핫스팟 도시들은 주택 임대시장의 질서를 바로잡기 위해 새로운 임대주택 정책을 집중적으로 내놓고 있다.

베이징, 상하이, 선전 등 1선 핫스팟 도시는 최근 주택 임대 시장 질서를 바로잡고 주택 임대 시장 행위를 표준화하며 현안을 해결하는 것을 목표로 새로운 주택 임대 정책을 발표했다. 주택 임대 분야. 업계 관계자는 베이징, 상하이 등 도시의 장기 임대 아파트 회사의 시장 점유율이 20%를 넘어섰다고 지적했다. 일반적인 2차 임대주 거래 모델로 계산하면 현재 시장에서는 이미 60%의 임대가 이뤄지고 있다. 부동산, 집주인 거래를 확인하기 어렵습니다. 이럴 경우 임대시장, 특히 장기임대아파트 시장에 대한 감독을 강화할 필요가 있다.

임대 시장 질서 표준화

2월 5일, 상하이 시립 주택 및 도시 농촌 개발위원회 공식 홈페이지는 중앙정부의 정신을 구현하기 위해 다음과 같이 밝혔습니다. 경제 업무 회의 및 주택 임대 시장 질서 개선, 주택 임대 시장의 행위를 규제하고 주택 임대 분야의 미해결 문제를 시 정부, 지방 주택 및 도시 농촌 개발국의 동의를 받아 해결합니다. 위원회, 시립 주택 관리국, 시 개발 개혁 위원회, 시 공안국, 시 시장 감독국, 시 지방 재정국, 시 정의국, 중국 사이버 관리국을 포함한 시 10개 부서, 시 도시 관리법 집행국과 상하이 은행보험 규제국은 "시 주택 임대 시장 질서를 더욱 시정하고 규제하기 위한 실행 의견"("시행 의견"으로 통칭)을 발표했습니다.

'시행의견'은 주택임대시장주체 관리 강화, 주택정보 공개 관리 강화, 주택임대계약 온라인 체결 및 접수 관리 강화, 주택임대 관리 강화에 중점을 두고 있다. 임대주택 안전관리, 주택임대 공공서비스 플랫폼 구축 강화, 주택임대시장 혼란 엄중 단속, 주택임대주택 거래자금 감독 강화 등 9개 측면에서 구체적인 규정을 마련했다. 주택임대관리제도 보장을 강화한다.

이전에는 베이징과 선전이 새로운 임대 정책을 잇달아 도입했다. 그 중 베이징 규정에서는 주택 임대 회사가 임차인으로부터 미리 징수한 임대료는 원칙적으로 3개월을 초과할 수 없으며 임대료 징수 및 지불 기간이 일치해야 한다고 규정하고 있습니다. 주택임대기업이 임차인으로부터 징수한 보증금은 북경부동산중개업협회가 설립한 특별계좌를 통해 관리하며, 징수한 보증금액은 임대료 1개월을 초과할 수 없다.

선전시는 임대 자금 감독 시 시의 주택 임대 회사가 직면한 중요한 문제에 대해 상응하는 규제 조치를 명확히 할 것을 요구합니다. 위탁 및 전대 방식으로 주택 임대 업무를 영위하는 주택 임대 기업의 경우, 임차인의 보증금과 정기 임대료의 총액이 4개월 임대료를 초과하는 자금 중 일부는 은행의 감독을 받거나 임대 기업이 은행에 제공해야 합니다. 상응하는 가치를 보장합니다.

'임대대출'을 엄격히 통제

위 언급한 핫 도시들이 '임대대출' 규제를 구체적으로 언급한 점은 주목할 만하다. 그 중 '임대대출' 문제와 관련하여 심천시는 주택임대회사가 은폐, 기만, 강압 등의 방법으로 임차인에게 주택임대대출을 이용하도록 요구해서는 안 되며, 임차인에게 주택임대대출을 이용하도록 유도해서는 안 된다는 점을 구체적으로 지적했다. 임대양허의 명칭이어야 하며, 주택임대차계약에는 임대대출 관련 내용이 포함되어 있어서는 안 됩니다. 금융기관은 등록된 주택 임대차 계약에 따라 주택 임대 대출을 발행해야 하며, 대출 기간은 주택 임대 계약 기간을 초과할 수 없으며 대출 지급 빈도는 차용인의 임대료 지불 빈도와 일치해야 합니다. 동시에, 주택 임대 회사와 그 직원은 임차인이 주택 임대 자금을 특별 계좌에 입금할 수 있도록 지원해야 하며, 다른 은행 계좌나 제3자 결제 플랫폼을 통해 임차인으로부터 예금 및 임대료를 징수할 수 없도록 규정되어 있습니다.

베이징은 '임대 대출'의 소재를 통제하고, 임대료 선불 징수 주기를 단축하며, 기업의 '자본 풀'을 제한하기 위해 여러 조치를 취했습니다. 산업금융기관, 소액대출회사 등 기관은 임차인이 신청한 '임대대출' 자금을 주택임대회사에 배정할 수 없다.

이와 관련하여 제갈주택데이터연구센터 분석가 왕샤오창은 임차인의 임대료는 먼저 규제 계좌에 입금된 후 규제기관이 주택 임대 운영 기관에 지급한다고 밝혔다. 동시에 '임대대출' 사업도 엄격하게 통제되고 있으며, 이는 렌탈산업 발전에 큰 영향을 미친다. 임차인의 임대료는 임대업자에게 직접 전달되고, 자본관리계좌가 개설되어, 한편으로는 임차인이 임대료를 헛되이 지불하는 위험을 줄이는 한편, 장기임대아파트 회사가 발생하는 일도 방지할 수 있습니다. 현금 흐름을 향상시키기 위해 하이 인, 로우 아웃, 롱 인, 숏 아웃" 비즈니스 모델입니다.

지난 2년간 장기 임대 아파트 업계에서는 '임대료 대출' 지급 모델이 인기를 끌었고, 2019년 하반기부터 임차인의 권리 옹호가 빈번해지면서 장기 임대 아파트 사업 모델이 주목을 받고 있다. 질문을 받았습니다. 따라서 주택임대차 거래에 대한 감독을 강화하고, 장기임대아파트 기관에 대한 세련된 영업 복귀와 '임대대출' 비중을 줄이는 것이 특히 중요하다.

베이징부동산법학회 부회장 겸 사무총장이자 수도경제경영대학 교수인 자오슈치(Zhao Xiuchi)는 일부 장기 임대 아파트 회사가 이를 통해 '펀드 풀'을 형성했다고 말했다. '임대대출', 장기수입과 단기지불 등 현재 기업 '폭발'을 일으킨 '주인'이다. 임차인 측이 과도하게 자금을 조달하면 시장이 변동하거나 사업이 제대로 관리되지 않으면 자본 사슬이 무너지기 매우 쉽고 주택 소유자와 임차인 모두에게 피해를 입힐 수 있습니다. 이 문제에 대응하여 새로운 규정은 시장의 건전하고 안정적인 발전을 효과적으로 촉진하고 임대 계약의 모든 당사자, 특히 임차인의 합법적인 권리와 이익을 효과적으로 보호할 고도로 표적화된 일련의 규제 조치를 제안합니다.

업계에 영향이 있을 것으로 예상된다

Centaline Real Estate의 장다웨이(Zhang Dawei) 수석 분석가는 장기 임대 아파트 회사가 완전히 금융화되었으며, 가장 큰 규모라고 말했다. 장기임대아파트의 문제는 단지 가격 상승만은 아니다. 임대료의 경우 더 큰 문제는 금융화로 인한 자금풀이다. 오늘날의 장기 임대 아파트는 더 이상 임대 회사가 아닌 표준적인 '금융 회사'입니다. 위의 정책이 시행되면 업계 문제가 해결되고 업계에 파괴적인 영향을 미칠 것입니다.

동시에 장다웨이는 임대시장은 소유권 이전과 확인이 필요하지 않아 감독이 어렵다고 강조했다. 기존 장기임대주택에서는 칸막이를 금지하는 정책을 내놓았으나 대부분의 아파트 업체에서는 이를 시행하지 않고 있다. 베이징, 상하이 등 도시의 장기 임대 아파트 회사의 시장 점유율은 20%를 넘어섰다. 일반적인 2차 임대주택 거래 모델로 계산하면 이미 시장에 임대용 부동산이 60%나 나와 있어 구하기가 어렵다. 집주인 거래를 참조하세요. 이럴 경우 임대시장, 특히 장기임대아파트 시장에 대한 감독을 강화할 필요가 있다.

북경대학교 부동산법 연구센터 교수이자 박사 지도교수인 Lou Jianbo는 최근 몇 년 동안 주택 임대 산업이 두 가지 정책 추세에 힘입어 매우 빠른 발전 과정을 경험했다고 말했습니다. 그리고 시장 수요. 이 과정에서 시장 역시 새로운 상황과 문제를 많이 노출시켰다. 최근 도입된 새로운 임대 규정은 업계가 급속한 발전을 경험하고 기업이 시행착오, 시장 변동을 탐색하고 경험과 관행을 요약한 후 제시된 일련의 매우 표적화된 규제 조치라고 할 수 있습니다. 장기임대아파트 산업 발전 방향을 제시하고, 장기임대아파트 산업 발전을 위한 지침을 제시합니다. 얼마 전 중앙경제공작회의에서 제안한 '장기임대시장 발전 표준화'. 새 규정은 장기임대아파트 개발이 적법하고, 표준화되고, 전문적이어야 한다는 점을 강조하고 있으며, 장기임대아파트를 한 방에 죽이는 것으로 이해되어서는 안 된다. 임대주택을 공급하고 주택임대시장을 적극 발전시키고 있습니다. 앞으로도 전문적이고 대규모 주택임대업체가 법에 따라 주택을 보유하고 임대할 수 있도록 지속적으로 지원할 예정이다.