지금 부동산은 어떻게 발전하고 있나요?

최근 후룬 부자 리스트에 대한 보도가 많이 나왔는데, 특히 후룬과 알리바바 부자들의 상호 갈등은 가십이 취미가 아니었기 때문에 오늘은 가십 문제에 대해 논의하지 않겠습니다. 그러나 내 관심을 끄는 현상이 있다. 후룬 리스트에 따르면, 에버그란데(Evergrande) 회장 쉬자인(Xu Jiayin)은 순자산 2,900억 위안으로 완다그룹(Wanda Group) 회장과 텐센트(Tencent) 회장을 대신해 처음으로 중국 최고 부자가 됐다. 마화텡 최고경영자(CEO)가 마윈 알리바바 회장을 제치고 재산 2500억 위안으로 2위에 올랐다. 지난 3년 동안 가장 부유한 남성은 부동산 업계에 종사하는 Wang Jianlin과 Xu Jiayin이었습니다. 가장 부유한 여성은 여전히 ​​부동산 업계에 종사하는 Country Garden의 Yang Huiyan입니다. 전체 목록에서 부동산 업계에 종사하는 사람들의 비율은 약간 줄어들었지만 부동산 업계의 총 자산은 상위 50개 부동산 회사의 기준이 120억이고, 평균 자산은 313억에 이르렀습니다. .

부동산 규제가 점점 엄격해지는 요즘, 부동산 개발업자가 가장 수익성이 높은 이유는 무엇인지 한 번 공부해 볼까요? 중국 최고 부자가 아직도 부동산에 몸담고 있는 이유는 무엇일까?

1. 부동산을 통해 부를 창출하는 과정

부동산이라고 하면 기본적으로 중국인이라면 누구나 부동산에 대해 잘 알고 있습니다. 사람들은 가오를 비판할 때 주택 가격이 오르는 것과 동시에 부동산 업계에서도 예외 없이 부를 창출하는 과정을 목격했습니다. 1990년대 이전 중국은 여전히 ​​복지주택분배시대였다. 당시 부동산시장은 복지주택분배제도가 폐지된 1990년대 말까지만 해도 원래의 자본지출이 상당했던 시장이었다. 기업복지주택분배형 주택공제금이 화폐화되면서 부동산 시장의 상업화 시대가 열렸습니다.

4~5년간의 탐색 끝에 중국 부동산 시장은 2003년부터 본격적으로 성장하기 시작했습니다. 중국 부동산 산업은 유리한 발전의 황금 10년을 맞이했습니다. 이 산업 단계에서 수많은 부동산 개발업자들이 참여했습니다. 빨리 돈을 벌 수 있는 시대가 시작되었습니다. 당시 토지 취득 비용은 매우 낮았지만 부동산 가격은 매우 빠르게 상승했기 때문에 기본적으로 부동산 개발자는 이전에 예상했던 것보다 훨씬 더 많은 돈을 벌 수 있었습니다. 토지 및 운영 수입. 따라서 개발자들은 주기를 단축하고 초기 투자 비용을 줄이는 것이 더 많은 돈을 버는 열쇠라는 것을 발견했습니다.

그래서 개발대출 현상을 많이 봐왔습니다. 기본적으로 당시 부동산 회사들은 먼저 토지를 확보한 후 자체 자금을 사용하는 것이 관행이었습니다. 기본적으로 더 많은 금액을 지불할 필요가 없었으며, 자금이 더 있으면 시중은행의 개발 대출과 부동산 분양에서 인출할 수 있는 자금을 활용하여 이러한 레버리지 행위를 통해 지속적으로 부의 가치를 높일 수 있습니다. 자본시장의 부침과 달리 중국 부동산은 2003년부터 2016년까지 10년 넘게 상승만 하고 하락은 거의 없었던 시장이었다. 이로 인해 부동산 개발업자들은 걱정 없이 레버리지를 늘릴 수 있었다. 결국 부동산 회사는 중국에서 가장 수익성이 높은 산업이 되었습니다. 부동산은 Wang Jianlin, Xu Jiayin, Yang Huiyan, Yao Zhenhua와 같은 부동산 재벌을 탄생시켰습니다.

지난해 930뉴딜 이후 중국의 부동산 규제가 강화되면서 부동산 개발업자들이 돈을 벌 수 없다는 보도가 많이 나오기 시작했는데, 후룬 리포트를 보면 그렇지 않다. . 무슨 일이에요?

2. 부동산 개발업자들은 왜 이렇게 엄격한 규제에도 불구하고 여전히 많은 돈을 벌고 있는 걸까요?

중국지수아카데미 보고서는 부동산 회사 전체 이익 데이터를 살펴보면 2016년 100대 부동산 회사의 판매 규모가 총 판매 및 판매 면적이 새로운 수준에 도달했다고 지적했다. 그 면적은 각각 48억 2,710만 위안과 4억 251만 7천 평방미터로 전년 대비 52.5와 39.4가 증가했습니다. 판매 실적의 급격한 성장은 매출과 이익 규모의 증가로 이어졌습니다. 100대 부동산 회사의 평균 영업이익은 392억1000만 위안에 이르렀고, 평균 순이익은 45억7000만 위안에 달해 전년 동기 대비 각각 36.8배, 26.2배 증가했다. 평균 순이익률은 11.0으로 전년 대비 0.5%포인트 하락세를 이어갔다.

여기 데이터에는 매우 이상한 편차가 있습니다. 한편, 부동산 업계는 실제로 실적 하락, 특히 이익 마진 감소를 경험했습니다. 후룬리치리스트는 부동산 개발업자들이 부동산 산업 자체가 양극화됐다는 점을 꼽았다. 그 영향이 가장 컸기 때문에 이익이 감소한 것은 거의 불가피한 일이지만, 1위 부동산 회사의 경우에는 그렇지 않습니다.

후런 부자 목록을 면밀히 분석해보자. 왕젠린이 부동산 자산을 대규모로 매각했기 때문에 완다는 기본적으로 더 이상 부동산 회사로 볼 수 없으며, 쉬가인과 양휘옌은 또한 다양한 운영의 전문가 여러분, 부동산 재벌들이 어떻게 돈을 버는지 분석해 보겠습니다.

우선 통계 데이터의 지체 효과입니다. 먼저 통계부터 이야기하자면, 지난 몇 년간 부동산 시장의 호황으로 인해 부동산 시장은 지난해 930 뉴딜 이후부터 상승세를 보이기 시작했다고 할 수 있습니다. 따라서 현 단계에서 부동산업체의 실적에 대해서는 아직 큰 문제는 없다고 보고 있으며, 부동산 규제가 경착륙이 아닌 연착륙을 하고 있어 부동산 시장 상승의 관성이 여전히 존재하고 있기 때문에, 그리고 전체 시장은 여전히 ​​상승 추세에 있기 때문에 부동산 시장의 전반적인 상승은 여전히 ​​더 높은 이익 기록을 창출할 수 있습니다.

둘째, 선두 부동산 기업의 자기 육성이다. 중국 최고의 부동산 회사들이 아직도 무모한 행동으로 돈을 벌고 있다면 그들의 생각은 너무 단순하다고 할 수밖에 없다. 지금 선두 부동산 회사들이 돈을 벌고 있는 이유.

첫 번째는 자체 비용과 이익을 통제하는 것입니다. 2003년부터 2013년까지 부동산 황금기 시절, 후룬의 상위 부동산 회사들은 모두 토지 확보에 능숙한 상태였습니다. -주기적으로.저렴한 토지 가격의 황금 10년 동안 부동산 회사는 많은 양의 토지 자원을 축적했습니다. 이는 부동산 회사가 돈을 벌기 위한 핵심 중 하나입니다. 이후에는 중상급 부동산으로 자리매김하여 일반 부동산 회사보다 높은 프리미엄을 얻게 되며, 강력한 비용 관리와 함께 한편으로는 자금조달 비용을 절감하게 됩니다. 반면에 비용 활용 효율성이 높아집니다. 그러나 이는 내부 강점일 뿐이다.

둘째는 수익 모델을 혁신하고 수익 경계를 넓히는 것이다. 선도적인 부동산 회사들은 이미 2014년부터 수익 모델의 다각화를 모색하기 시작했습니다. 산업과 금융의 통합은 부동산 회사들이 금융, 의료 등 고수익 산업에 진출하는 추세였습니다. 작년에 Wanda의 비부동산 수입이 부동산 수입을 초과했다는 사실이 점점 더 분명해졌습니다. Wang Jianlin은 한때 Wanda가 더 이상 부동산 회사가 아니라고 매우 자랑스럽게 말했습니다. 이번 최고 부자인 Xu Jiayin도 마찬가지입니다. Evergrande Financial이 호황을 누릴 때 Xu Jiayin은 의료 산업에 진출하기 위해 이미 32억 달러를 투자했습니다.

세 번째는 공동재산 분야의 발전이다. 커뮤니티 자산은 부동산 회사 변혁의 핵심이 되고 있습니다. 많은 부동산 회사는 자체 자산의 장점을 최대한 활용하여 부동산 거래를 원래의 일회성 판매에서 지속적인 현금 흐름으로 전환하면서 자체 커뮤니티 자산 플랫폼을 구축했습니다. 부동산 회사의 경우 커뮤니티 구축을 통해 부동산 회사는 소비, 금융, 의료 및 기타 서비스 시나리오의 최종 폐쇄 루프를 완료할 수 있습니다. 이제 Vanke, Fantasia, Wanda, E-House, Greenland 및 Greentown이 모두 자체적으로 시작했습니다. 커뮤니티 O2O 개발, 종합적으로 커뮤니티화는 부동산 기업의 또 다른 수익 창출 도구가 될 것입니다.

노인요양부동산, 교육부동산 등 다각화된 사업과 맞물려 선두 부동산 기업들은 여전히 ​​매우 편안한 삶을 살고 있다. 따라서 부동산 재벌들이 계속해서 중국 최고 부자가 되겠다는 열망을 갖고 있다면 말이다. , 부동산은 여전히 ​​​​돈을 벌고 있다고 말할 수 있습니다.

저자: Jiang Han, Suning Financial Research Institute 특별 연구원, 금융 칼럼니스트, 금융 평론가.