투자, 매매, 주택 가격 데이터가 감소하고 냉각 정책이 부동산 시장에 계속 영향을 미치고 있는 부동산 시장 상황은 어떻습니까?

데이터 출처: 국가통계국 Zhongyuan 부동산 연구소 Tu Chong Creative/사진 제공: He Jueyuan/Tabulation Officers/Cartography

원래는 '골든 나인'이 정점입니다 세일 시즌인데 올해 부동산시장은 정말 황량했어요. 시장 냉각의 신호는 부동산 시장 투자, 판매 및 주택 가격 데이터가 전반적으로 감소했으며, 금융 긴축 및 판매 징수 둔화로 인해 부동산 회사의 유동성이 더욱 악화되었습니다. 압박을 받고 있으며 생존과 발전에 어려움을 겪고 있으며 심지어 위험 증가에 대한 시장 우려도 촉발되었습니다.

긴축 정책, 거래 위축, 부동산 회사의 유동성 압박이 지속되는 상황에서 부동산 회사와 상류 및 하류 기업의 생존 상황은 어떻습니까? 규제는 어떤 영향을 미쳤는가? 기자는 최근 개발업자, 중개인, 주택 구입자, 전문가 등을 대상으로 광범위한 인터뷰를 진행해 현재 부동산 시장의 흐름을 다각적으로 정리했다.

“한 달 만에 우리 가게는 2채를 한 집에 팔았다***”

“이번 달에는 집 한 채도 폐업하지 않았는데, 우리 가게는 2019년에 두 채를 팔았다. one *** "연가의 에이전트 지가 담당하는 지역은 '우주 센터'로 알려진 베이징 해정구 오도구입니다. 이곳에는 수많은 과학 연구 기관, 인터넷 기술 기업, 베이징에서는 "땅 한 뼘도 소중하다." "가격도 높고 거래도 비교적 활발하다.

지씨 매장의 올해 상반기 거래량은 월 십여개 이상에서 최대 20개 이상이었지만, 현재 거래량은 상반기의 10분의 1도 안 되는 수준이다. 올해의 절반.

베이징 동4환로 외곽 쓰후이 지역의 중개인 저우(Zhou)는 기자들에게 자신의 최근 거래 빈도가 한 달에 2~3건이었던 것에 비해 최근 거래 빈도는 두 달에 한 번이라고 말했다.

원래 매매 성수기였지만 올해는 부동산 시장이 유난히 한산했다. 수요 측의 관망 분위기는 더욱 심해졌고, 투자자들은 시장 진입에 더욱 신중해지고 있으며, 팔고 싶지 않은 일부 중고 주택 소유자들은 이미 매물을 철회했습니다. 일부 개발업자들은 토지 취득과 개발 진행 속도를 늦추기도 했고, 토지 경매도 잇따라 거부됐다.

기자는 최근 선전시 푸텐구의 중개업자로부터 최근 주택을 구경하는 고객들이 모두 죽순을 사고 싶어하며, 이전 거래 가격보다 현저히 낮은 것만 구매를 완료한다는 사실을 알게 됐다. 특정 지역 유사 주택의 3월 매매가격은 460만 위안이 넘었지만 최근 매매가격은 335만 위안에 불과하다.

오너들도 판매를 늦추고 있습니다. 재정적 필요가 급하지 않은 일부 소유자는 기다려 보는 것을 선택하는 반면, 자금이 필요한 소유자는 최종 지불금을 제 시간에 받을 수 있는지에 대해 더 걱정합니다.

Lianjia 판매원은 기자들에게 과거에는 대출이 승인되면 양도 절차를 거쳐 새 주택 사본을 담보로 대출 절차를 거칠 수 있었다고 말했습니다. 최근 은행 대출이 부진하고 일부 은행에서는 대출을 받기까지 7개월을 기다려야 하는 경우도 있어 집을 넘기기 전에 최종 대금을 받아야 하는 집주인이 많다. 이렇듯 주택 구입자 입장에서는 지금 사더라도 내년까지는 집을 넘겨주지 않을 것으로 보인다. 그래서 지금은 많은 고객분들이 서두르지 않고 둘러보실 뿐 거래를 하지 않으시는 경우가 많습니다.

시장의 약점은 개발자에게 전가됐다. 동부 지방의 한 3선 도시 개발업자는 기자들에게 “여기에는 더 이상 땅을 사려는 사람이 많지 않다”며 “내년에 몇 차례의 철거 프로젝트를 제외하고는 아직 새로운 부동산 시장에 대해 들어본 적이 없다”고 말했다. 포화 상태이고, 중고 주택에 대한 압박도 크다.”

위 현상은 비단 한 가지 사례가 아니다. CRIC 데이터에 따르면 지난 8월 CRIC 100대 부동산 회사의 매매면적과 매매금액은 각각 전년 동기 대비 26%, 20% 감소했으며, 7월에 비해 하락세는 더욱 확대됐다. 7~8월 전국 상업용 주택 매매거래량은 2020년과 2019년 같은 기간에 비해 12.2% 감소했고, 동부지역 증가율은 13%포인트 감소했다.

Shell Research Institute의 수석 시장 분석가인 Xu Xiaole은 8월 시장이 전반적으로 냉각되었다고 분석했습니다. 50개 주요 도시의 중고 주택 거래량이 전월 대비 감소했습니다. 90% 이상의 도시에서 중고 주택 거래량이 전년 대비 감소했습니다. 상하이, 항저우 등 주요 도시에서는 모두 월별 감소폭이 더 컸습니다. 하락세는 심천의 중고 주택 가격이 4개월 연속 하락했고 쉬저우(Xuzhou), 인촨(Yinchuan), 금화(Jinhua) 등 도시도 하락했다.

은행은 지갑을 꽉 쥐고 있고, 부동산 회사는 매출 압박을 받고 있다

'골든나인·실버텐'의 품질이 더 이상 형편없다는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 좋은. 업계 관계자에 따르면, 부동산 시장의 전반적인 냉각은 실제로 정책 통제가 성과를 거두었음을 반영합니다.

'3개의 레드 라인'부터 '부동산 대출 집중 관리 제도'까지 부동산 회사의 자금 조달 측면이 계속 압박을 받고 있을 뿐만 아니라 매매 회수 주기도 길어져 여러 측면에서 안정성이 요구되고 있다. 부채상환, 토지취득 등 현금흐름이 뒷받침되는 부동산업체의 상황은 점점 심각해지고 있다.

금융 측면에서 보면 부동산회사 채권금융 측면에서 올해 1~8개월간 금융규모 누적 증가율은 직전 7개월에 비해 가속화되고 감소했다. Shell Research Institute의 통계에 따르면 1~8월 동안 부동산 회사가 발행한 채권 총액은 약 6,999억 위안으로 전년 대비 21% 감소했습니다. 이 중 8월 부동산회사의 국내외 채권금융 규모는 약 571억 위안으로 전월 대비 39.8%, 전년 동기 대비 54.2% 감소했다.

자금 회수의 또 다른 주요 채널인 매각을 통한 상환 속도도 둔화되고 있다. 중앙은행 자료에 따르면 8월 주민 중장기 대출은 전년 동기 대비 23.55% 감소해 4개월 연속 감소했다. 점진적인 관점에서 볼 때, 핑안증권(Ping An Securities)의 연구 보고서 통계에 따르면, 금융 기관의 신규 대출 대비 신규 모기지 대출 비율이 3분기 연속 감소했습니다. 2021년 상반기 주요 금융기관의 신규 부동산 대출은 2조4200억 위안으로 전년 동기 대비 19.1% 감소했다. 이 중 2분기 신규 부동산 대출은 7500억 위안으로 전체 신규 대출의 15%를 차지하며 3분기 연속 그 비중이 감소했다.

주택대출 집중 관리로 인해 일부 은행에서는 부동산개발대출 규모가 축소됐고, 일부 지역 은행 지점에서는 1년 내내 개인 주택담보대출을 절반 만에 발행했다는 사실을 알게 됐다. 할당량이 모두 소진되면 해당 지역의 후속 신규 개인 모기지 대출은 기존 대출에 의존하여 재융자를 받아야 합니다.

베이징 조양구의 한 중개인은 기자들에게 올해 상반기에 여러 은행의 할당량과 주문 약정에 큰 조정이 없었다고 말했습니다. 시장은 지난 2년 동안 상대적으로 안정적이었습니다. 년, 은행의 중고 주택 대출 한도가 매우 관대하므로 고의적 인 제한도 없습니다. 8월까지는 대출 속도에 뚜렷한 변화가 없었으나 9월부터 일부 은행이 주문 접수를 중단하기 시작했다. 일부 은행은 대출을 받기까지 7개월을 기다려야 하는 경우도 있다. 이 경우 고객은 대출 소식을 듣자마자 떠나버린다. 이는 대형 국책은행 전 지점 및 지점에 해당되며, 소형은행에 대해서는 보장이 없습니다.

중개인은 지금 주택담보대출을 위해 은행에 가면 대출 기간을 보장할 수 없다고 밝혔다. 요즘 주문을 받을 수 있는 은행은 기본적으로 3개월 정도 걸린다. 현재 한 대형 국영은행 지점에서는 주택담보대출 고객들에게 7개월 동안 돈을 빌려주지 않으면 은행에 문제를 일으키지 않겠다는 약속서에 서명하도록 요구하고 있다.

“저희와 협력하는 몇몇 은행에서는 올해 수주잔고로 인해 내년 1분기에 쿼터가 없어 2분기로 옮겨야 할지 확신이 서지 않거나, 아니면 시장이 상대적으로 안정적이고 정책을 펼치기 때문일지 다시 손을 놓는다고 말하기는 어렵다”고 말했다. 중개인이 말했다.

자금 조달과 상환이 이중 압박을 받고 있으며, 부동산 회사들은 엄청난 도전에 직면해 있습니다. Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Zhang Dawei는 기자들에게 중고 주택 판매 감소가 부동산 회사의 판매에 상당한 영향을 미친다고 말했습니다. 1선과 2선 도시에는 기본적으로 구매 제한이 있다. 구매 제한이 있는 도시에서는 새로운 수요가 있는 주택 구매자는 중고 주택을 먼저 팔고 집을 사는 주택 교환 전략을 채택하는 경우가 많다. 따라서 중고주택 거래량이 감소하면 개발업체의 신규 매매 증가 압력도 커질 것입니다.

E하우스 연구소 싱크탱크센터 연구책임자인 옌웨진은 기자들에게 현재 부동산 시장 침체는 '높은 회전율과 높은 레버리지' 모델에 기인한다고 설명했다. 지속 불가능합니다. 첫째, 주택 매매 속도가 둔화되어 높은 회전율을 갖기가 어렵다는 점, 둘째, 현재는 고레버리지 모델이 없다는 점, 즉 자금이 점점 부족해질 것이라는 점이다.

토지 시장이 차갑고 지역 재정이 압박을 받고 있는 가운데

많은 부동산 회사들이 타이트한 현금 흐름으로 인해 '타이트'한 가운데, 최근 2차 중앙집권적 공급이 이뤄졌다. 주요 도시에서는 현지 상황도 1라운드에 비해 냉각됐다.

일부 도시의 높은 토지 프리미엄율과 1차 중앙집권형 토지공급 입찰에 일부 부동산 회사의 참여 등의 문제로 인해 각지에서는 당초 예정됐던 중앙집중상장 작업을 연기하게 됐다. 7월에는 지구 경매 규칙이 조정되었습니다. 2차 토지 경매 규칙 조정은 주로 부동산 회사에 대한 토지 구입 자금 조달 감독 강화에 중점을 두고 '우수한 입찰 계획'(이하 '경쟁 품질')에 대한 요구 사항을 제안하고 상위 수준을 명확히 했습니다. 토지 프리미엄 한도, "경쟁 건설 보증" 및 "성 주택 건설 지역" 및 기타 요구 사항을 취소합니다. Zhang Dawei는 여러 곳에서 2차 토지 경매 규정을 통해 부동산 회사가 토지 경매에 참여할 수 있는 문턱이 높아졌고, 다른 한편으로는 부동산 회사의 토지 취득 비용도 낮아졌다고 말했습니다.

실제 양도 상황으로 볼 때, 최적화된 2차 토지 경매 규칙으로 인해 여러 곳에서 미분양 토지 경매율이 상승한 것으로 나타났습니다. Centaline 부동산 연구 센터의 통계에 따르면 푸저우, 칭다오, 지난 등 10개 도시가 2차에서 465개의 토지 필지를 매각했으며 그 중 118개 이상의 토지 필지가 정지되었으며 이는 이들 도시의 25%에 해당합니다.

장다웨이는 올해 전반적으로 집중적인 부동산 규제와 각지의 엄격한 신용으로 인해 부동산 시장이 전반적으로 냉각되기 시작했으며 토지 양도 정책도 강화되었다고 생각합니다. 결과적으로 2차 토지 매매가 전반적으로 냉각되었습니다. 동시에 "경쟁력 있는 품질"은 여러 장소에서 2차 중앙 집중식 토지 공급에 대한 새로운 요구 사항이 되었으며, 이로 인해 부동산 회사의 건설 비용이 크게 증가하고 부동산 회사가 토지를 취득하려는 의지가 감소했습니다. 어느 정도.

토지 시장이 냉각된 후 현재의 부동산 시장 하락 추세에 더욱 기여했습니다. Environmental Investment IP Global China의 Bai Wenxi 수석 이코노미스트는 기자들에게 올해 시행된 중앙 집중식 토지 공급 정책은 원래 부동산 회사의 전체 토지 가격 수준을 낮추는 동시에 토지 양도 수수료로 인한 최대 수입을 보장하는 것이 목표였다고 말했습니다. 정책 설계에 너무 이상주의적이어서 이미 부동산 회사의 유동성이 부족한 상황이 실제로 악화되어 이번 부동산 시장 침체의 규모와 범위가 확대되었습니다.

냉랭한 토지시장으로 인해 지방재정수입에도 영향을 받은 점은 주목할 만하다. 재정부가 발표한 8월 재정 수입과 지출에 따르면, 1월부터 8월까지 국유 토지 사용권 양도 누적 수입은 47억 1100만 위안으로 전년 대비 12.1% 증가했습니다. 그러나 8월 국유토지사용권 양도수입은 전년 동기 대비 17.54% 감소했다.

토지양도수입 감소에도 불구하고 여러 곳의 전체 거래가격은 안정세를 유지했다. 중국 지수 연구소는 토지 경매 규칙 최적화에 따라 대부분의 도시에서 2차 토지 필지의 평균 최저 가격이 1차 배치에 비해 하락했지만 여전히 1차 배치보다 높다고 지적했습니다. 2020년 전체 땅값입니다.

이와 관련하여 Bai Wenxi는 전반적인 토지 가격이 여전히 강세라고 생각하는데, 이는 지방 정부가 토지 재정 수입을 보호하기 위해 시장을 따르지 않으려는 의지를 반영할 수도 있으며 현재 직면한 과제도 반영합니다. 지역 재정 자원에 의해.

“전체 지가의 안정성도 부동산 시장이 질적으로 변하지 않았음을 보여주는데, 이 경우 부동산이 있는 한 여전히 전반적인 지가 상승세가 주류 현상이다. 장다웨이는 기자들에게 "기업은 단기적으로라도 토지를 매입해 규칙에 따라 개발한다"며 "유동성이 부족해도 살아남을 수 있다"고 말했다.

심각한 부상이나 진통? 부동산시장 하방영향은 양분될 듯

현재 일부 부동산업체로 인한 신용위기가 여전히 심화되고 있다. 곳곳에서 은행의 주택담보대출 지급이 지연되고 부동산 시장 매매, 투자 등 지표가 전반적으로 하락하면서 부동산 시장이 바닥까지 가라앉은 것으로 보이며 시장에 패닉과 비관론을 불러일으켰다. 전체 업계가 직면한 유동성 어려움이 부동산 업계에 얼마나 큰 영향을 미칠까요?

증권타임스와 인터뷰한 전문가들은 현재 일부 부동산 회사가 초래한 신용 위기에 경계가 필요하다는 데 동의했습니다. 부동산 산업에 영향을 미쳤습니다. 민간 ​​부동산 회사의 자금조달 및 거래도 영향을 받았습니다. 전반적으로 일부 부동산 회사의 유동성 부족으로 인한 현재 위험은 여전히 ​​통제 가능하며 시장이 직면할 수 있는 위험을 처리할 수 있는 금융 도구와 정책 조치가 여전히 충분합니다.

중국명품주택연구소 주샤오홍 회장은 표면적으로 엄격한 정책이 손과 발을 제한한 것이 '세 개의 빨간 선'이라고 본다. 부동산 회사는 숨쉴 공간과 업데이트를 제공하지 않고 많은 반전 기회를 제공합니다. 사실 이는 정부가 기업들에게 실수를 바로잡을 수 있는 기회를 반드시 제공할 것이라고 믿는 부동산 기업들의 관성적 사고와 관련이 깊다. 따라서 '3개 레드 라인'의 억제와 시행은 이해 측면에서 그다지 주목받지 못했다. 폭풍우를 겪은 많은 대형 부동산 회사와 브랜드 부동산 회사는 노년의 운동선수의 태도로 쉽게 대응했습니다. 그런데 이번에는 정말 경험적 사고의 실수를 저질렀습니다. 시차를 파악하지 못하고 비상계획도 세우지 못했다.

“이번 조정은 부동산 업계의 개편이라고 할 수있다”고 I Love My Home Holdings 연구소의 Cai Zonghan 회장은 기자들에게 현재 부동산 업계는 다음과 같이 말했습니다. 고통스러운 시기에. 과거 부동산 개발업자의 고레버리지, 고회전율, 무질서한 확장, 규모 확대라는 '개발 버블'을 쥐어짜고, 수준 높은 부동산 개발업자와 합리적인 자본 운용을 갖춘 부동산 개발업자를 핵심으로 삼는다. 이는 부동산 시장의 안정적인 발전 질서를 유지하는 핵심이기도 합니다.

Suning Financial Research Institute 거시경제부 부국장 Tao Jin은 최근 일부 부동산 회사의 신용 위기로 인해 은행이 민간 부동산 회사의 신용 불이행에 대한 우려를 증폭시켰을 수 있다고 기자들에게 말했습니다. 은행의 위험에 대한 혐오감이 커질수록 많은 민간 부동산 회사에 영향을 미칠 수 있습니다. 공급업체는 앞으로 더 많은 부동산 회사에 현금 거래를 요구할 수 있으며, 이는 부동산 회사의 자금조달 환경을 더욱 억제할 수 있으며, 부동산 시장의 추가적인 부채 축소는 부동산 투자 및 관련 성장도 억제할 것이라는 점에 유의해야 합니다. 산업 체인이 더 많아질 것입니다. 기업 부채 문제로 인해 은행과 금융 시스템에 부실 위험이 더 많이 발생하므로 재검토가 필요합니다.

최근 리스크를 겪은 부동산 회사는 일반적으로 시스템 리스크 관점에서 보면 그 영향이 크고, 유동성 부족에 노출된 부동산 회사가 많다는 점을 상기시켰다. 증가하고 있으며, 이는 형성되기 쉽습니다. 체계적 위험으로 인해 규제 당국은 경계해야 합니다. 최근 몇 년간 중소 규모의 민간 부동산 회사에 대한 압박이 계속 존재하고 있어 항상 전반적인 상황에 주의를 기울여야 합니다.

또한 많은 전문가들은 이번 경기 침체기에 은행 및 기타 금융 기관이 민간 주택 회사에 자금을 조달하는 데 더욱 신중할 것이며 현금 보유량이 풍부하고 자금 조달이 편리하며 낮은 일부 "우량 학생"이 있다고 지적했습니다. 자금조달 비용은 부담될 것입니다. 부동산 회사는 특히 임계값이 인상된 후 2차 토지 경매에서 기회를 얻게 될 것입니다.

사우스웨스트증권은 실제로 2차 중앙집권형 토지 공급에서 상위 10개 부동산 회사가 총 797억 위안의 토지를 받았고, 중앙 국유 기업이 2차 토지를 차지했다고 지적했다. 88%에 달해 경쟁률이 크게 떨어졌지만, 하반기에는 더욱 치열한 매매 경쟁 환경에 직면할 것으로 예상된다.

부동산산업을 전통제조의 본질로 돌아가게 하라

현재 부동산산업이 어려운 시기를 겪고 있지만, 실물자산의 부채비율이 부동산 산업은 올해부터 지속적으로 개선되고 있습니다. 부동산 시장 침체기에도 꾸준한 발전을 이루었으며 전반적인 토지 가격이 안정세를 유지하고 각지에서 저렴한 임대 주택 건설이 계속 진행되고 있습니다. 장기적인 부동산 메커니즘 구축이 지속적으로 개선되고 있습니다.

Cai Zonghan은 부동산 산업이 고통받는 기간 동안 일부 부동산 회사가 프로젝트 품질과 자체 현금 보장에 대한 과거의 경멸을 바꾸고 계속 조정하고 최적화하며 궁극적으로 수익을 반환할 것이라고 믿습니다. 산업 전체를 전통 제조업의 성격으로 전환.

다음으로 외국 부동산 산업의 발전 경험을 통해 안정적인 레버리지, 부채 비율 및 자산 규모를 설정 및 유지해야 하며, 금융 분야의 복잡한 수단과 합리적인 거리를 유지해야 한다고 Tao Jin의 관점에서 볼 수 있습니다. 그런 다음 부동산 회사가 건전하고 지속 가능하며 안정적인 발전을 유지하려면 과도한 다각화를 끝내고 자신이 역량이 없는 분야에 너무 많은 개입을 피하며 건설 및 개발과 같은 강력한 사업으로 복귀하는 것이 필요할 수 있습니다. 장기적으로.

또한 타오진은 현재 대출 집중도가 합리적인지 여부가 주택 구입 수요에 미치는 영향을 더 관찰해야 한다고 믿고 있다. 중장기적으로 주택구입자금대출 수요가 계속해서 충족되지 않고, 주택구입자들의 당장 주택구입 욕구가 억압되어 기업대출이 부동산시장으로 유입되는 등 금융혼란이 반복된다면, 부동산대출 잔액한도와 개인주택대출 잔액한도에 대한 재검토가 필요하다.

최근 장자커우, 계림, 심양 등 도시에서는 잇따라 '가격 제한 명령'이 내려졌고, 부동산 시장은 점차 양방향 규제 추세를 보여왔다. 부동산 시장은 '집값 안정'을 정책 방향으로 삼고, 무턱대고 '가격 인하'보다는 '물가 안정'에 더 관심을 기울이고 있다.

“정책을 더 강화하는 것은 기본적으로 다시는 일어나지 않을 것이며 정책은 끝났습니다.”Zhang Dawei는 기자들에게 다양한 곳에서 도시별 정책이 시행됨에 따라 후속 완화 강도가 높아질 수 있다고 말했습니다. 상황에 따라 결정됩니다.

옌웨진은 4분기에도 계속되는 시장 냉각 가능성을 경계해야 하며 판단의 관건은 신용정책에 있다고 말했다. 기업 발전 안정화의 관점에서 볼 때, 후속 부동산 매매 시장은 자유화되어야 하며, 11월경에는 안정적이거나 느슨한 정책의 새로운 물결이 나타날 것으로 예상되며, 이는 일부 데이터가 하락세를 멈추는 데 도움이 될 것입니다.

미래를 기대하면서 Cai Zonghan은 부동산 시장의 안정적인 발전, 투기가 아닌 주택용 주택, 모두가 부유해지는 요구 사항에 따라 국가 정책 틀이 크게 변하지 않을 것이라고 믿습니다. 그러나 정책 미세 조정은 도시별 개발에 더욱 편향될 것입니다. 즉, 인기가 높은 도시는 계속해서 구매를 제한하고, 인기가 낮거나 시장이 약한 도시는 정책을 도시별로 조정하게 됩니다. 느슨한 정책을 채택할 것이다.

푸링휘(Fu Linghui) 국가통계국 대변인은 지난 8월 국민경제 성과에 대한 기자회견에서 부동산 시장 규제가 모든 면에서 계속 추진되면서 불합리한 수요를 억제해야 한다고 말했다. 부동산 시장의 정상적인 수요를 보장하는 동시에 부동산 시장의 관련 시스템, 다물체 공급, 다채널 보장, 동시 임대 및 구매 시스템을 지속적으로 개선하고 부동산을 보호합니다. 시장은 안정적인 발전을 유지할 것으로 예상됩니다.

편집자: 우즈차오