상업용 부동산은 왜 점점 어려워지는 걸까요? 전자상거래의 영향 때문일까요?

아니요, 전자상거래와 부동산은 연결되어 있지 않습니다. 전자상거래는 단순한 플랫폼인 반면, 부동산은 주택가격이 높고 고객은 전자상거래입니다. 개인입니다. 차이가 너무 큽니다. 그게 전부가 아닙니다.

요즘 장사가 별로 안 좋고, 고철 가격도 많이 떨어졌는데, 장사가 얼마나 잘 될까요? 쓰레기를 좀 치우는 것만으로도 돈을 벌 수 있다면 일하기가 쉬울 것이고, 지을 집이 너무 많고, 오지에는 사람이 살 수 없을 것입니다.

질문자님 말씀대로 상업용 부동산은 세 부분으로 나누어야 한다고 생각합니다. 모든 상업용 부동산이 점점 어려워지고 있고, 모든 상업용 부동산이 전자상거래에 영향을 받는 것은 아닙니다. 아래에서 자세히 분석해 보겠습니다.

첫 번째 유형인 전통적인 상업용 부동산이나 백화점, 상가 등은 온라인으로 구매할 수 있는데, 가격도 훨씬 저렴해 큰 영향을 미치며 점점 구매하기 어려워지고 있다. . 2015년부터 전자상거래가 기업에 미치는 영향이 점점 더 커지고 있습니다. 낮은 비용, 빠른 거래, 저렴한 임대료 등 전자상거래의 장점도 분명합니다. 초기 영향은 1선 및 2선 도시에 반영되었고, 대도시와 중규모 도시에서 뚜렷이 나타났으며 이후 서서히 확대되었습니다. 다음의 3선 및 4선 도시로 이동합니다. 이제 쇼핑몰에 들어서면 그 느낌이 확연히 드러납니다. 많은 상점에서 초기 5% 할인에서 현재는 50% 할인을 제공하고 있습니다. 전자상거래가 상업 공간을 크게 잠식했다고 할 수 있습니다. 부동산.

두 번째 유형은 커뮤니티 비즈니스, 레스토랑 등 대체 불가능한 상업용 부동산입니다. 이러한 유형의 Shengye 부동산은 활력이 강하고 대체성이 좋지 않습니다. 커뮤니티 커머스는 편의성과 속도에 초점을 맞춰 네트워크가 즉각적으로 발전하지만 아직은 시간적 격차가 존재한다. 모두가 음식의 질과 즐거움에 주목하는 시대에는 케이터링의 전망이 더욱 밝습니다.

세 번째 유형인 온라인과 오프라인의 통합, 상호작용과 경험에 중점을 두는 비즈니스 역시 새로운 발전을 가져올 것입니다. 예를 들어 Xiaomi, JD.com, Taobao도 이러한 제품을 만들고 있습니다.

요컨대, 전통적인 비즈니스는 전자상거래의 영향을 많이 받아 더욱 어려워졌습니다. 케이터링 등 대체할 수 없는 상품은 여전히 ​​생명력을 갖고 있다. 온라인과 오프라인의 통합은 전망이 좋고 기회도 있을 것으로 본다.

과거의 영광스러운 시절에 비해 현재 많은 국내 상업용 부동산 회사들은 2019년 3월 충칭에 있는 Parkson의 마지막 매장을 폐쇄했습니다. 같은 해 12월에는 15년 동안 운영해온 쿤산 팍슨(Kunshan Parkson)도 공식적으로 문을 닫았습니다. 팍슨 매장 폐쇄 외에도 많은 쇼핑몰이 투자 유치의 어려움, 오픈 지연, 운영 불가 등의 문제에 직면해 있다.

전자상거래는 그 이유 중 일부일 뿐입니다

많은 사람들은 전자상거래의 급속한 발전으로 인해 상업용 부동산이 어렵다고 말합니다. 최근 전자상거래 산업, 사람들 우리의 라이프스타일은 쇼핑몰에서 쇼핑하고, 먹고, 영화를 보는 것에서, 타오바오에서 옷을 사고, JD.com에서 전자제품을 사고, 있을 때 테이크아웃을 주문하는 '생활'로 바뀌었습니다. 배고프다. 우리는 더 이상 예전처럼 함께 쇼핑몰에 가지 않는다. 그런데 단지 전자상거래 때문에 상업용 부동산이 어려운 걸까요? 국가통계국이 발표한 자료에 따르면, 2019년 전국 온라인 소매판매액은 10조 위안을 넘어섰고, 그 중 실물용품 소비는 8조 5000억 위안에 달해 85% 이상을 차지했다. 백화점 업계에 미치는 영향은 상대적으로 크지만, 케이터링, 레저 엔터테인먼트 등 체험적 소비를 위해서는 여전히 쇼핑몰이 필수다.

상업용 부동산 사고로 인한 어려움

우리나라의 상업용 부동산은 부동산의 급격한 상승과 함께 발전해왔습니다. 다양한 대규모 쇼핑몰의 건립은 한편으로는 주변 주택 가격을 상승시킬 수도 있고, 다른 한편으로는 도시 번영과 발전을 촉진한다는 정치적 목표도 달성할 수 있습니다. 부동산 개발의 부산물로 현재 국내 쇼핑몰 오너 대부분은 부동산 개발업자인데, 이들은 부동산 운영 경험이 풍부한 전문가들이다. 그러나 쇼핑몰 운영 방식은 부동산 개발과 많이 다르다. , 단순히 부동산 생각을 사용하여 상업용 부동산을 수행하는 것은 필연적으로 벽에 부딪히고 많은 어려움에 직면하게 될 것입니다.

부동산 업계에서 추구하는 것은 단기적이고 빠른 프로젝트 전개와 빠른 시장 진출이다. 주택이 기초가 놓이기도 전에 매진되는 경우도 있다. 신속한 자금 회수를 달성한 후 다음 프로젝트에 진출합니다. 그러나 상업용 부동산은 장기적인 운영과 유지관리가 필요하고, 투자수익률도 상대적으로 느리기 때문에 향후 장기적으로 안정적인 임대수익을 가져오기 위해서는 지속적이고 안정적인 운영이 필요합니다.

상업용 부동산을 부동산처럼 취급하고, 빨리 자금을 회수하기 위해 상가를 매각하게 되면 운영의 건전성이 훼손되고, 부동산 회사가 투자 상황을 통제할 수 없게 되기 때문에 많은 문제가 발생하게 됩니다. 혼란스러운 운영을 초래합니다. 초기에는 완다의 쇼핑몰이 단기간 내에 많은 돈을 회수했지만, 이후 여러 가지 문제가 발생해 결국 완다는 매각된 상점을 회수하기로 결정했다. 통일된 관리를 위해

상업용 부동산이 너무 많고 동질성이 높다

중국에서는 매년 수많은 쇼핑몰이 문을 열었고, 2017년에는 504개의 쇼핑몰이 새로 오픈했다. 2018년 도달 총 533개의 쇼핑몰이 있었고, 2019년 상반기에만 거의 200개에 달하는 쇼핑몰이 문을 열었으며, 일부 대형 비즈니스 지역에서는 쇼핑몰 수가 과포화되었습니다. 도시의 경우 쇼핑몰은 더욱 촘촘하게 밀집되어 있고, 이러한 쇼핑몰 중에서도 최근에는 동질성이 심각하고, 쇼핑몰이 서로 유사하여 소비자가 미적 피로감을 느끼기 쉽습니다.

전문 운영팀 부족

쇼핑몰 오픈을 위해서는 초기 포지셔닝 기획부터 투자유치, 오픈, 이후 마케팅 홍보, 운영, 운영까지 전문적인 팀이 필요하다. 유지. . 그러나 실제 과정에서 많은 쇼핑몰 운영자들은 초기 단계에서 관련 상업용 부동산 경험이 없으며 그들의 포지셔닝이 처음부터 부정확하여 실패의 씨앗을 뿌리고 있습니다. 그러나 지나치게 높은 포지셔닝은 주변 소비자 수요와 맞지 않아 결국 공실률이 너무 높아 살아남기 어려웠다. 일반적으로 초기 기획이 부족한 쇼핑몰도 있는데, 일반적으로 상업단지 완공은 초기에 대응해야 하기 때문에 운영팀이 일찍 개입할수록 추후 쇼핑몰 오픈 및 운영에 유리하다. 후반에는 다양한 사업 형태를 결합하고, 초기 단계에서 건설 계획이 잘 이루어져야 소비자의 심리적 요구를 세세하게 파악한 디자인은 후반 작업에서 절반의 노력으로 두 배의 결과를 제공할 것입니다.

간단히 말하면, 우수한 운영팀은 상업용 부동산의 성공에 있어 중요한 요소입니다. 현재는 관련 없는 일부 부동산 회사에 도움을 주기 위해 운영 관리 결과물을 전문적으로 제공하는 자산 경량화 회사가 많이 있습니다. 상업용 부동산을 운영하고 유지한 경험이 있습니다.

소비자 수요의 변화

90년대 이후, 00년대 이후 사회에 진입하면서 주류 소비층이 변화하기 시작했고, 소비가 고도화되기 시작했으며, 구조적 변화가 일어나고, 문화, 경험적 비물질적 소비의 비율은 계속해서 증가하고 있습니다. 관련 보고서에 따르면 지난 3년 동안 50,000제곱미터 이상의 쇼핑몰에서 소매 형태의 비율이 전반적으로 감소하는 추세를 보인 반면, 케이터링, 생활 서비스, 부모-자식 체험, 문화 및 창의 및 다른 형식은 전반적인 상승 추세를 보였으며 연평균 성장률은 4%-5%에 이릅니다. 즉, 쇼핑몰이 소비변화에 적응하기 위한 변화를 하지 않는다면, 내리막길을 걷게 될 것입니다. 그러나 혁신의 과정 역시 불확실성으로 가득 차 있으며, 많은 상업용 부동산 사업자들은 혁신적인 아이디어가 있더라도 결국 실패할 것을 두려워하고 이를 감히 실행에 옮기지 못하고 있습니다.

요약

일반적으로 상업용 부동산을 하기가 점점 어려워지는 이유는 다양하며, 전자상거래의 영향도 영향을 미치는 요인 중 하나일 뿐이다.

많은 상업용 부동산이 현실과 동떨어져 있습니다. 작년에 저는 선전에 있는 한 회사와 작은 프로젝트로 협력하고 여러 번 그 회사를 방문했습니다. 그들의 회사는 난산구에 있는 한 건물의 한 층 전체를 임대했습니다. 개인적으로 물어본 후 Guaiguai Long의 Dong은 임대료가 평방미터당 250위안밖에 되지 않아 충격을 받았습니다. 게다가 직원이 너무 많아서 그 중에는 높은 급여를 받는 사람도 있습니다. 개인적으로 저는 TNND에서 여기서 살 수 있으려면 얼마나 많은 돈을 벌어야 하는지 생각하고 있어요!

1인치의 땅은 단지 재미만을 위한 것이 아닙니다. 이 예는 좋은 위치에 있는 도시에 있다고 간주됩니다. 그러나 이 아이디어는 일부 개발자들에 의해 점점 더 많이 배우고 있으며 일부는 전혀 개발자가 아니지만 기껏해야 중고 집주인입니다. 그들은 노후 산업 지역을 계약하고 개조한 뒤 '하이테크 파크'와 '창업 파크'로 이름을 바꿨다. 그러다가 임대료를 3~5배씩 받기 시작했고, 원래 자본 투입이 필요한 기업들로부터 돈을 긁어모았다. .

건물 외관이 점점 더 많아지고 있습니다. 부동산을 개발하면 외관과 상업용 부동산이 더 많아지게 됩니다. 여기에는 전체 상업 도시의 개발이 포함되지 않습니다. 중국에는 사람이 너무 많아서 원래 물건을 공급하기 위해 100개의 매장을 열었지만 지금은 1,000개의 매장을 오픈하면 많은 기업이 유지되지 못할 것입니다. 더 큰 문제는 아내와 결혼하고 집을 사기 위해 많은 가족들이 조상 3대에 걸친 돈을 쓸 뿐만 아니라 매달 많은 돈을 지불하고 있다는 점이다. 최소한으로, 사업 이익을 늘리기 위해 전혀 감당할 수 없습니다.

이런 측면에서 보면 부동산 자체가 구멍을 파고 있다는 점을 고려해야 한다.

문제는 치료법이 없는 것 같다는 점이다.

전문직인 사람들은 전문적인 일을 하고 돈을 벌고 싶어하지만 시장은 그들을 인정하지 않습니다!

상업용 부동산이 전자상거래에 휩싸인 것은 사실이지만, 상업용 부동산은 점점 더 어려워지고 있습니다. 문제는 산업 전체가 재편되어야 한다는 점이다. 새로운 시대의 상업용 부동산은 더 이상 단일한 대규모 상가가 아니라, 휴대폰의 등장처럼 PC도 영향을 받았다. 컴퓨터는 여전히 상업적 가치를 갖고 있기 때문에 죽지 않을 것입니다.

상업용 부동산의 경우에도 마찬가지입니다. 전통적인 상업용 부동산은 상점, 1층 상점, 쇼핑몰, 사무실 건물, 상업용 및 주거용 아파트 등을 의미합니다. 하지만 상업 기업의 등장으로 인해 표준화 가능한 모든 제품은 온라인으로 판매될 수 있게 되었습니다. 앞으로의 개발 추세는 개인화의 폭발 과정이자 경험이 왕이 되는 과정이 될 것입니다. 어떤 상황에서는 경험이 필요하고, 개인화가 필요하며, 이러한 것들은 더 산발적이고 포착할 수 없게 되며 중앙 집중화됩니다.

예를 들어 호텔 업계가 여전히 여행사를 삶의 원천으로 붙잡고 있다면 클럽과 야외 활동을 좋아하는 사람들이 미래의 선두 주자가 될 것입니다. 사람들이 아직도 이런 대기업이나 표준화된 회사를 생각하고 있다면 그것은 확실히 잘못된 것입니다. 대규모 상업단지는 영화감상, 어린이 놀이터, 케이터링, 시나리오 기반 응용 등 체험사업 비중을 고려해야 한다. 보다 전문적인 운영 팀이 자본의 힘과 결합하여, 즉 미래에 상업용 부동산은 펀드 모델을 도입하여 자본과 전문 팀을 결합할 수 있으며, 진정한 능력을 갖춘 많은 수의 팀이 불가피합니다. 상업 프로젝트가 생산될 것입니다.

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비즈니스 환경이 바뀌었고, 사무실 환경도 모두 바뀌었습니다. 모든 사람이 재택근무를 할 수 있게 되면서 구매 비즈니스의 가치는 점차 줄어들 것입니다.

그렇죠

전자상거래의 영향도 그 이유 중 하나죠. 하지만 이것은 그 중 하나일 뿐입니다.

첫째, 상업용 부동산이 너무 빨리 발전하고 있고 도시 관리자가 계획이 없고 관리가 부재하여 상업용 부동산이 호황을 누리고 있습니다. 그들은 풍부하여 내부 원을 형성합니다.

둘째, 상업용 부동산은 부동산 인재, 사업 운영 인재, 마케팅 인재, 기술 인재 등이 요구되는 산업 간 학문입니다. 그러나 상업용 부동산은 너무 빠르게 발전하고 있으며, 업계는 실천을 통해서만 배울 수 있습니다. 배우기에 너무 늦은 일부 사람들은 경영진으로 밀려났습니다. 전문인력의 심각한 부족은 상업용 부동산이 해마다 악화되는 주된 이유입니다.

이유는 여러 가지가 있는데, 전문가가 아니라면 다 이해할 필요는 없습니다. 한마디로 '한 가게가 3세대를 지탱한다'는 역사가 되었고, '3대가 한 가게를 지탱한다'가 도래했다는 사실을 기억하자.