시안 도시개혁 프로젝트의 '어려운 개발' 딜레마 반영

수많은 도시 개혁 프로젝트에 참여해 미처 빠져나오지 못한 중등그룹(Zhongdeng Group)이 최근 재산 은닉 혐의로 조사를 받았으며, 관련 금액은 20억 위안이 넘는다. 조사에 따르면 현재 시안에는 개발업체의 자본망 붕괴로 인해 시행이 중단되거나 지연되고 있는 도시 개혁 프로젝트가 많이 있다. 수년에 걸쳐 도시 개혁 프로젝트는 시안의 부동산 시장에서 계속되는 안개와 무기력함이 된 것 같습니다. 일부 사람들은 도시 개혁 프로젝트에 대해 들었을 때 "기피하는 것을 두려워"하기도 했습니다.

중등그룹의 조사는 부동산계에 충격을 안겼다. 도시개혁사업은 정말 '뜨거운 감자'인가?

최근 산시성 유명 도시인 중등이 있다는 소식이 전해졌다. 20억 위안이 넘는 금액을 조사한 회사로 현지 부동산 업계에서 큰 화제가 되었습니다. "중등"에 대한 조사는 시안 도시 개혁의 상처를 열었고 갑자기 도시 개혁 프로젝트가 사람들의 관심의 초점이 되었습니다.

“도시개혁사업 관리가 너무 어렵다!”는 게 업계의 상식이 됐다. 어떤 사람들은 시안의 모든 미완성 건물 뒤에는 실제로 "중보"가 있다고 말합니다. 미완성 건물이 빈번하게 발생하는 시안의 도시 개혁은 다른 곳에서 배운 도시 개혁 경험을 손상시켰습니다.

부동산 시장에 정통한 Fang 씨는 Zhongdeng 사건은 시안의 도시 개혁 프로젝트의 빙산의 일각에 불과하다고 말했습니다. 시에는 공식적으로 정의된 도시 마을이 326개 있습니다. an. 그의 이해에 따르면, 미완성 도시 개혁의 배경은 "중등"의 상황과 유사합니다.

"중등 압수 사건은 지난 며칠간 우리 논의의 초점이 되어 서클에 큰 충격을 안겼다. 사실 송씨의 경영철학은 틀리지 않았다. 핵심은 그가 큰 일에 욕심이 많고 완벽함을 추구하여 자본 회전율을 달성할 수 없습니다. 그 결과 지난 몇 년 동안 많은 개발자들이 도시 개혁 프로젝트를 꺼리게 되었고 기본적으로 뜨거운 감자가 되었습니다. 한 부동산 업계 관계자는 "누가 하면 실수할 가능성이 크다"고 말했다.

중국상공연합회 경영연구전문가 실무위원회 부주임 왕젠훙(王建崇)은 시안에서 가장 미완성된 도시 개혁 프로젝트가 2015년부터 2016년까지였다고 말했다. 완료되지 않은 도시 개혁 프로젝트가 얼마나 많은지에 대한 데이터와 주장이 있습니다. 미완성 프로젝트의 경우, 실제로 모든 도시에는 어느 정도 규모의 프로젝트가 있을 수 있습니다. 그러나 시안의 도시 개혁 프로젝트는 특히 미완성이다.

부동산 평론가 리롄위안(Li Lianyuan)은 중국경제일보 기자에게 중국의 다른 지역에서도 비슷한 미완성 건물 현상이 나타나고 있다고 말했다. 그 이유는 일부 기업이 맹목적으로 초고층 건물을 증축하고 건설하기 때문이다. 재정적 예산을 완전히 지원하지 않는 소위 "랜드마크" 건물. 그러나 도시개혁 사업을 운영하는 지역 부동산업체들은 굶어죽은 것이 아니라 굶어죽었다. 이는 일부 민간기업이 자신의 능력을 과대평가하지 않고, 사업을 장악하고, 발전 과정에서 큰 돈과 지나친 욕심을 부리는 데서 나타나는 흔한 현상이다. 자기자금이 문제가 없다면 도시마을사업을 인수하는데 문제가 없고, 자기자금이 제한되어 있으나 자기재원에 관계없이 사업을 인수한다면 이것이다. 끝의 시작. Zhongdeng의 4대 도시 개혁 프로젝트에 대한 조사

완성된 두 커뮤니티에는 부동산 증명서가 없으며 Zhongdeng Lakeview Garden은 8년 동안 미완성 상태입니다.

10월 31일 업계 관계자에 따르면 한 기자 Huashang Daily에서 Zhongdeng Group의 세 가지 주요 도시 개혁 프로젝트를 방문했습니다.

시안 북부 교외의 펑청 5로 근처에서 중국 비즈니스 뉴스의 한 기자는 멀리서 사람들이 드나드는 중등 빌딩을 보았고 문은 여전히 ​​남아 있었습니다. 공사중이었고 녹색 그물로 덮여있었습니다. 신고인은 여러 집주인과 연락을 취한 결과, 집주인들이 현재 부동산 증명서를 취득하지 못한 사실을 알게 됐다.

Fengcheng 9th Road 근처의 Zhongdeng Wenjing Times에서 중국 비즈니스 뉴스의 기자는 집을 구입할 계획 때문에 인근 중개업자에게 상담했습니다. 한 남자는 이 지역의 주택 가격이 다른 곳보다 높다고 말했습니다. 가격은 평방미터당 1~2천위안인데 부동산 증명서가 없고 거래가 일회성으로 이루어져야 하고 계약명이 변경된다는 점이 핵심이다. "문서가 모두 완성되면 집값이 비쌀 것입니다!"

Huashang Daily의 기자는 Shilipu East Village에서 Zhongdeng Sunshine Shili를 발견하고 몇 개의 미완성 건물을 둘러 보았습니다. 커뮤니티의 입구. 근처 부동산 중개소에 상담을 갔는데, 한 청년이 이 집은 이사주택이라 아직 인계가 안 됐다고 하더군요. 왜 오랫동안 중단됐는지 모르겠네요. 최근 다른 회사에 인수돼 계속 공사가 진행 중인데 최근 중단됐다고 하더군요.

Zhongdeng Lakeview Garden은 2014년 12월에 폐쇄되었으며 그 이후로 공사가 중단되었습니다.

화상일보 기자는 류 씨가 2018년 7월 27일 인민일보 게시판에 “나는 시안시 웨이양구 웨이양후 거리 니우왕묘 마을 주민이다. 회사에서 철거를 진행한 지 8년이 지났는데, 공사 현장은 현재 미완성 상태로, 현재까지 40개월 넘게 마을 주민 700여 명이 전환비를 납부하고 있다. , 철거 절차가 없습니다.” 기자는 웨이양구 위원회가 이 문제에 대해 응답했다고 언급했습니다. 조사 후 Niuwangmiao 마을은 2010년 11월 마을 전체의 철거 작업을 시작했으며 투자 회사는 Xi'an Zhongdeng Real Estate입니다. (주)개발 정착촌 4채를 지을 예정이었는데, 회사의 자금부족으로 인해 2014년 12월 한도를 정한 뒤 공사가 중단됐다. 마을 주민들의 전환비도 오랫동안 연체됐다. 웨이양후 가도의 주요 지도자들은 투자 회사의 법적 대표자들과 인터뷰를 하고 투자 회사들에게 마을 주민들의 전환 비용을 해결하고 정착 건물 건설을 재개할 수 있는 해결책을 가능한 한 빨리 마련할 것을 요청했습니다. 무관심하지 않도록 마을 주민들의 이익을 보장하기 위해 관련 조치를 취할 것입니다. 투자회사는 조속히 해결책을 마련하겠다고 약속했고, 조속히 재정착 건물 건설을 재개하기 위해 자금을 조달했습니다.

한때 시안 부동산 시장의 절반을 차지했던 도시 개혁 프로젝트

Tiandiyuan, Longji, Hongfu는 한때 도시 개혁의 수렁에 빠졌습니다.

In 시안의 도시개발 과정, 도시 나카무라 재건축이라는 주제가 자주 거론된다. 인터넷에는 '시안의 10대 도시 마을'에 대한 오래된 이야기도 남아 있습니다. 이는 모두 시안이 한때 중국에서 도시 마을이 가장 많이 밀집된 지방 수도 중 하나였기 때문입니다. 통계에 따르면 한때 시안의 도시 계획 구역에는 624개의 마을이 존재했으며 면적은 573,000에이커에 달하며 그 중 326개가 공식적으로 도시 마을로 정의되어 면적이 216,000에이커에 달합니다.

2007년 '시안 도시 마을 혁신 관리 조치'가 시행된 이후 시안의 도시 개혁은 종합적인 발전 단계에 들어섰습니다. "도시 개혁 프로젝트는 한때 시안 부동산 시장의 절반을 차지했고, 거의 6년 전에는 그 중 절반이 도시 개혁 토지였습니다." Yahu Planning의 Feng Ben 총책임자는 중국 비즈니스 데일리의 기자에게 Xi'an이 이렇게 말했습니다. 안의 도시 개혁 모델은 전국적으로 매우 유명했으며 다른 성 및 도시를 유치하여 연구하고 연구했습니다.

거대한 도시 개혁 케이크로 인해 Tianlang, Hairong, Zhongdeng, Ronghua, Hongfu 등 많은 지역 부동산 회사가 성장할 수 있었지만 많은 플레이어를 '질식'시켰습니다. 특히 2013년부터 2015년까지 부동산 시장이 냉각되면서 건설 중단이 빈번하게 발생했다. Tiandiyuan, Zhongdeng, Longi, Hongfu 등 산시성 부동산의 유명 부동산 회사들도 한때 도시 개혁 프로젝트의 수렁에 빠졌습니다. 시안의 도시개혁 프로젝트 미완성률이 준공률보다 높은 것으로 보고되고 있는데, 이것이 사실인지에 대한 구체적인 통계는 없지만 미완성된 도시개혁 프로젝트가 많다는 점은 부인할 수 없는 사실이다.

시안의 도시 개혁 시장을 따르는 사람들은 Hancheng Lakeside, Xijiang Moon, Xiangshan Hongye, Shifeng Central Park, International Happiness City, Zhongbao North Shore Beauty Area와 같은 이름에 익숙할 것입니다. 이들 프로젝트 중 일부는 자금 문제로 중단됐고, 일부는 허가 없이 불법 판매가 이뤄지고 있으며, 일부는 사법적 문제로 중단된 상태다.

시장문(Xijiang Moon)은 시안시 남부 시장촌(Xijiang Village)에 위치한 도시 개혁 프로젝트로, 개발회사인 창통회사(Changtong Company)의 자본망 붕괴로 인해 2014년부터 공사가 중단됐다. 지난 목요일 오후, 중국경제일보 기자는 프로젝트 마케팅 센터에서 현장 근무 직원이 소수에 불과한 것을 목격했습니다. 프로젝트 진행 상황에 대한 질문에 직원 중 한 명은 작업이 완전히 재개되지 않았으며 여전히 후속 자금 투입을 기다리고 있다고 말했습니다. 상황은 시안 북서쪽 다바이양동(Dabaiyangdong) 마을의 도시 재개발 프로젝트인 유명한 한청 호반(Hancheng Lakeside)과 비슷하다. 2단계 건물도 자금 부족으로 중단됐다. 중국경제일보 기자가 지난 금요일 해당 프로젝트 담당자에게 연락한 결과, 담당자는 아직 작업을 재개할 계획이며 연말까지 자금을 사용할 수 없을 것으로 예상된다고 말했습니다.

국제행복도시의 문제는 행정적 '결함'에 있다. 언론 보도에 따르면 홍륜부동산은 2013년 담보대출로 인해 산업·상업 정보가 변경됐으나 이를 근거로 한 자료가 위조된 것으로 드러났다. 이는 관련 판단에 의해 "결함"으로 간주되었으며 이는 이후 프로젝트 이전에 영향을 미쳤습니다.

도시 개혁 사업은 “가치 높다”

일류 부동산 회사들이 땅 밑에서 “신중하게 개입”

놀라운 것은 ‘조바오완진’ 같은 선두 기업들이 그토록 왜 수년 동안 도시 개혁 프로젝트를 받아들이지 않았습니까? 시안의 부동산 업계에서는 다음과 같은 말이 있었습니다. 국가의 대형 브랜드 부동산 회사는 기본적으로 도시 개혁에 참여하지 않습니다. 인수할 경우 예상되는 위험을 피하기 위해 토지 재산권이 명확해야 하며 프로젝트 운영이 원활해야 합니다.

"장 씨"는 수년 동안 시안의 많은 부동산 회사에서 근무했으며 도시 개혁 프로젝트의 운영 과정을 잘 알고 있습니다. 그는 Huashang Daily 기자에게 도시 개혁 이후 이렇게 말했습니다. 프로젝트는 먼저 정부 승인을 받아야 하며 토지 관리가 필요하지 않으며 소유권 확인, 철거를 수행하고 최종적으로 토지 승인 절차를 거칠 필요가 없습니다. 일반적으로 개발자는 재정착 주택을 먼저 건설한 다음 상업용 주택을 건설해야 합니다. 그러나 재정적 압박으로 인해 개발자들은 지난 몇 년 동안 자금 조달을 위해 규정을 위반하여 주택을 판매하는 위험한 관행에 자주 의존했습니다. 개발 과정의 복잡성으로 인해 국내 중소 개발업체들은 손댈 수 없는 상황은 물론이고, 일부 국내 대형 부동산 회사들도 손실을 입고 있다.

“많은 프로젝트 문제의 근본 원인은 자금 조달입니다.” 더 나은 삶 문화 관광 연구소 소장 Xia Qiang은 도시 개혁 프로젝트 토지에는 많은 양의 공동 토지가 포함되기 때문에 승인이 필요하다고 말했습니다. 그러나 개발업체들은 이미 철거와 임시정착 과정에 막대한 자금을 투자해 토지담보대출을 이용할 수 없어 후속 개발과 건설에 더 큰 재정적 압박을 받는 경우가 많다. 부동산 개발 체인에서 자본은 토지 취득, 프로젝트 회전율, 마케팅 및 판촉, 제품 디자인 및 인재 흐름 등 거의 모든 링크에 영향을 미칩니다.

Xia Qiang은 지난 2년 동안 시안의 주택 가격이 상승하면서 시안의 부동산 시장이 점점 더 많은 국가 부동산 회사가 새롭게 토지를 유치하고 있다고 생각합니다. 매매된 택지 역시 교외 신지역에 집중돼 있어 시장에서 도시개혁 사업 비중이 4~5년 전과 다르다. 그러나 가격이 상승하고 도시 마을이 핵심 위치를 차지하는 경우가 많으며 일부는 여전히 상업 지구 주변에 위치하므로 도시 개혁 시장은 여전히 ​​큰 잠재력을 가지고 있습니다.

외국 부동산 회사들이 큰 추진력을 갖고 있지만, 이제 국내 개발자들은 도시 개혁을 포함하여 많은 양의 토지를 통제할 수 있다는 또 다른 이점을 갖게 되었습니다. 이러한 맥락에서 토지에 굶주린 외국 부동산 회사들은 입찰, 경매, 상장 과정을 거치면 인수합병(M&A)을 하거나 도시개혁을 진행해야 한다. "사실 이유는 매우 간단합니다. 도시 개혁을 위한 입지가 좋고 이익률도 높습니다.

최근 몇 년 동안 Vanke는 '반제품' 부동산 개발에 많이 참여했습니다." 작년에 Vanke는 많은 독창적인 도시 재생 프로젝트를 포함하여 10개 이상의 프로젝트 배경과 협력했습니다. 올해 2월 Longfor Real Estate는 시안 남부 Qingliang Mountain 근처의 도시 재개발 부지 4곳을 4억 6천만 달러에 인수했습니다. 또한 Country Garden, Huayuan, Evergrande, Yunnan Urban Investment 등은 최근 몇 년간 현지 부동산 회사와 제휴를 진행 중이며 원래 변형된 토지도 많이 있습니다. 도시 마을에서.

'장 씨'는 이전에 시안의 민간 부동산 회사에서 근무하며 지역의 많은 주거용 건물, 사무실 건물 및 상업용 부동산의 개발 및 운영에 종사했다고 소개했습니다. 그는 2015년부터 기본적으로 독립적인 신규사업은 없다. “회사는 기본적으로 유명 부동산 회사를 접목해 원래 축적된 토지와 기타 개발 자원을 활용해 수익을 낸다.

정부의 활발한 추진은 시안 도시 개혁의 주요 원동력. 이러한 프로젝트의 자연적인 지리적 이점으로 인해 시안의 도시 건설 및 부동산 개발에서 도시 개혁이 사라지기 어렵습니다. 지난해 실크로드 엑스포 이전에는 시안이 발표한 381개 핵심 투자 프로젝트 중 34개 도시/판자촌 개조 프로젝트도 포함됐다. 최근 위화자이가 철거되고 재건축된다는 소식이 많이 나오고 있다. 현재 산업단지로 확정되고 재정착 계획이 수립되고 있지만 도시개혁의 파급효과를 보는 것은 어렵지 않다. 끝나지 않은 도시 개혁 프로젝트의 딜레마 해결

소유주 지원, 해외 원조 찾는 것이 유일한 선택일 수도 있다

지난 2년 동안 시안은 부동산에서 계속해서 주목을 받아왔다 기업과 토지이전 규모도 지속적으로 증가해왔다. 전국의 주요 부동산 회사들이 매장 오픈을 서두르고 있습니다. 지난해 11월 시안은 '품질 시안 건설의 약점을 해결하기 위한 3개년 행동 계획 실행 계획'을 발표하고 도시 마을의 변혁을 가속화하고 시안을 완성해야 한다고 언급했습니다. 2019년 말까지 도시촌 63개, 2019년 이후에는 도시촌 54개, 판자촌 42개를 건설할 계획이다.

도시개혁사업의 추진이 더욱 가속화될 것으로 보인다.

Xia Qiang은 부동산 시장의 파이가 너무 크고 더 많은 강력한 플레이어가 참여할 것이기 때문에 국내외 부동산 회사 간의 썰물을 되돌리기 어렵다고 믿습니다. . 그러나 국내 부동산 회사는 토지, 현지화 경험 등을 포함한 다량의 개발 자원을 보유하고 있으며, 자본, 팀, 경영 등 측면에서 외국 부동산 회사와 자원 통합을 형성하여 원래 정체된 물을 활성화할 수 있습니다. . 그는 또한 대외 원조를 찾는 것이 문제를 해결하는 방법이지만 문제 해결의 열쇠는 기대치를 낮추는 데 있다고 지적했습니다. 원래 이익 기대치가 10억 위안이었다면 이제 덜 벌어서 승리할 수 있는 전략적 파트너를 찾을 수 있을까요? -승리하는 태도?

부동산 평론가인 리롄위안(Li Lianyuan)은 미완성 도시 마을 프로젝트를 해결하려면 첫째, 정책 지침이 필요하고, 둘째, 시 주석의 일부 프로젝트에 대한 이해가 필요하다고 말했습니다. '는 개발자들의 노력을 거쳐 예비 소유자의 지원으로 모두가 함께 협력하여 입주 조건을 충족할 수 있는 자금을 마련할 것입니다. 물론 정책 지침이 더 중요합니다. 예를 들어 프로젝트는 백도어를 통해 개선될 수 있습니다.

업계 일각에서는 시안 주택가격 상승 이후 프리미엄을 받을 여지가 없고 개발업자들이 인수를 꺼려 이미 미완성 주택이 많이 팔렸다고 지적하기도 했다. 아직도 기다리고 있는 선주들에 대해서는 규제 당국이 적극적으로 개선 조치를 시행하고 관련 문제를 처리하고 조정하는 것이 중요합니다. 해외 원조를 찾는 것이 해결책이지만 강력한 해외 원조가 오더라도 여전히 소유자의 지원이 필요하고 그렇지 않으면 여전히 추진하기 어려울 것입니다.