현재 부동산 발전 동향을 보는 방법

1. 부동산 개발 전반의 현황 분석

(1) 부동산 투자 동향을 보면 거시적 통제가 성과를 거두고 있음을 알 수 있다

현재 '지속적'인 '부동산 과열론', '거품론', '위험론'의 관점에서는 '기존 거시통제의 부동산 긴축 효과가 뚜렷하지 않다'고 보고 있다. 1~6월 부동산개발투자자금 누적액은 4924억원으로 전년 동기 대비 28.7% 증가했다. 우리는 거시적 통제 조치가 효과가 있는지 관찰하기 위해서는 특정 기간의 경제 데이터를 보는 것이 아니라 장기간에 걸친 발전 및 변화 추세를 살펴봐야 한다고 믿습니다. 추세는 절대적인 것보다 더 중요합니다. 또는 상대적 수량. 고정자산투자와 부동산투자의 과열을 억제하기 위해 국가가 채택한 거시적 통제조치가 제 역할을 충분히 했다는 것을 그림 1에서 분명히 볼 수 있습니다.

(2) 부동산 버블 여부를 판단하는 열쇠는 실질 수요가 있는지 보는 것입니다.

우리는 현재 주택 수요가 여전히 실질 수요라고 믿습니다.

우선 잠재 수요 측면에서 볼 때, 우리나라의 도시 거주자는 현재 4억 9천만 명이며, '포괄적 중등 번영'이 달성되면 우리나라의 도시화 수준은 55에 도달할 것입니다. -60%, 도시 거주자는 8억~8억 5천만 명으로 증가합니다. 이 기간 동안 약 3억~3억 5천만 명의 새로운 도시 거주자가 주택 문제를 해결해야 합니다. 이는 신도시 인구의 주택수요를 토대로 추산된다. 한편, 원래 도시 인구 역시 주거 환경을 개선해야 합니다. 2003년 말 기준으로 중국 도시 거주자의 1인당 주택 면적은 23.8㎡이다. 외국의 해당 개발 수준 경험을 바탕으로 과거 중국 도시 거주자의 주택 개선 속도를 바탕으로 우리나라의 도시화 과정 및 현재 통계 데이터, 1 인당 주택 면적 등 다양한 요소를 기반으로 예비 계산 우리나라 도시 거주자의 경우 2020년 쌀 면적이 35평방미터에 달할 수 있습니다. 즉, 도시거주자 1인당 주택면적은 현재 기준으로 10㎡ 이상 늘어나야 한다.

둘째, 유효수요 계산 시 농촌에서 도시까지 상업근로자의 주택수요는 포함되지 않고, 도시주민의 주택개선 요구만 20%로 가정하면 산정된다. 의 도시 가구는 개선된 주택에 대한 요구 사항을 갖고 있으며 개선된 주택이 필요한 도시 가구 중 20%는 각각 20평방미터의 주택만 추가하기를 원합니다. 따라서 중국의 도시 가구 중 20%는 2,700만 가구이며 각 가구는 이를 원합니다. 총 실제 수요는 5억 4천만 평방미터입니다. 이러한 수요는 객관적으로 존재하며 현재 또는 주택 신용의 도움으로 감당할 수 있는 수요입니다.

셋째, 실질유효수요에는 주민의 주택소비가 뒷받침하는 적극적 수요 외에 도시주택 철거로 인해 발생하는 소극적 수요도 다량 포함된다는 점에 유의해야 한다. 도시화가 가속화되고 도시 변혁이 심화됨에 따라 우리나라의 도시 주택 철거는 급속한 발전 단계에 접어 들었습니다. 특히 경제가 발달한 지역을 중심으로 다양한 곳에서 가옥 철거 규모가 계속 확대되면서 빠른 성장세를 보이고 있다. 2003년 전국 도시의 주택 철거량은 약 1억 4천만㎡로 그해 부동산 완공의 약 28%를 차지했다. 2003년 10월 국무원 사무국이 '철거 규모 통제 및 철거 행위 표준화에 관한 고시'를 발표한 이후 2004년 전국 도시의 주택 철거 건수는 감소했다. 그러나 향후 도시 인프라 건설, 오래된 도시 재개발, 노후 건물 철거로 인해 도시 주택 철거량이 여전히 많아 부동산에 대한 엄청난 수요가 창출될 것입니다.

실질 수요 지원을 전제로, 일부 지역에서 부동산 과열이나 구조적 과잉이 발생하더라도 부동산이 이미 '버블 경제'라고 판단할 수는 없다.