적절한 부동산 투자 모델을 선택하는 방법은 무엇입니까?

부동산 시장에 투자하는 방법은 다양하다. 크게 실물투자와 금융투자로 나눌 수 있습니다. 금융투자는 주로 부동산투자채권, 부동산증권, 주택담보대출담보부증권 등을 말합니다. 일반적으로 우리가 부동산 투자라고 부르는 것은 주로 실물 투자를 의미하며 부동산 개발업자와는 다릅니다. 부동산 개발업자의 투자 행위는 직업이며, 기본적으로 자금이 상대적으로 커서 일반 투자자가 접근할 수 없습니다. 실제 부동산 투자에도 다양한 모델이 있으며 각각 장단점이 있습니다.

1. 주택 구입에 대한 직접 투자

집주인이나 부동산 개발업자로부터 직접 현금이나 할부로 집을 구입한 후 적절한 개조 및 장식을 한 후 판매하거나 임대합니다. .이익을 얻으세요. 대부분의 투자자가 이런 방식으로 투자하는 이유는 다음과 같습니다.

(1) 단독으로 투자하기 때문에 투자자는 시장 변화에 대응하여 긴급 조치를 취할 수 있습니다. 상대적으로 유연하며, 의견 차이로 인해 의사 결정이 지연되어 막대한 손실이 발생하는 일이 없습니다.

(2) 결정이 정확하고 프로젝트의 수익성이 높을 경우 투자자는 이익을 독점적으로 누릴 수 있습니다.

(3) 주택 매매에 대한 정부 정책 인센티브가 완전하고 신속하게 활용될 수 있습니다. 예를 들어, 다양한 세금 면제, 대출 금리 인하 등을 통해 더 나은 수익을 얻을 수 있습니다.

위험과 이익이 존재하며 이 투자 방법에도 단점이 있습니다.

(1) 일단 실수가 발생하면 모든 손실은 투자자가 개인적으로 부담하게 됩니다.

(2) 주택 판매 수입이 부채를 상환하기에 충분하지 않은 경우 다른 투자 수단의 안전이 위협받을 수 있습니다.

(3) 주택의 특성상 이 투자 방법은 다른 투자 방법에 비해 유동성 위험이 높습니다. 다른 투자를 하세요.

2. 구매 대신 임대

부동산 개발업체는 일시적으로 판매되지 않은 상업용 부동산을 임대하고 임차인과 임대 계약을 체결합니다. 임차인이 계약 기간 내에 주택을 구입하면 임대 시 약정한 가격으로 구입 가격을 누릴 수 있으며, 지불한 임대료는 구입 가격의 일부로 사용할 수 있습니다. 잔금을 지불한 후에는 집에 대한 소유권을 얻을 수 있습니다. 이 방법의 가장 큰 장점은 임대료를 활용하여 구매 가격의 일부를 상쇄할 수 있다는 것입니다. 집을 살 여유가 없고 임대주택에서만 생활할 수 있는 많은 사람들에게, 장래에 집을 사고 싶은 한, 이것은 좋은 대안입니다. 많은 서민들에게 주택 구입은 인생의 큰 사건이다. 그러나 상업용 주택 시장은 미성숙하고 불규칙하며, 판매 과정에서도 주택 품질 문제와 애프터 서비스 문제가 자주 발생한다. 이러한 현상은 모두 주택을 직접 구매하는 위험을 증가시킵니다. '임대구매'는 임대 후 구매를 의미하므로 관심 있는 구매자가 임대 기간 동안 먼저 입주해 건물 품질, 자산 관리 수준, 주변 환경, 교통 편리성, 개발자 평판 등을 종합적으로 점검할 수 있다. , 만족스러울 때 구매하여 문제와 투자 손실을 피하십시오. 그러나 이런 방식의 임대료는 일반적으로 동일한 조건의 중고 주택보다 높기 때문에 일정 기간 내에 주택을 구입할 준비가 되지 않은 사람들에게는 좋은 선택이 아닙니다.

3. 전세후원대출

일반적으로 할부로 집을 구입하려면 집값의 20~30%만 먼저 내고, 남은 주택 대금은 은행 대출을 통해 정산됩니다. 투자자는 구입한 주택을 사용할 수 있습니다. 주택을 임대하고 대출금은 임대료로 상환됩니다. 이러한 방식으로 대출금이 상환되고 계약금이 회수될 때까지 투자자는 거의 무료로 주택을 소유하게 됩니다. 이 방법은 일반적으로 일정 금액의 자금을 보유하고 있지만 향후 수입이 그다지 안정적이지 않은 투자자에게 적합합니다.

4. 비계획 부동산 매매

'비계획 부동산'은 '토지 주인'으로 알려진 Fok Ying-tung이 발명했습니다. 홍콩의 수입 용어입니다. 일반적으로 부동산 개발업자는 미완성 주택 건물을 사전 판매하기 전에 투자자에게 단위로 판매합니다. 건물이 막 착공되면 투자자는 개발자가 정한 가격에 따라 주택 가격의 10%만 지불하면 됩니다. 건물이 절반만 완성되면 투자자는 추가로 10%를 지불하게 됩니다. 나머지 80%.

이러한 종류의 투자의 장점은 자본 비용이 낮고 계약금이 부동산 가격의 10%에 불과하다는 것입니다. 둘째, 수익이 높으며 부동산 가격이 10%만 오르면 자본 수익도 얻을 수 있습니다. 계약금 대비 최대 100%까지 가능합니다. 그러나 단점은 주로 시장 위험으로 인해 위험하다는 것입니다. 무계획 부동산을 매입한 뒤 사업이 완료되기까지 보통 2~3년이 소요된다. 이 기간 동안 부동산 시장에 어떤 변화가 일어날지는 누구도 예측할 수 없다. 시장 흐름이 예상과 완전히 반대되거나 주택 시장이 침체되면 투자자는 비계획 부동산을 매도하기 어려울 뿐만 아니라 실제 손실을 입을 수도 있습니다. 부동산 개발자. 단지 분양일 뿐이기 때문에 투자 시 실제 집을 볼 수는 없으며, 주택 구매자가 보는 것은 단지 깔끔하게 정리된 열린 공간의 일부, 아름답게 인쇄된 사진과 텍스트, 일부 홍보 자료, 지침 등일 뿐입니다. 그래서 집이 마침내 사용되도록 인도되었습니다. 그것이 선전과 일치하는지 여부는 말하기 어렵습니다.