증권사들은 산업물류단지 자산유동화 과정과 세련된 관리로 인한 가치 제고 효과를 가속화하고 있다.

관련 부서가 인프라 REIT 개발을 적극적으로 추진함에 따라 많은 증권사들이 산업물류단지의 자산 유동화 과정에 속도를 내고 있다.

한 증권사의 자산유동화부 담당자가 최근 2선, 3선 도시의 산업물류단지를 다수 조사했지만 산업물류가 많지 않다고 기자들에게 밝혔다. 자산 유동화 조건을 충족하는 공원. 그 이유는 2선 및 3선 도시의 많은 산업 물류 단지가 일반적으로 불명확한 계획 및 배치, 높은 창고 공실률, 산업과의 취약한 통합, 불평등한 입출력 혜택, 인력 파견 및 관리의 어려움과 같은 문제에 직면하고 있기 때문입니다. 차량.

산업물류단지의 많은 소유자들도 디지털 수단을 통한 운영 효율성 향상과 투자 및 임대 범위 확대의 중요성을 알고 있지만, 단지의 세련된 운영에는 너무 많은 운영 프로세스가 필요하며 종종 한 측면에만 집중하고 다른 측면에는 집중하지 마세요. 위 부서장은 기자들에게 이렇게 말했습니다. 현재 환경에서 산업물류단지는 정제운영 역량과 에너지 절약 및 배출감소 역량을 갖추지 못하면 자산유동화를 달성하기 어려울 것이다.

점점 더 많은 인프라 자산 관리 서비스 제공업체가 자체 산업 물류 단지 기술 운영 경험과 디지털 기술 역량을 활용하여 정교한 관리 및 저탄소 운영 서비스를 2선 및 3선 도시에 수출하고 있습니다. 산업단지는 자산 유동화를 실현합니다.

21세기 비즈니스 헤럴드 기자와의 단독 인터뷰에서 GLP 자산 관리 서비스 ASP 부사장 Zhu Ming은 산업 물류 단지의 세련된 관리와 저탄소 운영 역량 강화가 필요하다고 밝혔습니다. 산업물류단지 자산의 전체 수명을 기반으로 위치 선정, 계획, 건설, 투자 유치, 운영, 업그레이드 및 종료를 포함합니다.

우리의 연구에 따르면 일부 산업물류단지는 계획 및 건설 단계에서 상대적으로 광범위한 투자 분석 및 계산 모델을 사용하여 운영 효율성이 예상 목표에 도달하지 못할 수 있는 것으로 나타났습니다. Zhu Ming은 기자들에게 말했습니다. 이는 산업물류단지의 투자임대 및 산업통합에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 산업물류단지의 지속적인 가치 제고를 방해하게 된다.

산업물류단지의 자산유동화 문턱을 넘기는 것은 쉽지 않다. 많은 2차시장 투자기관에서는 파크의 임대수입과 기업 임차인 수의 증가 추세를 조사할 뿐만 아니라, 파크가 완전한 저탄소 운영 계획을 갖추고 있는지도 조사하게 됩니다.

인프라 REIT에 투자하는 자산관리기관의 분명한 추세는 점점 ESG 투자 개념을 구현하고 산업 물류단지의 저탄소 운영에 녹색 인증, 제로탄소 평가 등의 기준을 먼저 충족하도록 요구한다는 것입니다. . 국내 대형 사모펀드 기관의 자산 배분 부서 이사는 기자들에게 이로 인해 물류 산업 단지에 더 큰 비용 압박이 가해지고 있다고 말했습니다. 현재 많은 산업단지는 환경 투자의 회수 주기가 너무 길어서 재정적 압박이 가중될 것이라고 우려하고 있습니다.

대부분 산업물류단지의 현 실태를 고려해 기관투자자들에게 ESG 투자 평가기준을 저탄소 운영을 중심으로 한 물류산업단지의 노력에 집중하도록 적극적으로 설득하고 있다. REIT 상품을 구독하여 REIT에 더 많이 투자하세요. 저탄소 운영을 효과적으로 구현하세요. 앞서 해당 증권사 자산유동화부서 담당자는 지적했다.

정교한 관리로 인한 가치 제고 효과

인프라리츠 발전을 지원하기 위해 관련 부서에서는 올해부터 잇달아 다양한 대책을 내놨다.

앞서 국무원 사무국이 발표한 '기존 자산의 추가 활성화 및 유효 투자 확대에 관한 의견'은 인프라 분야에서 부동산 투자 신탁 기금(REIT)의 건전한 발전을 촉진하기 위해 제안된 바 있습니다. . 추천 및 검토의 효율성을 더욱 향상시키고, 보다 적격한 인프라 REIT 프로젝트의 발행 및 상장을 장려합니다. 자금 조달 메커니즘을 구축 및 개선하고 다단계 인프라 REIT 시장 구축을 모색합니다.

6월 19일 국가발전개혁위원회는 관련 조건을 충족하는 기존 인프라 프로젝트에 대해 인프라 REIT, 정부 및 사회 자본 협력(PPP) 및 기타 활성화 방법.

정책에 힘입어 점점 더 많은 증권사와 기타 금융기관이 산업물류단지에서 자산 유동화 기회를 적극적으로 모색하고 있습니다.

최근 국내 여러 도시의 산업물류단지를 방문해보니 운영 효율성이 매우 다양하다는 사실을 발견했습니다. 해당 증권사 자산유동화부서 담당자는 퉁명스럽게 말했다.

일선 도시의 많은 산업 물류 단지는 산업 통합 이점에 의존하고 디지털 기술을 통해 정교한 관리 능력을 크게 향상시켰으며 임대 수입과 기업 임차인 모두 증가했으며 자산 유동화 운영 여지가 높습니다. 이에 비해 2선 및 3선 도시의 많은 산업물류단지는 여전히 운송 차량 입출고의 수동 일정 관리와 운송 작업자의 하역 프로세스에 크게 의존하고 있으며 이는 차량 현상의 지속적인 증가로 이어질 뿐만 아니라 사람을 기다리는 일과 차량을 기다리는 사람이 많을 뿐만 아니라 창고 및 물류 자원을 많이 낭비하고 회사의 입주 의욕에도 영향을 미치므로 임대 수입이 기대에 미치지 못합니다.

이는 자산 유동화에 어려움을 가져옵니다. 그는 퉁명스럽게 말했다. 한편, 많은 지자체에서는 기존 지역 인프라 시설을 더욱 활성화하기 위해 지역 산업물류단지를 적극적으로 추진하고 있는 반면, 이러한 산업물류단지는 정교한 관리 역량이 부족하여 재무 데이터가 2차 산업체로부터 인정을 받기가 어렵습니다. 시장 투자 기관.

기자는 광범위한 관리의 문제점을 해결하기 위해 현재 많은 도시 물류 산업 단지 개발자가 높은 창고 공실률과 능력을 해결하기 위해 제3자 디지털 자산 관리 솔루션을 도입하려고 노력하고 있다는 것을 알게 되었습니다. 가능한 한 빨리 투자와 임대를 유치하기 위한 부족함, 인력과 차량 파견 및 관리의 어려움, 느린 고객 대응 등이 문제점 중 하나입니다.

그러나 제3자 디지털 자산 관리 솔루션이 좋은 결과를 얻을 수 있는지 여부는 산업 물류 단지와 관련된 높은 공실률, 임대 역량 부족 등의 문제점으로 인해 여전히 많은 어려움에 직면해 있습니다. 계획 및 건설 기간은 불분명한 위치와 산업 통합의 부족과 밀접한 관련이 있습니다. 오랫동안 산업물류단지 자산 유동화 업무를 맡아온 한 신탁회사 혁신부 관계자가 취재진에게 말했다.

Zhu Ming의 견해에 따르면 산업 물류 단지가 세련된 운영을 달성하려면 자산 수명주기 서비스가 시급히 필요합니다. 예를 들어 투자 서비스 역량 향상 측면에서 제3자 인프라 자산 관리 서비스 기관이 반드시 필요합니다. 도시 산업 데이터 조사, 투자 포지셔닝 컨설팅, 지역 경제 특성에 따른 마케팅 서비스를 수행하여 산업 물류 단지를 지원하여 전반적으로 임대율을 높이는 데 도움이 되는 수많은 잠재적 기업 자원을 제공해야 합니다. 공원의 서비스 범위를 확대하려면 이러한 제3자 기관이 공급망 생태 자원을 통합하고, 공원 소유자와 기업 임차인의 다양한 생산, 운영 및 생활 서비스 요구 사항을 원스톱으로 충족하고, 임차인의 끈기와 만족도를 향상해야 합니다. 공원 운영 및 관리의 효율성을 높이려면 제3자 기관도 기술 운영 관리를 사용해야 합니다. 시스템 출력은 공원 운영자, 공원 관리자 및 본사 의사 결정자 간의 정보 비대칭 문제를 해결하기 위해 첨단 기술을 사용합니다. 자산 작업 감독, 위험 모니터링 및 추적, 시설 및 장비 관리 등을 수행하며 산업 물류 단지 관리의 시각화 및 지능화를 실현합니다.

산업물류단지의 세련된 관리를 통해 창출되는 가치 향상은 공원 임대 고객 및 임대 수익의 증가뿐만 아니라 단지 공급망 관리 비용의 지속적인 최적화로 어느 정도 실현됩니다. true 상당한 비용 절감 및 효율성 향상. Zhu Ming은 현재 GLP ASP의 기술 역량 강화가 2선 및 3선 도시의 일부 산업 물류 단지에서 확실한 결과를 가져왔다고 말했습니다. 예를 들어 일부 산업물류단지의 창고 임대료는 2배로 올랐다.

위 신탁회사 혁신부서의 의견에 따르면, 산업물류단지는 외부의 힘을 활용해 세련된 관리능력을 향상시켜 임대수익과 고객 끈기를 높이는 데 도움이 될 수 있지만, 외부 환경이 변화함에 따라 더욱 많은 투자 기관은 산업 물류 단지의 긴급 상황이 REITs 상품의 안정적인 운영 및 예상 수익에 미치는 영향에 주목하기 시작했습니다. 예를 들어 전염병이 반복되면 산업 물류 단지에 정착한 일부 기업이 운영 차질에 직면할 수 있습니다. 공원의 견고성과 지속가능성에 큰 영향을 미칩니다. 이는 산업물류단지가 세련된 관리를 잘하는 동시에 기업 임차인의 운영 리스크, 자체 장비 유지보수, 비상대응에 대한 좋은 조기경보 메커니즘도 마련해야 한다는 것을 의미한다.

그는 외부 환경 변화에 맞춰 산업물류단지의 계획과 입지를 적시에 조정하고 산업별 효율적인 창고 및 물류 서비스를 제공하며 다각화를 극대화해야 한다고 본다. 자신의 비즈니스 위험에 대해

현재 우리는 점점 더 많은 기관 투자자들이 인프라 REITs 상품의 기본 자산에 다양한 지역 도시의 차별화된 산업 물류 단지를 포함하여 단일 산업의 운영 위험을 최소화하기를 희망하고 있음을 확인했습니다. 전달효과를 통해 REIT의 기초자산은 임대수익의 꾸준한 성장에 지속적으로 기여할 수 있습니다.

앞서 언급한 국내 대형 사모펀드 자산배분부 이사는 이렇게 지적했다. 하지만 그 이면에는 리츠자산패키지에 포함된 각 산업물류단지는 투자의 기준이 된 극도로 고도화된 정교한 관리능력을 갖춰야 한다.

저탄소 운영에 대한 새로운 테스트

ESG 투자 개념의 인기가 높아짐에 따라 점점 더 많은 기관 투자자들이 산업 물류 단지의 저탄소 운영을 고려하고 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. -탄소 운영은 인프라 REIT 상품에 대한 투자 결정을 위한 중요한 참고 자료로 포함됩니다.

한 증권사 투자은행부 관계자는 앞서 일부 대형 사모펀드 기관과 인프라 자산 유동화 상품 모금 로드쇼를 진행했을 때 임대수익에 초점을 맞춘 것 외에 운송자산의 유지관리 현황 등 전통적인 금융 데이터 외에도 산업물류단지가 태양광, 풍력발전 환경보호 장비를 도입해 지속적으로 단지 내 탄소를 저감하고 있는지도 주목하고 있다. 방출.

데이터에 따르면 2020년에는 15,000개가 넘는 국내 산업 단지가 국가 탄소 배출량의 약 1/3을 차지했습니다. 점점 더 많은 금융 기관이 저탄소 운영을 충족하는 산업 물류 단지 자산 유동화 상품에 투자할 것입니다. 조건은 ESG 투자 개념을 구현하는 중요한 방법으로 간주됩니다.

그러나 이는 2선 및 3선 도시의 많은 산업 물류 단지에 새로운 운영 과제를 제기합니다. 그 이유는 첫째, 일부 산업물류단지 개발업체가 재정적 압박을 받고 있어 환경보호 장비 투자를 늘리기가 어렵다는 점, 둘째, 태양광, 풍력에너지 등 친환경 발전에 대한 투자 회수 기간이 길어 일부는 부담을 안고 있다는 점이다. 공원 개발자들은 걱정했다.

현재 임대수익이 높고 기업 임차인의 집착도가 높은 일부 물류단지를 대상으로 에너지 절약 및 배출 저감을 위한 투자를 늘리도록 적극적으로 설득하고 있다. 자산 유동화 요구 사항을 충족하는 것은 많은 투자 기관의 호의를 얻고 가능한 한 빨리 프로젝트를 종료할 수 있는지 여부에도 영향을 미칩니다. 앞서 해당 증권사 자산유동화부서 담당자는 지적했다.

Zhu Ming은 국내 산업 물류 단지의 실제 운영 상황을 고려하여 GLP 자산 관리 서비스 ASP가 일부 산업 물류의 에너지 절약 및 배출 감소 장비에 대한 투자를 독립적으로 책임지려고 노력하고 있다고 말했습니다. 후자가 탄소 제로 전환을 달성하도록 돕는 공원.

이 뒤에 GLP는 산업 물류 단지의 탄소 제로 운영을 촉진하기 위해 많은 자금을 보유하고 있으며 국내의 더 많은 산업 물류 단지에 데이터 기반 원스톱 제로 탄소 솔루션을 도입할 의향이 있습니다. 대중화하고 홍보하세요. 그는 기자들에게 말했다.

기자는 많은 산업물류 단지가 자산 유동화를 달성하기 위한 또 다른 주요 과제는 2차 시장 투자 기관에서 인정하는 녹색 인증 및 제로탄소 평가 자격을 획득하여 포함될 수 있는지 여부라는 점을 알게 되었습니다. 범주.

위 증권사 투자은행부 관계자는 기자들에게 국내 대형 자산운용사 및 사모펀드 등이 상대적으로 녹색 인증과 제로탄소 평가 기준이 높기 때문에 인프라 구축에 어려움을 겪고 있다고 밝혔다. 투자범위에 포함될 수 있는 자산 유동화상품은 거의 없습니다.

현재 구체적인 녹색성 평가 기준을 고수하기를 바라면서 적극적으로 소통하고 있지만, 점점 더 많은 산업물류단지가 저탄소 운영 개념을 구현하기 위해 노력하고 있다는 점에 주목한다. 관련 REIT 상품에 투자함으로써, 후자의 저탄소 경영과 에너지 절감 및 배출 저감 작업을 보다 지속적으로 추진할 수 있습니다. 그는 기자들에게 말했다. 다행히 국내 다수의 자산운용기관과 사모펀드가 이 제안을 받아들여 인프라 자산 유동화 상품에 대한 투자 자금을 점차 확대해 나가고 있다.

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