부동산 통제 정책은 500회 이상 발표되었으며, 부동산 회사에 대한 생존 압력은 수그러들지 않고 계속되고 있습니다.

11월 부동산 규제 건수로 올해 최고치를 경신한 이후에도 부동산 시장 방향성은 여전히 ​​높아지고 있다. 북단의 흑룡강, 장강 중류의 창사, 주강삼각주의 광포에 이르기까지 각지에서는 자금을 검토하거나 인재를 유치하는 조치를 집중적으로 도입했습니다. 센타린부동산연구소 통계에 따르면 올해 전국 부동산 관리 건수는 575건으로 지난해 450건을 훌쩍 넘어섰다.

드라마는 아직도 진행 중이다. 12월 10일, 장쑤성 장가항시가 상업용 주택에 대한 2년간의 매매제한 정책을 조용히 취소해 전국적인 관심을 끌었다. 그러나 정책이 공식적으로 발표되기 전에 장자강시는 판매 제한을 중단하고 제한을 완화하겠다고 발표했다. 미묘한 규제 태도와 부동산 시장 분위기는 사람들로 하여금 지난해 이맘때 산둥성 허쩌(河澤)에서 규제 규제를 완화한 첫 번째 샷을 떠올리게 한 뒤 조용히 시장을 떠났다.

시장이 안정되고 하락할 때까지 부동산 업계에 종사하는 모든 당사자가 영향을 받게 됩니다. 소용돌이의 중심에 있는 개발자들에게는 생존에 대한 압박감이 점점 더 커지고 있습니다. 통체컨설팅 조사자료에 따르면 올해 중반 기준 A주 상장 부동산 기업의 단기부채 대비 금전적 자금의 평균 보상비율은 1.33으로 지난해 같은 기간보다 0.4 감소한 것으로 나타났다. 부동산 시장의 냉각이 계속되고 개발자의 운영 및 자본 사슬에 대한 압력이 강화됩니다.

다양한 관리 방법

연말 기후에 맞춰 각처의 부동산 관리 방법도 '다르다'.

며칠 전 헤이룽장성 주택도시농촌개발부 등 6개 부서가 공동으로 성 부동산 시장 감독을 더욱 강화하겠다는 공고문을 발표했다. 토지 구입 자금은 규정을 준수하는 자체 자금이며 대출, 자본 시장 금융 등에 속하지 않음을 약속해야 합니다. 또한, 검증 결과 부동산회사의 토지매입자금이 요건을 충족하지 못하는 것으로 확인될 경우 토지입찰자격이 취소되고, 토지입찰 및 경매가 2년간 금지된다.

헤이룽장성은 토지 기반 부동산 회사에 대한 자금 성격을 엄격하게 통제하는 것에 대해 분명한 태도를 가지고 있습니다. 많은 업계 전문가들은 비자금이 국내 경매시장에 진출할 경우 참여자가 늘어나면서 거래가격이 상승할 수 있다고 말했다. 이러한 움직임은 토지 시장의 안정과 기대에 도움이 되며, 불법 기업에 무거운 벌금이 부과될 것입니다. 이는 롤링 개발을 수행할 수 없다는 것을 의미합니다.

남쪽으로 가면 장강 중하류에 위치한 창사와 장자강이 부동산 시장 정책을 놓고 모호한 논쟁을 불러일으키고 있다.

12월 11일, 창사시 발전개혁위원회는 상업용 주택 가격 구조를 표준화하고 상업용 주택의 평균 이윤폭을 6~8로 제한하는 문서를 발표했습니다. 이 소식은 다시 한 번 대중의 관심을 끌었습니다. 12일 오전 창사시 발전개혁위원회는 이것이 만료일 이후 창사의 2017년 뉴딜의 연장선이며 원가형 상업용 주택에만 적용된다고 답했다.

또한 12월 11일 장자강 부동산 거래 센터 직원은 판매 취소 및 양도 제한 정책이 중단되었다고 밝혔습니다. 바로 전날 해당 기관 관계자들은 2년 미만 주택은 직접 양도가 가능하며 매매제한도 없다고 밝혔다. 올해 7월 허난성 카이펑시가 '판매 제한' 해제를 발표했고, 다음날 시는 '당일 관광'에 대해 유사한 규제가 내려진 것이 이번이 처음이 아니다. 정책.

일단 논쟁은 접어두고 계속해서 땅의 남쪽 끝을 향해 이동하세요. 이때 규제 속도는 활발한 추세를 보이고 있으며, 남서부 청두부터 세계 4위 만 지역인 선전, 광저우, 포산까지 '완화' 조치가 이어지고 있다. 그 중 청두는 하이테크 남부 지역 주민들에 대한 구매 제한을 해제했고, 포산과 다른 도시들은 인재 정책을 통해 주택 구매 창구를 확대했습니다.

“올해 부동산 시장 정책은 완화와 긴축의 양방향 규제였다”고 Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Zhang Dawei는 지적했습니다. 그러나 전반적인 규제 강도는 여전히 놀랍다. 지난 11월 전국 부동산 규제 건수는 72건으로 올해 최다 기록을 세웠다. 지자체의 집중적인 조정에 힘입어 2019년 초부터 전체 부동산 관리 건수는 575건으로 지난해 450건을 훌쩍 넘어섰다.

많은 도시들이 주택 구입 자격 조정을 위해 인재 정책을 집중적으로 추진하고 있다는 점은 주목할 만하며, 이는 최근 규제 수준이 높은 주요 원인이다. 데이터에 따르면 전국 20개 이상의 도시가 11월에 다양한 인재 정책을 발표했습니다. 포산, 난징, 상하이, 청두, 중산 등 10개 도시의 새로운 정책에는 인재의 주택 구입과 관련된 내용이 포함되어 있습니다. 자격 및 주택 구입 보조금.

아무리 규제가 엄격해도 토지금융을 바탕으로 부동산 시장을 ‘지원’하려는 지자체의 노력은 한결같다.

예를 들어, 포산의 지난해 토지 매매 수입은 894억 위안, 일반 공공예산 수입은 703억 위안으로 토지 의존도가 1271억 위안에 달했다. 동시에, 올해 첫 10개월 동안 포산의 신규 주택 판매는 92,492건이었으며, 3월 이후 드물게 6회 연속 감소세를 보였습니다. 토지금융에 대한 의존도는 여전히 줄어들지 않고 있으며, 부동산 시장이 냉각 채널에 있다면 여전히 견딜 수 없는 고통이 될 것입니다.

부동산 시장은 조정기에 들어섰다

과거 부동산 사이클을 보면 이번 부동산 규제는 이례적이다. 3년 전, 과열된 부동산 시장을 억제하기 위해 중앙에서 지방자치단체까지 다양한 정책이 차례로 도입됐다. 올해 '5대 제한' 제도부터 부동산 금융 전면 강화까지 이번 규제의 효과가 나타나기 시작했다.

국가통계청 자료에 따르면 11월 중대형 도시에 새로 지어진 70개 상업용 주거용 건물 중 집값이 오른 도시는 44개에 불과해 10월보다 6개 도시가 줄었다. 이는 지난 2년 동안 시장에서 가장 낮은 수치였으며, 주택 가격은 이번 달에 21개로 증가했으며, 그 중 우루무치(Urumqi)가 0.9개로 가장 많이 감소했습니다. 1급 도시인 광저우도 하락세를 보이며 상위 10위 안에 들었습니다.

장다웨이는 부동산 시장이 침체되면서 대부분의 도시에서 계약 체결이 제한된 신규 주거용 부동산의 공급을 점차적으로 풀었기 때문에 온라인 계약 가격을 기반으로 한 신규 주택 데이터가 아직도 상승 중입니다. 대부분의 도시에서 새로 지어진 상업용 주택의 가격은 왜곡되어 있으며, 주택 가격은 중고 주택 가격에 더 많이 의존합니다.

자료에 따르면 11월 전국 33개 도시에서 중고 주택 가격이 하락해 6개월 연속 20개를 넘어섰고, 주택 가격이 오른 도시는 32개 도시에 불과해 지난 4년 중 최저치를 기록했다. 가리키다. 그 중 베이징과 광저우는 각각 0.4, 0.2 감소했고, 상하이는 변함없이 1.4 증가했으며, 31개 2선 도시는 전월 대비 0.1 증가했으며, 35개는 전월과 동일했다. 계층 도시는 전월 대비 0.3 증가했으며, 전월 대비 0.2 증가가 감소했습니다.

"1선, 2선, 3선 도시의 부동산 시장은 점차 조정기에 접어들고 있다. 향후 뚜렷한 정책 변화가 없다면 2020년에도 하락세는 지속될 것으로 예상된다. ." 장다웨이가 말했다.

중국사회과학원 금융전략연구소와 중국사회과학원 도시경쟁력연구센터도 최근 보고서를 발표해 2018년 10월부터 2019년 10월까지 중국 부동산 시장이 꾸준한 냉각 과정을 거쳤습니다. 전체 부동산 시장은 도시 수와 주택가격 하락폭이 지난해 같은 기간을 넘어섰고, 성장률의 공간적 차이도 크게 벌어졌다.

매매규모로 보면, 2019년 11월 전국 상업용주택 매매면적은 1억 5,654만㎡로 전월 대비 11%, 전년 동기 대비 100% 증가했다. 1.1%. 이 계산에 따르면 연간 누적 매출 증가율은 10월 처음으로 플러스로 돌아온 후 다시 증가해 1~11월 전년 동기 대비 0.2% 증가했다. 하지만 업계에서는 이는 부동산업체들이 '가격과 물량을 맞바꾸는' 결과일 뿐 시장 온난화는 아니라고 일반적으로 보고 있다.

위에서 언급한 사회과학원 보고서에 따르면, 성장 안정 측면에서 부동산이 경제성장에 기여한 순 기여도는 민생 측면에서 긍정적에서 부정적으로 바뀌었습니다. 부동산은 구조 조정 측면에서 전체 가계 부문의 생활에 이중 영향을 미쳤고, 부동산은 위험 예방 측면에서 구조 조정과 산업 업그레이드를 방해했으며, 부동산 위험은 중국 경제의 중요한 위험 원인입니다.

이런 상황에서 현 부동산 시장에서는 여전히 '안정성 유지'가 최우선 과제다. 관련 보고서는 핫스팟 도시의 규제 정책이 여전히 엄격하게 시행될 것으로 예측하고 있으며, 추가 규제 가능성도 배제하지 않습니다. 부동산 시장의 거래량이 크게 감소함에 따라 일부 2선 및 3선 도시의 재고 위험이 점차 나타날 것입니다. 대부분의 3선 및 4선 도시의 부동산 시장은 더 큰 하락 압력에 직면해 있습니다.

부동산 회사들은 비수기 생존 압박을 받고 있습니다

규제의 압박 속에서 가장 먼저 냉기를 느끼는 것은 개발업자들입니다. 추운 겨울, 스자좡의 주요 교통 도로에 "전 직원 마케팅의 달, 연말에 큰 할인"이라는 문구가 적힌 China Evergrande(03333.HK) 광고판이 눈에 띄게 게시되었습니다. 실제로 차이나에버그란데는 가격 인하 프로모션을 통해 첫 11개월 동안 매출 5,854억 위안을 달성했고, 자기자본 규모는 5,568억 위안으로 업계 1위를 차지했다.

가격을 낮추고 물량을 늘려 11월 말 현재 시마오, 롱포, 선샤인시티(000671, Stock Bar) 등 부동산 회사의 약 70%가 목표 준공률 90 이상을 달성했다. ), Jinke, Zhongliang, Yuzhou, Powerlong을 포함한 9개 부동산 회사가 예정보다 빨리 연간 목표를 달성했습니다.

동시에, 부동산 회사의 20% 이상이 목표 완료율이 80~90 사이인 반면, 일부 부동산 회사는 여전히 목표 완료율이 80 미만입니다.

매출 압박과 자금조달 압박으로 인해 부동산업체들은 여전히 ​​토지경매시장에서 조심스러운 태도를 보이고 있다. 토지매입면적은

1~11월 토지매입면적 누적 증가율이 14.2% 감소해 직전 10개월보다 2.1%포인트 줄었다. "현재 부동산 시장은 여전히 ​​하향세에 있으며, 전국 토지 경매 프리미엄율도 여전히 낮은 수준에 머물고 있다"고 케루이는 믿고 있다.

부동산 시장이 계속 냉각되고 자본 감독이 약화되지 않으면 부동산 회사의 자본 체인은 엄청난 압력에 직면하게 될 것입니다. Tongce Research Institute의 데이터에 따르면 2019년 중반 174개 상장 부동산 회사의 전체 현금 보유액은 연초 대비 798억 위안에서 3조 1466억 위안으로 증가했으며 총 이자부채도 2019년 초보다 1069억 위안 증가했습니다. 올해 초 7조6654억 위안에 달했다. 부채규모가 지속적으로 증가함에 따라 기업의 재무위험도 증가하고 안정성에도 영향을 미칠 것입니다.

그러나 많은 인터뷰 대상자들은 연말이 부동산 회사의 실적 개선에 중요한 시기이기 때문에 필연적으로 마케팅 노력과 현금 흐름에 대한 물량 교환 가격을 높일 것이라고 믿고 있습니다. 2018년 부동산 시장은 거래액 15조 위안을 돌파할 것으로 예상되며, 연간 매매 거래액도 16조 위안을 넘어설 것으로 예상된다.