심천의 소규모 부동산 주택의 '회색' 거래 체인에서 시작하여 일부 중개인은 두 달 만에 연간 성과 지표를 완료했습니다.

“올해는 보험을 판매하는 분들과 우리 업계에 종사하는 분들이 상당한 수익을 낼 수 있을 것 같습니다.” 6년 넘게 선전시 샤징구와 푸용구에서 소규모 부동산 중개업을 하고 있는 리쥔(가명) 직원은 차이나비즈니스뉴스 기자에게 기쁨을 표했다.

리준은 기자들에게 판매원이 1년에 주택 10채를 팔면 업계에서 상대적으로 좋은 실적 수준에 도달할 수 있지만 올해 시장에서는 두 달 만에 15채의 주택을 팔 수 있다고 말했다. "처음에는 올해 전염병의 영향으로 시장이 별로 좋지 않을 것이라고 생각했지만 이전보다 실적이 좋아질 것이라고는 예상하지 못했습니다."

Li Jun이 책임지고 소규모 주택이 집중되어 있으며 그 수가 많습니다. 또 다른 소규모 주택 거래 중개인 자오잉(가명)에 따르면 “어디를 가든 소규모 주택이 있다”고 한다. 최근 방문 중 기자는 선전의 소규모 주택 거래 수요가 매우 높다는 사실을 발견했다. 최근에는 부동산 가격 상승을 활용한 부동산이 거의 없었고 구매자와 투자자는 긍정적인 성과를 보였습니다.

이미 2007년 초 주택도농부는 재산권이 적은 주택은 법으로 보호되지 않아 상장 및 매매 자격이 없다는 위험 경고를 발령했다. 실제로 최근 기자들의 방문에 따르면 소규모 부동산 주택 거래는 비교적 완전한 체인과 운영 절차를 형성했습니다. 그 중 주택 구입자에게 '안심'을 주기 위해 개발업체는 '주택 사용권 증명서'와 같은 다양한 증명서는 물론, 다양한 이름과 관련 기관의 도장이 찍힌 증명서가 포함된 다양한 계약서를 발행해 왔습니다. 포장 아래에서는 모든 거래가 특히 "공식적"인 것처럼 보입니다. 소규모 주택이 인기 있는 이유는 무엇일까요? 여기에는 '매력적인' 관심사슬도 많이 숨겨져 있습니다.

소액 재산권을 가진 주택의 '비밀' 거래

6월 29일 자오잉은 기자들을 데리고 '이위안(Yiyuan)'이라는 동네에 마을 위원회가 집을 구경하기 위해 건물을 지었습니다. 이 커뮤니티는 Shajing 컨벤션 및 전시 센터 옆에 위치하고 있으며 하늘 정원과 지상 주차 공간을 갖춘 6채의 주택이 있습니다. 평균 가격은 22,500위안/㎡입니다. 외관이나 규모면에서 커뮤니티는 일반 상업용 주택과 거의 동일합니다. 실제로 현지에서는 이러한 주택을 농민주택, 토지에 투자한 기업이 건설한 건물과 함께 '소형재산권주택'이라고 통칭한다.

판매소 직원인 쉬화(가명)는 기자들에게 107㎡ 규모의 방 3개짜리 아파트를 추천했는데, 총 가격은 약 254만 위안(계약금 50만원)이다. % 및 10년 할부. Xu Hua는 기자들에게 할부를 선택하면 주택 구매자가 처음 5년 동안 은행에서 최대 50만 위안까지 직접 빌릴 것이며, 향후 5년 동안 남은 주택 지불금은 " 물품 대금 지급'을 하고, 개발업자는 구매자가 먼저 은행에서 대출을 받고, 주택 구매자가 개발업자로부터 대출을 받습니다.

주택 구입자는 주택 대금 외에도 위에서 언급한 통합건축물 개발업체와 주택 구입 계약을 체결할 때 '종합 서비스 수수료' 3만위안도 지불해야 한다. 마을 위원회 봉인비 각 마을 위원회마다 부과 기준이 다릅니다. Xu Hua는 기자들에게 고객의 통합 건물 구매가 '지분 보유'의 형태로 이루어졌다고 설명했습니다. 즉, 주택 구매자는 투자 그룹으로 개발업체의 주식을 구매했으며 명목상 마을 위원회 및 개발업체와 동일했습니다. 주택 건설 공동투자 시 지분은 부동산의 형태로 표현되는데, 집을 파는 것은 자신이 보유한 지분을 파는 것과 같다.

이후 쉬화는 표지에 '집 구입 계약서'라고 적힌 로펌과의 '계약서'와 '주택 사용권 증명서'라고 적힌 녹색 패키지를 기자에게 건넸다. . 자격증. Xu Hua는 계약 체결을 완료하려면 주택 구매자가 2,000위안의 '변호사 증인 비용', 즉 변호사의 인감을 지불해야 한다고 언급했습니다. 또한 주택 구입에 대한 귀하의 보호도 함께 제공됩니다. 변호사가 목격한 주택 구입 계약은 상업용 주택의 '레드 북'과 같습니다."

푸용 거리에 있는 또 다른 마을 위원회 건물에서. Li Jun이 기자들을 데리고 방문했다는 사실에 따르면 구매자는 개발자 Shenzhen과 함께 "*** 투자 할당 계약"이라는 계약을 체결했지만 회사는 위에서 언급한 마을 위원회에 비용을 청구하지 않았습니다. 주택 구매자의 봉인 비용 및 "변호사 증인 비용". 판매소 관계자는 기자들에게 “변호사가 증인이 될 필요는 없다”며 “마을위원회 도장이 찍혀 있으면 이미 (주택 구입자가) 합법적으로 집을 소유했다는 의미다.

"Xu Hua 개발자가 발행한 위에서 언급한 "주택 사용권 증명서"와 유사하게 이 건물의 개발자는 주택 구매자에게 "그린 북"이라고도 불리는 갈색 책 표지에 싸인 "사용권 확인서"를 제공할 것입니다.

그러나 베이징 진류 법률 사무소 왕위첸 이사는 기자들에게 현행법 규정에 따르면 재산권이 적은 주택에 대한 매매계약은 이름에 관계없이 무효인 경우가 많다고 말했다. 발행된 '주택매매계약서'의 내용은 소형 주택의 성격을 은폐하기 위한 것이다. ”

또한 왕유첸은 변호사의 증인이 있는 소규모 주택 매매 계약과 변호사가 없는 주택 매매 계약 사이에는 법적 효력에 차이가 없다고 말했다. “불법 거래라면 , 변호사가 목격하면 법적 거래가 되기 때문이 아닙니다. 불법행위를 목격한 경우 목격행위 자체가 불법이며, 혐의도 마찬가지로 불합리하고 불법적입니다. ”

구입자는 중고소형주택 거래 시 각종 수수료 외에도 중고소형주택을 구매할 때 다양한 금액의 '양도수수료'와 '차비'를 지불해야 한다. 관련 중개인은 기자에게 재산권이 적은 중고 주택의 '양도 수수료'는 일반적으로 500위안/평방미터라고 말했습니다. 소규모 재산권을 가진 일부 중고 주택의 '양도 수수료'는 평방 미터당 1,000 위안에 이르렀습니다. Li Jun은 최근 면적이 113 평방 미터인 중고 소규모 주택이 있다고 말했습니다. 총 가격 279만 위안은 96,000위안의 일회성 이체 수수료를 받았습니다.

2개월간 에이전트가 완료되었지만

소규모 주택 매매에 대한 확실한 감독이 부족하여 여전히 많은 고객과 투자자가 룽강구 부지 난링촌에 주택을 구입하기 위해 몰려들고 있습니다. 마을위원회)는 기자들에게 그녀가 2007년 집을 샀을 때 소형 주택 가격이 제곱미터당 4000위안이었던 반면, 당시 주변 상업용 주택의 평균 가격은 1만8000위안/제곱미터였다고 말했다. , 재산권이 적은 집을 선택하는 데에는 저렴한 가격이 주요 요인이었다.

리준은 7월 7일 기자들을 데리고 2015년에 양도된 샤징남순환로에 있는 한 마을위원회 건물을 찾았다. Li Jun은 통합 건물에서 1km 미만 떨어진 미개봉 상업용 건물의 경우 단가가 최소 65,000위안/제곱미터이고 거리가 제곱미터당 20,000위안이라고 추정합니다. 새 아파트의 평균 판매 가격은 제곱미터당 20,000위안입니다. 위에서 언급한 통합 건물에서 약 1km 떨어진 곳의 가격은 60,000위안/㎡에 달합니다. “현재 Shajing의 평균 상업용 주택 가격은 70,000위안/㎡입니다. ”

저렴한 가격은 물론, 할당량 구매가 필요 없고, 매매 제한도 없어 소규모 주택이 '투자 핫스팟'이 되고 있다.

백석주 철거주택이 지난해 말 매각됐다. 스씨(가명)는 현금 600만 위안을 갖고 올해 초 사징에 찾아와 퉁젠에서 중고 주택 3채를 구입했다. 일주일도 채 지나지 않아 투자용 2곳, 개인 거주용 1곳을 건설했다.

관련 중개인들은 임대 수익 외에도 샤징의 소규모 부동산 가격도 상승세를 보이고 있다고 기자들에게 전했다. 최근 몇 년 동안 100㎡ 규모의 소형 주택을 예로 들면, 연간 총액이 10만 위안 정도인데, 집값이 20만~30만 위안 오르는 것은 기본적으로 문제가 되지 않습니다. 제곱미터당 5,000~8,000위안까지 인상이 가능하다. "리쥔은 기자들에게 또 다른 데이터 세트를 제공했습니다. 2016년 소형 주택의 평균 가격은 2,000~3,000위안이었고, 올해 소형 주택의 단가는 일반적으로 20,000위안/㎡에 도달했습니다.

기자는 최근 방문 중 '단기적으로는 월세 징수, 장기적으로는 철거에 의존한다'는 것이 소규모 주택을 파는 사람들이 내세우는 주요 장점이라는 사실을 발견했다. 기자는 기자들에게 현 단계에서 샤징의 많은 오래된 마을 지역이 도시 재개발 계획에 포함됐다고 기자에게 200만 위안을 사라고 제안했다. 단기적으로 임대 수입을 얻고 철거 보상도 받을 수 있는 통합 건물 주택입니다. “여기 평균 임대료는 현재 3,500위안으로 비교적 안정적입니다. 만약 그때까지 당신의 집이 철거된다면 최소한 1000만 위안의 보상금이 있을 것입니다. ”

여러 요소로 인해 소규모 주택을 둘러싼 게임이 계속 치열해지고 있으며, 리준도 이 '카니발'의 수혜자 중 한 명입니다.

“특히 2017년과 올해는 2016년 주변 지하철 정식 개통을 중심으로 소규모 주택 시장이 타이트했고, 올해는 전염병의 영향으로 많은 고객들은 부동산 투자를 선택했다. 올해 3월과 4월에는 15채의 주택이 팔려 1년의 실적을 마쳤다”고 리준이 기자들에게 말했다.

이익 뒤에는 법적 위험이 도사리고 있다

심천의 소규모 주택은 특별한 의미를 갖는다. 공식 설명에 따르면 선전에는 소규모 주택이 없다.

왕위첸은 기자들에게 소형 주택은 엄밀한 법적 개념이 아니며, 법적 대형 주택에 해당하는 실제 주택 유형을 가리키는 일반적인 용어라고 말했다. 일반적으로 재산권이 적은 주택이란 관련 서류를 취득하지 않고 토지 양도 비용 및 기타 비용을 지불하지 않고 농촌 집단 토지에 지어진 주택을 말합니다.

1992년과 2004년 두 차례에 걸쳐 농촌 도시화 전환 이후 선전의 모든 농촌 집단 토지는 국유지로 전환됐다. 따라서 토지의 성격으로 볼 때 심천에는 일반적인 개념의 소규모 주택이 없습니다. 그러나 역사적 유산과 느린 개조 과정으로 인해 심천에는 여전히 많은 양의 토지가 마을 사람들의 손에 있습니다. 소규모 주택이라는 용어도 널리 사용됩니다.

중국종합발전연구소 관광부동산연구센터 송딩 소장은 선전에서 소규모 주택의 역할을 언급하면서 선전의 주택 공급이 부족하고 소규모 주택이 부족하다고 생각한다. 부동산 주택은 주택 격차를 보완할 수 있으며 사용 가치도 있고 시장도 있습니다. "사실 재산권이 적은 주택 거래 시장은 예전부터 존재해 왔습니다. 하지만 올해 상반기, 특히 2분기부터 심천 부동산 시장이 호황을 누렸습니다. 상업용 주택 시장을 중심으로 소규모 재산권이 있는 주택에 대한 거래 수요가 강했습니다."

광동성 주택정책연구센터 수석연구원 Li Yujia도 소규모 부동산 주택이 실제 주택 공급에서 필수적인 부분이라고 말했습니다. 심천에서. 최근 몇 년간 관련 정책 추진과 가속화된 도시 재생 과정의 영향으로 소액 재산권을 가진 주택이 다시 한 번 뜨거운 관심을 받았습니다.

열풍 속에서도 소규모 주택 거래에는 이미 리스크가 많다는 점은 주목할 만하다.

올해 5월 20일 천연자원부는 '농가 및 집합건축 토지이용권 확인 및 등록 가속화에 관한 천연자원부 고시' 천연자원개발 [2020]호를 발표했다. . 84에는 "농가, 재산권이 적은 주택 등을 불법적으로 구입하는 도시 거주자는 등록을 할 수 없으며 등록을 통해 불법 토지 사용을 합법화하는 것도 허용되지 않습니다."라고 명확하게 규정되어 있습니다. 마을 주민이 이를 구입하거나, 마을 주민이 아닌 사람이 구입 후 호적을 부동산으로 양도하거나, 관련 법적 재산권 등록증을 취득한 사람은 이 세 가지 범주에 속합니다.

그러나 왕위첸은 법적 위험 측면에서 주택 구매자가 재산권이 적은 주택을 구입하는 것은 여전히 ​​권장되지 않는다고 말했습니다. “오늘날 소규모 재산권 주택은 대부분 불법 토지를 사용하고 불법 건축한 경우가 많습니다. 행정 관리상의 위험 외에도 소규모 재산권 주택을 철거할 경우 지방자치단체가 소액 재산권의 법적 출처를 인정하지 않는 등의 위험에 직면할 수 있습니다. 더욱이 재산권이 적은 주택은 구입 후 정착할 수 없고 주택의 부가가치 중 많은 부분을 실현할 수 없는 경우가 많습니다. ."

그리고 현실적으로 많은 투자자들이 '하룻밤 사이에 착취'당했습니다. 부자가 되는 꿈은 결코 쉽지 않습니다. 중난경제법대학 디지털경제연구소 전무이사인 판헬린은 선전의 소규모 재산권 주택은 항상 역사에 남아 있는 문제였으며 단기간에 해결책을 찾기가 어렵다고 믿습니다. "사실 선전에서는 이미 관련 시도를 했으나 복합적인 이해관계가 얽혀 있어 대처가 더욱 어려운 상황이다. 당분간 현 상태를 유지할 가능성은 높다고 본다."

위에서 언급한 관련 문제에 대해 같은 날 7월 8일 한 기자가 선전시 계획천연자원국에 서한을 보냈습니다. 관련 직원은 소규모 주택과 관련된 문제가 현재 심천시에서 관리하고 있다고 밝혔습니다. 각 지구. 같은 날 기자는 선전 바오안구 토지기획감시국에 전화해 인터뷰를 요청했다. 종합부 담당자는 해당 국이 언론 인터뷰를 수락하기 전에 먼저 구당위원회 선전부를 거쳐야 한다고 말했다. , 그리고 기자에게 연락처를 알려주었습니다. 보도 시간 현재, 기자는 바오안구 위원회 선전부 부국장 사무실에 전화를 걸었지만 전화에 응답하지 않았다.