150억의 고정 증가는 업계 신기록을 세웠습니다. Vanke는 어떤 신호를 보냅니까?

반케가 지난해 말 제안한 '곡물 저장 계획'이 추진에 속도를 내고 있다. 2월 12일 저녁, Vanke는 공식적으로 사모 계획을 발표하여 35개 이하의 특정 대상에게 11억 주 이하의 주식을 발행할 계획입니다. 최대 150억 위안에 달하는 이번 지분 조달은 지난 8년간 부동산 업계 규모 기록을 직접적으로 갱신한 것입니다. 부동산 업계에서 인정받는 '바람개비'로서 Vanke의 행보는 외부 세계에 어떤 신호를 보내는가?

2년 넘게 찬바람이 불면서 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 더욱 거세졌다.

지난해 12월 임시주주총회에서 반커위량은 “지난 몇 달 사이 한 줄기 빛이 점점 빛으로 바뀌고 있는 것을 느낀다”며 대외에 긍정적인 신호를 보냈다. 두 달이 지났다. 이제 량위가 언급한 '새벽'이 하나둘 실현되고 있는데… 35개 이하의 특정 대상에게 비공개 공모를 발행하려는 의도로 2023년에 A 주식을 공모할 계획입니다. 공모는 발행 전 Vanke의 총 주식 자본금의 9.46에 해당하는 11억 주를 초과하지 않을 것이며 총 계획 자본금입니다. 모금액은 150억 위안을 초과하지 않습니다.

자금조달 규모만 놓고 보면 반케의 고정증액은 최근 폴리가 제안한 125억 고정증액 계획을 넘어섰고, 부동산 주식금융 재개 이후 최대 규모 계획 '혈액증액'이다.

동시에 이번 사모는 지난 8년간 부동산업계 자금조달 규모 기록을 경신했는데, 이는 중국상인 서커우의 주식교환, 흡수합병 자금조달 규모와 맞먹는다. 중국 상인 부동산.

늘 조심스러웠던 반케에게 이런 넉넉한 움직임은 정말 '드물다'. 부동산 업계에서 인정받는 '바람개비'로서 Vanke의 행보는 외부 세계에 어떤 신호를 보내는가?

곡물 저장

이번에 Vanke가 조달한 150억 위안 중 운전자본 보충을 위해 45억 위안 외에 나머지 자금은 Vanke's에 투자될 것으로 파악됩니다. 광저우, 정저우, 시안 , 청두 및 기타 도시에는 11개의 부동산 프로젝트가 건설 중입니다. 이는 Vanke가 두 달 전 임시 주주총회에서 공개한 내용과 일치합니다.

반케는 지난해 12월 2022년 제1차 임시주주총회에서 '이사회에 회사 주식 발행에 대한 일반 권한을 부여해 줄 것을 주주총회에 요청하는 제안'을 검토, 승인했다. , 회사의 이사회가 회사의 발행 A 주식 중 20주 이하로 주식 발행을 결정할 수 있는 권한을 부여합니다. 이번에 발표한 사모계획은 Vanke가 이번 인가를 받아 수립한 구체적인 A주 발행계획이다.

그러나 사전에 결정된 추가 발급 대상 중에는 선전 지하철이 나오지 않았다. Vanke의 누군가는 이것이 재융자 규칙에 의해 제한될 수 있다고 기자들에게 분석했습니다.

"과거 상황으로 볼 때 선전 메트로 그룹은 항상 Vanke를 매우 지지해 왔습니다. 그러나 2020년에 시행된 "상장 회사의 비공개 주식 발행에 대한 시행 규칙"에 따르면 가장 큰 지배주주가 아닌 주주는 Vanke에 속하지 않습니다. 따라서 이사회는 발행 대상을 사전에 결정할 수 있습니다. 따라서 Vanke의 최대 주주이지만 지배 주주가 아닌 Shenzhen Metro Group은 발행 대상을 사전에 결정할 수 없습니다.

많은 업계 관계자들은 선전철도가 사모에 참여할 가능성이 더 높다고 보고 있다. Vanke의 이사회 비서인 Zhu Xu는 Vanke가 내부 논의를 통해 실제로 제안한 것이라고 밝혔고, 이후 Shenzhen Railway Group과의 협상이 이어졌으며 Shenzhen Railway Group도 대주주로서 제안을 제안하기로 합의했습니다.

지난해 12월 주주총회에서 심천철도 총경리이자 Vanke의 비상임이사인 Huang Lipingchun도 현 시점에서 지분 자금 조달을 실시하면 Vanke가 인수하는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 미래의 발전 기회는 더 나은 발전을 가져옵니다. 심천철도는 또한 Vanke의 지분 확장 속도가 회사 발전의 질과 속도에 부응하고 주주 투자 가치를 지속적으로 높일 수 있기를 바라고 있습니다.

Vanke 자체로 돌아가서 작년에 부동산 회사의 자금 조달이 "개방"된 이후 Vanke는 "첫 번째 화살"을 놓쳤지만 후속 곡물 저장 계획 측면에서 Vanke의 거의 모든 움직임이 영향을 받았습니다. 업계 최고 수준에 도달했습니다.

11월 21일 Vanke는 500억 위안 이하의 직접 부채 조달을 발행할 계획이라고 발표했습니다.

그중 Vanke는 전국금융시장기관투자자협회(National Association of Financial Market Institutional Investors)에 280억 위안 규모의 스토리지 랙을 등록하고 발행하겠다는 의사를 밝혔습니다. 반케가 발표한 시점 기준으로 당시 보관창고 등기발행 업무를 수행했던 부동산 회사 중 발행 규모가 가장 컸다.

이후 3일 만에 반커는 중국농업은행, 교통은행, 중국은행, 중국우정저축은행과 포괄적 협약을 체결해 총 3000억 위안의 의도적 포괄 자금을 확보했다. 신용 한도. 업계 전체의 관점에서 볼 때 Vanke가 받는 신용 한도 지원도 업계 한도입니다.

'부동산의 기둥 위상 회복'부터 '세 개의 화살'의 잇따른 시행, 많은 부동산 회사의 등급 상향 조정까지 외부 환경은 자금 조달의 느슨한 신호를 반복적으로 보냈습니다. 산업. 부동산 실버시대의 '내부고발자'로서 반케는 이번에 새로운 기회를 감지한 것 같다.

수리

새로운 기회가 오기 전에 Vanke의 최우선 순위는 현금 흐름을 보장하는 것입니다.

먼저 수백억 자금의 흐름을 살펴보자. Vanke는 발표에서 11개의 부동산 프로젝트를 나열했는데, 그 중 대부분은 1급 및 2급 도시에 위치해 있습니다. Vanke의 내부 계산에 따르면 11개 프로젝트 중 3개 프로젝트 투자 수익률이 5% 미만입니다. 업계 관계자의 분석에 따르면 일반적으로 프로젝트 건설 시 예측할 수 없는 비용으로 인해 프로젝트 투자 수익률이 5 미만인 프로젝트는 기본적으로 손실 가능성이 높습니다.

이 세 가지 저수익 프로젝트는 지난 1~2년간 Vanke의 투자 및 확장에 대한 제약이 반영된 것일 수 있습니다. 2021년 반케는 토지 취득에 따른 수익이 적다는 이유로 업계에서 뜨거운 논란을 불러일으켰다. 그러나 목록에 포함된 11개 프로젝트의 납품주기를 보면 시간이 지날수록 해당 프로젝트의 기대수익이 서서히 상승하고 있는 것으로 나타났다.

그러나 높은 토지 가격과 산업 침체가 결합되어 Vanke의 현금 수준에 상당한 압박을 가했다는 것은 부인할 수 없습니다. Vanke의 2022년 3분기 보고서에 따르면 Vanke는 2022년 1월부터 9월까지 누적 계약 판매 면적 1936.9만㎡, 계약 판매액 3146억7천만 위안을 달성했는데, 이는 모두 전년 대비 34.3% 감소한 수치이다.

매출은 줄어들겠지만, 갚아야 할 빚은 해마다 줄어들지 않을 것이다. 이런 썰물 속에서 Vanke의 2022년 현금흐름은 순유출 추세를 보였다. Vanke의 고위 경영진의 말에 따르면 프로젝트 확장, 개발 속도 및 판매 회수 간에는 좋은 일치가 없습니다.

부동산 개발 주기로 인해 부동산 회사의 지속적인 운영에서 매 시점에서 불일치의 영향은 일시적이지 않습니다. Vanke가 경쟁력을 회복하려면 자금 조달을 찾아야 합니다. 현금 흐름을 확대합니다. 그러므로 그가 왜 곡식 수집에 많은 돈을 쓰기로 결정했는지 이해하는 것은 어렵지 않습니다.

하지만 시장에서는 여전히 사모 가격 책정에 대해 불만의 목소리가 남아 있다.

Vanke의 사모 공시 내용에 따르면 고정 배치 가격은 “이전 20 거래일 평균 가격 인 80보다 낮지 않습니다.” 일부 투자자들은 고정증가는 주주의 권리를 희석시키는 것이며, 할인된 고정증가는 회사가 "주가에 관심이 없다"는 의미라고 직설적으로 말했다.

또한, 배당의 관점에서는 이번 발행 전 누적된 미배당 이익은 발행 후 주식 비율에 따라 이번 발행 완료 후 신규 주주와 구주주가 공유하게 된다. Vanke가 여전히 장부에 154억 위안의 미분배 이익을 보유하고 있다는 점을 고려하면 이는 원래 주주들에게도 상당한 손실입니다.

현 상황에서 어느 정도 Vanke의 자금 수요와 2차 시장 주주의 이익 사이에 어느 정도 충돌이 있을 수 있습니다. 어떤 사람들은 이러한 갈등이 결코 나쁜 것이 아니라고 지적합니다. 이것이 Vanke의 운영에 유익하고 산업 재편의 다음 단계에서 높은 위치를 차지할 수 있다면 이는 좋은 것일 수도 있습니다.

공격

과거 영업 기록을 살펴보면 Vanke의 마지막 지분 조달은 부동산의 황금 10년이 시작되기 전인 2007년임을 알 수 있습니다.

16년 만에 다시 지분 조달에 대해 Vanke는 이번 비공개 발행의 목적은 한편으로는 국가 정책 요구에 부응하고 프로젝트의 고품질 건설을 확고하게 촉진하는 것이라고 밝혔습니다. 회사가 새로운 영역으로 원활하게 전환하도록 돕습니다.

한편, 회사는 이번 비공개 발행을 통해 자본 구조를 최적화하고, 재무 건전성과 위험 저항 능력을 더욱 강화하며, 향후 장기적으로 안정적인 발전을 위한 기반을 마련할 계획이다.

간단히 말해서 두 가지 목적이 있습니다. 하나는 경영진이 언급한 고품질 납품을 지속하는 것이고, 다른 하나는 계속해서 곡물을 비축하고 다음 작업을 준비하는 것입니다.

작년 말부터 Vanke는 외부 자금 조달이든 내부 운영 및 관리이든 확실히 이전보다 '활동적'입니다.

가장 눈에 띄는 변화는 내부 관리인력의 이동이다. 2월 2일, Vanke는 내부적으로 또 다른 인사 조정을 발표했습니다. 남부 지역의 여러 도시 책임자는 주로 Xiamen Company, Foshan Company, Huizhou Company 및 Dongguan Company와 같은 핵심 지역을 포함합니다.

이에 앞서 Vanke는 지난해 12월 16일 상하이 지역 임원도 교체했으며, Vanke 개발 및 운영 본부 CEO는 더 이상 상하이 지역 책임자직을 겸임하지 않습니다. 상하이 지역 부총경리 겸 항저우 회사 총경리 Wu Di가 1월 6일 인수했고, Dongguan Vanke의 전 총경리인 Zhou Rong이 Shenzhen Vanke의 총경리로 임명되었으며, Li Dong은 남부 지역의 부사장이 되었습니다. , 1월 30일 Dongguan Vanke의 총경리로 취임했으며 전 Vanke 베이징 지역 부총경리 Zeng Wei가 동북 지역의 수석 파트너를 맡고 있으며 Lin Tong은 전 동북 지역의 수석 파트너입니다. 베이징 회사의 총책임자로 재직하고 있습니다.

Vanke는 언론 인터뷰에 대해 Vanke가 인사 배치에서 항상 '사람과 사람의 일치'에 중점을 두었으며 인사 이동은 주로 각 지역의 비즈니스 특성과 비즈니스 어려움을 기반으로 한다고 이유를 밝혔습니다.

대규모 인사 변경을 하는 기업에 대해 부동산 분석가인 Yan Yuejin은 기업이 이러한 조치를 취하면 새해에 발전 기반을 확고히 하고 사업을 활성화하려는 기대를 보여주는 것이라고 믿습니다. 따라서 조정을 한 기업은 유연성이 높고 새해 사업 발전에 새로운 추진력을 불어넣을 수밖에 없습니다.

편집자 첸빈