현재 선전의 주택난은

최근 6개 부서는 주택 임대 시장을 시정하고 규제하기 위한 문서를 발행하여 주택 임대 시장 주체의 사업 행위를 규제하고 주택 임대와 관련된 모든 당사자, 특히 임차인의 합법적인 권리와 이익을 보호할 것을 강조했습니다. 청년들의 월세 고통을 치료하는 데 이 독한 약이 얼마나 효과가 있을까?

장기임대아파트 업계에 변화가 찾아올 것이다.

최근에는 주택도시농촌개발부, 국가발전개혁위원회, 공안부, 국가시장감독관리총국, 중국은행보험감독관리위원회 등 6개 부처가 중국 국가사이버공간관리국은 "주택 임대 시장 질서의 시정 및 규제에 관한 의견"(이하 "의견"이라 함)을 발표하여 "의견" 등의 모델을 통해 임대 회사에 대한 감독 강화를 명시했습니다. 높음, 낮음", "리스 대출" 표준화, 온라인 임대 서명 구현, 은행 규제 계좌의 임대료 포함.

구매와 임대를 모두 촉진하는 주택 시스템의 보완책으로 장기 임대 아파트가 한때 인기를 끌었지만, 업계 초기에는 시장 표준화 수준이 높지 않았고, 수익 모델이 불분명했습니다. 일부 장기 임대 아파트는 급격히 성장하고 종종 "폭발"했습니다. "의견"은 주택 임대 시장 주체의 사업 행위를 규제하고 주택 임대와 관련된 모든 당사자, 특히 임차인의 합법적인 권리와 이익을 보호하는 것을 강조합니다. 청년들의 월세 고통을 치료하는 데 이 독한 약이 얼마나 효과가 있을까?

셔플

장기임대아파트 '청산' 건수는 2019년 사상 최고치를 경신했다. 주요 언론 및 공공 정보의 통계에 따르면 2019년에 53명의 부모가 지속 불가능하게 운영하기 위해 아파트를 임대했으며, 그 중 45명은 자본 사슬을 끊거나 도망갔고, 4명은 회사를 인수했으며, 4명은 임대료를 체납하거나 거부했습니다. 지난해 7월 러자(Lejia) 아파트를 예로 들면 '고소득, 저임대', 자체 건설한 '자본 풀', 현금 흐름 문제로 인해 결국 파산에 이르렀고, 여러 곳에서 세입자들이 자신의 권리를 옹호하게 됐다.

CIREA 중국 부동산 감정사 및 부동산 중개인 협회의 부회장이자 사무총장인 차이 치앙(Chai Qiang)은 소위 일부 주택 임대 회사가 "높고 낮은" 모습을 보일 수 있다고 말했습니다. 처음에는 주택임대회사로 위장하고 있지만, 실제로는 진정한 의미의 주택임대회사는 아닙니다.

'오피니언'에서는 주택도농진흥부 등 부처가 '하이인, 로우아웃'(주거권자에게 임대료보다 높은 임대료를 지급하는) 정책을 강화하겠다고 밝혔다. 임차인으로부터 징수), "장기 지불 및 단기 지불", "비즈니스 모델을 갖춘 주택 임대 회사에 대한 감독 (임차인의 임대료 징수주기가 주택 권리자에 대한 임대료 지불주기보다 길다), 주택 임대 회사는 임대료, 예금 등을 은행 감독 계좌에 포함시킵니다. 운영을 지속하고 너무 빨리 확장할 ​​여력이 없는 주택 임대 회사에 대해서는 면담 및 경고를 실시하고, 온라인 서명 및 신고가 중단되며, 법률 및 규정에 따라 조사 및 처리됩니다.

Centaline Real Estate 수석 애널리스트 장다웨이(Zhang Dawei)의 견해에 따르면 '오피니언스'는 이들 '하이인·로우아웃' 임대업체가 고위험 임대업체임을 처음으로 밝혔다. "가격 차이를 먹어라".

국내 장기 임대 아파트는 일반적으로 '집중형'과 '분산형'의 두 가지 범주로 나뉜다. - Vanke Boyu, Longfor Guanyu 등과 같은 건물의 임대 개조는 주로 임대 대행 사업에서 확장되며 Ziroom과 같은 "2차 집주인"과 유사하게 개조 관리를 위해 소유자 주택의 통합에 의존합니다. 칭커 등

장다웨이는 장기 임대 아파트가 주식의 변형이라고 믿고 소유자의 자산을 거래합니다. , 증분도 하지 않고 단지 집을 옮기는 것뿐이다. 임대료 징수와 개조의 원천은 가격 차이를 이용하기 위해 더 많은 공간을 나누고 임대료를 높이는 것이다.

“렌탈산업은 서민들, 특히 중·저소득층과 관련된 생계산업이다. 일반주택에 해당하는 집단은 감당할 수 없는 높은 임대료와 높은 매점률로 인해 공실률이 높아지고 이 모델에서는 손실이 불가피하다”고 말했다. 2, 3개월 전에는 플랫폼이 작동하지 못했습니다. 시장에 나와 있는 주택 수가 줄어들거나 심지어 중단되기도 했습니다. 이는 1년 전 주요 플랫폼에서 고가 주택이 등장했던 것과는 극명한 대조를 이루고 있습니다.

건강한 임대주택 시장은 어떤 모습이어야 할까요? Zhang Dawei는 계단식 소비가 세 부분으로 재구성되어야 한다고 믿습니다. 소규모 부동산 소유자가 대다수의 고객을 차지하고, 두 부분이 직접 상호 작용하는 부분은 중급 및 고급 시장을 목표로 하고 이를 관리하는 임대 회사입니다. 자산을 소유하고 있으며 주택의 품질, 안전 및 품질에 더 많은 관심을 기울입니다. "두 번째 집주인" 임대 회사는 일부 핫 지역에 배포될 수 있으며 주택의 10%-20%를 차지하는 것이 일반적입니다. 시장 점유율.

장기임대아파트 업계는 '적자생존'의 결정적 시기에 돌입했다.

Chai Qiang은 주택 임대 시장의 질서가 수정되고 표준화되면 "나쁜 사과"가 제거될 수 있으며, 이는 표준화된 주택 임대 회사를 위한 시장 공간을 확보하고 지속 가능한 발전에 도움이 될 것이라고 믿습니다.

'임대대출' 손을 통제하기 위해 은행을 도입

한 손으로는 집주인과 임차인을 매칭하고, 다른 한 손으로는 임차인의 신용을 이용해 대출을 받는 방식이다. 빌린 자금은 더 많은 주택을 확보하는 데 사용될 수 있습니다. 이 "임대 대출" 모델로 인해 많은 임차인은 "체크아웃했지만 여전히 대출금을 상환해야 합니다." "

2019년 10월 28일, 단케 아파트먼트는 '임대 대출'을 현금 흐름의 가장 큰 원천으로 삼아 미국에 상장됐다. 공개된 투자 설명서에 따르면 Danke 아파트는 2017년, 2018년 및 2019년 첫 9개월 동안 임차인으로부터 직접 선불금 1억 1천만 위안, 2억 8천만 위안, 7억 9천만 위안을 받았으며, 1억 1천만 위안, 2억 8천만 위안 및 7억 9천만 위안을 받았습니다. 금융기관으로부터 선지급받은 임대료는 7억9천만위안, 9억4천만위안, 21억3천만위안, 31억6천만위안이다. 2019년 첫 9개월 동안 '임대대출'을 통해 얻은 임대보증금은 임대수익의 80%를 차지했으며, 이 비율은 2017년과 2018년 90%, 88%에 달했다.

이렇게 레버리지가 높은 '임대대출'은 막대한 재정적 위험을 초래할 수 있다. "연내 조정 완료" 자본 풀과 레버리지 증가."

Xiezong Strategy Management Group의 공동 창립자인 Huang Lichong은 건강한 사업자에게는 "임대 대출"이 전혀 필요하지 않다고 말한 적이 있습니다. 아파트를 임대하는 것 자체가 자연스러운 레버리지이고, 임대 시간 차이 자체가 현금 흐름을 가져옵니다. 기업이 '임대 대출'을 사용한다는 것은 여러 레버리지가 중첩된다는 의미이므로 매우 위험하며 그 위험은 소비자에게 전가됩니다.

장기 임대 아파트 브랜드 Ukoyijia의 CEO인 Liu Xiang은 임대료 분할의 핵심 위험은 본질적으로 집주인(소유주 및 임대 사업자 포함)의 선불 위험이라고 믿습니다. 장기적이고 저비용의 금융 지원과 보상 능력이 없는 '전세 + 투자 및 개조' 모델을 사용하는 일부 중고 집주인 운영자는 위험 관리에 결함이 있는 '임대 대출'을 과도하게 사용했으며 계정 기간이 일치하지 않았습니다. 단기대출 등 장기투자 방식은 제약 없이 레버리지를 높여 업계 버블을 야기한다.

우코이지아는 2018년 관련 부서에서 위험 경고를 발령한 이후 렌탈 할부 상품 이용을 전면 중단했다. 그러나 류샹은 임대대출이 좋지도 나쁘지도 않으며, 렌탈 운영업체의 이용률을 모니터링하는 것은 실용성이 없다고 생각한다. 그는 정책은 집주인이 플랫폼 계좌 시스템을 갖춘 은행에 임대 감독 계좌를 개설하도록 안내하고 장려하기만 하면 되며, 비즈니스 흐름과 자본 흐름 정보를 숙지한 은행은 동결 감독을 구현하고 해당 대출 지원을 일치시킬 수 있다고 제안했습니다. 관할 당국은 재정 보조금의 일부를 임대료 감독 모델을 사용하는 집주인에게 보상하는 데 사용할 수 있으며, 임대료 감독 모델을 사용하는 임대 부동산에 대한 공식 인증 및 홍보를 수행하여 산업이 건강한 생태계를 형성하도록 유도할 수 있습니다.

실제로 일부 '가장 큰 피해를 입은 지역'에서는 임대료 감독 계좌를 통해 재정적 위험을 예방하기 위한 파일럿 프로젝트가 있었습니다. 2019년 9월, 난징의 4개 부서는 공동으로 "시장 금융 위험을 방지하기 위한 주택 임대 운영 추가 규제에 관한 통지"를 발표했습니다. 이 통지에서는 주택 임대 임대료 보관 시스템을 구축하고 은행에 특별 계좌를 개설해야 함을 명시했습니다. , 임대료에 대한 은행 보관이 시행되어야 합니다. 같은 해 11월, "항저우 시립 주택 임대 기금 감독 조치(심판)"에서는 "관리" 주택 임대 회사가 임대 자금용 특별 예금 계좌의 자금 중 일부를 위험 예방 및 통제 자금으로 동결해야 한다고 명시했습니다. 특정 상황에서 주택 비용을 지불하는 데 사용할 수 있습니다. 출처는 임대인에게 임차인의 보증금 등을 임대하고 반환하도록 위탁합니다.

“임대대출을 통제하려면 은행이 도입되어야 한다.” 중국사회과학원 경제연구소 부동산금융연구센터 왕리나 연구원은 제3자의 과도한 대출 방지를 강조했다. 신용 레버리지를 적용하려면 은행의 적극적인 협조와 은행의 완전한 활용이 필요합니다. 감독 및 검토 시스템은 대출을 엄격하게 심사하고 승인합니다.

주택 관리 서비스 플랫폼이 새로운 지렛대가 됐다

'오피니언스'는 정정에 더해 또 다른 시장 변화도 드러냈다. 임대 수요가 강한 도시는 끝까지 건설을 완료해야 한다. 2020년 주택관리 서비스 플랫폼입니다. 플랫폼에는 기관 등록 및 개설 보고서, 재산 확인, 정보 공개, 온라인 서명 및 등록 등과 같은 기능이 필요하며 부동산 중개 회사, 주택 임대 회사 및 직원, 임대 주택 자원에 대한 데이터베이스도 구축합니다. , 시장 모니터링을 강화합니다.

이전에는 상하이, 선전, 쑤저우 등에서 주택 관리 서비스 플랫폼이 구현됐지만 플랫폼 효과가 뚜렷하게 반영되지 않았다. 왕리나는 "기업이 소비자에게 보다 편리한 정보와 서비스를 제공할 수 있도록 어떻게 안내하는 것이 정부의 몫"이라며 "정부와 관련 부서가 주도하는 주택 관리 서비스 플랫폼을 통해 정보 비대칭성을 줄이고 소비자의 임대 비용을 줄일 수 있다"고 말했다. 기업은 고객을 위해 비합리적으로 경쟁합니다.

베이징부동산법학회 부회장 겸 사무총장 자오슈치(Zhao Xiuchi)는 주택 관리 서비스 플랫폼을 통해 주택 목록 공개를 촉진하고 임대 거래를 완료하는 것이 향후 추세라고 본다. 플랫폼을 통해 임대시장에 대한 실제 정보를 얻는 것은 부동산 정책 수립의 기초가 될 수 있다. 플랫폼은 감독 기능을 실현하는 것 외에도 개인이 플랫폼에 주택 목록을 게시하고 직접 거래를 실현하며 주택 임대 비용을 실제로 절감할 수 있도록 하는 서비스 기능도 실제로 실현해야 합니다.

이 의견은 또한 법률 및 규정에 따라 유휴 상업용 사무실 건물, 산업 플랜트 및 기타 비주거 건물을 임대 주택으로 전환하는 정책을 수립할 것을 제안합니다. 이는 임대주택에 대한 제한된 토지 공급 문제를 더욱 해결할 것입니다. Chai Qiang은 주택 임대 시장의 발전과 규제에서 개발이 여전히 주요 주제라고 말했습니다.

2020년 장기임대아파트에는 어떤 변화가 생길까? Lehu Apartment 홍보 및 핵심 계정 관리 센터 부사장 He Guang은 2020년에는 장기 임대 아파트가 점차 자산 관리 시대로 진입할 것이며 이 시대에는 전문적인 자산 보관 및 운영 기관이 필요할 것이라고 말했습니다.

장기임대아파트 업계가 첫 번째 조정기에 돌입했다. He Guang은 시장이 합리성으로 돌아오고 있다는 것이 좋은 점이라고 말했습니다. 자본 시장 수혈에 의존하지 않고 운영을 개선하며 자산 관리 및 수익성에 주의를 기울이는 것이 업계의 상식이 되었습니다.