미래에는 집값이 오를까요, 떨어질까요?

2018년에는 집값이 오를까, 떨어질까?

중국 사람들은 '집착'이라고도 할 만큼 집에 대한 남다른 사랑을 갖고 있다. 많은 사람들이 돈이 있을 때 가장 먼저 하는 반응은 집을 사는 것입니다. 돈이 없는 사람들도 집을 사기 위해 돈을 빌리면 결혼 생활도 훨씬 안정될 것입니다. 이제 우리나라도 집값이 과열되자 각 지자체에서도 과열방지 대책을 내놨는데, 위쪽에는 대책이 있고, 아래쪽에는 대책이 있으니 우리 국민의 'IQ'가 높아졌다. , 가짜 이혼, 가짜 증명서 등 다양한 수법이 끝없이 등장합니다.

어제 국가통계국이 발표한 자료에 따르면 지난달 기준 우리나라의 11개월간 상업용 주택 매매액은 1조2503억 위안(14859억 달러)으로 37.5% 증가했다. 11개월 만에 10조위안을 돌파했다. 이 숫자의 개념은 무엇일까? 우리에게 친숙한 오빠와 어니의 나라 한국을 예로 들면, 지난해 한국의 GDP는 13억7787억 달러였고, 우리가 집을 파는 데 쓴 돈은 1년 동안 한국의 GDP보다 많았습니다. 이번 달 판매의 경우에는 계산하지 않습니다. 우리 국민이 주택 구입에 얼마나 열성적인지 보여줍니다. 이것은 확실히 진정한 사랑입니다.

집에 대한 우리의 '매혹'은 갑골문의 '집'이라는 단어에서 알 수 있듯이 방과 관련이 있습니다. 집(home)은 집이 있다는 뜻이고, 그 집은 돼지와 다른 가축을 키운다. 고대에도 집은 신분과 지위를 나타내는 상징물이었고, 계급에 따라 집의 높이, 색깔, 크기 등이 달랐다.

예로부터 사람들은 돈을 벌기 위해 집을 지었습니다. 지금까지도 집은 소개팅이나 결혼 생활에서 더욱 중요한 존재라고 할 수 있습니다. .타의 추종을 불허합니다.

위에서 언급한 점 외에도 집을 투자로 활용하는 분들도 계시는데, 집의 가치가 오르면 매일 열심히 일해서 버는 것보다 훨씬 더 많은 돈을 벌 수도 있고, 심지어는 그럴 수도 있습니다. 이전에 지불한 만큼의 가치가 있어야 합니다. 많은 회사들이 일년 내내 바쁜 시간을 보냈지만 아직 집을 팔아서 많은 이익을 얻지 못했습니다.

데이터에 따르면 지난달 우리나라 70개 주요 도시 중 49개 도시에서 중고 주택 가격이 올랐고, 21개 도시에서만 가격이 하락했습니다. 작년부터 1~2센트 도시의 주택 가격이 급등했고, 여러 지역에서 일부 통제 정책이 도입되었지만 일부 전문가들은 우리나라의 부동산 재고가 15개월, 즉 2019년 이후 거의 '완전'될 것이라고 말했습니다. 2018년 봄, 여름. "소화"되고 제한된 토지 공급과 도시화의 진행으로 주택 가격이 그때쯤 급등할 수 있으며 거품이 큰 1급 도시조차도 여전히 두 배로 오를 여지가 있습니다.

임금 외에는 올려야 할 것과 안 올려야 할 것은 다 늘어났다고 할 수 있다. 집값이 이렇게 '미친' 수준이니 그냥 잠만 자면 된다.

2018년 주택가격 예측 GDP 알고리즘 개편

과거 주택 구입자들이 주택 가격이 하락하지 않을 것이라고 추측한 중요한 이유는 특히 중국 경제 발전의 필요성 때문이었습니다. 연간 GDP 성장률은 엄격한 요건이고, 부동산은 GDP의 중추입니다. 일단 주택 가격이 떨어지면 부동산 산업 전체가 혼란에 빠질 것이기 때문에 정부는 주택 가격 하락을 허용하지 않을 것입니다.

7월 5일 국가통계국은 연구개발비 회계방식 개혁과 GDP 회계자료 수정에 관한 발표를 했다.

개편 이후에는 GDP 회계방식이 생산회계방식에서 지출회계방식으로 변경된다. 지출회계방식은 과거 통계범위에 포함되지 않았으나 경제생산에서 차지하는 비중이 높아지는 일부 산업을 통계에 포함시키는 방식이다. 통계 범위에 새로 포함된 산업은 막대한 양의 GDP를 가져올 것이며, 향후 GDP의 가장 중요한 기둥 중 하나가 될 가능성이 높습니다. 그렇다면 허벅지가 두꺼운데 왜 지자체는 여전히 낡은 팔과 다리를 고수해야 하는가?

국가 통화 및 신용 정책

중국의 주택 가격은 기본적으로 시장에 유통되는 통화량과 동일한 방향으로 계속 변합니다. 돈이 적으면 주택 가격이 하락합니다. 정부가 돈과 신용을 통제하면 주택 가격에 영향을 미칠 것입니다. 전문가들은 1990년부터 2012년까지 중국의 데이터를 분석한 결과 주택가격 상승과 M2 증가율의 상관관계가 71%에 달한다는 결론을 내렸다. 주택 가격 상승의 가장 큰 동인은 수요가 아니라 환율이다.

통화 긴축의 가장 중요한 수단은 금리 인상이다. 현재 은행대출의 5년 기준금리는 4.9%에 불과해 지난 30년 중 역사적 최저치를 기록했다.

2002년은 5년 대출 기준금리가 5.76%로 사상 최저였다. 경제를 건전하게 발전시키기 위해 중앙은행은 이제 금리를 인상할 충분한 여지를 갖게 되었습니다.

금리 인상 이후에는 집이 없는 사람들이 집을 사기가 더 어려워진다. 금리가 올라도 소득은 늘어나지 않고, 대출 상환 능력도 떨어지면 당연히 집을 사기 위해 대출을 받기가 어려워진다. 집이 여러 채 있으면 대출금을 갚기가 더 어렵습니다. 그들은 잉여금으로 집을 팔 것입니다. 이런 식으로 부동산 재고가 엄청나고 이러한 재고 주택이 추가되면 공급이 수요를 크게 초과하게 됩니다.

부동산세

부동산 등록이 완료된 후 부동산세가 전국으로 확산되면 주택 구입자의 심리가 바뀔 것입니다. 우선, 원래 집을 갖고 있지 않아 집을 살까 고민하고 있는 '울타리 시터'들은 집을 구입한 후 재산세가 자신에게 미치는 영향을 고려할 것입니다. 지불 압력은 적지 않을 것이며, 재산세도 더 많이 부과될 것입니다. 셋째, 이전에 여러 부동산을 소유한 투자자들은 일부 주택 매각을 고려할 것입니다.

정말로 재산세 지출이 집값 상승으로 인한 소득을 초과한다면 모든 사람의 주택 구입에 대한 투자 철학이 바뀔 것입니다. "집이 많을수록 좋다"는 본래의 신념에서 "더 적고, 더 세련되고, 더 좋은 집"이 될 것입니다. 여러 속성이 하나의 고품질 속성만큼 좋지 않습니다. 마지막으로 개인은 집단의 영향을 받고 주택 가격 위험에 대한 두려움을 갖게 됩니다. 시범사업이 한 도시에 있을 때 다른 도시의 주택 구매자는 단지 방관자일 뿐입니다. 소셜 네트워크를 통한 정보 확산과 마찬가지로 전국적으로 재산세가 시행되고 한 도시의 주택 가격이 하락하면 이러한 추세는 전염되어 다른 도시의 주택 가격은 이를 유지할 수 없게 됩니다.

집만 사면 되는 인구

부동산 시장이 가장 뜨거웠고 집값이 급등했던 지난 4년간 성장률이 집이 필요한 사람도 가장 많았습니다. 2017년에는 기초수요가 있는 사람의 성장률이 0에 가까워질 것입니다. 2018년부터는 기초생활수급가구 수가 매년 감소해 잠재주택구입자 수가 감소하고, 국민주택가격 상승률도 하락이 불가피할 전망이다.

긴급인구 감소는 불가피하다. 후각이 예민한 투자자들은 주택을 구입하는 사람이 줄어들고 그 수가 해마다 점점 줄어들고 있음을 목격했습니다. 투자자들은 주택 가격이 높을 때 자신의 주택을 중개 플랫폼에 서둘러 상장하고 이를 팔 기회를 잡을 것입니다. 주택을 사는 사람은 줄어들고 주택을 파는 사람은 많아질 것입니다. 단기간에 부동산 중개인의 "고객 소스/주택 소스 비율"이 크게 줄어들 것이며 주택 구매자는 생각하기 어려울 것입니다. 주택가격 하락 여부.

집을 사는 것이 좋을까, 집을 사는 것이 좋을까?

실제로 이 머리 아픈 질문에 대해 누군가가 특별히 데이터 분석을 한 적이 있다. 10년 후 집을 사는 것과 집을 임대하는 것은 어떻게 다른가요? 1선 주택 가격은 보기만 해도 몸서리쳐진다. 상대적으로 안정적인 성장을 보이는 2선, 3선 도시의 주택 가격을 기준으로 총 가격을 50만(일반 수익률 3으로 계산)으로 가정한다. 국내 주거용 부동산의 경우 %, 월세는 1,250위안).

이 주택을 구입하는 경우 계약금 20만 위안, 예비자금 대출 30만 위안, 20년 기준 월세는 1,250위안입니다. 지불액은 1,963위안입니다. 10년 후 일회성 20만 달러로 대출금을 상환하기로 선택하면 그 집이 귀하의 것이 됩니다. 10년간 월 납입금 총액은 1963*12*10≒236,000!

이 집을 빌릴 경우 : 국내 주거용 부동산의 일반 수익률 3%를 기준으로 50만위안짜리 주택의 월세는 1,250위안이다. 최근 몇 년간 CPI가 치솟고 불안정했기 때문에 연간 임대료 인상률 6%를 기준으로 임시 계산했습니다. 1년 임대료: 15,000위안, 3년 임대료: 15,900위안; 연간 임대료: 16854위안...10년차 임대료: 25,342위안. 그렇다면 10년간 집세 총액은 약 20만 정도!

연간 수익률 5%(보통 예금 금리는 CPI를 이길 수 없음), 20*1.05*10≒326,000을 기준으로 계약금 200,000을 은행에 입금했다고 가정해 보겠습니다. 월 납입금 1,963위안을 저축해 연리 5%, 복리 약 31만위안으로 은행에 예금하면 된다. 그렇다면 일회성 대출 상환으로 절약된 돈은 거의 20만 원!

물론 이것들은 루틴 형태이고, 우리는 이를 루틴이라고 부르지만, 알아야 할 것은 변화가 계획보다 훨씬 10,000배 빠르다는 것입니다. 이 모든 것에 동일한 운영 상황에서 일부 사람들은 세 가지 환경적 가정도 추가했습니다.

환경적 가정 1: 향후 10년간 주택 가치 상승률은 CPI와 일치하며(매우 이상적), 10년 후 주택 시장 가치는 50입니다. *1.06^10≒895,000. 그러면 집을 사는 사람의 재산은 895,000입니다.

임차인의 재산은 계약금 326,000 + 월 보증금 310,000 + 일시상환 200,000 - 임대료 200,000 = 630,000!

환경적 가정 2: 향후 10년 동안 주택 가치는 6배로 크게 증가하고, 임대료 시장 가치는 300만 달러가 될 것이다. 주택 구매자의 자산은 임차인의 자산의 4.5배 이상입니다.

환경적 가정 3: 향후 10년 동안 주택 가격 상승률은 (63/50)*100%=26%보다 낮아질 것이며, 연평균 성장률은 2.5%이거나, 떨어지면 임차인이 승리합니다.

이 세 가지 일반화된 가정에 대해 친구에게 스스로 선택하라고 했더니 친구는 또 침묵을 지켰습니다. 사실 그 이유는 매우 간단하고 투명합니다. 부(富)의 관점에서 보면 CPI에 따라 집값이 오르는 한 집을 사는 것이 가치가 있습니다. 그러나 실제로는 국가 국의 CPI 때문입니다. 통계는 실제 인플레이션율보다 훨씬 낮으며 주택 가격은 종종 CPI를 능가하고 은행 예금을 능가합니다. 지난 10년 동안 전국의 대도시 및 중소 도시의 주택 가격은 10배 이상 올랐습니다. 그렇다면 앞으로 10년은 어떨까요?

향후 10년 동안 집값이 계속 하락하더라도 장작 걱정 없이 푸른 언덕이 보존될 것입니다. 즉, 집을 사는 것이 단지 필수품이고 그 집에서 10년, 20년, 혹은 그 이상 살아야 한다면, 집의 흥망성쇠는 당신에게 어떤 의미인가요?

사실 집을 빌릴까, 집을 살까? 이는 단순히 임대료와 월세의 차이로 측정할 수 없습니다. 주택 구입 및 임대 비용에 있어서 주택 구매자는 기회비용도 고려해야 합니다.

그리고 라이프 스타일 관점에서 볼 때 집을 사는 것과 집을 임대하는 것은 실제로 전혀 다른 두 가지 라이프 스타일입니다.

집을 사는 사람들은 안정적인 삶을 살고 집 같은 느낌을 받기를 희망합니다. 집을 임대하는 사람들은 더 나은 삶의 질을 희망한다. 예를 들어 직장이나 장소가 바뀌면 직장과 가까운 곳으로 빠르게 이동할 수 있다.

또한 집을 사는 사람들은 초기에 더 큰 금전적인 부담을 감수해야 하지만, 집을 임대하는 사람들은 좀 더 여유로운 삶을 살게 된다.

직업이 안정적이고 소득은 늘어나고 다른 수입원이 없는 청년이라면 주택 구입을 고려해 볼 수 있다. 이는 매달 축적되는 일정 금액의 부에 해당하고, 중국 경제는 앞으로도 계속해서 높은 성장을 유지할 것으로 예상되며, 도시화 과정도 계속될 것이기 때문에 이 부를 보존하고 감상할 여지가 어느 정도 존재합니다. 창업이나 수익이 좋은 사업에 투자하는 등 자금 활용도가 좋은 분들은 지금 집을 사는 것보다 투자용으로 활용하시는 것이 좋습니다.