베이징, 청두 등은 집중적으로 통제 정책을 도입했습니다. 하반기 부동산 시장이 진정될 것이 확실합니까?

우한 커머셜 페이퍼(Wuhan Commercial Paper)가 대표하는 부동산 시장의 '정책 시장' 속성은 전례 없는 수준에 도달했으며 이러한 추세는 여전히 심화되고 있습니다.

최근 베이징, 청두, 항저우, 둥관 등에서는 부동산 시장을 진정시키기 위한 부동산 시장 통제 정책이 잇달아 발표됐다. 그 중 베이징과 청두의 정책은 각각 이혼과 이혼을 목표로 하고 있다. 선물 고객에게는 정책 규모는 작지만 정확성이 중요하며 항저우 부동산 시장은 사회 보장 기간을 연장하여 구매 제한을 더욱 강화했습니다.

정책 빈발 시대에 부동산 규제는 더욱 정밀해지고 포괄적으로 변하고 있지만 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 여전히 ​​주택가격 상승 압력에 직면할 것으로 업계에서는 판단하고 있으며, 정책 규제는 더욱 강화되고 있다. 여전히 "단단한" 상태입니다.

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집값이 너무 빨리 올라 도시 압력이 급격히 증가했다고요?

규제 측면에서 베이징의 부동산 시장 정책은 강력한 신호적 의미를 갖고 있으며 전국의 다른 도시들이 부동산 시장을 규제하는 기준이 된다고 할 수 있다.

8월 5일 베이징 시립주택 및 도시농촌발전위원회는 '상업용 주택 구매 제한 정책을 더욱 개선하겠다는 공고'를 발표해 부부가 이혼할 경우 원래 가족이 이미 이혼할 경우, 이혼 전 2채 이상의 주택을 소유하고 있고, 이혼 후 3년 이내에는 어느 누구도 이 도시에서 주택을 구입할 수 없습니다. 새로운 규정은 5일부터 시행된다.

분명히 업계의 관점에서 볼 때 베이징의 부동산 시장 규제는 주로 '패치'에 관한 것이지만 그 의미는 실제 효과보다 훨씬 큽니다. 베이징시 주택도시농촌개발위원회 관계자는 "가짜 이혼" 주택 구입을 억제하기 위한 새로운 규정의 도입은 저렴한 임대 개발을 가속화하기 위한 중앙 정부 업무 회의의 정신을 구현하는 것이라고 말했습니다. 주택을 공급하고 부동산 시장을 더욱 규제하며 확고한 규제 의지를 유지합니다.

업계에서는 이것이 성명에 가깝다고 생각합니다. 중요한 것은 중국이 계속해서 통제를 세밀하게 조정할 것이며, 특히 책임 규명 메커니즘의 추가 시행은 각 지역의 주요 지도자들이 직접 조사해야 한다는 것입니다. 심층 조사하고, 지가와 주택가격이 적정 범위 내에서 안정될 수 있도록 파견을 강화한다.

이는 지난 7월 22일 주택도농개발부 부동산시장감독부 장치광 국장의 기존 기조와 일치한다. , 도시 정부의 주요 책임을 더욱 이행하고 지방 정부에 대한 감독을 강화하기 위해 관련 부서와 협력해야 한다고 말했습니다. 가격이 너무 빨리 상승합니다.

지난주 주택도시농촌개발부 차관 니홍(Ni Hong)은 인촨(Yinchuan), 쉬저우(Xuzhou), 금화(Jinhua), 취안저우(Quanzhou), 후이저우(Huizhou) 5개 시 정부의 책임 동지들과 만나 새로운 제안을 제안했습니다. 상반기 부동산시장 상황을 개선하고 규제와 감독을 강화하여 부동산시장이 안정되고 건전하게 발전하도록 추진해야 합니다.

부동산 시장이 너무 뜨거웠기 때문이다. 통계국 자료에 따르면 2021년 6월 인촨(Yinchuan), 쉬저우(Xuzhou), 금화(Jinhua), 취안저우(Quanzhou) 지역의 신축 상업용 주택 매매가격 지수가 후이저우는 모두 전월 대비 4개 이상 증가했으며, 전년 대비 증가율은 6개 이상으로 중고 주택의 경우 월별 증가율도 4개를 넘었습니다. 특히 진화에서는 중고집값지수 전월 상승폭은 10에 이르렀다.

이와 관련하여 광둥성 주택정책연구센터 수석 연구원인 Li Yujia는 인터뷰 책임성이 과거의 하향식 규제와 작별을 고하는 장기적인 메커니즘 관리의 중요한 부분이라고 믿습니다. '정책'의 틀에 따른 규제는 규제의 자율성이 지방정부에 있고, 책임도 지방정부에 있으며, 규제의 효과에 대해서는 지방정부가 책임을 져야 한다는 뜻이다. .

“이것은 또한 부동산 규제 정책이 1시 1정책 메커니즘을 개선할 것이며, 최근 시행 이후 완화되거나 순환적인 조정 가능성이 없음을 나타냅니다.” RRR 인하로 인해 규제정책의 순환적 정점이 규제 완화로 이어질 가능성이 있다는 게 시장에서는 예상된다.

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건물을 위한 장기적으로 효과적인 메커니즘을 구축하시겠습니까?

7월부터 8월까지 주요 부동산 정책 개요

자료 출처: 중국 지수 연구소의 목록을 기반으로 작성

부동산 시장 규제와 결합하여 이번 올해 부동산시장의 부동산시장 규제는 정확성과 포괄성을 특징으로 하고 있음을 알 수 있다.

정확성 측면에서 Kerui의 관찰에 따르면 Huzhou, Xi'an, Hefei, Jiaxing, Shaoxing 및 기타 도시는 주로 구매 제한 업그레이드, 대출 제한 업그레이드, 가격 한도 업그레이드와 관련하여 통제를 연속적으로 업그레이드했습니다. , 매매제한 강화, 부동산 거래세 및 수수료 인상, 중고주택 기준가격 설정, 신축주택 포인트 추첨 등

특히 중고 주택의 기준 가격에 대해서는 지금까지 선전을 시작으로 청두, 둥관, 시안, 소흥, 우시 등 여러 도시에서 관련 정책 공지를 발표했습니다. 중국 지수 아카데미는 중고 주택 시장 기준 가격 발표 메커니즘의 적용 범위가 계속 확대되고 가격 통제 '도구 상자'가 지속적으로 개선되고 있다고 믿습니다. 주택 대출, 상장 가격 및 기타 측면에 대한 참고 자료를 형성하여 시장 기대를 효과적으로 안정시키고 "지가 안정, 주택 가격 안정 및 기대 안정"이라는 목표를 달성할 것입니다.

이외에도 베이징, 타이위안, 원저우 등 여러 도시에서는 학군 주택 정책도 잇달아 도입되고 있다. 국은 Neilianjia, I Love My Home (000560, Stock Bar), 21st Century Real Estate, Wheatfield, Zhongyuan 및 기타 주요 부동산 중개 기관이 실무 회의를 개최하여 부동산 중개 기관이 적극적으로 협력하도록 업무 요구 사항을 제시했습니다. 교육 개혁 정책을 시행합니다.

포괄성 측면에서는 주로 기업대출 억제부터 주택담보대출 금리 인상, 부동산업계 신용까지 규제 범위가 넓다는 점에서 반영된다. 전면적으로 강화되었습니다. 중국 은행보험감독관리위원회가 발표한 자료에 따르면 4월 말 기준 부동산 대출은 전년 동기 대비 10.5% 증가해 8년 만에 최저치를 기록했다.

동시에 부동산신탁 잔액과 부동산에 투자한 재무관리상품 규모도 같은 기간 대비 약 13.6% 감소했다. 지난해에는 2019년 6월 이후 지속적인 하락세를 보이며 비표준 부동산 자산에 투자하는 재무관리상품이 전년 동기 대비 36% 감소세를 이어갔다.

모기지 이자율도 크게 올랐습니다. Rong360 데이터에 따르면 2021년 5월 첫 주택 대출에 대한 전국 평균 모기지 이자율은 5.33으로 2020년 말보다 11BP 증가했으며, 두 번째 주택 대출에 대한 평균 이자율은 5.61로 2020년 말보다 8BP 증가했습니다. 2020년 말.

한편 토지 측면에서 공급측면 개혁을 시행할 때 리위자는 일부 도시를 제외하면 1차 중앙 집중식 토지 공급에 대한 전체 프리미엄 비율이 매우 낮다고 생각한다. 그리고 경쟁건설을 뺀 실거래 할증률은 16-17에 불과해 향후 주택가격 반등 압력은 거의 없을 것이며, 곳곳에서 가격 규제가 시작되고 있어 토지에 대한 압력도 거의 없을 것으로 보인다. 가격제한을 완화하기 위한 가격.

현재 부동산 업계가 '지가 안정, 주택 가격 안정, 기대 안정'을 중심으로 채택한 정책은 깊이와 폭 모두에서 더욱 풍부해지고 유연해졌습니다. 더욱 확대될 것으로 예상됩니다. CRIC는 부동산의 장기 메커니즘 개혁이 앞으로 '심수대'에 진입할 것으로 보고 있으며, 앞으로 임대주택 공급과 부동산세 제도 개혁이 속도와 강도가 높아질 것으로 내다봤다. 시장 기대보다 높아야

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하반기 부동산 시장이 진정될 것이 확실한가?

정책적 압박 속에 부동산 시장은 하락세를 보이고 있다. 통계청 자료에 따르면 6월 부동산개발번영지수는 101.05로 4개월 연속 하락세를 나타냈다.

그러나 전체적으로 상반기 인기는 여전히 매우 높다. 통계청 자료에 따르면 1월부터 6월까지 상업용 주택 매매면적은 8억 8,635만㎡였다. , 전년 대비 27.7% 증가했으며, 그 중 주거용 건물 판매 면적은 29.4% 증가했습니다. %.

이뿐만 아니라 부동산 시장은 하반기 주택 가격의 구조적 상승 압력에 직면해 있다. 베이징을 예로 들면 1차 주거용 건물의 평균 바닥 가격은 약 3만5000호 수준이다. 실제 평균 주택 매매 가격은 63,000위안 이상일 수 있으며 업계에서는 향후 이러한 토지가 최고 가격으로 판매될 수 있다면 베이징 주류 시장의 가격 상승폭을 초과할 수 있다고 믿고 있습니다. 30%.

중국 지수 연구소는 단기적으로 규제 정책의 영향으로 인해 더운 도시의 주택 가격 상승세가 둔화될 것이라고 믿고 있습니다. 그러나 지가와 중고주택가격, 신축주택가격의 관계로 볼 때 신축주택가격은 일년 내내 구조적으로 상승하였다.

한편, 현재 100개 도시의 전체 중고 주택 가격은 강한 회복세를 보이고 있습니다. 중고 주택 가격의 상승은 현재 주택 구매자의 심리가 여전히 유지되고 있음을 반영할 수도 있습니다.

한편, 택지 매매가격은 올해 초부터 큰 폭으로 상승했고, 지속적인 토지가격 상승도 영향을 미쳤습니다. 주택 가격에 대한 특정 영향을 종합해보면, 신규 주택 가격은 올해 하반기에도 소폭 상승할 가능성이 있습니다.

정책 효과가 나타나기 시작했지만, 예를 들어 선전, 광저우 등 도시 시장이 냉각되고 일부 3, 4급 도시에서도 규제 정책이 후속 조치를 취하고 있습니다. 정책 효과는 더욱 뚜렷해질 것으로 예상되지만, 부동산 시장 규제는 여전히 높은 압박에 직면해 있습니다.

예를 들어 난퉁은 4월 8일 주택도시농촌개발부의 인터뷰를 받았고, 4월 20일 10가지 규제 조치가 긴급 발표됐다. CRIC는 난퉁의 규제가 공급 강화에 국한된다고 본다. 구매제한, 대출제한, 판매제한 등 수요측면의 조정이 포함되지 않아 시장의 기대를 근본적으로 뒤집기는 어렵습니다.

즉, 정책이 매우 집약적이고 정확하더라도 일부 부동산 시장은 여전히 ​​주택 가격 상승과 부동산 시장 인기 상승의 압력에 직면하게 될 것입니다.