부동산 가격 전략

1. 원가경쟁? 소비자 경쟁?

높은 수익을 얻는 것이 주된 목적이든, 자금을 빠르게 인출하는 것이 주된 목표이든, 일반적으로 부동산 가격을 결정할 때 세 가지 요소를 고려해야 합니다. 첫째, 비용-지가, 건설 및 설치 비용, 세금 기타 수수료 총액입니다. 두 번째는 경쟁, 즉 전체 시장 공급과 수요, 직간접 경쟁자의 가격입니다. 세 번째는 소비자입니다. 대상 소비자가 어떤 가격을 받아들일 수 있는지입니다. lt; BRgt;

부동산의 최종 가격 결정에서 세 가지 요소는 분명히 서로 다른 역할을 합니다. 일반적으로 전체 시장 수요와 경쟁업체의 가격은 참고용일 뿐이며 비용과 소비자는 가장 중요합니다. 가격 전략의 기본 요소. 심층 분석에 따르면 비용 경쟁과 소비자 경쟁은 부동산 가격 책정에 대한 두 가지 기본 전략입니다. lt; BRgt;

원가 경쟁 가격 전략의 의사 결정 과정은 대략 다음과 같습니다. 총 프로젝트 비용 계산 → 경쟁사 가격 스카우트 → 기대 이익 추가(목표에 따라 비율 다름) → 비용 부동산 가격을 확인하세요. lt;

소비자 경쟁 가격 전략의 의사 결정 과정은 다음과 같습니다. 경쟁사가 제공하는 부동산과 가격은 무엇입니까? → 경쟁사와 이 분야에서 개발된 차별화된 부동산을 조사하고 가격 변수를 조정합니다. 소비자 어떤 종류의 부동산을 어떤 가격에 수용할 의향이 있는지 → 전략적 목표를 달성하기 위해 어떤 유형의 부동산을 개발할지, 어떻게 개발할지 → 이 부동산의 최종 구체적인 가격. lt; BRgt;

현재 대부분의 개발자는 구현하기가 가장 간단하고 쉽기 때문에 비용 경쟁력 있는 가격 책정 전략을 선택합니다. 집을 짓고 곧 팔릴 때만 가격을 고려하세요. 그러나 위의 비교를 통해 이는 전형적인 "제품 중심" 전략이며 두 가지 위험을 포함하고 있기 때문에 시장 개발 추세와 크게 일치하지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 첫째, 판매할 수 없는 고가의 제품에 대한 위험입니다. 구매자 시장에서는 소비자가 시장의 주체이지만, 이 가격 책정 모델에서는 소비자가 가격을 지불함으로써 상대적 또는 초과 가치를 얻을 수 있다고 믿을 때만 거래가 발생할 수 있습니다. 일단 소비자의 요구와 욕구를 효과적으로 충족시키지 못하는 디자인이나 건축이 발생하면, 원가 이익법에 따라 결정된 가격은 '가상 가격'일 뿐 소비자의 호응을 얻을 수 없는 것이 현실이 되었으며, 따라서 제품을 판매할 수 없으므로 공식화됩니다. 예상 이익은 가격이 변할 때 "가상 이익"이 됩니다. 둘째, 너무 낮은 가격으로 인해 초고수익을 얻기 어려울 위험이 있습니다. 현재 부동산 시장은 이제 막 시작되었으며 매우 빠르게 발전하고 있는 시장이기도 하며, 소비 수준의 격차가 점점 더 커지는 시장이기 때문에 새로운 계획 개념, 새로운 건축 디자인, 새로운 아파트 디자인에 의존할 수 있는 경우가 많습니다. , 혁신적인 지역사회 환경 조성, 새로운 건축자재, 신기술의 활용은 부동산 상품에 대해 시중의 인기 상품과 전혀 다른 이미지를 구축할 수 있고, 소비자에게 특별한 부가가치를 제공할 수 있으며, 기업은 쉽게 초고수익을 얻을 수 있지만, 제품을 중심으로 비용을 중심으로 하는 것은 출발점 가격 책정 모델로는 분명히 달성하기 어렵습니다. lt;

소비자 경쟁력 있는 가격 책정 전략의 가장 큰 이점은 가격에 대한 잠재적인 심리적 수용을 출발점으로 삼고 경쟁업체를 기준으로 삼는다는 점입니다. , 단위 유형, 지원 시설 및 마케팅 소비자의 요구를 충족시키는 것을 원칙으로 하며 항상 경쟁사를 구별하거나 추종하는 데 주의를 기울입니다. 따라서 개발 목표(높은 이익 또는 빠른 자금 반환)를 달성하기 위한 다양한 조치, 수단 및 프로세스가 필요합니다. )은 항상 제어 상태에 있으므로 개발의 효율성이 극대화됩니다.

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그러나 이러한 가격 책정 전략을 위해서는 개발자가 시장 및 소비자 중심의 열린 마음을 갖고 가격이 제품, 시장, 판매, 이미지 및 홍보와 관련이 있다는 점을 인식해야 합니다. 이는 초기 단계에서 많은 전문적인 연구와 전문 지식과 시장 지식을 갖춘 많은 관리 인재가 필요한 상호 연관된 시스템 전략을 구성합니다. 따라서 현재 국내 개발자 중 Vanke, Shenzhen Jintian, China Merchants 및 화교타운, 베이징중홍천, 광저우골드, 상하이화천 등 큰 시장의 대형 개발자만이 이를 할 수 있지만, 반대로 시장에서 시작하고 소비자로부터 시작하는 것이 반복되는 성공의 주된 이유이다. lt;BRgt;

2. 금? 은?

가격 전략은 프로젝트의 성패와 관련된 부동산 마케팅의 핵심 고리입니다. 모든 사람이 가격 경쟁이나 소비자 경쟁 모델을 채택하여 가격을 책정하더라도 개발 목표가 다르면 사람과 스타일이 다른 개발자가 다른 선택을 하게 됩니다. 우리는 이를 간단히 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다. 은은 금 가격에 판매되어야 하고, 금은 은 가격에 판매되어야 하며, 금은 금이든 은이든 은이든 "실제 가격"에 판매되어야 합니다. '은은 금에 팔린다'는 것은 물론 대부분의 개발자들의 꿈이다. 왜냐하면 이를 통해 이익을 극대화할 수 있고, 이익을 추구하는 것이 사업가의 본성이기 때문이다. 아직 성숙되지는 않았지만 극도로 빠르게 발전하고 있는 현재의 시장 환경에서는 소비자 수준 간의 수요 격차가 벌어지고 있고, 실제 '골드'가 많지는 않지만 이를 달성하는 것이 쉽지는 않지만 완전히 불가능한 것은 아닙니다.

이를 달성하려면 먼저 '은이 금과 같은 특성을 갖도록' 해야 합니다. 이는 부동산에 혁신적인 기획, 디자인 등 수준 높은 요소가 부여되어야 함을 의미합니다. , 혁신적인 아파트 레이아웃 및 혁신적인 재료 이러한 투자에는 "금" 가격이 필요하지 않지만 건물에 경쟁사에 비해 고유한 이점을 제공하여 "금과 같은 품질"을 제공합니다. 둘째, '은을 금처럼 보이게' 하는 것이 필요하다. 이를 위해서는 우수한 부동산 이미지와 매장 포장 기술이 필요하며, 부동산의 외부 이미지, 커뮤니케이션 이미지, 매장 이미지 등을 경쟁사보다 고귀하고 우아하게 만들어야 합니다. 마지막으로 소비자는 부동산이 실제로 "금"과 같은 가치가 있다는 것을 확신해야 하며, 이를 위해서는 소비자를 설득하기 위해 대규모, 높은 기준, 높은 수준의 뉴스 과대 광고와 통합 프로모션이 필요합니다. lt; BRgt;

은을 금 가격에 판매하면 얻을 수 있는 이점은 자명합니다. 좋은 수익을 얻으려면 50-60의 판매만 완료하면 되며, 판매가 90에 도달하면 실제로 돈 많이 버세요. 그러나 오늘날 점점 더 경쟁이 심화되는 시장 환경에서 이 전략은 점점 더 어려워지고 있으며 위험 요소도 점점 더 높아지고 있습니다. 이는 특히 강력한 내부 관리 및 통제 능력과 혁신적인 정신과 능력을 갖춘 기업에만 적합합니다. 최근에는 소수의 개발자들이 "이익의 극대화"를 통해 자금 조달 비용의 절감과 자본 효율성의 향상을 발견했습니다. 때때로 그들은 "금"을 가볍게 여기고 그들이 얻는 수입은 종종 예상치 못한 것입니다. 그래서 어떤 사람들은 "은을 위해 금을 파는 것"을 적극적으로 선택합니다. "가격 대비 훌륭한 가치" 때문에 올바른 커뮤니케이션 전략이 있고 대상 소비자가 이것이 금 조각이라는 것을 깨닫는 한 100 판매를 달성하는 것은 어렵지 않습니다. 이 전략은 특히 재정적 압박이 크고 자금을 빨리 회수해야 하거나 특별한 전략적 목표로 인해 시장 점유율에 대한 수요가 강한 기업에 적합합니다. 돈". lt; BRgt;

대부분의 개발자는 가장 높은 수익을 얻기를 희망하지만 실제로 대부분의 개발자는 "금은 금이고 은은 은입니다."라는 비교적 단순한 전략을 선택합니다. . 결국 이는 위험은 낮고 이익은 높은 건전한 전략입니다. 그러나 이 "중간 끼어들기" 전략에는 단점도 있습니다. 판매 주기가 길기 때문에 판매 과정에서 통제 실패의 위험이 적지 않으며 가격이 높지 않아 결과가 형편 없을 뿐만 아니라, 기업의 이미지 확립에 도움이 되지 않고, 가격이 낮지 않아 모으기가 어렵다. 일단 판매가 저항에 직면하면 시장은 가격 인상을 받아들일 수 없게 되고, 가격 인하는 기업에 손해를 끼칠 것이다. 브랜드, 당황스러움을 안겨준다.

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가장 유력한 전략은 물론 부동산을 포장을 통해 '금처럼 보이도록' 하는 것이지만, 은값에만 팔아 '가격 속의 수분을 짜내려고' 한다. "라고 말하고 가격을 최대한 낮게 만듭니다. 반환된 가치는 개발자에게 수익성을 제공하고 소비자는 이를 기꺼이 받아들입니다. 이를 위해서는 적절하고 전문적이며 강력한 계획이 필요합니다. lt; BRgt;

3. 오프닝: 높게 열고 낮게 가나요? 낮게 열고 높게 가나요?

좋은 시작은 종종 전투의 절반이 끝났음을 의미합니다. 따라서 부동산 가격 전략에 있어서 가격 공개는 가장 중요한 단계입니다. 여기서는 가격동향에 대한 정성적 분석을 실시하고, 부동산 가격동향과 부동산 마케팅의 전반적인 효과와의 관계를 논의하여 명확한 가격전략을 수립하고자 한다. lt;

부동산 마케팅에서 가격은 상품, 시장, 판매, 이미지, 홍보 및 프로모션과 상호작용하는 전략이므로 조정이 필요하다는 점을 이전 두 기사에서 분석했습니다. 다양한 단계의 마케팅 목표에 따라 가격이 높으면 낮추고 낮으면 높일 수 있습니다. 문제의 핵심은 새로 출시된 부동산의 경우 낮은 가격으로 시작한 다음 점점 더 높은 가격으로 올라가는 것이 더 낫습니까? 아니면 높은 가격에 오픈하고 초기 판매 목표를 달성한 후 낮은 가격에 상품을 청산하는 것이 더 낫습니까?

낮은 가격에 오픈하고 높은 가격으로 이동하는 것은 다음과 같은 장점이 있습니다. 저렴하고 좋은 품질은 모든 주택 구매자의 소망입니다. 소비자의 심리적 가격보다 가격이 저렴하고 소비자에게 혜택을 주면 인기를 끌기 쉽습니다. 소비자가 "낮은 것부터 높은 것"이라는 개발자의 전략을 이해한 후에는 감사의 여지가 있으므로 거래를 성사시키기가 더 쉽습니다. 거래 개시 직후 신속한 거래 종료는 사기를 진작시키고, 영업사원은 물론 전 직원의 자신감을 높여주며, 더 나은 정신 상태에서 향후 업무를 수행할 수 있게 해줍니다. (2) 가격을 저렴한 가격에 공개할 경우 개발자가 가격을 통제할 수 있는 주도권을 가지며, 가격을 언제, 어느 정도 인상할지 시장 반응에 따라 탄력적으로 통제할 수 있다. (3) 자금이 신속하게 인출되므로 기타 마케팅 조치를 시행하는 데 도움이 됩니다. (4) 낮은 수준에서 시작하여 증가하는 방식은 초기 단계에서 부동산 구매자의 감사 약속을 실현하고 개발자가 명성을 형성하기 쉽습니다. lt;

낮은 가격에 개장하고 높은 가격으로 상승하는 것도 단점이 있습니다. (1) 낮은 가격과 낮은 이익은 필연적인 결과입니다. (2) 낮은 가격은 사람들에게 "싸지만 좋지 않다"는 느낌을 주기 쉽고 부동산 이미지에 해를 끼칠 수 있습니다. lt; BRgt;

높은 가격으로 개장하고 낮은 가격으로 이동하는 것의 장점은 다음과 같습니다. (1) 최대 이익을 얻기 쉽습니다. (2) 높은 가격이 반드시 높은 품질을 의미하는 것은 아니지만 높은 품질은 높은 가격에 의해 뒷받침되어야 합니다. 따라서 유리한 출발을 형성하고 사람들에게 부동산에 대한 고품질 전시를 제공하는 것은 쉽습니다. (3) 가격이 높게 시작했다가 낮아지거나, 가격이 비싸고 할인 폭이 크기 때문에 소비자도 일정한 혜택을 느낄 것입니다. lt; 부동산 마케팅에는 특정 위험이 있습니다. (2) 먼저 높고 낮은 것이 나중 소비자에게 적합하지만 어쨌든 초기 소비자에게는 매우 불공평하며 개발자의 브랜드에 일정한 영향을 미칠 것입니다. lt; BRgt;

실제로 시가가 높고 저가로 움직이는지, 저가로 시가를 변경하는지, 판매 과정에서 가격 변화가 상대적으로 미묘하지는 않습니다. 개발자로서 부동산 가격 책정 초기 단계에서 부동산 형태, 품질, 시장 상황, 소비자 심리 등을 종합적으로 따져보고 적절한 기회를 찾는 것이 핵심 문제입니다. 그렇지 않으면 부동산 매매의 거래량과 시간 비용에 관계없이 시장의 엄격한 테스트를 받게 될 것입니다. 위험도 따릅니다. lt; BRgt;

위의 분석에서 우리는 낮게 열고 높게 움직이는 전략이 다음 세 가지 유형의 부동산에 적합하다는 것을 알 수 있습니다. (1) 프로젝트의 전반적인 품질은 평균입니다. (2) 교외 대규모 또는 초대형 프로젝트에서 이러한 종류의 부동산에 대한 첫 번째 일은 인기를 모으는 것입니다. 숙박하는 사람이 많으면 소비자의 마음 속에 대규모 커뮤니티라는 개념이 형성되기 쉽고, 인기가 강하지 않으면 매출도 선형적으로 오르기 쉬우며, 이러한 결함으로 인해 시작하지 못하기 쉽습니다. 위치로. (3) 유사 제품의 공급량이 많고 경쟁이 치열합니다. lt; BRgt;

개방형 고저점 전략은 다음 속성에 적합합니다. (1) 혁신적인 고유 판매 포인트가 있습니다. (2) 전반적인 성능이 우수하고 기능적 감가상각률이 느린 제품입니다.

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마케팅에서 가격의 중요성에 대해 자세히 설명할 필요는 없습니다. 따라서 어떤 전략을 선택하든 시장에 대한 명확한 이해가 중요합니다. 부동산에 대한 객관적인 분석, 전략 실행 능력, 신중한 계획, 가격 및 기타 마케팅 조치의 조정을 위한 충분한 준비, 마케팅에서 가격 곡선의 지속적인 유지는 통합 마케팅의 효과를 얻을 수 있습니다.

늦은 거래: 가격 인하와 재고 정리? 괜찮은 마케팅? lt; BRgt;

"늦은 판매"는 주요 전략 작업이 완료된 후에도 아직 판매되지 않은 단위입니다. 회사마다, 프로젝트마다, 개발 목표마다 언제 최종 단계에 진입해야 하는지에 대한 이해가 다릅니다. "은이 금 가격으로 판매"되는 프로젝트의 경우 지연 거래량이 75를 초과할 수 있으며, "금이 은으로 판매"되는 프로젝트의 경우 지연 거래량이 10을 초과할 수 없습니다. lt; BRgt;

수량에 관계없이 미리 정해진 시간 내에 주류 소비자가 수락하고 구매할 수 없기 때문에 판매가 끝난 제품에는 자연스럽게 방향이 좋지 않은 등의 특정 결함이 있습니다. , 마스터 침실 또는 거실이 북쪽을 향하거나 서쪽에 노출되어 있습니다. 프로젝트의 위치가 좋지 않거나 조명 및 환기가 불편하거나 프로젝트가 멋진 풍경에 가깝지만 바닥이 없으면 감상할 수 없습니다. 좋다, 집의 구조가 좋지 않거나, 침실이 부적절하거나, 거실 면적이 부적절하거나, 단위 면적이 부엌과 욕실의 위치가 부적절하다면, "하늘 위에 서 있는" 유형이다. 너무 크거나 너무 작으면 소비 수준이 매우 좁아서 어떤 사람들은 "풍수 나쁜 것"이라고 부당하게 비난하기도 합니다... lt; , 전체 물량이 당연히 적고, 모두 "문제 주택"이기 때문에 대규모 마케팅 비용을 투자하는 것은 경제적이지 않으며, 마케팅이 더 어려울 것이며 개발자가 개발을 완료했습니다. 따라서 거래 후반기의 마케팅 임무는 계속해서 자금을 인출하거나 다음 프로젝트 또는 기타에 투자할 자원을 확보하기 위해 가능한 한 빨리 종료하는 것입니다. 일하다. 따라서 수년에 걸쳐 개발자들은 판매 지연에 대처할 수 있는 유일한 방법인 가격을 낮추는 방법밖에 없는 것 같습니다. 일부는 명시적인 할인이고, 일부는 광고에서 공개적으로 "큰 가격 인하, 큰 이익"을 외치며, 일부는 암묵적으로 "단일 가격, 고정 가격 판매"를 제공하거나 실제 판매에서 더 큰 할인만 제공합니다. '명품 장식 무료', '집 전체 가전제품 무료', '1년 관리비 무료', '가구 무료' 등 숨겨진 혜택도 있습니다... lt; 개발자들 외에도 오늘날 전국민들이 주택 가격이 너무 높다고 생각하는 상황에서 가격 인하는 확실히 과소평가할 수 없는 위력을 갖고 있다. 그러나 가격 인하에는 몇 가지 사소한 문제가 있으며, 둘째, 초기 구매자의 이익에 해를 끼치고 이로 인해 개발자의 브랜드 이미지가 손상됩니다. 부동산 업계에서 장기간의 전쟁을 준비하는 사람들은 여전히 ​​이를 조심스럽게 다루어야 합니다. 또한, 가격 인하로는 해결할 수 없는 문제도 있는데, 예를 들어 주택의 구조는 심각한 기능적 결함을 갖고 있다. 게다가 주택 가격이 아무리 높아도 주택과 사람의 삶과의 관계가 너무 밀접하다. 줄어들고, 적은 금액이 아니며, 그것을 구입하기 위해 막대한 돈을 지출하는 사람은 거의 없습니다. 매년 새로운 최고치를 기록합니다. lt;

실제로 지연 거래를 처리하는 것은 단순하고 양식화된 가격 인하 모델 그 이상입니다. 시장 조사를 통해 "세련된 마케팅"을 구현하는 것은 시장 후반 문제를 해결하는 보다 효율적이고 포괄적인 방법입니다. lt; BRgt;

가격 인하를 꺼리던 두 개발자의 연체 문제를 성공적으로 해결했습니다. 하나는 고급 커뮤니티입니다. 원래 유망했던 20개의 침실이 있는 아파트는 조사 결과 많은 고객들이 이 아파트 유형에 방이 너무 많고 침실 면적이 일반적으로 작다고 생각하는 것을 발견했습니다. 개발자가 침실 3개짜리 아파트로 바꾸려고 했습니다. 방은 빨리 매진되었습니다. 총 가격이 높아 누구도 관심을 두지 않는 중저가형 '대형 3베드룸' 주거지역군도 있다.

조사 결과 인근 임대주택에 대한 수요가 많고 가격도 상당히 높은 것으로 확인되어 방 4개 아파트로 변경한 후 '집주인 모집' - 관심있는 투자자를 찾아보았습니다! 당연히 모두가 행복합니다. 개발자는 재고를 소화했고, 투자자는 좋은 수익과 높은 보안을 갖춘 투자 프로젝트를 찾았으며, 임차인은 새로운 정원 커뮤니티로 이사했습니다. 그리고 우리의 기쁨은 당연히 말로 표현할 수 없습니다. lt; BRgt;

자본주의 사회에 진입한 후 유럽과 미국의 주요 선진국들의 경제 발전 역사를 살펴보면, 그들의 시장은 상당한 수준을 경험했다는 것을 알 수 있습니다. 경쟁단계는 1차경쟁단계, 완전경쟁단계, 독점경쟁단계, 과점단계(완전독점은 행정적 수단을 통해 정부가 통제하는 지역에서만 존재함)의 4가지 단계로 구성됩니다. 다양한 개발 단계는 다양한 시장 유형, 다양한 수준의 경쟁 및 가격 조건을 나타냅니다. 단계 기업 소비자 경쟁 가격 상황lt

주요 경쟁 기업의 수는 작고, 소극적이며, 제품에 대한 지식이 부족하고, 수요 수준이 낮고, 구매력이 약하고, 판매자 시장, 단순 경쟁, 경쟁이 주로 반영됩니다. 생산 능력에 있어서는 높은 가격, 낮은 품질lt;BRgt;

완벽한 경쟁은 제품 품질이 가장 중요한 지점에 도달했으며, 수요는 다양화 및 다단계로 발전하고 브랜드 인지도는 점차 형성됩니다. 마케팅 방법은 경쟁의 주요 무기가 되었습니다. 가격 급격한 하락, 큰 변동 및 명백한 가격 격차lt;BRgt;

독점 경쟁은 점차 전문 소비자, 강력한 브랜드 인지도 및 명확한 정체성 정의를 감소시킵니다. 사나운. 경쟁의 내용은 기업 고유의 핵심 경쟁력으로 이동했으며 가격은 그 가치를 충분히 반영합니다lt;BRgt;

과점 상태에는 소수의 전문 소비자만이 남아 높은 수준의 브랜드를 형성합니다. 브랜드, 규모, 재무적 강점이 경쟁의 주요 수단이 되었습니다. BRgt; 경쟁 초기 단계에서는 시장이 대부분 '부족' 상태입니다. 성숙하지 않아 요구 사항이 많지 않고, 개발자도 미성숙하여 전략적 고려 사항이 많지 않습니다. 따라서 이때의 가격은 거의 전적으로 원가이익에 의한 결과이며, 매우 높은 이익이다. 완전경쟁 단계에서 수많은 부동산 회사의 등장으로 시장은 '조화'와 '너는 좋다, 나는 좋다, 모두가 좋다'에서 '사활'을 건 치열한 투쟁으로 진화했다. 소비자들이 경험과 생각을 쌓은 후에 그들도 사람들이 점점 더 까다로워지면서 소비자의 요구와 제품 차별화에 대해 생각하기 시작했기 때문에 가격은 더 이상 이익을 얻기 위한 단순한 도구가 아니라 날카로운 경쟁 전략입니다." 저비용 이익', '시장 가격 이하로 시장 진입', '소비자 심리 가격 결정 방식', '경쟁 가격 책정', '차별화된 가격 책정' 등이 속속 등장했다. 경쟁 역학과 고객 심리의 영향 최종 가격은 점점 더 명확해졌고, 어떤 사람들은 이를 고집스럽게 주장합니다. 고비용, 고수익을 추구하는 기업은 대부분 소비자들에게 잊혀집니다. 독점 경쟁 단계에서는 소비자의 지식과 경험도 크게 향상되고, 전문 소비자가 대거 등장하며, 일련의 요소로 구성된 '가치 조합'이 주택 구매 결정에 미치는 영향이 크게 감소합니다. 브랜드, 브랜드 등이 소비자를 유인하는 열쇠이다. 동시에 경쟁자는 적지만 모두 강력한 경쟁자이기 때문에 가격 전략 수립에는 더욱 집중적인 작업이 필요합니다. 그러나 일반적으로 '소비자 경쟁'은 가격 전략 수립의 주요 방식이 되었으며, 위치, 교통, 환경, 규모, 시설, 건축 형태, 건축 품질, 바닥, 방향 등 부동산 가격의 주요 매개 변수의 가중치가 되었습니다. , 브랜드 등이 크게 변화하여 부동산 가격계수에서 브랜드가 차지하는 비중이 크게 높아졌습니다. 우리나라 부동산 시장을 돌이켜보면 비록 불과 10년 남짓한 짧은 시간이었지만 이미 시작된 심천이나 광저우 같은 도시들은 이미 1차 경쟁과 완전경쟁의 단계를 거쳐 독점의 단계로 나아가고 있는 것이 확연하다. 대부분의 도시는 경쟁 단계에 있는 반면, 대도시와 중규모 도시는 완전 경쟁 단계에 있고, 일부 중소 도시는 아직 경쟁 초기 단계에 있습니다.

다른 도시에서는 경쟁 유형으로 인해 개발자의 부동산 가격 전략에 매우 뚜렷한 차이가 있음을 분명히 볼 수 있습니다. lt;

"낮게 열고 높이 올라가기"의 실제 운영 문제lt

"낮게 열고 높이 올라가기"가 아마도 가장 이상적일 것입니다. 부동산 가격 동향. 그러나 여전히 대부분의 사람들이 주택을 구매할 때 가격을 가장 먼저 고려하는 상황에서는 가격 변동이 매매에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 개발자에게 영향을 주지 않고 기대 수익을 얻을 수 있도록 통제해야 합니다. 판매는 판매를 촉진할 수도 있지만 실제로는 간단한 문제가 아닙니다. 가격 조정의 동기는 무엇입니까? 이미 계획되어 있습니까? 아니면 판매 과정에서 "특정 문제에 대한 구체적인 분석"의 결과입니까? 가격이 조정되기 전의 판매는 얼마나 뜨거울까요? 판매가 부진하면 가격을 인상할 수 있나요? 매번 얼마만큼 조정하시나요? *** 하나를 몇 번이나 조정할 계획입니까? 가격 조정 후 어떤 종류의 판촉 조치를 따라야 합니까? 이 모든 것을 주의 깊게 고려해야 합니다. 현재 시장에는 "낮게 열고 높게"를 제어하는 ​​두 가지 기본 모드, 즉 프로젝트 진행 모드와 판매 프로모션 모드가 있습니다. 소위 프로젝트 진행 모델은 프로젝트 가격의 상승이 주로 프로젝트 진행에 따라 결정된다는 것을 의미합니다. 프로젝트가 오랫동안 시작되지 않아 프로젝트 이미지가 완전히 표시될 수 없습니다. 따라서 시장 테스트 및 프로젝트 포지셔닝 테스트를 주요 목적으로 하는 내부 구독이 최저 가격으로 시작되었습니다. 프로젝트 이미지 포장 및 매장 포장이 준비되어 있으며 주요 고객이 곧 도착할 예정입니다. 수익을 보장하기 위해 실제 모델룸이 개장할 때(또는 다른 랜드마크 시간)에는 가격이 자연스럽게 높아집니다. 프로젝트 진행), 프로젝트 이미지가 나날이 향상되고 판매 정점이 형성됩니다. 가격이 약간 조정되면 일반적으로 프로젝트의 상한선이 완료됩니다. 프로젝트 본체의 장점과 구매 위험이 크게 감소합니다. 프로젝트가 완전히 완료되면 프로젝트의 품질을 한눈에 확인할 수 있습니다. 그리고 고객 자금이 선지급되는 시간이 짧다는 점을 소비자도 이해합니다. 여러 단계에 걸쳐 개발되는 대규모 또는 초대형 프로젝트의 경우 프로젝트가 계속 진행됨에 따라 생활 분위기와 주택 지원 시설이 점점 개선되고 각 단계의 가격이 이전 단계보다 높아지는 것이 일반적인 전략입니다. . 판촉 모델은 주로 판매 진행 상황에 따라 가격을 유연하게 조정합니다. 일반적으로 프로젝트가 충분한 인기를 얻은 후에는 판매 붐을 더 일으키기 위해 가격을 인상하여 주저하는 고객에게 억압적인 분위기를 조성합니다. 인기가 많은데, 빨리 행동하지 않으면 높은 가격에 사야 하거나 기회를 놓치게 될 수도 있어요! 하지만 부동산 마케팅 활동에 있어서 가격은 단지 이익을 반영하는 도구일 뿐만 아니라, 판매를 촉진하고 경쟁사보다 우위를 확보하기 위한 중요한 전략이어야 한다는 점을 이전 기사에서 이미 언급한 바 있습니다. 순전히 이것은 부동산의 뜨거운 판매의 관성 결과이며 때로는 영리하게 가격을 올리는 것도 부동산 판매를 촉진할 수 있습니다. 1998년에 우리는 Shenzhen Haojing Mansion을 운영할 때 이 전략을 성공적으로 사용했습니다. 당시는 1997년 선전 부동산 붐 이후 본격적인 조정 기간이었다. 시장 가격과 물량은 하락했고, 시장은 어떻게 하면 가격을 적당히 낮추거나 좀 더 내놓을지 비관적이었다. 인기를 끌기 위한 선물. 충분한 시장 조사 끝에, Haojing Haoyuan이 외국의 유명한 Yijing 건축가를 고용하여 세심하게 조성한 커뮤니티 환경과 탁 트인 바다 전망이 타겟 고객에게 매우 매력적이라는 것을 확인하여 우리는 추세를 거스르고 가격을 인상하기로 결정했습니다. 언론을 동원해 '시장 추세에 반하는 인기'를 누리는 놀라운 '홍콩 맨션 현상'을 소문으로 퍼뜨렸고, 그 결과 고점과 고점을 반복하는 기적을 만들어냈고, 가격이 오를수록 호황을 누리게 됐다. 매상! lt; BRgt;

너비는 3%~5%가 바람직합니다. 매 가격 조정 이후에는 항상 시장의 일시적인 중단이 있기 때문에 특별한 개념적 지원이 없다면 부분적인 가격 변동으로 적절한 판촉 개선책을 마련해야 합니다. 저렴한 가격 경쟁이 유일한 탈출구는 아닙니다. 과학적 가격 진폭과 주파수 변조를 사용하여 시장에서 부동산의 동적 적응성을 조정하는 것은 개발자가 주목해야 할 중요한 문제입니다!