중국에서 집을 구입하는 것이 얼마나 어렵나요?

베이징, 상하이, 광저우, 심천부터 닝항, 청두, 충칭까지, 1선 도시부터 3, 4선 도시까지 전국 각지에서 집 마련의 어려움을 말하자면, 960만 평방킬로미터가 넘는 면적을 차지하고 있는 대부분의 사람들은 비슷한 감정을 갖고 있습니다.

물론 가장 안타까운 점은 집값이 계속해서 높다는 것이 아니라, 소득 증가율이 주택 가격 증가율에 점점 뒤처져 주택 가격이 점점 펀더멘탈에서 이탈하고 점점 일상과 무관해지는 상황이 벌어지고 있다는 점입니다. 점점 소수의 사람들을 위한 투기 게임이 되어가고 있습니다.

중국에서 집 사기가 얼마나 어려운가요? 우리가 말하기 위해서는 데이터도 필요합니다.

전국 주택 가격 지도: 주택 가격이 10,000위안 미만인 도시는 10개뿐입니다.

2016년 급등 이후 대부분의 1선 및 2선 도시의 주택 가격이 두 배로 올랐습니다.

전국 36개 주요 도시(지방수도시+국가별계획시)를 관찰 대상으로 삼았다. 이들 36개 도시 중 주택 가격이 1만 위안 미만인 도시는 기본적으로 선양, 하얼빈, 란저우, 인촨 등 북동쪽과 북서쪽에 위치한 도시입니다.

2015년에도 주택 가격이 1만 위안을 넘는 도시는 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 샤먼, 항저우, 우한, 정저우 등 10개에 불과했다. 최근에는 허페이, 충칭, 청두 등이 인기를 끌었고, 창사는 1만명 미만이다.

2017년에는 베이징, 상하이, 선전의 주택가격이 6만위안을 넘었고, 샤먼과 광저우가 뒤를 이어 ***가 모두 3만위안 평균가격클럽에 진입했고, 싼야, 항저우, 난징, 푸저우도 6만위안을 넘어섰다. , 천진은 20,000 위안을 초과했습니다.

중심도시로만 보면 이 수치가 2배 정도 높은 경우가 많습니다. 예를 들어 베이징, 상하이, 선전 등 중심 도시 지역의 평균 가격은 이미 8만 위안을 넘었고, 샤먼과 광저우 등 중심 도시 지역도 5만 위안을 넘었으며, 우한, 텐진, 푸저우(Fuzhou)도 30,000위안 이상입니다.

그러나 절대값만 보면 2급 도시와 1급 도시 사이에는 확실히 큰 격차가 있다. 그러나 주택 가격 상승과 결합하면 2급 도시는 기본적으로 1급 도시를 따라잡았습니다.

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국민 소득 지도: 지역 격차는 얼마나 큰가

소득을 나타내는 두 가지 주요 지표가 있는데, 하나는 도시 거주자의 1인당 가처분 소득입니다. , 다른 하나는 도시 근로자의 평균 급여입니다. 전자는 통계단위로 가족을 사용하여 모든 거주자를 대상으로 하고, 후자는 자영업자와 자유근로자를 제외한 단위를 통계단위로 사용한다.

두 지표 모두 주택 구입의 어려움을 평가한다는 측면에서 보면 도시 주민 전체를 포괄하는 1인당 가처분소득이 더 현실적이라는 점에서 장점이 있다.

2016년 36개 주요 도시 도시 거주자의 1인당 가처분 소득 순위는 다음과 같습니다.

지도에 표시된 버블 차트로 바꾸면 다음과 같습니다.

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이 두 사진에서 우리는 몇 가지 매우 흥미로운 현상을 발견할 수 있습니다.

첫째, 전체적으로 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 닝항, 항저우가 첫 번째 캠프에 있고, 정저우는 , 광저우, 선전, 항저우는 주택 가격 상승이 더 두드러지고 허페이와 우한이 중간에 있고 서부 도시는 기본적으로 바닥에 있습니다. 수치로 보면 베이징과 상하이의 소득수준은 2선 도시인 정저우, 허페이, 시안보다 약 1.6배, 최하위에 있는 구이양, 시닝보다 2배 이상 높다.

둘째, 일반적으로 경제적으로 발전한 지역일수록 소득 수준이 상대적으로 높지만 예외도 있습니다. 예를 들어 텐진과 충칭의 경우 총 GDP는 광저우와 선전에 이어 두 번째이지만, 이들의 소득 수준은 중국 중하위권으로 베이징과 중하위권에 불과합니다. 상하이, 창사, 창사, 충칭보다 더 나쁩니다. 지난, 푸저우와 같은 일반적인 2급 도시입니다.

천진은 부유한 도시이지만 국민 소득은 주로 천진의 경제 구조에 따라 결정됩니다. 일반 사람들에게 이익을 주기는 어렵습니다.

충칭은 총량의 아우라에 쉽게 끌리는 도시지만, 그 아우라 아래에는 전형적인 서구 도시라는 점을 간과한다. 인구가 3천만 명이라면 전체 수를 늘리기는 쉽지만, 결국에는 주요 도시 지역을 벗어나면 부유하지 않은 지역이 많이 존재하게 됩니다.

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집값 소득비율 순위: 집을 사기 가장 어려운 곳은 어디인가요?

소위 소득 대비 주택 가격 비율은 이름 그대로 소득 대비 주택 가격의 비율을 의미하며, 이 지표를 통해 일반 가구의 주택 구입 어려움을 대략적으로 평가할 수 있습니다. 즉, 소득 대비 주택 가격 비율은 가족이 음식이나 음료 없이 집을 살 수 있는 데 몇 년이 걸리는지 측정합니다.

중국의 전형적인 가족은 90평방미터를 표준 면적으로 삼아 주택 가격 대비 소득 비율을 다음과 같이 계산합니다.

버블 지도는 다음과 같습니다.

주택 가격 지도, 소득 지도, 주택 가격-소득 비율 데이터를 결합하여 다음과 같은 핵심 사항을 도출할 수 있습니다.

1. 국제기준으로 볼 때 주택가격-소득 비율의 합리적인 수준은 3-7이다. 36개 주요 도시 중 창사, 시닝, 우루무치, 선양, 후허하오터, 인촨 등 6개 도시만이 합리적인 수준에 있다.

물론 적정 수준을 넘는 나머지 30개 도시가 모두 거품이 있다는 뜻은 아니다. 소득 대비 주택 가격 비율은 모든 주민이 집을 구입하기 어려운 정도를 가늠하기 때문이다. 그러나 실제로 주택구입집단은 일반적으로 소득수준이 높은 도시일수록 주택가격이 중상위권을 차지하며 부유한 도시일수록, 인구유입이 많은 도시일수록 당연히 소득 대비 주택가격 비율이 높아진다. 한 도시의 주택 가격에 거품이 있는지 여부를 분석하려면 더 많은 데이터가 필요하며 이는 이 기사의 범위를 벗어납니다.

2. 전체적으로 주택가격-소득비율은 기본적으로 주택가격 순위와 일치하여 1층, 2층, 3층으로 사다리꼴 분포를 보인다.

수치적으로 보면 36개 도시 중 소득 대비 주택 가격 비율이 30을 넘는 도시는 베이징, 선전, 샤먼 4개 도시뿐인데 이는 주택 가격 순위와 일치한다. 20개 이상을 보유한 도시는 7개에 불과하다. 선전, 샤먼 외에 싼야, 푸저우, 텐진 등도 있고, 역시 1급 도시인 광저우는 18.7개에 불과하다. 10개 이상의 도시가 22개 있습니다.

지역적으로 보면 동부에서 중부, 서부로 주택가격 소득비율도 계단식 분포를 이룬다. 동부 해안 도시는 일반적으로 15개를 초과하고, 중앙 도시는 10~15개 사이, 서부 및 북동부 도시는 기본적으로 10개 미만입니다.

3. 도시 등급 모델을 적용하고 소득 대비 주택 가격 비율을 측정하면 선전, 상하이, 베이징, 샤먼, 싼야는 광저우와 비교할 수 없습니다. 텐진, 난징, 항저우, 스자좡, 하이커우, 우한, 정저우 등의 도시는 2급 도시에 속하며, 다롄, 시안, 창사는 3급 도시로만 간주됩니다.

4. 이번 주택 가격 급등 사이클의 선두 도시로서 선전의 소득 대비 주택 가격 비율이 1위를 차지했습니다. 2015년 선전의 소득 대비 주택 가격 비율은 27이었고, 2017년 말에는 이 수치가 40으로 늘어났습니다. 이는 평범한 선전 가족이 40년 동안 먹지도 마시지도 않고 쌓아온 수입으로만 집을 살 수 있다는 뜻이다. 평균 소득의 2배인 중산층이라도 집을 구입하려면 가계 소득으로 20년이 걸린다. 이는 선전의 부동산 시장이 오랫동안 일반 서민들과 무관해졌음을 보여주는데, 베이징과 상하이도 마찬가지다.

5. 광저우, 닝보, 창사는 주택 소득 대비 주택 가격 간에 어느 정도 편차가 있습니다. 그 이유는 이들 세 도시의 소득이 상대적으로 높지만 주택 가격은 같은 소득 수준의 도시에 비해 좋지 않기 때문이다. 그렇다고 해서 세 도시의 주택 가격이 더 합리적이라는 뜻은 아니다. 적어도 상대적으로 높은 안전마진을 의미합니다.

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여러 결론

첫째, 집을 구입하기 어렵다는 관점에서 북쪽으로 심천, 샤먼, 싼야로 가는 것은 모두 우주 수준입니다. 존재. 주택가격 소득비율이 30을 넘으면 일반 주민들도 소외될 뿐만 아니라 중산층마저도 주택 마련에 절망에 빠져 한숨을 쉬게 된다. 이들 5개 도시의 주택 가격은 오랫동안 일반 주민들에게 큰 영향을 미치지 않았으며 투자자와 투기꾼들의 축제가 되었습니다.

둘째, 지난 몇 년 동안 베이징, 상하이, 광저우, 선전에서 탈출하라는 요청이 끊임없이 제기되었습니다. 주된 이유는 1급 도시의 주택 가격이 너무 높기 때문입니다. 1선 도시의 주택 가격이 너무 높고 소득도 충분히 높지 않은 것이 사실이지만 2선 도시도 강원이 아니다. 이러한 급등 이후, 2선 도시의 소득 대비 주택 가격 비율은 일반적으로 10~20 사이로 올랐으며, 이는 여전히 대부분의 사람들이 감당할 수 없는 수준입니다.

셋째, 소득 대비 주택가격이 터무니없이 높은 수준에 이르렀는데 왜 부동산 시장은 여전히 ​​호황을 누리고 있는가? 단기 및 중기적으로 주택 가격은 통화, 토지, 인구 등의 요인에 의해 더 큰 영향을 받습니다. 장기적으로 경제성장과 소득 증가 없이 주택 가격이 상승하면 엄청난 위험이 따릅니다.

그렇다면 중국 부동산 시장의 미래는 어떻게 될 것인가?