2020년까지 30일도 채 남지 않은 가운데 TOP1 부동산 기업의 3가지 주요 시그널이 종합 저력을 입증하고 있다.

정책 규제 측면에서 보면 주택은 재정적 특성을 잃고 주택 가격이 단기간에 너무 빨리 오르지 않을 것입니다. 자금 조달에 있어서는 기업 자금 조달에 개입하기 위한 지속적인 정책, 창구 안내 및 기타 수단이 있으며, 부동산 산업으로의 대규모 자금 유입을 제한하는 장기적인 추세가 여전히 존재하므로 신용 창이 더욱 어려워졌습니다. 기업 자금이 유입되기 위해서는 산업과 기업이 자금 조달 어려움에 대처하기 위해 대차대조표를 소극적으로 축소해야 합니다.

그런데 지금의 시장 상황 속에서도 여전히 잘나가는 기업이 있는데, 컨트리가든도 그 중 하나다. 이한씽크탱크가 2019년 8월 발표한 '2019년 중국 대표 부동산 기업 종합력 상위 200대' 조사 보고서에 따르면 컨트리 가든이 두 번째로 1위를 차지했습니다. 또한 회사의 투자 등급에 관해서는 대부분의 증권사에서 "매수" 등급을 부여합니다.

이와 관련하여 업계 1위 기업의 종합적인 강점을 보여주는 세 가지 신호가 있다고 생각합니다.

신호 1: 규모의 왕이 규모의 왕으로 변신하고 있습니다. 수익 및 도시 순환은 지속적인 매출 성장을 지원합니다.

신호 2: 현금 흐름이 안정적이고 기업 위험이 재무의 두 가지 레드 라인을 통해 통제됩니다.

신호 3: 직면 산업 주기 변동에 따라 회사는 3번째와 4번째 라인의 합병에 의존하여 적시에 조치를 취하며 1번째와 2번째 라인으로 기울어지고 레이아웃은 양쯔강 삼각주와 광동-홍콩-마카오 그레이터에 중점을 둡니다. 베이 지역.

신호 1

규모의 왕에서 수익의 왕으로의 변화

도시 순환은 매출 성장을 지원합니다

컨트리 가든 이후 2017년 업계 매출 1위가 된 후, 회사는 해마다 매출 성장을 유지하며 진정한 업계 리더가 되었습니다. 이 단계에서는 주로 3선 및 4선 도시의 배당 영향과 3, 4선 도시의 넉넉한 토지는 회사에 충분한 이윤을 제공했습니다. 현재 Country Garden은 초기에 확보한 값싼 토지 외에도 회사의 정확한 토지 취득에 의존하여 여전히 높은 이윤 수준을 유지할 수 있습니다. 이 기간 동안 컨트리 가든은 점차 규모의 왕에서 이윤의 왕으로 변모했습니다. 지난 몇 년 동안 Biwanheng의 모회사에 귀속되는 순이익 변화에 따르면, Country Garden은 2019년 중반에 모회사에 귀속되는 순이익 156억 4천만 위안을 달성하여 Vanke와 Evergrande를 능가했습니다. 기업 ROE 수준의 관점에서 보면 Country Garden은 2017년부터 우위를 유지해 왔으며 2019년 중반 ROE는 12.4에 도달했습니다.

회사가 발표한 바에 따르면, 2019년 컨트리 ​​가든의 판매 가능 가치 7,800억 달러 중 80%가 신규 출시 프로젝트로, 이는 회사가 도시 및 지역 순환 시장 상황을 선점하여 매출 성장을 지원할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 더욱 유연하게 새로운 프로젝트를 시작할 수 있습니다. 컨트리가든의 2018년과 2019년 월간 귀속매출액을 보면, 2018년 상반기 회사의 매출액 데이터베이스가 상대적으로 높아 2019년 같은 기간을 크게 뛰어넘기는 어려웠다. 하반기 회사 판매량 60% 겹쳐 성장을 유지하고 기대치를 뛰어넘는 것입니다.

신호 2

현금 흐름이 긍정적으로 유지

두 개의 빨간색 선으로 기업 위험 감소

2016년 이후 Country Garden의 매출이 회복되었습니다. 비율은 90 이상을 유지하고 꾸준히 상승하여 2019년 중반에는 94.3에 도달했습니다. 높은 매출회수율에 힘입어 회사의 순영업현금흐름은 2016년부터 플러스를 유지하고 있으며, 현금흐름에 대한 압박도 거의 없습니다. 그러나 현재의 금융환경에서는 외부금융을 통한 기업자금 유입이 감소하고 비용은 증가하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 그러나 우리가 진행한 기업 현금흐름 스트레스 테스트에 따르면 대형 부동산 회사, 특히 컨트리 가든 같은 회사는 자금조달이 완전히 이루어지지 않더라도 90% 이상의 자체 상환율에 의존하는 것만으로도 회사의 운영비를 충당할 수 있는 것으로 나타났습니다. 중지되었습니다.

회사는 항상 두 가지 빨간 선을 고수합니다.

첫 번째, 보유 자금 비율이 총 자산의 10%를 초과합니다.

두 번째, 부채 비율입니다. 70% 이내로 관리됩니다. 2019년 중반 컨트리 가든의 보유 자본은 12%로 단기 이자부채를 충당하기에 충분하며, 순부채 비율은 58.7로 급속한 성장 과정에서 여전히 낮은 재무 상태를 유지할 수 있습니다. 순부채비율을 활용하고 통제합니다. 업계에서 낮습니다.

신호 3

산업 주기 변동에 직면

에너지 수준의 도시와 도시 집합체의 성장을 보장하기 위한 다양한 조치를 준비하십시오.

이전 기사 보세요, 현재 시장 환경에서 Country Garden은 여전히 ​​높은 수익을 달성하고 있으며 지속적인 규모 개선을 바탕으로 여전히 낮은 재무 레버리지를 유지할 수 있으며 충분한 현금 수익이 회사 부채 상환을 충당하기에 충분합니다. Country Garden의 수익성과 위험 통제 능력은 매우 강력합니다.

또한 컨트리 가든은 3, 4선 도시에서 시작한 대표적인 부동산 회사로 3, 4선 도시에 유통되는 물량이 많다는 것도 알고 있습니다. 이 도시들은 회사의 규모 성장을 계속해서 가져오고 있습니까? 컨트리가든은 도시 거래량의 차별화를 위해 어떤 준비를 했나요? 이에 대해서는 3선, 4선 도시의 개요와 기업의 프로젝트 분포를 통해 설명하겠습니다.

1. 3차, 4차는 체계적으로 정비를 이어가고 있으며, 컨트리가든의 향후 성과를 뒷받침하고 있다

2018년 초 정책통제, 거래량 강조 1급 및 2급 핵심 도시는 축소되기 시작했으며 일부 핵심 2급 도시는 모두 다양한 감소를 보였습니다. 2019년 초, 특히 2월 이후에는 이들 도시의 거래량이 반등하기 시작했습니다. 현 단계에서 1, 2선 핵심 도시의 거래 반등은 단순한 반등일 뿐, 반등을 이루지는 못할 것으로 판단됩니다. 장기적인 추세이며 거래는 되돌리기 어렵습니다. 그러다가 5월과 6월 이후 해당 도시의 거래량이 전년 대비 점차 감소했으며, 특히 1선 도시에서는 8월과 9월에 거래량이 크게 감소했습니다.

1, 2선 핵심도시와는 달리 일반 2선 도시와 3, 4선 도시는 2018년 초 실적이 좋았지만 2019년 초 실적은 보통 수준이었다. . 2019년 5월 이후 3, 4선 도시의 거래량은 상대적으로 안정적인 증가세를 보이고 있으며, 이후의 회복세 지속 여부는 도시의 경직된 수요 축적에 달려 있다. 특히 3, 4선 도시에서는 주민의 구매력과 구매 의향이 높아져 체계적인 수리 과정이 있고, 내생적 수요가 지속 가능하다고 믿습니다. 따라서 이번 3, 4선 도시의 거래 조정에서 기업은 1, 2선 도시뿐만 아니라 3, 4선 도시, 특히 내생적 수요가 없는 도시의 강점도 파악해야 합니다. 이는 상품을 홍보하는 회사의 초점이 될 것입니다.

컨트리 가든은 2019년 첫 9개월 동안 대상 1, 2선 도시의 토지 취득 및 건설 비율이 44건으로 2018년 24건을 훨씬 초과했습니다. 즉, 도시 거래 순환의 영향을 받더라도 대상 1, 2선 도시의 토지 보유량 증가는 회사의 매출 성장에 강력한 지원을 제공할 것이라고 Yihan Think Tank는 2018년에 제안했습니다. 3, 4선 도시는 체계적으로 정비되고 있으며, 3~5년 후에도 여전히 기회가 있을 것으로 예상됩니다. 컨트리 가든은 3, 4선, 특히 강력한 3, 4선에 풍부한 토지 매장량을 보유하고 있습니다. 이는 향후 성능을 지원하기에 충분합니다.

2. 광동-홍콩-마카오 대만구와 장강삼각주를 중심으로 한 전략적 배치가 명확하다

광동-홍콩-마카오 대만구와 장강 삼각주는 국가 차원의 정책 도시 집합체이다. 2019년 초에 발표된 '광둥-홍콩-마카오 대만구 개발 계획'과 장강 삼각주 지역의 통합 개발을 위한 국가 전략은 도시화 추세가 되돌릴 수 없으며 도시화 발전이 도시 집적화로 전환됨을 명확히 했습니다. , 고속철도, 고속도로, 도시철도 교통 등에 의존하여 도시와 도시 간, 도시와 교외 간 시간과 공간 거리를 단축합니다. 이러한 배경에서 이 두 도시 집합체에 초점을 맞춘 기업은 장기적으로 더 많은 이익을 얻을 수 있습니다.

컨트리 가든 프로젝트의 분포로 볼 때, 2019년 6월 30일 현재 컨트리 가든은 광둥 및 장강 삼각주(장쑤성, 상하이, 저장성)에 498개를 포함하여 중국 본토에서 총 2,381개의 프로젝트를 보유하고 있습니다. , 안후이) 총 645개 프로젝트를 보유하고 있으며 전체 프로젝트의 절반을 차지합니다. 광동-홍콩-마카오 대만구에 관한 한 Country Garden의 대만구 토지 은행은 광둥에 깊이 관여한 부동산 회사의 토지 은행과 비슷합니다. 2019년 중반에 지분을 인수했습니다. 판매 가능 가치는 3,467억이고 잠재적 지분 판매 가능 가치는 5,519억입니다. 상품의 총 가치는 9,000억에 가깝고 개발 여지가 큽니다.

결론

일반적으로 부동산산업은 정책시장이라 기업은 정책을 따라야 하지만, 자본은 이익을 추구하는 것이고 시의 판단이 기업의 판단에 영향을 미친다. 이익.

현재 시장 환경에서 기업은 도시 선택, 유연한 프로젝트 추진, 현금 흐름 안정성, 위험 관리 및 통제에 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. Country Garden은 이익 성장 추구와 현금 흐름 및 재무 구조 관리 및 통제에 의존합니다. 도시를 정확하게 선택하는 세 가지 방법은 지속적으로 경쟁력을 향상시켜 현재를 아주 잘 살아갈 것입니다. 현재 여러 산업 사이클을 경험한 Country Garden은 여전히 ​​충분한 자신감을 유지하고 있습니다. 결국 업계에서는 변동성이 표준입니다. 동시에, 돌이킬 수 없는 도시화의 물결 속에서 Country Garden은 물에 빠진 오리처럼 끊임없이 변화하는 시장에 적응하는 능력을 보여주었습니다.