부동산 거품이 가장 큰 도시는 어디인가요?

중국 도시의 면적은 워낙 다양하기 때문에 도시 주택 가격을 논할 때는 그 범위를 제한할 필요가 있다. 예를 들어 샤먼, 싼야, 선전의 면적은 각각 1,699, 1,920, 1,997제곱킬로미터에 불과한 반면, 충칭, 베이징, 항저우, 청두의 면적은 82,400, 16,400, 16,600, 14,600제곱킬로미터에 불과합니다. 각각 평균 ​​주택 가격에 대해 이야기하는 것은 불가능합니다.

본 글에서는 주택가격 비교를 '중심부'로 한정하고 중고주택 가격을 언급한다. 베이징, 상하이, 선전 등 많은 도시에서는 중앙 도시 지역에 새로운 개발이 많지 않고 가격이 단일 부동산에 의해 결정되는 경우가 많기 때문입니다.

10년 후 '중심도시'에서 주택가격 상위 10위권 경쟁에 적합한 도시 목록은 다음과 같다.

홍콩, 베이징, 상하이, 선전, 타이베이, 샤먼, 광저우, 항저우, 싼야, 난징, 텐진, 푸저우, 칭다오, 쑤저우, 우한, 정저우, 충칭, 청두, 닝보, 다롄, 허페이, 지난, 주하이, 원저우, 둥관

내 판단 10년 후에는 다음과 같은 도시가 물가가 가장 비싼 상위 10개 도시가 될 것입니다.

1위: 홍콩

중대 사고로 인한 심각한 영향이 없는 경우(예: 지진, 전쟁, 쓰나미 등), 그 후에도 10년 후에도 홍콩은 여전히 ​​'중국 주택 가격 1위' 자리를 유지할 것입니다. 현재 홍콩 중심 도시 지역의 주택 가격은 기본적으로 베이징, 상하이, 선전 중심 도시 지역의 약 2배 수준이다.

홍콩의 경제 규모는 더 많은 본토 도시를 앞지르겠지만, '중국 경제를 세계로 향하는 최대 관문'으로서의 홍콩의 역할은 변하지 않을 것입니다. 중국은 외국인 투자의 65%를 유치하고 있으며 중국의 해외 투자도 거의 60%에 달하며 모두 홍콩을 경유합니다. 홍콩은 중국 본토 자금이 해외에 자산을 배분하는 첫 번째 기착지이기도 하다. 엄청난 양의 본토 자금과 공급 부족으로 인해 홍콩 주택 가격은 계속해서 상승할 것이다.

2위: 베이징

베이징은 현재 본토 도시 중 가장 엄격한 부동산 시장 통제에 직면해 있습니다. 향후 10년을 내다보면 베이징은 중국 유일의 '초일류 도시'가 될 것이다. 베이징에는 대체할 수 없는 세 가지 주요 이점이 있습니다. 첫째, 베이징은 국영기업 본사가 모여 있는 곳이며, 현재 세계에서 가장 많은 Fortune 500대 기업 본사를 보유하고 있습니다. 둘째, 베이징은 가장 큰 수도 중심지입니다. 중국의 경우 현재 상하이에 모인 수도는 홍콩의 1.3배, 홍콩의 약 1.3배에 달한다. 전 세계 유니콘 기업과 중국의 절반 이상을 차지합니다.

세 번째 포인트는 베이징의 가장 큰 장점이다. 이는 베이징의 신경제 규모가 '선전+상하이+항저우'와 맞먹을 수 있다는 의미다. 앞으로 유니콘 기업들은 베이징에 더 많은 자금을 가져와 억만장자를 일괄적으로 창출할 것이다. 슝안신구의 출현은 베이징 부동산 시장의 구매력을 크게 전환시킬 수 없습니다. 슝안신구의 주택은 기본적으로 매물이 아니기 때문에 중국 북부의 부유한 사람들은 여전히 ​​베이징에서 주택 구입에 집중할 것이기 때문입니다. 북경-천진-허베이의 자연환경은 향후 10년간 큰 변화를 겪게 될 것입니다.

3위: 선전

현재 선전에 모인 자금은 상하이 인구의 약 60%에 해당하며, 선전의 실제 생활 인구는 상하이 인구의 약 80%에 해당합니다. 하지만 선전의 면적은 상하이의 30%에 불과하다. 즉, 선전의 인구와 자본밀도는 상하이의 최소 두 배에 달합니다.

심천은 국내 PCT 국제 발명 특허의 절반을 보유하고 있으며, 선전 상장 기업의 총 시장 가치는 '상하이 + 광저우'에 해당합니다. 선전의 유니콘 기업은 상하이보다 약간 적습니다. 선전에는 상하이보다 더 많은 대형 기술 기업이 있습니다. 선전은 실제로 베이징에 이어 중국에서 두 번째로 큰 새로운 경제 중심지입니다. 선전의 시장 자유와 혁신적인 문화 분위기도 상하이보다 훨씬 좋습니다.

심천의 '매매 가능한 주거용' 토지 공급은 2017년 기준 제로였다. 10년 평균으로 보면 실제 생활인구가 2000명 이상인 4대 1급 도시에서는 심천 주택용지 평균 공급량은 2천만개로 베이징, 상하이의 4분의 1도 안 되는 수준이다. 선전의 연간 등록인구와 상주인구는 4개 도시 중 가장 많다. 앞으로 선전의 주택 가격이 어떻게 통제될지는 상상할 수 없다.

4위 : 상하이

상하이는 지금도 '끊임없이 베이징의 왕관'을 받는 도시다. 좋은 일이 생겼을 때 베이징이 이를 혼자만 간직할 준비가 되어 있지 않을 때마다 가장 먼저 떠오르는 것은 기본적으로 상하이입니다. 2018년 상하이는 본토 최초의 자유항을 건설하고 중국의 새로운 시대 진입을 상징하는 '중국 국제 수입 박람회'를 개최할 예정이다.

지난해 2035년판 '마스터플랜'에서 상하이는 중국 도시 중 가장 높은 순위를 차지했다.

상하이는 현재 홍콩보다 자본이 많아 베이징에 이어 두 번째로 많다. 중국의 금융요소 시장은 기본적으로 상하이에 위치해 있다. 또한, 상하이는 중국 경제와 세계를 연결하는 두 번째로 큰 관문입니다. 그러나 불행하게도 상하이는 신경제 발전에서 베이징에 크게 뒤처져 있을 뿐만 아니라 선전에 앞서고 항저우에 가까워지고 있다. 상하이의 문화는 근본적으로 질서와 정서에 관한 것이며, 이는 신경제의 풀뿌리, 거칠음, 끈기와 일치하지 않습니다. 이것이 상하이의 약점이고 바꾸기 어렵다.

5위 : 항저우

현재 항저우의 경제는 매우 활발하다. 현재 유니콘 기업의 수는 선전을 넘어섰고, 심지어 일부 통계에서는 상하이를 넘어섰다. 항저우 상장기업의 총 시장가치는 광저우를 능가한다. 종합 평가에 따르면 신경제에서 항저우의 위상은 베이징, 상하이, 선전에 이어 2위로 확고한 4위권을 차지하고 있습니다. 현재 항저우에 모인 자금 총액은 약 3조7000억 달러로 베이징, 상하이, 광저우, 선전에 이어 두 번째다.

항저우는 중국에서 민간기업이 가장 발달한 저장성을 배경으로 경제구조가 비교적 합리적이고 소유제도도 활력이 넘친다. 현재 '베이징, 상하이, 광저우'와 가장 가까운 도시다. 그리고 심천'은 강력한 2급 도시 중 하나입니다. 우수한 자연 조건과 심오한 문화유산이 결합되어 항저우의 미래 주택 가격도 매우 유망합니다.

6위: 싼야

하이난 부동산 시장은 2017년 9월에 큰 전환점을 겪었지만, 많은 사람들이 아직 완전히 깨닫지 못하고 있습니다. 2017년 9월 22일, 하이난은 매립에 대한 포괄적인 금지 조치를 시행하고 중앙 생태 핵심 지역의 새로운 수출 부동산 프로젝트 개발을 영구적으로 중단했습니다. 9월 29일, 하이난성 주택도시농촌개발부는 바닥 면적이 100제곱미터(100제곱미터 포함) 미만인 상업용 주택 건설 승인을 중단하라는 통지를 발표했습니다.

2018년 '양회'에서 하이난성 당위원회 서기는 하이난이 부동산 '가공공장'이 될 수 없으며, "하이난은 외부 세계가 원하는 만큼 건설할 수 있다"고 강조했다. "

이는 하이난 지역의 부동산 공급이 엄격하게 통제될 것이며, 특히 바다 전망 주택이 매우 부족해질 것임을 의미합니다. 싼야와 같이 해안선이 좋은 하이난의 많은 도시는 '귀족' 수준의 주택 시대로 진입할 것입니다. 미국 부동산 시장의 진화는 두 가지 유형의 도시의 주택 가격이 오랫동안 높은 수준을 유지할 것임을 말해줍니다. 첫 번째 유형은 금융 센터와 기술 센터, 특히 "금융과 기술이 하나로 통합된" 도시입니다. 두 번째 유형은 해안선이 아름다운 도시입니다. 기후가 따뜻한 휴양지입니다.

미국에서는 두 번째 유형의 도시가 하와이와 플로리다에 위치해 있습니다. 중국에서는 하이난에서만 유통이 가능합니다. 가장 대표적인 곳은 물론 싼야(Sanya)입니다.

7위: 샤먼

샤먼의 주택 가격은 매우 높으며 많은 사람들이 이를 이해하지 못합니다. 왜냐하면 샤먼은 인구나 경제 규모 측면에서 뛰어나지 않기 때문입니다. 푸젠성 내에서도 GDP 측면에서는 취안저우만큼 좋지 않고, 자금 풀 측면에서도 푸저우만큼 좋지 않습니다.

그러나 잊지 마세요: 샤먼은 '따뜻한 기후 + 아름다운 해안선'을 가지고 있으며 이것만으로도 싼야와 경쟁할 수 있으며, 이것이 집값이 비싼 첫 번째 이유입니다. 또한, 샤먼은 풍부한 문화유산을 보유한 도시입니다. 물론 샤먼에는 활발한 민간 경제와 신경제도 있습니다. 2017년 샤먼에는 대부분의 지방 수도보다 많은 10개의 A주 IPO 회사가 있었습니다.

그래서 샤먼은 '심천+삼아'와 좀 비슷해요. 샤먼섬은 바다에 섬이 있고 섬 안에 호수가 있어 자연의 아름다움을 버릴 수 없습니다. 인구 증가율 측면에서 샤먼은 지난 몇 년 동안 전국 8위 안에 들었습니다. 푸젠성에서 샤먼은 '지역적 특성의 제한'을 벗어난 유일한 도시이다. 따라서 샤먼의 주택 가격이 다소 과도하게 인출되더라도 오랫동안 높은 수준을 유지할 것이며, 특히 공간이 부족한 샤먼 섬에서는 더욱 그렇습니다.

8위 : 광저우

최근 강세장에서 1선 도시의 주택가격 상승 순서는 '선전-상하이-베이징-광저우' 순이다. 1급 도시 증가 및 보충 증가 자연. 다음 시장 상황도 마찬가지일 수 있습니다.

현재 광저우에 모인 자금 총액은 5조2000억 달러로 베이징의 절반에도 못 미치며 선전의 72%, 항저우의 140%에 해당한다. 이는 광저우의 경제력이 강하고 여전히 '강력한 2급 도시'에 비해 상당한 우위를 유지하고 있음을 보여줍니다. 하지만 문제는 유니콘 기업 수, 상장 기업의 시장 가치, 민간 기업 활동 측면에서 광저우가 항저우를 앞지르고 있다는 점이다. 따라서 향후 10년은 광저우에게 매우 중요한 10년이 될 것입니다. 잘 수행되면 선전에 더 가까워질 수 있고, 잘 수행되지 않으면 실제로 항저우를 능가할 수 있습니다. 주택가격에 대해서는 광저우가 아직 대도시로 확장되고 난사(南沙) 개발이 본격화되고 있고, 광저우 중심부도 확대되고 있어 중부지역 주택가격 상승은 제한될 전망이다.

9위와 10위

향후 10년 동안 중부 지역 주택 가격의 9위와 10위는 타이페이, 난징, 청두, 텐진, 칭다오가 될 것입니다.

현재 주하이의 주택 가격도 상대적으로 높지만, 주하이는 저급 도시이고 인구가 적기 때문에 향후 10년 동안 순위가 하락할 수도 있습니다. 지하철 건설), 대중 *** 서비스 자원은 기존의 지방 수도 및 직할시(예: 천진)만큼 좋지 않습니다.

원저우의 경우 중심도시와 멀리 떨어져 있기 때문에 중심도시로 발전하기는 어렵다. 주택 가격은 계속해서 높고 횡보할 것이며 투자 가치도 크지 않을 것이다. 원저우 사업가들은 많은 부를 갖고 있으며 오랫동안 원저우의 주택 가격을 지탱할 것입니다. 2015년 말부터 2017년 말까지 원저우의 초등학생 수가 감소했는데 이는 좋은 신호가 아닙니다.

성급 도시의 '어두워지는 별빛'과 강력한 지방 수도의 부상은 지난 10년 동안 중국 도시 경쟁의 기본 특징이었으며 향후 10년에도 계속될 것입니다. 향후 10년 동안 "2류 지방자치단체" 역시 "별이 어두워질 것"입니다. 앞으로 항저우, 난징, 청두, 우한, 정저우, 창사, 시안, 허페이 등의 도시는 큰 발전의 시기를 맞이할 것입니다.

세계에서 가장 큰 부동산 거품이 있는 8개 도시

UBS 그룹은 세계 일부 도시의 주택 가격 상승률이 잠재적으로 지속 불가능한 상태를 보여주고 있음을 상기시킵니다. 거품 위험이 있는 8개 도시는 차트에서 빨간색으로 강조 표시됩니다.

토론토:UBS 보고서에 따르면 토론토의 거품위험지수는 2.12로 높아 세계 1위를 기록하고 있다. 지난 5년 동안 캐나다 이 도시의 평균 주택 가격은 2011년보다 거의 50% 올랐고 거품 위험도 급격히 높아졌습니다.

스톡홀름: 버블위험지수는 2.02로 토론토에 이어 세계 2위다. 인플레이션을 조정한 후 북유럽 도시의 주택 가격은 지난 12년 동안 두 배로 올랐습니다.

뮌헨: 버블위험지수는 1.92로 토론토, 스톡홀름에 이어 세계 3위다.

밴쿠버/시드니: 거품 위험 지수는 모두 1.80입니다. 시드니의 경우 1980년 이후 호주 최대 도시의 주택 가격은 연평균 3.5%씩 상승해 이 지표로 볼 때 세계 주요 도시 중 1위를 차지했다.

런던: 버블 위험 지수는 1.77입니다. 이 영국 도시의 주택 가격은 지난 10년 동안 15%나 올랐습니다.

홍콩: 버블 위험 지수는 1.74입니다. 홍콩의 1인당 생활 면적은 14제곱미터, 즉 150제곱피트에 불과합니다. 대조적으로, 이탈리아 밀라노에서는 60평방미터, 즉 650평방피트의 아파트를 구입하기 위해 5.7년만 일하면 됩니다. 밀라노의 거품 위험 지수는 0.09로 낮습니다.

암스테르담: 버블위험지수는 1.59로 1.50 수준을 넘어섰다.

UBS의 정의에 따르면 지수가 1.50을 초과하는 도시는 부동산 거품 위험이 높습니다. 위 8개 도시는 지수가 높을수록 위험이 높습니다.

지수가 0.5~1.5 사이이면 부동산이 과대평가된 도시다. 이 범주에 속하는 유럽 도시로는 파리(1.31), 취리히(1.08), 독일 프랑크푸르트(0.92), 제네바 등이 있다. 스위스(0.83), 미국의 샌프란시스코(1.26), 로스앤젤레스(1.13), 아시아의 도쿄(0.90).

지수가 -0.5~0.5 사이라면 보스턴(0.45), 싱가포르(0.32), 뉴욕(0.20), 밀라노(0.09) 등 부동산 가치 평가가 합리적인 도시다.

지수가 -1.5에서 -0.5 사이이면 부동산이 저평가된 도시를 예로 들 수 있는데, 그 지수는 -0.66에 불과하다.

보세요. 지난해 인플레이션을 감안한 연간 주택가격 상승률은 토론토가 20%에 달해 세계에서도 가장 높다. 이어 홍콩이 20% 가까이, 암스테르담, 시드니, 뮌헨이 뒤를 이었다. 모두 10%를 넘었습니다.

지난 5년간 인플레이션을 감안하면 샌프란시스코, 뮌헨, 시드니는 10%에 도달했거나 그 이상이었고, 토론토와 스톡홀름은 10%에 가까웠다.

은행가들은 도시의 연평균 주택 가격이 10% 상승하면 7년 연속 두 배로 증가할 것으로 예상하며 이는 오랫동안 지속되지 않을 것으로 믿습니다.

UBS가 추적한 도시 중 지난해 집값이 크게 오르지 않은 주요 도시는 런던, 밀라노, 싱가포르 3곳뿐이었다.

다른 각도에서 보면 주택 구입능력 측면에서 비교해 보면 중국 홍콩이 세계 1위다.

미국의 도시계획 컨설팅 기관인 데모그라피아(Demographia)가 발표한 '2017년 국제 주택 가격 경제성(2017 International House Price Affordability)' 목록을 인용하면 홍콩이 8년 연속 1위를 차지했으며, 지역 주택 가격은 '매우 감당하기 어려운' 수준에 속한다.

보고서에 따르면 홍콩의 주택 구입 능력은 지난 2년 동안 더욱 악화되어 2016년 18.1배에서 19.4배로 증가했으며 현재는 사상 최고치를 기록하고 있습니다. 이는 홍콩의 일반 가정이 집을 마련하기까지 19.4년 동안 음식과 물 없이 지내야 한다는 것을 의미합니다.