부동산의 핵심 문제는 큰 거품입니다! 가장 엄격한 신호음은 어떤 신호를 보내나요?

본문 | 카이펑

중국 부동산 시장에 거품이 있는가?

최근 궈수칭(Guo Shuqing) 중국 은행보험감독관리위원회 위원장은 국무원 신문판공실 기자회견에서 다음과 같이 말했습니다.

“부동산 분야의 핵심 문제는 여전히 상대적으로 큰 거품이다.” 이 문장은 중국의 현재 부동산 시장이 분위기를 조성하고 있음을 알려주는 최종 단어로 간주될 수 있습니다.

"많은 사람들이 생활을 위해 집을 사는 것이 아니라 투자와 투기를 위해 집을 사는 것은 매우 위험합니다." 이것은 부동산 투자와 투기에 대해 관련 당사자들이 발표한 유례없는 경고이기도 합니다.

분명히 부동산의 금융 거품을 억제하는 것이 새로운 정책 방향이 되었습니다.

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부동산 거품은 얼마나 높나요?

부동산 버블을 측정하는 지표는 많지만, 주민 레버리지 비율(총 주민 부채/국가GDP)이 문제를 가장 잘 보여준다.

국가재정발전연구원이 발표한 보고서에 따르면 2020년 중국인 거주자의 레버리지 비율은 62.2로 2019년 대비 6.1%포인트 증가해 국제 평균 수준을 넘어섰다.

현재 중국 거주자의 레버리지 비율은 미국, 영국보다 여전히 낮지만 일본, 독일을 따라 잡았습니다.

다른 나라와 비교하면 중국 거주자의 레버리지 비율은 과장되지 않지만 성장률은 다른 경제권이 따라올 수 없을 정도로 빠르다.

가계 레버리지 비율은 2000년 5배에 불과했으나 2008년 18배, 2015년 39.9배로 다시 올랐다.

2020년에는 62.2로 올랐는데, 이는 2013년에 비해 약 2배, 2008년에 비해 3.5배에 가깝다.

주민 레버리지 비율의 급등은 주민들의 부채가 지속적으로 늘어나고 있음을 의미하며, 주민들의 부채의 주요 원천은 주택담보대출이다.

주택 가격이 계속 오르고 주택 담보 대출이 계속 증가함에 따라 주민들의 레버리지 비율은 자연스럽게 계속해서 새로운 최고치를 경신하고 있습니다.

소득 증가율이 기대에 미치지 못하거나 주택 가격이 크게 조정되면 재정적 위험이 뒤따르게 됩니다.

이번 기자회견에서 밝혔듯이

관계자들이 부동산 거품 억제를 거듭 강조한 이유다.

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부동산 금융화 거품을 어떻게 억제할 것인가?

오랫동안 부동산시장 규제는 매수제한, 가격제한, 매매제한 등 전통적인 수단에 집중하는 경향이 있었는데, 최근에는 7인치를 대상으로 부동산 시장 통제 방식이 전면적으로 업그레이드됐다. 토지와 신용.

'복싱 콤비네이션 3세트'가 곧 출시될 예정이다.

첫째, 부동산의 '5대 레드라인'이 등장했다.

이 5개의 빨간색 선 중 3개는 부동산 회사의 자금조달을 위한 것이고, 나머지 2개는 은행 모기지용입니다. 5개의 빨간색 선은 부동산 금융화 경향을 나타냅니다.

이 다섯 개의 빨간색 선이 유용합니까?

우리는 부동산 회사 자금조달에 대한 세 가지 제한선이 도입된 후 많은 대형 부동산 회사가 자본 체인 영향으로 어려움을 겪고 있음을 확인했습니다. 모기지 융자에 대한 두 개의 레드 라인이 도입된 지 3개월도 채 되지 않아 이에 대응하여 여러 곳에서 모기지 금리가 이미 인상되었습니다.

둘째, 중앙 집중식 토지 공급 시스템이 복귀하여 22개 주요 도시가 가장 큰 타격을 입었습니다.

최근 천연자원부는 22개 주요 도시의 주거용 토지 양도 방법에 대한 새로운 규제 요건을 제안하는 문서를 발행하고 '2중 집중' 토지 공급 정책을 시행하며 양도 공고 및 중앙 집중식 토지 공급을 발표했습니다. 일년 내내 세 번 이하로 이동 활동을 조직합니다.

토지는 1년에 3번만 공급받을 수 있는데 얼마나 유용할까요?

대규모 중앙 집중식 토지 공급은 사회에 충분한 토지 공급에 대한 기대를 줄 수 있으며 동시에 지방 정부의 '기아 마케팅' 전술을 제한할 수 있으며 동시에 단기적인 재정적 압박을 크게 증가시킬 것입니다. 부동산 회사의 "토지 왕"에 대해 추측할 기회를 잃게 됩니다.

물론 이 시스템은 자금이 충분하고 부채비율이 낮은 대형 부동산 회사에 이익이 될 것입니다. 중소 부동산 회사의 향후 발전 공간은 더욱 좁아질 것입니다.

셋째, 기업대출과 소비자대출 봉쇄가 유례없이 치열하다.

기업대출은 이름에서 알 수 있듯이 사업 운영을 위해 사용되며 주식 시장, 부동산 시장 등 투자 분야로 유입되는 것이 허용되지 않습니다. 그러나 지난해부터 금리 역전으로 인해 많은 도시에서 기업대출이 유례없이 인기를 끌면서 주택가격 상승을 부추기는 중요한 요인 중 하나로 자리 잡았다.

기업 대출을 제한하려면 천둥과 비가 필요합니다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전은 이미 조치를 취했고 결과가 어떻게 될지 지켜볼 것입니다.

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부동산 거품 억제 효과는 얼마나 큽니까?

한 가지 분명히 이해해야 할 점은 부동산 거품을 억제한다고 해서 집값이 폭등하는 것은 좋은 일이 아니며, 집값이 폭락하는 것도 정책 선택이 아니라는 점이다.

문제는 복잡한 경우가 많습니다.

한편으로 부동산은 항상 경제 성장을 촉진하는 강력한 도구였으며 지방 정부 토지 금융의 중요한 기둥이기도 합니다. 이러한 의존성은 단기적으로 완화되기 어려울 것입니다.

반면, 주택 가격이 너무 빨리 오르면 잠재적인 재정적 위험이 발생할 수 있습니다. 1990년대 일본의 부동산 거품 붕괴와 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태는 모두 과거로부터의 교훈이다.

따라서 부동산 거품을 억제하는 열쇠는 시장 안정을 유지하는 것이며, 이는 주택 가격의 급격한 상승을 억제하고 급격한 하락을 방지하는 것을 의미합니다.

이는 향후 부동산 시장 규제의 전반적인 분위기를 결정합니다.

더운 1, 2급 도시에는 강압 모드다. 집값 상승세가 있는 한, 한 번 실패하면 두 번, 두 번 실패하면 시장이 안정될 때까지 세 번 통제할 예정입니다. .

선전이 대표적이다. 이번에 중고집 가격 가이드가 공개돼 많은 사람들을 놀라게 했다. 가이드 가격은 새로운 것은 아니지만 치명적인 점은 30% 할인된 가이드 가격이 은행 주택담보대출의 기준이 된다는 점이다.

선전 부동산 시장이 여전히 뜨겁다면 다음 단계로 재산세 부과에 앞장서는 것도 불가능하지 않다.

결국 중국 부동산 시장은 주식시장과 마찬가지로 고도로 차별화된 '구조적 강세장'일 뿐이다. 대도시는 문제의 핵심이자 금융화와 거품을 억제하는 주요 전장이다. 부동산의.

2021년 8대 핵심과제에는 '대도시의 미해결 주거문제 해결'이 포함됐다.

모든 것이 이제 막 시작되었습니다. 모든 대도시는 앞으로 규제의 폭풍에 직면하게 될 것입니다.