베이징 부동산 시장: 다싱과 이좡 신도시의 가치 분석

Jingfanghui는 부동산 시장에서 10년 이상의 실무 경험을 보유하고 있으며 11,000명이 넘는 주택 구입 가족에게 투자 및 주택 구매에 대한 조언을 제공할 수 있는 베이징에서 몇 안되는 실무 전문가 중 한 명입니다. 매크로 시장에서 마이크로 시장의 모든 거래 링크를 잘라내어 총 10,000건 이상의 현장 조사와 1,500건 이상의 구매 및 판매 경험을 통해 제국 수도에서 열심히 일하는 사람들이 높은 가격을 구매할 수 있도록 도왔습니다. -품질 좋은 주택, 도시 경제 성장의 배당금을 타고 수익을 보장받으세요!

Q : 질문: Jing 형제님, 조언을 구하고 싶습니다. 투자 가치 보존의 관점에서 볼 때, Huilongguan Qishengjiayuan의 2베드룸 아파트(총 약 490호) 또는 Nanhai Homeland의 2베드룸 아파트(총 405호) 중 어느 것이 더 적합합니까? Nanhaijiayuan의 이전 주택의 품질과 자산 관리가 우려되는 문제입니다. 현재 회룡관 지역은 상대적으로 높은데, 향후 평가를 받을 수 있는 잠재력이 여전히 큰가요? 이 두 커뮤니티 중 어느 커뮤니티가 그 가치를 더 잘 유지하고 높일 수 있는지 안내해 주십시오.

A: 답변: 안녕하세요. 투자 관점에서 이 두 집 중 어느 집이 더 적합합니까? 집 자체에서 접시로 옮길 수 있습니다

이좡의 산업 크게 인터넷, 바이오의학, 인공지능, 고급제조 등 4개 분야로 나뉘며, 모두 국가가 적극적으로 육성하고 있는 산업으로, 인터넷으로 대표되는 기업으로는 JD.com, Xiaomi, CICC Data 등이 있습니다. 바이오메디컬 분야에는 Bayer, Varian, Czech 등이 있으며, 고급 제조 업체로는 SMIC, Northern Huachuang, Intel 등이 있으며, Yizhuang은 무인 운전 시범 지역입니다. Huilongguan의 가장 큰 장점은 Hexi Erqi 첨단 기술입니다. Xierqi는 생산과 주택이 결합된 지역이 아니기 때문에 Huilongguan이 가장 좋은 지역이 되었습니다. Xierqi. 산업은 고용을 주도하고, 고용은 인구를 유인하며, 인구는 수요와 공급의 불균형을 초래합니다. 이것이 한 지역의 주택 가격 상승의 주요 논리입니다.

회룡관은 서쪽으로 시얼치, 동쪽으로 왕징, 남쪽으로 중관촌을 차지할 수 있으며, 3개 산업단지의 구매력이 충분히 강해 회룡관은 항상 거래량 기준으로 베이징 3대 지역이었습니다. /p>

인터넷 업계가 하방 리스크에 직면해 있어 가치 이전 리스크도 존재합니다. 부동산 관점에서 볼 때 현재 평균 가격은 이좡의 가치가 더 안정적이라고 생각합니다. Qisheng은 52,000, Nanhai는 43,000, Yizhuang은 이미 산업 지원이 있고 지원 시설의 가치도 점차 증가할 예정이므로 투자 관점에서 볼 때 Nanhai는 생산과 주택이 통합된 지역이기도 합니다. 가능한 수익률은 Qisheng보다 훨씬 높습니다.

"베이징 부동산 투자 핵심 논리 및 원칙" "Daxing은 시장 선택 가이드를 능가합니다." " 모든 일이 잘 되길 바라며, 궁금한 점이 있으면 저에게 물어보세요

Q: 질문: 안녕하세요, Mr. Jing! 나는 Yizhuang Hexi에서 일하고 있습니다. 나는 Haizi Mansion에 2 베드룸 아파트를 가지고 있으며 출생 증명서가 이제 막 통과된 지 6개월이 되었습니다. 작아서 더 큰 집으로 바꿀까 고민중인데 500원 정도 모았습니다. 교체한다면 Yizhuang Jinmao나 Hedong에 침실 3~4개를 고려해 볼 수 있나요? 다른 것을 구매하더라도 여전히 Yizhuang Hexi 또는 다른 지역을 선택해야 합니까? 감사해요!

A: 답변: 안녕하세요. 신뢰해 주셔서 감사합니다. 1. Haizi Mansion은 Yizhuang의 Hexi 구역에 아직 부가가치가 많이 있다고 생각합니다. 2베드룸 유닛은 Yizhuang에서 수요가 많습니다. 주택 유형을 판매할 필요도 없고 배송비도 걱정할 필요가 없습니다. 기존 집에서 돈을 꺼내서 원금만 추가하면 그런 부동산을 몇 번 더 먹을 수 있습니다.

2. 현재 가격 프리미엄. Yizhuang의 Jinmao는 상대적으로 높고 커뮤니티의 질은 좋지만 자영업에는 더 유리하지만 Haizifu만큼 좋지 않을 수 있습니다. 좋은 집을 기초로 삼으면 삶의 질이 향상될 것입니다. 순수한 투자 관점에서 볼 때 현재 커뮤니티가 더 적합할 수 있습니다.

3. 베이징의 주택 가격은 매 라운드 상승합니다. 대체집단은 주택가격을 상승시켰고, 장기적인 규제로 인해 구매력이 개선집단에 집중되는 결과를 가져왔다. 미래 시장의 주류.

방 3개 아파트의 향후 순환이 4개 아파트보다 좋을 수도 있습니다. 큰 집의 순환이 좋지 않으면 4개 아파트의 면적이 줄어들게 됩니다. 3+1 소형 공부방과 같이 너무 넓지 않은 경우, 침실 3개 아파트와 침실 3개 아파트의 면적 차이가 명확하지 않습니다. >

4. 지역 선정에 있어서 이좡(Yizhuang)은 베이징의 모든 신규 지역 중에서 가장 가치 있는 지역 중 하나입니다. 이미 산업 지원을 받고 있으며 향후에도 점차적으로 산업 지역이 될 것입니다. 생활과 생활이 결합된 지역; 이좡에서 안정적인 직업을 가지고 있다면 이좡에서 집을 구입할 수 있습니다. 우리는 일반적으로 다른 지역과 완전히 다릅니다. 지하철 역이지만 이좡에서는 양질의 학교와 지원시설을 살펴봅니다. 구매력이 상대적으로 집중된 지역에서는 용적률이 높고 용적률이 낮은 커뮤니티를 찾는 것이 부동산 투자의 원칙입니다. /p>

이좡의 특징은 산업이 강해 구매력이 부족하지 않다는 점이다. 허둥은 산업 클러스터 철도 운송이지만 주거 관점에서 볼 때 허둥은 꼭 핵심 지역은 아니다. 핵심 지역은 Guomao Bridge 지역이지만 Guomao의 밀도가 너무 높습니다. 핵심 지역 전체의 오래된 주거 지역과 사무실 건물이 하나로 혼합되어 생활 경험이 없다는 것이 하나의 현상입니다. 좋아요, 그래서 Guomao의 주택 가격은 Dawang Road의 Jiulongshan Shuangjing만큼 높지 않습니다.

Hexi Future는 Yizhuang에서 부족한 토지 구획이며 Nanhaizi보다 장점이 더 분명합니다. 공원 교육 시설; 장기적인 관점에서 보면 허시가 더 많은 이점을 가질 것입니다.

"Daxing이 시장 선택을 능가합니다"라는 상위 기사를주의 깊게 읽는 것이 좋습니다! 안내'와 '베이징 부동산 투자 핵심 논리'와 원칙' 모든 일이 잘 되길 바라며 궁금한 점이 있으면 편하게 문의해주세요.

Q: 질문: 안녕하세요, Jing씨! , Tongzhou Wanguo City에있는 MOMA 부동산은 어떻습니까? 이 부동산을 900 만 달러에 구입하는 것이 적합합니까?

A : 답변 : 안녕하세요, Wanguo City CEO Leek Plate가 가지고있는 것이 큰 결함이라고 생각합니다. 20년 안에 철거할 수 없는 철도. 도시의 낡고 작은 마을들에 둘러싸여 있다. 난쟁이들 중에서 장군을 고르는 것은 금기시되는 일이다. 실제로 이 마을에 사는 것은 그다지 편리하지 않습니다. 북관 베이윤에 가려면 도시 마을을 통과해야 하며, 해당 지역은 이주 노동자들로 둘러싸여 있습니다. 철도 뒤에 있는 도시 나카무라가 가장 눈에 띕니다. 집 자체의 생활 경험에 대해 이야기 해 보겠습니다. 고급 부동산으로 자리 잡고 있지만 실제로는 여름에 너무 더워서 견딜 수 없으며 에어컨을 설치할 수 없습니다. 주택의 질은 10년 전 동직문 MOMA만큼 좋지 않고, 커뮤니티 환경이 너무 작고 밀도가 높으며 용적률이 너무 높습니다. 개발자가 용적률 4.2라고 광고하는데 실제로는 최소 5는 되는 것 같아요. 전체 커뮤니티에 주택은 이 5채뿐이고, 7호관에도 상업용 건물이 있습니다. 프로젝트 자체 상업지역은 공제; 이 부동산을 900만 달러에 사는 것은 약간 낭비입니다.

행성 상단의 "Tongzhou가 시장 선택 가이드를 능가합니다"및 "Beijing Real Estate"라는 기사를주의 깊게 읽는 것이 좋습니다. 투자핵심논리 및 원칙'을 참조하세요. 모든 일이 잘되길 기원하며, 궁금한 사항이 있으면 상담해주세요.

Q: 질문: 안녕하세요, Mr. Jing! 귀하의 기사를 읽고 꼼꼼하고 치밀한 주택선택 분석에 감탄했습니다. 경제기술개발구에 총액 300만 원 규모의 작은 주택에 투자하려고 합니다. (회사 이름으로 구입해서 대출을 받을 수 없기 때문입니다.) 자금이 한정되어 있어서 선택을 해야 합니다. 가치를 보존하고 가치를 더하는 투자 집, 적합한 집을 선택하는 것은 항상 어렵습니다.

Jing 씨, 조언을 해주시고 기대해주세요! 또한 일부 부동산을 직접 선택했지만 적합하지 않다고 생각합니다. 새로운 프로젝트인 Hesheng M Yue에는 훌륭한 장식이 있는 52제곱미터의 1베드룸 아파트가 있으며 장점은 지하철이지만 단점은 다음과 같습니다. 학교는 아직 결정되지 않았고 단가도 610만~650만 위안 수준으로 2024년말 인도될 예정이라는 장점이 있다. 통타이국제맨션은 경동 등 공업지역과 가깝다는 점과 건화학교가 있고 53㎡의 넓은 단지에 16세대가 있어 아파트와 같다는 점이다. 집에 들어가기 위해 커뮤니티를 통과할 필요 없이 거리에서 바로 엘리베이터로 갈 수 있습니다. 맞은편에 커뮤니티가 있어서 괜찮은데 예산이 300만이면 44제곱미터의 작은 원룸만 살 수 있을텐데 앞으로 임대나 매매가 쉬울지 궁금하네요. (유동성은 어떤가요?)

난하이 홈스를 보러 갔습니다. 학군은 미정이고 2중학교일 가능성이 높습니다. 이주주택은 열악하다. 2000년 구이위안 커뮤니티에도 주택이 있습니다.

다른 경제개발구역의 주택을 살펴보았는데 제 예산에 맞는 작은 아파트가 없습니다. 제가 언급한 부동산은 선택사항인가요? 정렬하는 방법? 더 나은 옵션이 있습니까?

답변: 안녕하세요! 1. 여전히 Nanhai Homes에 우선순위를 두는 것이 좋습니다. 이 프로젝트는 저렴한 총 가격으로 예산 투자에 더 적합한 프로젝트입니다. p>

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2. Hesheng M Yue에는 Xiyue Yunshang, Xiyue Linyu, Hejincheng Garden, China Railway Harmony Garden 및 Huayufu가 포함됩니다. 이러한 부동산을 구입하는 경우 특정 단어를 거의 사용하지 않아야 합니다. 즉, 이 부동산의 프리미엄은 Yinghai에서 가장 큰 부동산은 Xinghai Garden이고, Yujing Garden이 그 뒤를 잇고, 마지막으로 Demao Community의 가격이 36,000입니다. Yujing Garden은 42,000, Demao Community는 RMB 38,000입니다. 이 지역에서 두 번째로 높은 품질의 프로젝트인 Zichen Yuan은 RMB 47,000로 5년 연속 하락세를 보이고 있습니다. 이 분야의 구매력이 그다지 강하지 않다는 점입니다.

최근 몇 년간 베이징의 주택 가격 순환 원리는 이전과 다르며, 특히 2017년 이후에는 더욱 그렇습니다. 주택 가격 상승으로 인해 1차 상승 물결은 학군 및 인기 지역(핵심 지역)의 주택에 대한 품질이 하위 신규이며, 2차 상승 물결은 여전히 ​​학군 내 성숙한 과잉 지역입니다(또한 하위 지역이기도 함). 품질 경직 수요 시장). 경직 수요 시장의 이 부분이 증가하는 논리는 부동산 시장의 상승 추세에서 일부 구매 그룹이 핵심 지역에서 자동차를 구매하려는 압력을 너무 많이 받거나 자금이 부족하다는 것입니다. 제한된 예산으로 인해 그들은 교통이 편리한 과잉 지역에서 즉시 버스를 타게 될 것입니다. 세 번째 물결은 여전히 ​​학군 내 인기 핵심 지역의 넘쳐나는 지역에서 고품질의 하위 신제품이 될 것입니다. , 동일한 품질의 하위 신규 프로젝트로 인해 이러한 인기가 없는 부문은 일반적으로 프리미엄 현상을 가지며, 증가의 전제 조건은 프리미엄이 클 때 주택 가격 회전의 법칙입니다. 시장이 발생합니다. Yinghai는 가치 불황에 속하며 Yizhuang에서 발산됩니다. 새 집의 프리미엄은 씻어야합니다.

3. 회사 이름으로 집을 사면 집이 재산이됩니다. 개인의 재산이 아닌 회사의 자산이며 향후 사용을 위해 사용될 예정이므로 양도 및 상속은 매우 번거로운 일이 될 수 있습니다. 일반적으로 우리는 거래에 따른 세금이 매우 높기 때문에 회사 이름으로 주택을 구입하는 것을 매우 반대합니다.

행성 상단의 기사 "베이징 부동산 투자 핵심 논리 및 원칙"과 "Daxing이 시장 선택 가이드를 능가합니다"를주의 깊게 읽어 보는 것이 좋습니다. 궁금한 사항이 있으시면 다시 질문해 주세요

Q: 질문: 안녕하세요, Jing 선생님, 오늘 Shimao Aolin을 만나러 갔는데, 남북을 향한 방 3개짜리 아파트의 가격이 거의 5000원에 가까웠습니다. 1,700. Minute Temple에 있는 Shimao Tianyu의 새 집도 침실 3개당 가격이 약 1,700입니다. Minute Temple의 세 가지 새로운 프로젝트에 대한 분석을 제공해 주시겠습니까? 가치보존과 감상 측면에서 구매할만한 가치가 있나요? 시마오 아올린과 비교하면 어떨까요?

A: 답변: 안녕하세요, Minute Temple의 위치는 비교적 평범합니다. Chaoyang처럼 보이지만 실제로는 Fengtai이며 두 구역의 교차점에 있으며 쉽게 양방향 구역이 될 수 있습니다. 분당은 원래 조양 동쪽의 홍등가였습니다. 택시 기사와 배달원이 가기 꺼려하는 곳이고 전체적인 상황이 상당히 혼란스럽습니다

지역 발전의 특징은 다음과 같습니다. 주택의 가치는 공공 서비스 수준과 긍정적인 관련이 있습니다. 즉, 공공 서비스가 좋을수록 서비스도 좋아집니다. 인프라가 완벽할수록 동일한 위치에 있는 다양한 지원 시설의 가격도 높아집니다. 다른 계층에 따라 완전히 반대되는 효과가 있을 것입니다. 북쪽의 Panjiayuan 지역을 볼 수 있습니다. 불황은 항상 시장보다 저조했고 성장률은 Fifth Ring Road 외부만큼 높지는 않습니다. 지역은 모두 둥청구에서 이주한 가구입니다. 부동산 관리가 혼란스러워 지역에 사람을 유지하기가 어렵습니다.

자연적인 지리적 이점이 있지만 궈마오(Guomao)에만 의존하지만 사업의 질이 좋지 않습니다. 지역에서는 Guomao호에 탑승하기만 하면 되는 사람들의 그룹을 수용하기가 어렵습니다. Minutes Temple은 East Third Ring Road의 고급 커뮤니티로 자리 잡고 있지만 이 지역에는 5,000 가구가 이주하고 있으며 주택 구매에 수백만 달러가 필요하고 이웃 구매에 수천만 달러가 필요합니다. 지구는 정말 걱정스럽습니다.

이곳에서 1,700만 달러를 사는 것은 자원의 잘못된 배분이라고 생각합니다

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Q: 질문: 안녕하세요, 징 선생님! 플래닛에 합류하게 되어 매우 기쁩니다. 저희 상황은 다음과 같습니다. 저희 가족은 현재 두 채의 주택을 보유하고 있으며, 한 채는 (부모님 이름으로) 첫 번째 집에 대한 계약금으로 사용할 수 있고, 한 채는 다운페이먼트로 사용할 수 있습니다. 두 번째 집(스스로)에 대한 지불은 앞으로 필요할 경우 부모님 이름으로 대출을 구입할 계획입니다. 다른 집은 캘리포니아주 팡산(Fangshan)에 있습니다. 300만 달러가 조금 넘는 가격에 팔 수 있고, 현재 계약금이 800만 달러에 달하며 서쪽에 생활 공간이 있습니다. 장안 거리(Chang'an Street)에는 방갈로에 거주할 수 없습니다.

이제 몇 가지 질문이 있습니다.

1. 기존 자금과 총 가격 예산이 1,100인데, 자영업이 아니고 투자 목적이라면 어떻게 해야 합니까? 예산을 1500으로 늘리려면 California Water County를 매각해야 합니다. 즉, 1,100이면 투자하기에 충분합니까, 아니면 1,500이면 가치가 있습니까?

2. Laizhen Jiayuan과 Qingshangyuan을 보았지만 관심이 없습니다. Shanglinxi, Runze Mansion, China Railway International City가 많이 올랐는지 모르겠습니다. 그래도 왕징님이 왕징을 추천해주시는데, 왕징님도 우리한테 맞는 커뮤니티 추천이 많이 늘었어요.

3. 하이뎬을 사야한다면 다른 선택지는 무엇인가요? 앞으로도 임대 및 판매가 용이할 것입니다.

Tamun, Sijiqing 및 Yongding Road와 같은 장소를 고려할 수 있습니까?

4. 새 집을 살 수 있나요? Jing 씨는 Yongfeng이 발전하는 데 5~8년이 걸릴 것이라고 말했습니다. 5~8년 후에 상승하기 시작할 것이라는 의미인가요, 아니면 5~8년 후에 천천히 상승한다는 의미인가요? 8년간 성장 둔화?

5. 노스 비치에 있는 쉐푸 맨션(Xuefu Mansion)은 4월이나 5월에 개장할 것으로 예상됩니다. 그때까지 번호를 받지 못하면 놓칠 것 같습니다. 중고 주택을 구입할 기회가 필요합니까? 목표 없이 그냥 볼 수는 없을 것 같고, 목표가 있는 방향으로 봐야 할 것 같아요. Jing 선생님께서 제게 몇 가지 제안을 해주시면 좋겠습니다.

답변: 안녕하세요. 1, 1100, 1500은 모두 베이징 주택 가격 상승에 더 부합하는 제품 예산 범위 내에 있습니다. 예전에는 엄격한 수요에 의해 구동되었습니다. 대출 제한 이후 매 라운드마다 그룹 드라이브 개선으로 변경했습니다. 1,100에는 인기 지역의 2 베드룸 아파트를 얻을 수 있고, 1,500에는 3을 얻을 수 있습니다. -침실 아파트. 현재 부동산 상황에 따라 자산 최적화 아이디어를 활용하여 캘리포니아 워터 카운티를 매각하고 이를 구매하기 위해 자금을 모아야 한다고 생각합니다. 베이징 전체 도시의 축은 주로 남동쪽에 있으며 북서쪽에는 해정, 중앙에는 금융 거리, 남서쪽에는 리제가 있습니다. 새로운 산업을 개발하기는 다소 어려운 것 같습니다. 팡산 산업이 분명히 부족합니다. 지원하며 Fengtai에 속한 Changyang에서 비즈니스 지역이 오버플로를 형성하기가 어렵습니다. 앞으로 Lize의 인구는 가득 차고 핵심 지역에서 버스를 타고 싶은 일부 고객이있을 것입니다.

2. 제가 제안하는 것은 먼저 계약금 800을 사용하고 다른 방법으로 레버리지를 추가하는 것입니다. 총 가격은 이번 라운드에서 여전히 1,500 정도로 통제되어야 하며, 캘리포니아 워터 카운티의 주택이 시장에서 팔릴 때까지 기다려야 합니다.

3. Laizhen Jiayuan, Shanglinxi, Runze Mansion 및 중국철도국제도시는 이번 라운드에서 주가가 크게 오르지 않지만, 해당 지역의 구매력이 좋기 때문에 시장이 호황이라면 40을 넘을 수도 있다. 그러면 시장 냉각 기간 동안에는 약 10까지 하락할 수 있으며 다음 시장은 계속 상승할 것입니다. 모두가 이러한 시장 상승이 과장되었다고 생각하지만 실제로는 시장과 거의 관련이 없습니다. 올바른 선택을 하고 도시의 경제 성장과 산업 배당금을 활용했습니다. 핵심은 시장에 더 많은 통화가 있고 지속적인 구매력이 있으므로 가격이 상승한다는 것입니다.

4. 하이뎬 핫스팟 이 지역의 고급 주택 유통률은 나쁘지 않습니다. 이번 예산에서 집중해야 할 것은 주요 상업 지구인 Tamura, Sijiqing 및 Yongding Road입니다. 성장률은 괜찮지 만 Haidian의 선두가 될 수는 없습니다. 북쪽은 중관촌에 산업이 집중되어 있고 남쪽은 전력이 부족하여 과거 성장률이 평균 수준이다.

4. 현재 하이뎬 북부 신구의 지원 시설은 실제로 약간 열악하다. 지금 80,000위안으로 구매하면 프리미엄이 발생합니다. 개발이 성숙되면 100,000위안으로 판매될 수 있습니다. 이 수치는 1~2년이 될 수 있지만 얼마나 오래 버틸 수 있을지 모르겠습니다.

5. G6 서쪽, 농업대학 동부캠퍼스 동쪽에 북사탄대학 기숙사가 건설되고, 남쪽에는 북고속도로에 의해 단절된 오래된 커뮤니티에 상업지구 시설이 없음 , 그리고 기본적으로 전 부문에 걸쳐 개발 가능한 토지가 없으며, 투자 관점에서라면 피하는 것이 좋습니다. 베이징은 정책의 영향을 받고 교체 비용이 시간 비용과 기회 비용을 포함하여 상대적으로 높기 때문에 일반적으로 제품 교체를 권장하지 않습니다. 어디서 일하고, 어디서 살고 싶은지, 침실은 몇 개나 가질 수 있는지, 가치 보존과 감상에 집중해야 할지, 아니면 가치 보존과 감상에 집중해야 할지 등의 포인트가 있습니다. 감사하고 거주를 고려하십시오. 그렇지 않으면 구체적인 목표가 없습니다

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