'3개의 레드 라인'이 계속 발효되고 있으며 부동산 회사의 신용 위험은 계속 차별화됩니다.

자산 집중 매각, 가격 인하 프로모션, 상장을 위한 분할 부동산, 전략적 투자자 도입… 부동산 업계에서 일어나는 대부분의 현상은 같은 이유로 추적됩니다. "3개의 레드 라인"이라는 새로운 금융 규칙입니다.

“채무가 많은 부동산 회사의 자본 체인 파열 위험과 부채 연속성 압력이 더욱 커질 것으로 예상됩니다. Lianhe Credit Rating Co. 산업 및 상업 등급 부문 수석 분석가 Yang Dong.” ., Ltd.는 업계 자금 조달 정책의 변화로 인해 더욱 긴축이 진행됨에 따라 부채가 많은 부동산 회사의 경우 연중 판매 및 상환 성장을 달성하기 어려울 수 있으며 프로젝트 지분 매각의 불확실성이 커질 수 있다고 말했습니다. 및 자산 활성화.

위기 상황에서의 자구에 대해 양동은 영업 촉진, 빠른 회전율, 지분 매각, 전략적 투자자 도입, 협력 개발 등을 통해 레버리지를 줄일 수 있다고 말했다.

새로운 금융 규제가 계속 발효되고 있다

부동산 업계의 전통적인 채권 발행 성수기는 1월이지만, 이러한 전통은 2021년에 깨졌습니다.

현재 부동산업계의 자금조달 규모는 크게 줄어들었다. 쉘연구소 통계에 따르면 2021년 1월 부동산업체의 국내외 채권금융 총액은 약 1630억 위안으로 전년 동기 대비 5.3% 감소했다. 2020년 1월 마지막 주가 시장과 일치했다. 춘절 연휴 기간 휴장. 거래일수가 일주일 줄어 올해 첫 달 채권발행 규모가 지난해 같은 기간을 넘지 못했다.

2017년부터 새해 첫 달 부동산 업계의 자금조달 규모가 급증한 모습을 보였다. 일례로 2020년 첫 달 채권 발행 규모는 1721억 위안에 달했다. , 일년 내내 최고치입니다. Shell Research Institute는 매년 1월이 부동산 회사의 채권 자금 조달의 정점이라고 보고 있습니다. 2021년 1월 뜨거운 채권 시장은 전통적인 채권 발행 리듬과 일치하지만 채권 발행 규모는 다음과 같습니다. 새로운 금융 규제의 영향으로 인해 시장 기대보다 낮았습니다.

2011년 1월부터 2020년 1월까지 부동산 회사의 채권금융 규모

자료출처: wind, 쉘연구소 집계

그러나, 살펴보면 작년의 자금 조달 상황, 자금 조달 성장이 둔화되었습니다. 쉘연구소 통계에 따르면 2020년 부동산기업의 국내외 채권금융 총액은 약 1조2132억 위안으로 전년 대비 누적 증가율은 3%, 누적 증가율은 10%포인트 줄었다. 2019년 같은 기간보다

재정 규모 감소의 이면에는 지속적으로 긴축되는 정책 환경이 작용하고 있다. 지난해 8월 20일 규제기관이 처음으로 '3개 레드라인' 정책을 제안했고, 올해 초 중앙은행과 주택도농부가 또 심포지엄을 열었고, 시범주택업체들은 이같이 밝혔다. '3개의 레드 라인'은 더욱 확대될 것으로 예상된다.

3가지 부채 지표 외에 (선급금을 제외한 후 자산-부채 비율이 70% 이상/순부채 비율이 100% 이상/현금-단기 부채 비율 이상) 1회 미만), 새로운 자금조달 규정의 시행 내용이 더욱 엄격해졌습니다. Yang Dong은 구체적인 시행 세부 사항이 아직 공식적으로 발표되지 않았지만 새로운 규정의 시행에는 주로 다음과 같은 측면이 포함된다고 말했습니다.

1. 2020년 10월부터 시범 기업은 이전에 보고서를 작성해야 합니다. 매월 15일 부외 부채 5개에는 비통합 주거용 부동산 프로젝트에 대한 지분 참여, 공개 주식 실물 부채 금융, 공급망 자산 유동화 상품, 파트너 주주의 순 투자 및 기타 부동산 관련 부외 부채가 포함됩니다. 대차대조표 이자부부채. 대차대조표 안팎에서 부동산에 대한 다양한 자금 조달 채널을 포괄적으로 다루고 있습니다.

2. ? 2가지 관찰 지표: 토지 취득 대 판매 비율이 40%를 넘지 않으며 운영 현금 흐름은 부정적입니다. 3년 연속 토지 취득자금 출처 설명

3. 영구채 통계: 2020년 8월 이전에 발행된 영구채는 지분 계산 레버리지 비율 및 기타 지표로 사용할 수 있으며, 이후 발행된 영구채는 사용할 수 있습니다. 2020년 8월 자기자본에 포함된 영구채는 총자산, 순자산 및 기타 항목을 계산할 때 제외되어야 합니다.

새로운 금융 규제가 점진적으로 시행되면서 부동산 회사의 자금 조달 규모도 감소 추세를 보일 것으로 보인다. Shell Research Institute는 2021년에 확대된 적용 가능한 새로운 금융 규정의 영향으로 더 많은 부동산 회사가 "부담을 줄이기" 위해 주도권을 잡을 것이며 연중 자금 조달 규모는 낮은 수준을 유지할 것이라고 믿습니다. 규모가 큰 부동산 회사는 채권 시장의 압박을 가장 먼저 느낄 수 있습니다.

부동산 회사의 신용 위험은 계속해서 다양해지고 있습니다

Vanke Group 이사회 의장 Yu Liang은 "3개의 빨간 선"이 규칙을 바꿀 것이라고 말했습니다. 그렇다면 이러한 변화는 어떤 측면에서 주로 반영될 것인가?

“규모나 운영, 재무 전략이 다른 부동산 회사들의 신용 리스크는 계속해서 다양해지고 있다”는 양동의 답변이다. .

실제로 부동산 업계에서는 위반 규모가 크게 늘었다.

Guotai Junan은 2020년 이후 Xinhualian(000620, Stock Bar), Tahoe, Tianfang 및 Sansheng Hongye가 연속적으로 부도를 냈으며 부동산 업계의 부도 원리금 총액은 148억 8400만 위안으로 2018년 부도 수준을 초과했다고 생각합니다. 2019. 이 가운데 50대 부동산 회사 타호그룹(000732, Stock Bar)의 채권 6개가 부도를 기록해 원리금 총액이 116억7700만 위안에 달했다.

CITIC증권(600030, Stock Bar) 통계에 따르면 현재 국내 채권 발행 부동산 회사 9곳이 실제 채권 부실을 겪었고, 이 중 한때 1급 부동산이었던 타호그룹만 유일했다. 중소 부동산 회사의 부실은 분산투자 실패와 관련이 있다.

궈타이쥔난은 채권시장이 자금조달 제한의 직접적인 출발점이기 때문에 부동산 채권 발행시장의 발행량이 줄어들 것으로 예상하고, 채권 선택 기회가 더 많아질 것이라고 믿고 있다. 미래의 2차 시장. 기관은 투자자들에게 토지 보유량이 부족한 빨간색과 주황색 부동산 회사와 소규모 부동산 회사를 피할 것을 권고합니다.

양동은 새로운 금융 규제로 인해 금융 기관이 부동산 회사의 금융 업무 할당량 및 대출 목적을 통제하는 데 더욱 조심스러워지고, 투자자도 투자 선호에 더욱 신중해지면서 점차 기울어질 것이라고 믿고 있습니다. 안정적으로 운영되고 부채가 적은 기업을 지향합니다.

부동산 회사마다 부채 압력이 다릅니다. Yang Dong은 회전율이 높고 프로젝트 레이아웃이 좋으며 부채 부담이 적은 선도적인 부동산 회사가 자체 규모의 이점에 의존하여 보다 높은 레버리지를 얻을 것이라고 믿습니다. 부동산 회사는 사업을 축소할 것입니다. 확장 모드는 개발 속도를 늦추고, 중소 규모 부동산 회사가 레버리지를 높여서 추월하기가 더 어려워지고, 중소기업의 신용 위험도 높아집니다. 매출이 둔화되고 매출이 부진한 부동산 회사는 늘어날 것이다.

채무가 많은 부동산 회사의 매출은 성장하기 어려울 수 있습니다

채무가 많은 부동산 회사는 개발 속도와 규모 측면에서 모두 외부 세계로부터 더 많은 관심을 받고 있으며, 특히, 부동산 회사의 부채 상환과 맞물린 금융 환경의 긴축은 부채가 많은 부동산 회사에 분명 큰 타격이 될 것입니다.

쉘 연구소 자료에 따르면 2020년 부채 상환 규모는 약 9,154억 달러로 전년 대비 28.7% 증가할 것으로 예상되며, 2021년 부채 만기 규모(초과세 제외) 2021년 발행 예정 단기채권)은 전년 대비 36% 증가한 12억4480만 위안에 달해 역사적으로 조를 넘어 1조2000억 위안에 달할 것으로 예상되며, 부동산 기업의 부채상환 압박이 지속되고 있다. 상승하다.

부동산 회사의 만기 채권 규모(기존 채권 기준)(CNY)

자료 출처: wind, 쉘 연구소 편집

양 Dong은 부채가 많은 부동산 회사뿐만 아니라 다수의 협력 개발, 대규모 보증 규모 및 자산 유동화를 갖춘 회사가 자금 조달 채널을 강화하는 딜레마에 직면할 것이라고 믿습니다. '3개의 빨간색 선'은 이자부 부채의 증가율을 제한했습니다. 부채가 많은 부동산 회사의 신규 부채는 주로 기존 자금을 상환하기 위해 새로운 자금을 빌리고 토지를 확보하고 확장하기 위해 자금 조달에 의존할 가능성이 있습니다. 제한되어 있습니다.

특히 토지 보유량이 부족하고 부채가 많은 부동산 회사의 경우 Guotai Junan은 한편으로는 그러한 부동산 회사가 정책 제한 및 부채 만기 연장으로 인해 대규모 대출이 어렵다고 생각합니다. 반면에 토지 투자는 제한됩니다. 자금 부족으로 인해 영업 현금 흐름의 성장도 제한됩니다. 만기 시 매각 압력에 직면하면 자본 체인이 어느 정도 깨질 수 있습니다. 신용 위험.

양동은 업계 금융 정책이 더욱 강화되면서 부채가 많은 부동산 회사의 경우 연중 매출 및 상환 증가를 달성하기 어려울 수 있으며 프로젝트의 불확실성이 더 커질 수 있다고 생각합니다. 지분매각과 자산활성화로 인해 자본체인 파열의 위험과 부채지속성에 대한 압박이 더욱 커졌습니다.

부채가 많은 기업의 경우 현금 흐름을 늘리는 것이 최우선 과제라는 점에서 양동은 먼저 빨리 팔아 회전율을 높이고 자산을 활성화하기 위해 지분을 팔아야한다고 믿습니다. 자금을 회수하고 레버리지를 신속하게 줄입니다.

실제로 부동산 회사의 자산 이전 강도가 급격히 높아지고 있다. 베이징 주식 거래소의 공개 정보에 따르면 11월 부동산 업계의 재산권 양도 프로젝트는 23개로 전년도 10월의 총액을 크게 초과했으며 그중 19개는 부동산 프로젝트, 회계 분야의 중앙 기업이었습니다. 거의 80%.

최근 부동산 회사 자회사의 지분 양도 사례

출처: Lianhe Credit Investment Co., Ltd.

협력 개발 및 전략적 투자자 도입도 중요 부채를 줄이는 방법으로는 자산분할이나 상장 등이 있습니다. 일례로 2020년부터 부동산회사들은 부채감소에 대응해 적극적으로 부동산회사를 분할해 홍콩에 상장했다.