2차 중앙 집중식 토지 공급 규칙은 '큰 변화'를 환영합니다. 많은 인기 도시가 토지 가격을 통제하고 프리미엄 요금을 낮출 것입니다.

선전, 텐진에 이어 또 다른 핫 도시가 2차 중앙집권적 토지공급 중단을 선언했다.

8월 11일, 칭다오시 천연자원 기획국은 공식 홈페이지를 통해 지난 7월 30일 칭다오에서 발표한 2차 100개 토지 경매가 어떤 이유로 '종료'됐다고 밝혔다. 시간은 다시 시행될 예정이며, 이는 그때 발표될 예정입니다.

같은 날 천연자원부가 핵심 도시의 2차 토지이전 정책 조정을 명확히 하기 위해 비공개 회의를 열었다는 시장 소식이 있었습니다. 동시에 업계에서는 “단일 주택지의 프리미엄율은 15%를 초과할 수 없으며, 시가를 올려 프리미엄율을 조정할 수 없다. 지가 이상 또는 할증율에 도달한 경우에는 입찰을 할 수 없습니다." 건축 등의 방법으로 실제 지가를 인상할 수 있으며, 1회성 합리적 견적, 추첨, 고액 경쟁 등을 통해 낙찰자를 결정합니다. 그리고 더 나은 품질의 건설 계획 등을 포함합니다.” 문서 내용은 언론을 통해 사실로 확인되었습니다.

쉘연구소 통계에 따르면 8월 10일 현재 토지집중공급형 22개 도시 중 11개 도시가 2차 토지집중공급계획을 발표했다. 쑤저우, 선전, 칭다오, 창춘, 항저우, 지난, 텐진의 두 번째 배치 시작 가격은 모두 첫 번째 배치에 비해 어느 정도 상승했습니다. 그 중 선전은 비핵심 지역의 토지 공급 규모를 늘렸지만 시작 가격은 여전히 ​​1차 배치보다 29.1배 높다.

“정부가 중앙집권적 토지공급을 시작한 이유는 '3대 안정'이라는 목표를 달성하기 위함이다. 그러나 핫스팟 도시에 대한 1차 중앙집권적 토지공급의 실제 상황으로 볼 때, Centaline Real Estate의 Lu Wenxi 수석 연구 관리자는 "이번 시장 실적은 시범 중앙 집중식 토지 공급의 원래 의도와 어느 정도 상반됩니다."라고 말했습니다. 2차 중앙 집중식 토지 공급 규칙이 변경되면 더 많은 도시에서 토지 이전을 연기하거나 연기하게 됩니다.

1차 토지 집중 공급 문제가 부각됐다

칭다오가 2차 토지 집중 공급 활동을 '종료'하기 전날 천진시 기획천연자원국 국유 건설용지 사용권 61건의 공개상장 및 양도 공고시한을 공고하고, 상장마감일을 8월 20일에서 9월 10일로 20일 연장했다.

또한 선전은 당초 8월 9일 2차 22개 필지의 중앙집권적 양도를 실시할 예정이었으나 8월 6일 해당 토지의 양도를 중단하고 입찰에 참여했다. (입찰)부동산 회사가 지불한 금액입니다.) 보증금은 원래의 방법으로 환불됩니다.

“여러 도시가 2차 토지 집중 공급을 연기한 이유는 토지 양도 규정을 조정할 시간을 벌기 위한 조치인 것 같다. 최근 중앙 정부가 토지 안정을 원한다는 뜻을 여러 차례 분명히 했다. Yihan Think Tank의 수석 연구원인 Zhang Huadong은 "가격, 주택 가격 및 기대치를 안정화하는 중요한 부분으로 관련 규칙을 조정하지 않으면 토지 시장이 현재 시장 환경에 잘 적응하지 못할 수 있습니다"라고 말했습니다. 기자.

인터뷰에 참여한 많은 업계 관계자들은 올해 일부 도시에서 1차 중앙집권형 토지 공급에 대한 할증율이 높아 땅값이 높다는 점을 지적했다.

"칭다오 1차 토지 양도에서 45번 카이핑로 부지는 많은 부동산 회사들의 입찰을 불러일으켰고, 마침내 60%가 넘는 프리미엄 가격으로 매각되었습니다. 이러한 추세는 정책 기조에 부합하지 않는다”고 병원 칭다오 분원 연구주임 궈샤오펑(Guo Xiaofeng)이 가운데 손가락으로 말했다.

푸젠성 한 부동산 회사의 마케팅 매니저는 “첫 번째 중앙 집중식 토지 공급에서 여러 도시의 토지 거래가 완료됐을 뿐만 아니라 토지 거래 단가도 상승했다”고 말했다. 작년에 비해 정도가 달라졌다”고 말했다. 토지시장에 대한 인기가 높고 이에 따라 시장의 기대도 높아지고 있어 부동산 규제 대책에 대한 반발력도 어느 정도 생겨났다. ”

땅값의 추가 상승으로 인해 부동산 회사의 이윤이 크게 축소되었습니다. 이전에 빈장 그룹 실적 보고 회의에서 한 투자자는 첫 번째 경매 중 빈장 경매가 몇 건인지 물었습니다. 항저우 토지 매각 집중. 토지 기대 이익에 대해 치진싱 회장은 회사가 1-2 수준의 순이익을 달성하기 위해 노력하고 있다고 답했다. 항저우(杭州) 주택지를 반환해 업계에서 열띤 논의가 촉발됐다.

앞서 언급한 푸젠성 부동산 회사 마케팅부 과장은 기업 차원에서 토지 수급에 집중한 1차 기업들이 연내 매각과 자금 회수를 목표로 하고 있다고 지적했다. 그러나 토지 거래 단가가 높기 때문에 많은 프로젝트에서 수익은 판매뿐이고 프로젝트 수익은 낮거나 심지어 존재하지도 않습니다.

한 대형 부동산 회사의 투자부서 관계자는 기자들에게 자신의 회사가 올해 처음으로 더운 도시의 중앙집권적 토지공급에 참여했다고 말했다. 참여율이 높고 많은 관심이 있었지만. 토지 필지, 실제 구매 가격은 많지 않습니다.

“이유는 일부 인기 도시의 토지 단가가 예상보다 빠르게 상승했기 때문입니다. 일부 프로젝트의 경우 비용을 기준으로 계산하면 수익이 너무 낮습니다. 물론 단기적으로는 손해일 수도 있다. 물론 기업마다 자본비용이나 제품 전략이 다를 수는 있지만, 이런 프로젝트로 돈을 벌 수도 있다”고 덧붙였다.

더 나아가 “2차 토지 공급 시에도 지가가 너무 높으면 기업의 토지 취득 의향도 크게 줄어들 것”이라며 “더구나 1차 토지 공급 이후에는 토지 취득 의지도 크게 떨어질 것”이라고 말했다. 많은 기업의 투자 자금이 줄어들 것입니다. 부동산 회사의 구매 의지와 투자 강도를 고려하여 일부 도시는 2차 중앙 집중식 토지 공급에서 미분양을 보고 싶어하지 않습니다.”

조정할 수 있습니다. 규칙이 토지 시장을 진정시키나요?

항저우, 텐진, 쑤저우 등 도시는 토지 프리미엄 요율, 보증금 등 측면에서 적절한 조정을 한 것으로 이해된다.

그 중 항저우는 경쟁력 있는 품질의 시범 토지 필지 첫 출시를 포함해 중앙 집중식 이전을 위한 2차 31개 토지 필지에 대한 입찰 규칙을 개정하고 토지 경매 할증율 상한선을 조정했습니다. 기존 30에서 20('경쟁력 있는 품질' 파일럿 플롯의 프리미엄 요율 상한은 10)이며, 입찰 단위는 입찰에 참여하기 전에 입찰 보증금 20을 전액 지불해야 합니다.

천진도 2차 중앙집권형 토지 공급에 대한 프리미엄 요율을 제한했다. 중앙지수연구소의 통계에 따르면, 천진은 2차 집중 공급에서 61개 토지 필지의 최고 가격을 조정했으며, 60개 필지의 최고 가격은 거의 24% 인하되었습니다. 52필지 중 20필지 이상은 1필지의 최고 가격이 인상됩니다. 61필지의 최고 프리미엄 요율은 15를 넘지 않았습니다.

쑤저우는 보증 금액과 협동 토지 취득 규정을 조정했다. 지난 7월 30일 쑤저우시 자연계획국이 쑤저우 자연계획국에 발표한 7호에 따르면 올해 2차로 23필지의 토지가 공급될 예정이다. 쑤저우 2차 중앙집권형 토지공급 경매 규정 중 한 가지 변경 사항은 여전히 ​​30인 우장구의 토지 양도 보증금을 제외하고 다른 지역의 보증금 비율을 50으로 높이고 보증금 비율을 50으로 늘렸다는 것입니다. Suyuan Land Gua(2021) 03 부지가 100으로 늘어났습니다.

Yihan Think Tank의 리서치 디렉터 Yu Xiaoyu는 마진율을 높이면 재정적 압박이 큰 일부 기업이 토지를 취득하는 것을 제한하고 재정적 자원이 강한 기업의 토지 취득 이점을 간접적으로 강화할 것이라고 믿습니다. 또한, 마진율의 상승은 토지시장에서 다수의 조끼가 토지를 놓고 경쟁하는 현상을 줄이는데도 도움이 될 것입니다.

또한 선전의 2차 중앙 집중식 토지 이전 활동 중단과 관련하여 선전의 한 개발자는 올해 초부터 선전의 부동산 시장 규제가 계속 업그레이드되었지만 기존 토지 경매 규칙은 계속해서 향상되었다고 말했습니다. 네, 1차 중앙 집중식 토지 공급으로 볼 때 현지 경매 시장은 여전히 ​​매우 뜨거워서 선전의 규제 목표에 부합하지 않으므로 입찰 규칙이 조정될 것입니다.

장화동은 최근 2차 중앙집권형 토지 공급 도시의 상황으로 볼 때 일부 도시가 프리미엄 요율에 제한을 두었고 앞으로 더 많은 도시가 다양한 측면에서 제한을 시행할 것으로 예상된다고 지적했다. .토지 경매 규정을 개선합니다.

“일부 도시에서는 상한가 도달 후 양도 시작가, 건축 입찰, 복권, 일회성 견적, 최고 입찰가를 조정할 것인지 여부는 아직 남아 있습니다. 이러한 규정 변화가 토지 시장을 진정시킬 수 있을지, 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 주목해볼 필요가 있다”고 말했다.