부동산 거시적 통제에 대한 정책 검토

우리나라의 부동산에 대한 중요한 거시적 통제는 각각 1993년, 1998년, 2003년, 2005년, 2008년, 2010년에 발생했습니다. 대표적인 규제정책으로는 국가 제16조, 국가 제8조, 국가 제6조, (신규) 국가 제10조, 문서번호 23, 문서번호 18 등이 있습니다.

1993-1996: 우리나라 최초의 부동산 산업 거시적 통제

시기: 1993-1996

현재 상황: 최초의 부동산 붐— — 부동산 개발업체 수가 급증하고 부동산 개발에 대한 투자가 급증했으며 특히 하이난 등지에서는 토지 투기, 철강 투기, 프로젝트 투기를 중심으로 한 부동산 시장이 매우 활발합니다. 그리고 광시성 베이하이에서는 부동산 개발이 과열되어 심각한 부동산 거품이 형성되고 있으며, 경제는 심각한 과열과 인플레이션을 겪고 있습니다.

대응책: 1993년 국무원은 '현재 경제 상황 및 거시 경제 통제 강화에 대한 의견'을 발표하여 금융 질서를 바로잡고 거시 경제 통제를 강화하기 위한 16가지 정책 조치를 제안했습니다. 16"), 1994년에는 "도시주택제도개혁심화결정", "도시부동산관리법", "주거보증대출 관리에 관한 시책"을 시리즈로 공포하였다.

효과: 각종 대책 시행으로 전국 부동산 개발 증가율이 크게 둔화되고 인플레이션이 억제됐다. 경제가 더위에서 추위로 바뀌고 부동산 시장도 조용해졌으며 상업용 주택과 주거용 건물의 가격이 급격히 떨어졌습니다. 3년간의 노력 끝에 1996년 중국 경제는 마침내 성공적으로 '연착륙'을 달성했다.

질문: 이번 규제는 부동산 업계에 큰 타격을 입혔다. '16조'가 나오자 하이난의 부동산 붐은 끝났고, 수천 명의 개발자들은 미완성 건물을 곳곳에 남겨두고 돈을 빼앗아 달아났습니다. 이후 통계에 따르면 당시 하이난 성의 유휴 토지는 18,834헥타르에 달했고 자금 잔고는 800억 위안에 달했습니다. 바다의 축적된 자금은 무려 200억 위안에 달해 미완성 상태였습니다. 바닥 면적은 싼야의 면적을 초과하며 중국의 "거품 경제 박물관"으로 알려져 있습니다. 거품이 꺼진 후 하이난을 비롯한 지역의 부동산 시장은 심각하게 약해졌고 수년간 지속된 저점에 진입했습니다.

1998-2002: 주택 산업을 새로운 경제 성장 포인트로 육성, 핵심은 주택 개혁

시간: 1998-2002

현재 상황: 1997년 아시아 금융위기 이후 우리나라 경제는 '디플레이션'을 겪기 시작했고, 부동산 시장도 침체에 빠졌다.

대책: 소비를 진작하고 내수를 진작시키기 위해 국무원은 1998년 7월에 "도시 주택 제도 개혁을 더욱 심화하고 주택 건설을 가속화할 것에 관한 고시"(이하 " 문서번호 23")에는 "주택산업을 새로운 경제성장 포인트로 육성"하고 복지주택 할당 철폐를 특징으로 하는 중국 주택제도 개혁을 개시한다는 내용이 명시되어 있습니다.

문건 23호는 주택의 물리적 분배가 중단된 후 새로운 국민주거보장제도는 “경제적으로 저렴한 주택을 주체로 주택을 건립·개선”하는 동시에 “주택의 수익화를 점진적으로 시행해야 한다”고 강조하고 있다. 주택분배". 공급시스템". 당시 건설부의 보수적인 계산에 따르면 '저소득층'과 '고소득층'은 각각 도시 전체 가구 수의 약 10%를 차지했다. '저렴한 주택'을 구입할 수 있는 사람은 가장 낮은 계층이기도 하며 주민의 80% 이상을 차지하며 전체 인구의 95%에 달하기도 합니다. 1999년 중앙정부는 전국 복지주택 할당제를 중단하고 화폐형 주택 할당제를 시행하기 시작했다.

효과: 다양한 정책과 대책의 시행으로 수년간 침체되어 있던 부동산 시장이 크게 활성화되어 우리나라 부동산 산업의 급속한 발전을 촉진하였습니다. 시장과 부동산 산업은 새로운 발전 단계에 진입했습니다.

문제: 이 시기에는 주택공급구조의 불합리한 모순, 상대적으로 혼란스러운 부동산시장 질서 등의 문제가 있었다. '토지 비축' 및 '땅에 떨어지는' 현상을 방지하고 토지 거래 시장을 표준화하기 위해 '입찰, 경매 및 상장에 의한 국유 토지 사용권 양도에 관한 규정', 전국적으로 '모든 유형의 상업 상업용, 관광용, 오락용, 상업용 주거용 토지 등의 토지를 "입찰, 경매 또는 상장에 의한 양도"라 함은 수년간 지속된 "계약 양도"가 법적 의미에서 중단되었음을 의미합니다. 그러나 이 정책의 출발점은 '부패를 원천적으로 막고 불합리한 주택 가격을 낮추는 것'이다. 실제 운영에는 통일된 기준이 부족해 새로운 고가 주택 가격이 등장할 위험이 숨어 있다.

2003~2005년: 부동산을 국민경제의 기둥산업으로 자리매김

시기: 2003~2005년

현황: 2003년 이후 부동산 투자 우리나라가 급속도로 성장하면서 다시 한 번 경제과열 조짐이 나타나고 있습니다. 2003년 입찰, 상장, 경매를 통해 토지사용권을 모두 취득한 이후 토지가격과 주택가격이 급등했다. 1998년 시작된 부동산 신용은 아직 불완전한 중국 은행(2.83,0.00,0.00%) 금융 시스템에 엄청난 잠재적 위험을 가져왔습니다.

대책: 2003년 6월 중국인민은행은 개인 주택대출 정책을 조정하기 위해 "부동산 신용사업 관리 강화에 관한 고시"(문서 번호 121)를 발표했습니다. 상업 은행. 고급 상업용 주택, 빌라 또는 2개 이상의 상업용 주택(2개 세트 포함)을 구입하는 차용인에 대해 계약금 비율을 적절하게 높이고 주택 우대 금리 규정은 더 이상 시행되지 않는다고 규정되어 있습니다. 이 문서는 중국의 1차 부동산 강세장이 시작된 이후 중앙정부가 부동산 과열을 억제하기 위한 조치를 취한 것은 처음이다.

'부동산시장의 지속적이고 건전한 발전 촉진에 관한 고시'(문서18호)가 지난 8월 발표돼 '부동산산업은 다음과 같다'는 점을 처음으로 분명히 밝혔다. 관련성이 높고 강력한 추진력을 갖고 있으며 국민경제의 기둥산업으로 자리잡았다”며 부동산 시장의 지속적이고 건전한 발전을 촉진하는 것은 부동산 시장의 지속적이고 신속하며 건전한 발전을 유지하기 위한 강력한 조치라고 제안했다. 그리고 자격을 갖춘 부동산 개발 회사와 부동산 프로젝트에 대한 신용 지원을 계속 늘려야 합니다.

효과: 문서 18호에 설정된 '국가 경제의 기둥 산업'은 1998년 문서 23에 설정된 '신 경제성장 포인트'를 업그레이드하고 새로운 라운드를 의미합니다. 부동산 거시적 통제가 공식적으로 시작됩니다.

질문: 문건 18번은 주택가격과 투자과열을 억제하기 위한 실질적인 대책을 제시하지 않았는데, 대신 문건 23번에서 “저렴한 주택이 주택공급의 주체”라는 관련 문건이 바뀌었습니다. “저렴한 주택이 주택공급의 주요 구성요소”라는 점에서 “보장성 있는 상업용 주택 정책”은 정부가 “70~80% 이상의 가구에 저렴한 주택을 공급한다”는 정책을 “대다수 주택 공급”으로 조정한다는 뜻이다. 가족은 일반 상업용 주택을 구입하거나 임대합니다." 이 문서의 저렴한 주택에 대한 재구성은 또한 나중에 개인, 조직 또는 그룹이 주택 개혁 정책을 사용하여 임대료를 추구하고 불법 이익을 얻을 수 있는 숨겨진 위험을 초래했습니다.

좌파 성향의 두 문서가 차례로 공개되면서 정부는 부동산 가격과 투자의 과도한 성장을 두려워하면서도 지속적인 경제성장을 기대한다는 양면적인 태도를 드러냈다. 부동산 시장의 호황과 함께 각급 정부가 주도하는 '토지 폐쇄 열풍', 금융 신용 위험 증가 등 수많은 잠재적인 문제도 노출되었습니다.

2005-2007: 규제의 주요 수요는 주택 가격 안정

시기: 2005-2007

현재 상황: 부동산 개발은 계속 유지되지만 2005년 급격한 상승세를 보이던 2005년에도 주택가격의 급격한 상승세는 변함이 없었다. 선전, 베이징 등 전국 여러 도시의 주택가격이 급등해 주택가격이 사회적 관심의 초점이 됐다.

대책: 투자 과열을 억제하고 주택 공급 구조를 조정하며 부동산 가격을 안정시키기 위해 중앙 정부는 2005년 3월 말 총통이 규제하는 '복합 펀치'를 시작했습니다. 국무원은 '주택가격의 효과적인 안정에 관한 규정'을 공포하고, 주택가격의 과도한 상승을 억제하기 위한 8가지 조치(이하 '8개 국가조치')를 제시하고, 정부 책임체계를 확립했으며, 주택가격 안정을 정치적 차원으로 끌어올린 것이다. 지난 4월 국무원 상무회의에서는 부동산 시장에 대한 지도와 규제를 강화하고 '8개 국가 조치'를 더욱 구체화하고 확대하기 위해 8가지 조치('신8개 국가 조치')를 취해야 한다고 제안했습니다. . 국무원은 즉시 건설부를 비롯한 7개 부처가 공동으로 마련한 부동산규제 운영수준 세부계획을 내놨다.

2006년 5월 국무원 상무회의에서는 주택 공급 구조 조정을 규제의 초점으로 삼은 6개 목표 조치('6대 국가 조치'라고 함)를 통과시켰습니다. 이후의 "주택 공급 구조 조정 및 주택 가격 안정에 관한 의견"(9개 부처 및 위원회의 "15조"라고 함)은 "국가 6조"를 더욱 구체화했습니다. '제한된 주택 유형'과 '제한된 가격'이 언급된 일반 상업용 주택을 '제한된 가격 주택'이라고 부르며, 이는 샌드위치 중산층의 주택 문제를 해결하기 위한 것입니다.

2007년에는 주택가격 안정을 위해 부동산 규제가 더욱 심화됐다.

부동산 시장을 진정시키기 위해 토지, 신용, 조세 등을 규제하는 새로운 정책들이 토지 관리에 대한 포괄적 공격, 시장 질서 표준화, 투기 억제(특히 부동산에 대한 외국인 투자 억제), 조정 등을 통해 집중적으로 시작되었습니다. 주택구조.

효과: 부동산 시장에 긍정적인 변화가 있었고, 개발 투자가 꾸준한 성장을 이루었으며, 주택 개발 구조가 어느 정도 개선되었습니다. 그러나 주택가격 규제의 효과는 즉각적으로 나타나지 않고 오히려 가격을 규제하면서 오히려 증가했다. 2007년 하반기까지 전반적인 주택가격 상승세는 둔화되었으나 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 도시의 주택가격은 여전히 ​​높은 상승세를 보이고 있다.

문제: '국가6조'가 제안한 '저렴한 주택의 표준화된 개발'은 도시 저소득층에 대한 문턱을 높이고, '최저소득층이 주택에 의존하는' 상황을 만들려고 한다. 저소득층은 저렴한 임대주택에 의존하고, 저소득층은 저렴한 임대주택에 의존한다.” 저렴한 주택, 기타 계층은 부동산 시장에 의존한다”는 솔루션이다. 이는 2003년 규제 이후 정부 저가 주택의 혜택을 받는 사람들의 범위가 더욱 좁아졌고, 정부가 더 많은 사람들의 주택 문제를 시장에 맡겼다는 것을 의미합니다. 수요공급 측면에서 볼 때 이 정책의 시행은 주택가격을 상승시킬 수밖에 없다.

도시형 저임대주택 건설에 박차를 가하고 '가격제한형 주택' 제안은 한때 국민에게 희망을 주었지만 이후 주택 가격 동향은 국민을 실망시키기만 했다.

2008-2010: 반복되는 규제, GDP가 규제 지표

시간: 2008-2010

현재 상황: 2008년은 극적인 해였습니다. 올해 초 통화정책은 '적당한 긴축'에서 '보통 긴축'으로 변경되며, 재정정책은 신중함을 유지할 예정이다. 하반기에는 세계 금융위기의 여파가 확대되자 중앙은행이 '2배 금리' 인하를 발표했고, 통화정책도 다시 '긴축'에서 '완전히 느슨'으로 전환됐다. 원래는 초기 규제정책과 금융위기의 영향으로 부동산 투자가 급격하게 위축되고, 국제 핫머니가 속속 빠져나가면서 부동산 시장은 거래량이 날로 감소하는 관망상태에 돌입했다. 주택가격도 하락했다. 그러나 규제의 효과가 나타나기 시작하자 다시 규제가 완화되면서 이전의 모든 노력이 물거품이 되는 결과를 낳았다. 2009년 중국 부동산시장은 연초 '저점 잠정매수'에서 중반 '대량증가', 연말 '패닉매수'로 바뀌었다. 어느 해, 중국의 부동산 시장은 부진한 상태에서 호황을 누리는 상태로 빠르게 변모했으며, 규제는 '재고 감소'에서 '거품 압박'으로 바뀌었습니다. 2010년 1분기에는 주택시장 신화가 계속 전개되면서 주택가격도 계속 상승했다.

대책: 2009년 12월 일부 도시의 주택가격 급등을 억제하기 위해 중앙정부는 2009년 12월 도입된 중고주택 사업세 감면 우대정책을 연장하지 않기로 결정했다. 부동산 투기 현상을 억제하기 위해 2008년 말부터 개인 주택 양도에 대한 사업세 면제 기한을 2년에서 5년으로 되돌린다. 그런 다음 부동산 시장의 건전한 발전을 개선하고 촉진하는 것을 목표로 4가지 구체적인 조치("국가 "4가지"라고 함)를 제안했습니다. 국무원 산하 각 부처와 위원회는 순차적으로 규제 내용을 도입하고, 2008년 주택시장 활성화 정책을 점진적으로 폐지했으며, 다시 한번 주택가격 안정으로 전환했다.

2010년, 주택가격 안정을 중심으로 한 부동산 규제는 중대한 고비를 맞이했다. 국무원은 지난 4월 27일 '일부 도시의 주택가격 과도한 상승을 단호히 억제할 것에 관한 국무원 고시'(이하 '10조')를 발표했는데, 이는 '전국에서 가장 엄격한 규제 정책'으로 불린다. 역사."

효과: 각급 부서의 구현 문제와 부동산 시장의 복잡한 현실로 인해 국가 10조의 힘이 완전히 발휘되지 못했습니다.

문제: 이 기간 동안 중앙지도자들은 "4분기에 집값이 하락할 것"이라고 계속 말했지만, 이전 정부 정책의 동요로 인해 주택 구매자들은 이러한 부동산 규제에 대한 자신감이 부족하여 부동산 시장은 4개월 넘게 기다려온 교착상태 이후 회복 조짐을 보이고 있으며, 부동산 퍼즐은 여전히 ​​변화하고 있습니다.