중국 부동산 거품 분석?

부동산은 우리나라의 핵심 산업 중 하나이며 국가 경제의 건전한 운영에 매우 중요합니다. 최근 부동산 시장의 인기는 부동산 거품 이론에 대한 논쟁을 불러일으키기도 했습니다. 우리는 심층적인 분석을 실시했으며 제안된 제안이 매우 필요합니다. 거품 속에 있는 사람들이 사실을 깨닫는 것이 매우 어려운 것은 사실입니다. 물론 거품이 없으면 더 좋을 것입니다.

최근에는 부동산 상황을 분석하는 글을 쓰거나 의견을 표명하는 사람들이 많다. 2001년 말, 누군가 우리나라 부동산 산업이 이미 1993년과 마찬가지로 '과열'됐다고 지적하며 2002년에는 부동산 '겨울'이 도래할 것이라고 예측한 바 있다. 2002년부터 2003년 7월까지 많은 사람들이 부동산 거품과 위험을 분석하고 문제가 심각하다고 믿었다. 어떤 사람들은 우리나라의 부동산 산업이 거품 경제의 "절벽"에 도달했다고 썼습니다. 그러나 많은 학자들은 이러한 견해를 반박하며 중국 부동산은 구조적으로 과열되었을 뿐 중국 경제에 '붕괴'하거나 영향을 미치지 않을 것이라고 믿고 있다. 중국의 부동산 산업 전망은 좋으며 계속 상승할 것입니다. 주택 거품에 대한 논쟁은 매우 민감해졌습니다. 거품이 존재한다고 믿는 쪽과 거품의 존재를 부정하는 쪽의 의견이 너무 첨예하게 대립되어 어느 한쪽이 의견을 낸 뒤에도 상대방은 강하게 반박할 수밖에 없다.

양당의 견해 비교

1. 중국에 부동산 버블이 있다고 믿는 사람들의 공통적인 근거는 다음과 같습니다.

1) 우리나라의 부동산은 25%가 넘는 고성장을 이루었습니다. 5년간의 지속적인 성장 후에는 필연적으로 고유한 주기에 따라 조정될 것입니다. 그러나 이러한 조정 주기는 다음과 같은 요인으로 인해 연장되었습니다. 베이징 올림픽을 계기로 WTO 가입과 국내시장 개방으로 외국인 투자가 활성화되고, 위안화 절상에 대한 기대로 인해 국제 투기자본 유입이 촉진되면서 상하이를 중심으로 한 장강삼각주에서 자본집적효과가 발생한다. 자본은 주택 가격에 투기를 하고, 기득권 집단은 의도적으로 거품을 유지한다. 그 결과 거품이 오래 유지될수록 거품은 커지고 손실도 커지게 된다.

2) 부동산 가격이 소득 대비 가격 비율을 훨씬 초과할 정도로 치솟았습니다. 소득 대비 주택 가격 비율의 합리적인 수준은 5:1이지만 상하이, 베이징, 광저우에서는 8.7:1, 12.4:1, 10.1:1이며 전국 평균은 7.8:1입니다.

3) 주택을 투자상품으로 활용하세요. 주택 구입자의 20% 이상이 투자나 투기를 목적으로 하는 것으로 보수적으로 추산된다. 많은 수의 주민들이 새 집을 구입한 후 오래된 집을 임대하고 임대료를 사용하여 새 주택 대출금을 지불하는 것도 사실 투자 행위입니다. 가장 대표적인 단체는 원저우 부동산 투기 집단으로, 민간 전승에 따르면 자본금은 1,500억 위안에 달합니다. 원저우의 부유한 사람들은 투자하고 싶었지만 적절한 통로가 없었기 때문에 수십 명의 친척과 친구들이 수천만 달러를 모아 특정 부동산에 투자했고, 그 부동산을 팔기 전에 빠르게 가격을 올렸습니다. 그러나 일단 부동산 거품이 꺼지고 주택 가격이 하락하기 시작하면 이러한 투자로 인한 손실은 걷잡을 수 없게 될 것입니다.

4) 부동산 대출이 비정상적으로 늘어났다. 우리나라의 토지 구입 및 부동산 개발 자금의 80%는 은행 대출에서 나옵니다. 상업은행은 부동산 개발의 전 과정에 참여하며 부동산 시장 운영과 관련된 모든 연결의 위험을 부담합니다. 최근 몇 년 동안 부동산 대출 금액이 두 배로 늘어났습니다.

많은 소비자들이 계약금 비율이 낮다고 생각하거나, 미래 소득에 대한 기대가 너무 낙관적이거나, 상환을 심각하게 고려하지 않아 구입한 주택 면적이 계속 확대되고 있다고 생각하는 경우가 많다. . 시스템적 위험이 발생하면 소비자는 대출 상환을 연기할 수 있으며 모든 위험은 은행으로 이전됩니다. 우리나라의 현재 상황은 저축이 투자보다 많아 은행은 대출에 열심이고 특히 소비자에게 자동차 및 주택 대출을 기꺼이 제공합니다. 그러나 실제로 시스템적 위험이 발생하고 초과 상업용 주택이 은행에 집중되면, 은행은 낮은 가격으로만 경매할 수 있습니다. 은행은 부실채권을 가장 두려워합니다. 우리나라 시중은행의 약 25%가 부실채권을 갖고 있습니다. 부동산 버블 이후에는 그 수치가 40%에 달할 수도 있습니다.

5) 공실률이 증가하고 있습니다. 최근 3년간 완공된 면적의 합에 대한 공실면적의 비율을 공실률이라고 합니다. 2004년 4월 말 기준으로 1년 이상 공실이 있는 상업용 주택 면적은 10%입니다. 우리나라는 5,529만㎡였고 공실률은 57.6%였다.

6) 토지투기. 많은 곳에서 토지 취득 및 철거 과정에서 주민들의 개인 재산이 잔인하고 불법적으로 박탈당했습니다. 이는 권력을 자본화하고 축소하는 가장 야만적인 방법입니다. 그 결과 발생한 초과이익이 부동산 거품의 근원이 됐다.

부동산 거품이 터질 수밖에 없다고 말하는 이유는 도시 토지가 매진되거나 경작지가 부족해 식량을 생산하지 못할 때까지 지속될 것이기 때문이다. 사실 그때까지는 버블이 지속되지 않을 것이다. 왜냐하면 부동산 개발업자들이 비축해 놓은 저가 토지를 집중적으로 투자하거나, 은행들이 신용을 강화하면 버블은 터지기 때문이다.

2. 중국에 부동산 거품이 없다고 믿을 수 있는 근거는

1) GDP에서 부동산이 차지하는 비중을 보세요. 현재 세계의 부동산 창출 기여율은 GDP의 약 8~12%인 반면, 우리나라는 2003년에 약 2%에 불과하고 우리나라 부동산 산업의 발전 투자는 18.3%를 차지했습니다. 고정자산 비중이 15~20%인 반면, 우리나라의 부동산 생산 및 판매율은 2003년 81%였다. 임대주택도 포함하면 생산 및 판매율은 90% 이상에 달하게 된다. 국제적으로는 비교적 높은 수준이다.

2) 공실률 측면에서 볼 때, 우리나라 부동산이 과열되어 거품이 발생하고 있다는 주장도 설득력이 없습니다. 전 세계적으로 공실률을 계산하는 방법에는 크게 3가지가 있는데, 이 3가지 방법에 따르면 우리나라의 부동산 공실률은 각각 3.52%, 9.16%, 5.37%로 모두 15%에 도달한 적이 없다. 수준.

3) 부동산 투자 증가율이 크게 빨라진 것을 보면 시장의 소화력을 걱정하고 거품이 터질까 의심하는 사람들도 있다. 정적으로 보면 이것이 사실일 수도 있다. 그러나 문제는 그들이 장기적인 시장 잠재력을 보지 못한다는 것입니다.

장기적으로 보면 중국 부동산 시장의 클라이막스는 아직 남아있다고 해도 무방하다. 경제가 발전할수록 사람들의 주거 환경은 더욱 좋아질 것이기 때문입니다. 동시에 국제 경험에 따르면 도시화 수준이 30%에서 60% 사이에 있을 때 부동산 시장은 급속한 발전기에 진입하게 됩니다. 그러나 중국의 현재 도시화 수준은 약 36%로 이제 막 진입했습니다. 부동산 시장의 급속한 발전 기간. 향후 10~20년 동안 부동산이 연평균 두 자릿수 성장률로 발전하더라도 여전히 총량이 부족하다는 수동적 상황을 벗어나지 못할 수도 있다.

4) 국부적인 구조적 과열. 중국 주택 제품의 품질은 상대적으로 높으며 일반 대중에게 적합한 중저가 주택이 상대적으로 적고 일부 지역의 가격이 상대적으로 높지만 이는 구조적인 문제일 뿐 큰 영향을 미치지는 않습니다. 중국 부동산 시장 전체에 영향을 미치게 됩니다.

3. 최근의 발전, 정부 부처의 개입.

새로운 버블 논란의 '도화선'은 모건스탠리 아시아태평양 지역 수석 이코노미스트 시궈중(Xie Guozhong)에 의해 '점화'됐다. Xie Guozhong은 2004년 9월 중국 부동산 시장에 거대한 거품이 있다고 제안했습니다. 그의 근거는 전국적으로 부동산 가격이 가계 가처분 소득의 10배이고 대도시에서는 심지어 12~15배에 달한다는 것입니다. 건설부 정책연구센터는 이 발언을 즉각 반박했다. 건설부 정책연구센터는 보고서에서 “현재 중국 부동산의 현실은 '국지적 과열과 일부 구조적 문제'"라고 강조했다. 현재 부동산 수요는 여전히 실질수요입니다. 직후에는 중국사회과학원 금융연구소의 이셴룽 등 경제학자들도 토론에 동참했다. 이 논쟁은 경제학자와 부동산 개발자 사이의 논쟁으로 발전했습니다. 이전 내용에 대한 좀 더 심층적인 논의입니다.

관점의 대결 1: '실질수요'는 얼마나 현실적인가?

국가 부동산 수요에 관해서는 건설부 보고서에서 향후 20년 안에 우리나라에 주택이 필요한 신규 도시 거주자가 많아지고 1인당 주택 면적이 늘어날 것이라고 지적했습니다. 따라서 현재의 주거 수요는 "여전히 현실적"입니다. 일부 지역에서 부동산 과열이나 구조적 과잉 현상이 발생하더라도 부동산이 '버블 경제'로 변했다고 판단할 수는 없다.

이셴롱은 "건설부의 보고서는 잠재수요를 실제 수요로만 간주하고 있으며 그 결론은 확실히 의문스럽다"고 지적했다. 일반 사람들의 필요를 명확히 해야 합니다. “부동산은 일반 상품과 다릅니다. 내구소비재이자 투자상품입니다. 부동산 수요를 측정하는 것은 단순히 소비자 수요와 투자 수요를 별도로 측정할 수 있는 것이 아니라, 둘을 통합해야 합니다. 그 기준은 주민의 가처분 소득입니다. " .

관점대결 2: 주택가격을 사회적 기대에 의존하는 것이 과연 합리적인가?

국내 주택 가격 급등에 대해 건설부 보고서에 따르면 실제 수요와 공급의 관계보다 사회적, 경제적 기대가 주택 가격에 훨씬 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 현재 CPI(소비자물가지수)의 강한 상승세는 현재 주택가격 상승이 고립된 것이 아니라는 것을 보여줍니다.

"미래 주택 가격 상승에 대한 사람들의 기대가 현재의 쇼핑 행동을 주도합니다."

그러나 Yi Xianrong은 이러한 견해가 실제 상품의 가상화라고 믿으며 "사람들이 미국 나스닥 주식 시장의 거품이 다시 터지는 것을 보는 것처럼 보이게 만듭니다." 미국 나스닥 주식시장에서 버블이 터지기 전, 상장기업의 주가는 주로 기업의 기대 투자가치에 좌우됐기 때문에 나스닥 주식시장의 버블은 빠르게 부풀어올라 터졌다. “국내 부동산이 나스닥 주식시장의 뒤를 잇는다면 국내 부동산 거품도 머지않아 터지고 터질 것이다.”

의견대결 3: 공실률 떨어지면 안전할까?

건설부 보고서는 역동적인 관점에서 볼 때 상업용 주택의 공실 면적이 증가한 것이 아니라 감소 추세를 보이고 있다고 지적했는데, 이는 현재 공실 문제가 심각함을 보여준다. 악화되지 않았습니다.

인종리 연구원은 공실률 하락이 부동산 시장에 거품이 없다는 뜻은 아니라고 지적했다. 부동산 시장은 주기적 변동이 특징이며, 그 주기는 불황, 회복, 호황, 불황의 4단계로 구분됩니다. 가장 경계해야 할 것은 부동산 버블이 형성되는 단계인 3단계이다. 시장은 매우 낙관적이며 사람들은 미래에 대해 맹목적으로 낙관하고 있다. 손실을 입는 것은 매우 쉽습니다. 이 단계에서는 주택 공실률이 감소하고 있습니다.

관점의 대결 4: '수급'에 박수를 보내야 하나?

건설부 보고서에는 부동산 시장이 “수급 모두 호황”임을 나타내는 수많은 데이터가 나열되어 있다. 상하이 조사에서 Yin Zhongli는 역설이 있음을 발견했습니다. 주택 시장의 수요가 공급을 초과하고 일반 시민의 소득 수준은 그렇게 높은 주택 가격을 감당할 수 없다는 것입니다.

인중리는 수요와 공급의 호황 뒤에는 "상당한 '위기'가 숨겨져 있다"고 믿는다. "상하이 주택 가격은 일반 시민의 소득 감당 능력을 훨씬 초과하고 주택 가격 대비 소득 비율은 14배를 초과합니다. 일반적으로 평균 가구 소득 대비 평균 주택 가격 비율은 약 5배로 더 합리적입니다. 홍콩에서도 1997년 부동산 버블이 터지기 전 주택가격의 소득비율은 11배에 불과했다.”

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