Lang Xianping: 주택 가격 폭락은 말도 안되는 소리임에 틀림없습니다

최근 미래부동산세가 현행 부동산세, 도시토지사용세와 통합돼 지방세로 징수·관리된다는 소식이 전해졌다. 지방세원의 중요한 보완재가 되고 있다. 재산세 통합은 부동산의 미래 발전을 어디로 안내할 것입니까? 폭력의 시대가 끝나도 '정상화된 부동산'은 여전히 ​​투자할 가치가 있을까?

과거 많은 전문가들은 부동산 업계가 심각한 과잉생산 상태에 직면해 있다고 지적하며, 이에 따라 주택 가격은 반드시 폭락할 것이라는 결론을 내렸습니다. 나는 이것이 말도 안되는 일이라고 생각합니다. 최근의 실태를 보면 집값이 소폭 하락한 것은 사실이지만 급락하지는 않았고, 거래량도 모두의 예상을 뛰어넘을 정도로 빠르게 늘었습니다. 왜?

사실 이유는 매우 간단합니다. 여자 친구들에게 다들 옷 사러 갈 때 옷값이 언제 폭락했냐고 물어보고 싶어요. 우리는 의류산업의 생산과잉이 훨씬 더 심각하다는 것을 알아야 한다. 방직네트워크의 최신 데이터에 따르면 2014년 우리나라 의류 생산량은 299억 벌에 달했고 실제 소비량은 90억 벌에 불과했다. 수출에 더해 의류의 20%는 매년 소화할 수 없는 재고가 된다. 생산이 중단되면 누적된 재고는 5년 동안 공급할 수 있을 만큼 과잉 생산력은 수백%에 이르고 부동산 과잉 생산력도 문제다. 23%에 불과하다. 그렇다면 옷값은 왜 폭락하지 않는 걸까요? 돈을 쓰고 싶은 옷이라면 품질이 좋고, 브랜드가 좋고, 스타일이 유행하는 등의 조건을 충족해야 하며, 그렇지 않으면 구매하지 않을 것입니다. 이런 옷은 경제학 원리에 부합해야 가격이 떨어지면 수요가 급증할 수밖에 없다.

부동산도 마찬가지다. 부동산 산업은 2014년부터 정상적인 발전에 들어갔습니다. 정상화된 부동산인 한, 가격이 오르면 수요는 감소하고, 가격이 떨어지면 수요는 계속 증가하지 않습니다. 그렇다면 표준화된 부동산이란 무엇일까요? 주택을 예로 들면, 첫째, 도심과 가깝고, 기차역과 가깝고, 호수와 바다를 접하고 있는 등 지역적 특성을 가지고 있는지, 둘째, 학군 내 주택인지, 셋째, , 지하철 집인지, 넷째, 시급히 필요한 집인지 . 이 네 가지 조건이 충족될수록 더 정상적이 되고, 정상적일수록 경제 법칙에 더 부합하게 됩니다. 일부 '유령 도시'와 같은 비표준 부동산에는 학교도 없고 지하철도 없으며 시급히 필요한 집도 아니며 누구도 원하지 않는 옷의 재고와도 같습니다.

아래에서는 선전과 상하이의 부동산 시장을 예로 들어 자세히 설명하겠습니다. 2015년 5월 18일, 국가통계국은 70개 대도시 및 중형 도시의 주택 매매가격 변동을 발표했습니다. 선전의 신규 주택 가격은 전년 동기 대비 0.7%, 전월 대비 1.8% 상승했습니다. -월. 월별 또는 연간 성장률에 관계없이 선전의 부동산 시장은 성장 측면에서 전국 1위를 차지했습니다. '투데이 모닝 포스트'는 2015년 6월 2일자 보도에서 "심천 부동산 시장이 호황을 누리고 있어 부동산 등록센터를 찾기가 어렵다"고 보도했다. Yicai.com은 6월 4일 “선전의 부동산 시장이 베이징, 상하이, 광저우를 제쳤다”고 보도했다. 이런 뉴스 헤드라인을 보면 2008년 주택시장 호황이 다시 시작됐다는 생각이 들 수도 있다. 하지만 분석을 통해 보면, 이는 우리가 상상했던 전면적인 급증이 전혀 아니라는 사실을 알게 될 것입니다! 일부 지역만 오르고 대부분 지역은 크게 오르지 않았다. 5월 전체 주택가격은 전월 대비 1.67% 올랐고, 중고주택도 전년 동기 대비 10.71% 하락했다. 주택시장 급등 마지막 라운드 동안의 일일 가격입니다.

먼저 선전의 다양한 지역별 성장률을 분석해 보자. 룽화신구, 바오안구, 난산구, 다펑구 등 4개 부문이 선전 부동산 시장 상승을 견인했다. 다른 지역은 평평했고, 광밍신구(Guangming New District) 등 일부 지역은 하락했습니다. 그 중 다펑구가 가장 많이 증가했다. 2015년 1월 선전시 당위원회는 '다펑신구 생태문명 제도 및 메커니즘 개혁을 위한 종합 계획(2014-2020)'과 5개 특별 개혁 계획을 통과시켰다. 이 지역의 주택 가격 상승을 자극했습니다. 난산구의 가격 인상은 첸하이서커우 자유무역지역(Qianhai Shekou Free Trade Zone) 상장으로 인한 것입니다. 룽화신구와 바오안구가 늘어난 이유는 더욱 직접적이다. 광저우-선전-홍콩 고속철도 항구가 이곳에 설계돼 홍콩 서부까지 30분만에 직행한다. 구룡, 그래서 집값이 오르고 있어요. 구체적인 분석을 보면 제가 언급한 부동산 정상화 4가지 조건을 충족하는 지역이 빠르게 상승하는 한, 광명신구 등 요건을 충족하지 못하는 지역은 하락할 것이라는 것을 알 수 있습니다.

상하이를 살펴보자. 조사 결과 가격 상승 지역은 주로 지하철과 개통 예정 지역에 집중돼 있는 것으로 나타났는데, 이는 제가 언급한 세 번째 조건인 지하철 주택 개념을 충족합니다. 지하철 14호선은 2014년 말 착공해 해당 노선의 주택가격이 상승하고 있으며, 성장폭이 더 높은 지역이 미래 지하철 환승중심역이다.

예를 들어 5월 자딩구 자딩신도시는 4월 대비 2.47%, 창닝구 우닝로는 4.99%, 징안구 차오자두는 2.86%, 황푸구 동자두는 3.06%, 황푸구 예원이 3.95% 상승한 것은 모두 지하철 14호선 때문이다. 과거 교통이 불편한 탓에 지하철 19호선, 20호선, 21호선 계획안 이후 2014년 10월 29일 기준으로 중고주택 가격이 8,000위안 미만인 곳도 있다. 출시되면서 이 세 섬이 지하철로 연결되면서 집값도 오르기 시작했다. 금산구의 주택가격도 2014년 말부터 오르기 시작했다. 그 이유는 2014년 12월 15일부터 석유화학적으로 오염된 이 땅을 금산 해안 지역의 도시 설계 계획이 세계 각지에서 쇄도하기 시작했기 때문이다. 아름다운 환경을 갖춘 해안 도시.

그러므로 정규화된 부동산을 구입하려면 제가 언급한 4가지 조건을 따르시기 바랍니다. 구매 후 큰 이익은 없을 것입니다. 장기적으로 가격 인상은 인플레이션과 거의 같아야 하며, 이는 지난 100년 동안 미국의 경우였습니다. 따라서 보수적으로 투자하고 싶다면 장기적으로 가치를 유지할 수 있는 일반 부동산을 구입하세요.

전국 주요 도시의 부동산 평균 재고와 개발 투자 증가율을 계산해 본 결과, 부동산 시장이 점차 합리화되고 주택이 점차 합리화되고 있다는 패턴을 발견했습니다. 원래 속성으로 돌아갑니다. 아래 그림을 참조하십시오. 2014년 1월 재고가 1이었다면 2015년 1월 재고는 1.38로 재고가 38% 증가했고, 재고잔고가 상대적으로 심각한 수준이었다. 높은 재고로 인해 부동산 개발투자 증가율은 2014년 1월 20%에서 2015년 3월 6%로 하락하며 안정적인 발전기에 들어섰다. 여기서 볼 수 있듯이 재고가 늘어나면 투자가 둔화되기 시작하고 부동산 시장은 점차 경제적 상식으로 돌아옵니다. 대대적인 가격 인하 판매로 인해 2015년 5월 기준 재고가 1.32개로 감소하여 가격 인하를 통한 재고 정리가 효과적으로 이루어졌음을 알 수 있습니다.

동시에 정책을 완화하고 이미 주택 구입 레버리지가 높아져도 주택 가격은 급등하지 않은 것으로 나타났습니다. 2015년 3월 30일 중앙은행은 "개인 주택대출 정책에 관한 사항에 관한 고시"를 발표했는데, 이는 첫 번째 주택 구입을 위한 예비자금 대출의 계약금 비율이 두 번째 주택 구입의 경우 20%에 불과하다고 명시하고 있습니다. 주택의 경우, 첫 번째 주택 융자의 계약금 비율은 30%이고, 미결제 계약금 비율은 40%입니다. 기존 제2주택 계약금 비율 60%에 비하면 대폭 줄었지만 전국 주택가격은 예전만큼 급등하지 않고 부동산 시장도 점차 합리화됐다.

저희 판단에 따르면 2008년 이후 주택가격 급등 라운드는 지속하기 어려울 것으로 보입니다. 도시의 새로운 인구는 급격히 감소하고 있습니다. 2010년 도시 신규 이주노동자 수는 802만 명에서 2012년 473만 명으로 줄었고, 2014년에는 211만 명으로 2010년의 4분의 1에 불과하다. 이후 인력 부족이 심각하다. 힘. 물론 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 도시는 여전히 매력적이지만 노동력 부족은 주로 3선 이하 도시에서 나타난다. 파운더증권(Founder Securities)의 최신 조사 보고서에 따르면 2015년 이후 중국의 20~64세 노동인구는 마이너스 성장을 시작하고 감소율이 일본을 넘어설 것으로 나타났다.

(위 답변은 2016-05-04에 게재되었으며 실제 관련 현행 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)

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