하이난, 부동산 규제를 업그레이드하고 최초로 기존 주택 판매 시스템을 시작합니다!

전염병 발생으로 인해 일부 지방정부는 부동산 규제를 적당히 완화했지만 하이난은 반대로 부동산 규제 정책을 업그레이드하기로 결정했습니다.

3월 7일 저녁, 하이난성 당 위원회 사무처와 성 정부 사무처는 '하이난의 안정적이고 건강한 발전을 위한 도시 주체 책임 체계 구축에 관한 고시'를 발표했습니다. 부동산시장'(이하 '고시'라 한다)에서는 저렴한 주택을 위한 상업용 주택 개발을 제안하고, 지역주민을 위한 다중주택 구입제한 정책과 기존 상업용 주택 매매제도를 시행할 것을 제안했다.

'공고'에는 앞으로 새로 양도된 토지에 건설되는 상업용 주택이 시행되고, 기존 주택 매매제도가 시행된다는 내용이 명시되어 있다. 하이난은 또한 기존 주택 매매의 포괄적인 시행을 규정한 국내 최초의 성이 되었습니다.

하이난성 주택 및 도시-농촌 개발부 국장 후오 주란(Huo Juran)은 새로운 코로나바이러스 전염병이 하이난의 부동산 산업에 어느 정도 영향을 미쳤지만 지방 정부의 8개 정책 시행을 통해 중소기업의 어려움 극복 지원 조치, 기업의 업무 및 생산 재개를 위한 7가지 조치 및 기타 지원 조치는 부동산 회사가 어려움을 해결하고, 어려움을 극복하고, 작업 및 생산 재개를 가속화하는 데 효과적으로 도움을 줄 수 있습니다. 부동산 업계에 미치는 영향을 줄입니다. "고시"의 발행은 새로운 코로나 바이러스 전염병의 영향에 대응하여 부동산 시장의 규제를 완화하는 것이 아니라 안정적이고 건강한 발전을 위한 도시 주체 책임 시스템 구축에 대한 국가의 요구 사항을 추가로 이행하기 위한 것입니다. 부동산 시장을 규제하고, 부동산 규제의 효율성을 공고히 하며, 부동산 시장의 안정성을 유지합니다. 기존의 통제 정책은 계속 유지되고 더욱 개선될 것입니다.

측면 1: 저렴한 상업용 주택 시범

저렴한 상업용 주택은 주로 주택이 없거나 1인당 주택 면적이 평균 수준에 미치지 못하는 가구에 판매됩니다. 매매목표 및 매매가격, 아파트 면적 및 양도조건을 제한하고, 정부주도의 시장지향적 운영방식을 채택하여 정책보장을 받아 상업용 주택을 건설합니다.

저렴한 상업용 주택 매매가격은 지역 경제 발전 수준, 주민 가처분 소득, 물가 수준, 건축비 등 실태를 토대로 시·군별로 결정되며, 마감된다. 순환 시스템은 일정 기간 내에 구현될 것입니다. 가까운 미래에 하이난성은 수요가 많고 주택 가격이 높으며 주택 문제가 더 두드러지는 도시와 카운티에 저렴한 상업용 주택의 시범 건설을 시작할 계획입니다. 다음 단계에서는 파일럿 상황을 토대로 경험을 정리하고, 단계별로 구현하고, 점진적으로 출시할 예정입니다.

'고지'는 기존 상업용 주거지 또는 프로젝트를 저렴한 상업용 주택, 상업용, 사무실 및 기타 상업용 부동산이나 임대 주택으로 전환 및 개발하도록 장려할 것을 제안합니다. 다음 단계에서 하이난성은 관광용 부동산과 상업용 부동산의 개발을 가속화하고, 주거 개선에 대한 주민들의 요구를 충족하기 위해 계속해서 판자촌 개조를 추진하고, 노후 지역사회의 개조를 적극적으로 추진할 것입니다. 질서있게 인재를 위한 좋은 생활환경을 적극적으로 조성하며 도민의 주거실현을 촉진한다.

현재 하이난 주민들의 소득 수준은 상대적으로 낮지만 주택 가격은 상대적으로 높다. 통계청 자료에 따르면, 2018년 하이난성 도시 주민의 1인당 가처분 소득은 전국 31개 성 및 시 중 18위를 차지했으며, 2019년 싼야시와 하이커우시의 상업용 주택 평균 매매가격은 7위를 차지했습니다. 전국 40개 주요 도시 중 12위. 지역 주민과 인재 도입의 주거 문제를 효과적으로 해결하고 그들의 이득감과 행복감을 높이고 하이난 자유 무역 지역(항구) 건설의 이익을 진정으로 누리기 위해. "공고"는 저렴한 상업용 주택 개발을 혁신적으로 제안하여 자격을 갖춘 가족과 수입 인재가 소득 수준에 맞는 가격으로 저렴한 상업용 주택 세트를 구입할 수 있도록 합니다.

포인트 2: 지역 주민은 주택 3채 구입으로 제한

'공지'에서는 지역 주민들이 주택을 다채롭게 구입할 수 있는 구매 제한 정책을 이미 소유한 사람으로 제한할 것을 제안하고 있습니다. 등록된 거주지와 영주권이 있는 가구(부부 및 미성년 자녀 포함)에 대한 저렴한 상업용 주택 및 시장 지향 상업용 주택 판매가 중단됩니다.

하이난성 주택 및 도시-농촌 개발부 국장 후오 쥐란은 "주택은 투기를 위한 것이 아니라 생활을 위한 것"을 고수하고 부동산 투기를 억제하는 것은 외부 거주자만을 대상으로 하는 것이 아니라고 말했다. 지방은 물론 지역 주민들도 마찬가지다. 투기적 부동산 투기를 더욱 억제하고 주택이 갖는 민생·주거적 속성으로 복귀하는 동시에 과도한 사회적 공공자원의 점유를 방지하고 자유무역항 건설을 위한 충분한 공간적 요소를 보장하기 위해 “ 고시'는 국내 일부 도시의 관행을 말하며, 지역주민의 다주택 구입에 대한 구매 제한 정책을 시행할 것을 제안하고 있다.

포인트 3: 기존 주택 매매 제도를 시행

하이난은 '공고' 발행일부터 새로 건설되는 상업용 주택 분양 제도를 개편했다. 양도된 토지는 기존 주택으로 판매됩니다.

규정에 따르면 판매용 주택은 준공 승인을 통과해야 하며 물 공급, 전력 공급, 가스, 통신 등 지원 인프라가 배송 준비가 되어 있어야 합니다.

이때 기존 주택 판매가 시작되는 이유는 무엇입니까? 하이난성 주택 및 도시 농촌 개발부 국장 Huo Juran은 현재 품질 불만, 계약 분쟁, 배송 지연 및 상가주택 분양제도 시행으로 인한 시설지원 미실시, 불법매매, 심지어 개발업자가 돈을 모아 가출하는 등 일련의 문제가 부동산 민원과 분쟁의 주요 원인이 됐다. '고시'에서는 분양제도로 인해 발생하는 일련의 문제점을 근본적으로 해소하기 위해 상업용 주택 분양제도를 개편하고 기존 주택매매제도를 시행할 것을 제안하고 있다.

다음 단계에서 하이난성은 계속해서 '투기가 아닌 생활용 주택'이라는 입장을 고수하고 전 지역에 대한 구매 제한 정책을 변함없이 주장하며 실질 주택 공급 목표를 주장할 예정이다. 부동산 규제가 흔들리지 않고, 강도가 완화되지 않으며, 정책이 왜곡되지 않고, 정책의 연속성이 성격과 안정을 유지하며, 합리적인 오너 점유 수요를 뒷받침하고, 투기와 부동산 투기를 단호히 억제하며, 부동산 규제를 견지한다. 부동산 시장의 안정.

분석: 분양제도의 단점도 있다

부동산 분양제도를 폐지할지 여부를 둘러싸고 오랜 논의가 있어왔다.

상업용 주택분양이란 부동산 개발회사가 건설 중인 주택을 매수인에게 미리 팔고, 매수인은 보증금이나 주택대금을 미리 지급하는 방식으로 부동산 개발 문턱을 크게 낮추는 방식이다. .

현재 중국 본토의 상업용 주택 분양제도는 1994년부터 시작돼 '부동산관리법'으로 제정됐고, 이후 '도시부동산 운영관리규정', '상업용주택' 등이 공포됐다. 사전판매관리조치' 및 기타 법률문서를 명시합니다.

부동산업체의 경우 분양제도를 통해 시행사가 건축 초기 단계의 조기분양을 통해 주택 구입자의 자금을 점유할 수 있어 프로젝트 건설에 필요한 무상자금을 덜 활용해야 하는 필요성이 대두된다. 막대한 자금의 '레버리지' 효과로 '빈손' 비즈니스 모델을 실현할 수 있습니다.

그러나 상업용 주택 분양 제도에도 몇 가지 단점이 있다. 상업용 주택의 분양제도는 집을 구입하기 전에 구매자가 먼저 비용을 지불해야 하며 예측할 수 없는 요소와 위험이 많습니다.

Centaline Real Estate의 장다웨이(Zhang Dawei) 수석 분석가는 부동산 시장의 다양한 품질 문제는 기본적으로 분양 제도와 관련이 있다고 말했다. 분양제도는 부동산 회사의 판매 속도와 건설 물량을 가속화하고 부동산 산업의 급속한 발전을 위한 기본 조건 중 하나이지만, 주택 구매자에게는 보호 수준이 너무 낮기 때문에 다양한 불확실한 위험으로 인해 많은 수의 분쟁으로 인해 주택 구매자에게 많은 비용이 소요되는 경우가 많습니다.

기존 주택 매매가 부동산 회사에 얼마나 영향을 미치는가?

기존 주택 매매는 지난 몇 년간 다시 뜨거운 논의를 불러일으켰습니다. 2018년 9월, 광둥부동산협회는 모든 부회장 단위에 '상업용 주택 매매 라이센스 관련 의견에 대한 긴급 통지'를 발표했습니다. '고시'에서는 상업용 주택 분양제도가 미완성사업, 불법매매, 불공정거래, 택지관리 기능의 명확화 어려움, 불균형 개발, 비효율적 경쟁 등의 위험성을 갖고 있음을 지적하고 있다. 상업용 주택의 분양제도를 단계적으로 폐지하고 즉시분양을 전면 시행하겠습니다. 그러다가 2018년 10월 선전은 기존 상업용 주택인 선전 룽화 진마오 맨션(Shenzhen Longhua Jinmao Mansion) 판매를 위한 국내 최초의 시범 프로젝트를 시작했습니다.

신완의 1차 산업 분류에 따르면 부동산 회사는 자산 비중이 높은 산업으로서 은행과 비은행 금융업을 제외하면 일반적으로 자산-부채 비율이 높다는 점에 주목할 필요가 있습니다. , 부동산 업계의 자산-부채 비율은 연중 전체 업계에서 1위를 차지하고 있습니다.

전염병의 영향으로 부동산 회사는 이미 자금이 부족합니다. 분양 제도가 취소되고 기존 주택이 교체되면 분양 자금의 일부가 사라진다는 뜻입니다. 또한 줄어들 것이며 재정적 압박도 더욱 커질 것입니다.

CITIC 증권은 기존 주택 매각으로 인해 한편으로는 개발업자의 자금 압박이 가중되고, 다른 한편으로는 개발업자의 이직률이 감소할 것이라고 지적했습니다. 기존 주택 매매가 본격 시행되면 분양자금을 통한 개발대출 상환과 후속 개발의 연계가 끊어지게 된다. 부동산 개발업자의 경우 건설 및 개발 단계의 자금은 자체 조달 자금과 외부 대출로 충당해야 하며, 해당 자금의 사용 기간은 프로젝트가 완료 및 매각될 때까지 연장되며 프로젝트 회전율은 강제로 거절함.

부동산업계 일각에서는 부동산은 자본집약적인 사업으로 민간기업과 국영(중앙)기업의 자금 조달 경로와 비용이 많이 다르다는 점을 지적했다. 민간 기업은 재정적 압박에 대비하기 위해 높은 이직률에 의존할 수 있지만 높은 이직률로 인해 품질이 희생되는 것으로 나타났습니다. 기존 주택을 매매하는 경우에는 저비용으로 자금을 조달할 수 있는 업체가 최종 승자가 될 것입니다. 반면, 민간 주택 회사는 더 큰 압박을 받게 될 것입니다.

하이난, 부동산 의존도 해소

과거 기존 주택 매각 정책은 일부 도시에서만 산발적으로 나타났을 뿐 어떤 성에서도 대규모로 시행되지 않았다. . 하이난은 이번에 새로 양도된 토지에 건설된 상업용 주택에 대한 기존 주택 매매 시스템을 시행하겠다고 발표하며 선두에 섰다.

하이난 부동산 시장 연구원 루오 하오(Luo Hao)는 언론과의 인터뷰에서 기존 주택 매매가 부동산 개발업체에 미치는 가장 큰 영향은 자본 회수 주기의 연장과 자본 회수 주기 연장으로 직결된다는 점을 지적했다. 자본 회전율 위험이 증가하여 토지 투자 의지가 감소합니다.

사실 하이난은 최근 몇 년간 부동산 의존도에서 벗어나고 있다. 2018년 4월, 하이난은 '강자의 손목을 자르겠다'는 각오로 부동산을 엄격히 통제하는 일련의 규제 정책을 도입했다.

하이난성이 2018년 4월 22일 '글로벌 구매 제한' 정책을 시행한 이후 부동산 규제는 상당한 성과를 거두었고 기본적으로 기대했던 목표를 달성했다. 2019년 성 내 부동산 개발 투자는 전년 대비 22.1% 감소했으며, 상업용 주택 매매 면적은 각각 42.1%, 38.8% 감소했으며 평균 매매 가격은 15,000위안/평방 안팎을 유지했습니다. 미터, 가격은 기본적으로 안정적이었습니다.

2019년 하이난성 GDP는 5.8% 증가했고, 부동산 산업을 제외하면 6.3% 증가했다. 경제구조는 지속적으로 최적화되고 있습니다. 지역 GDP 대비 고정자산 투자 비율은 59.6%로 12.4%포인트 하락했다. 비부동산 투자는 58.4%로 6.9%포인트 증가했다.