베이징에서 집을 구하는 방법

내용:

1. 기본 이해: 구역별로 구분된 베이징 4개 계층

2. 부동산 시장 특성: 이 4가지 사항을 이해한 후 베이징에서 집을 구입하세요. 베이징은 쉽다

3. 학군 주택: 베이징 학군을 이해하지 못한다면 학군 주택을 건드리지 마세요

4. 주택 구입 지역 선택

5. 중고주택 대출과 세금 : 가장 비용 효율적인 대출 방법은 무엇입니까?

6. 베이징 부동산 시장에 대한 여러 견해

1. 기본 이해: 베이징은 구역별로 4개 계층으로 나누어집니다.

Chongwen과 Xuanwu의 합병 후 베이징에는 현재 16개의 구역이 있으며 각 구역의 발전과 위치에 따라 4개 계층으로 나눌 수 있습니다.

첫 번째 계층은 베이징의 핵심 지역(구 도시)인 둥청(Dongcheng) 구역과 서성(Xicheng)입니다. 구역.

이곳은 베이징의 핵심 위치이자 옛 베이징 사람들이 언급한 도시 지역이기도 하다. 옛 베이징 개념에서는 동쪽과 서쪽 도시에 들어간 사람들만 베이징 사람으로 본다. 당연히 이곳은 베이징에서 가장 오랜 역사를 지닌 곳이자 집값이 가장 비싼 곳이기도 하다.

2계층 확장지역(신도시지역) : 조양, 하이뎬, 스징산, 펑타이.

새로운 도시 지역은 동부와 서부 도시를 중심으로 건설되며, 베이징 인구의 절반이 이민자들의 주요 목적지이기도 한 이 4개 지역에 거주하고 있습니다. 그 중 조양구와 하이뎬구가 가장 발달되어 있습니다.

스징산은 시청보다 약간 더 크지만, 예전에는 산업 기지였지만 지금은 주거 지역입니다. Fengtai는 상대적으로 혼란스럽습니다. 도시 남쪽의 두 번째에서 다섯 번째 고리의 대부분은 Fengtai에 속하며 Haidian 및 Chaoyang에 비해 Fengtai의 발전은 상대적으로 뒤떨어져 있습니다.

3번째 제대는 새로운 지역을 개발하고 있다: 창핑, 순의, 통저우, 다싱, 팡산.

이 5개 구는 베이징 교외 지역으로 인구의 30%가 이곳에 살고 있다. 집값이 도시 지역의 절반도 안 돼 꼭 필요한 경우 집을 구입할 수 있는 가장 비용 효과적인 곳이다.

네 번째 계층은 베이징 외곽 교외 지역(소위 생태보전 개발구)으로 Mentougou, Pinggu, Huairou, Miyun, Yanqing입니다.

지하철도 가깝지 않은데, 교외에 사는 사람들은 할머니도 모르고 삼촌도 좋아하지 않는 동네인 교외라고 생각한다.

베이징의 도시 지역은 일반적으로 도시의 6개 구역을 의미하며, 핵심 동부 및 서부 도시 지역 외에도 베이징의 교육, 비즈니스 및 의료 자원의 80%가 추가됩니다. 도시의 6번째 구역에 집중되어 있습니다.

2. 부동산 시장의 특징: 이 4가지 점을 이해하면 베이징에서 주택을 구입하기 쉽습니다

1. 도시 6개 구역의 서로 다른 발전 방향

옛 베이징에 대하여 도시에는 '동쪽은 부하고 서쪽은 고귀하며 남쪽은 가난하고 북쪽은 천하다'는 말이 있었습니다.

베이징의 동쪽에는 상인이 모이고 부자가 모이는 역사적인 베이징-항저우 대운하가 있습니다.

서쪽은 환경이 좋고, 권력자들이 많이 살고 있어요. 남쪽에는 보통 사람들이 대부분이고, 북쪽에는 열심히 일하는 사람들이 대부분이라 '남쪽은 가난한 자, 북쪽은 천한 자'라고 불린다.

물론 지금은 다르다. “동방의 상업과 서양의 학문, 남쪽은 무시하고 북쪽은 강조한다”는 한 문장으로 요약할 수도 있다. 동쪽에는 많은 기업, 금융, 엔터테인먼트가 있으며 Guomao와 Sanlitun은 모두 이 방향에 있습니다.

서부에서는 교육이 강합니다. 초등학교부터 중학교, 고등학교, 대학교까지, 서성(Xicheng)과 하이뎬(Hidenian)은 칭화대학교(Tsinghua University)와 같은 베이징 최고의 교육 자원의 대부분을 차지합니다. 북경대학교 페이지가 완성되었습니다.

동쪽과 서쪽은 전체적으로 큰 변화가 없었고 항상 유리한 지역이었습니다. 최근 몇 년 동안 북쪽은 빠르게 발전했습니다. Zhongguancun, Shangdi 등이 모두 여기에 있으며 Tencent, Sina, NetEase, Huawei, Lenovo, Baidu, Tsinghua Tongfang 등 수많은 유명 기술 회사가 여기에 모였습니다. 기술 중심의 발전을 통해 수많은 관련 산업이 이곳으로 이전했습니다.

제4순환도로를 기점으로 북경의 다른 세 방향보다 북쪽이 좋다. 남부도 발달하였지만 여전히 동부, 서부, 북부, 서부에 비해 상대적으로 낙후되어 있으며, 핵심 기능은 주로 주거 지역이며 교육, 의료, 산업 등 측면에서 가장 열악합니다. 네 방향으로 갈수록 도심에 가까울수록 이런 현상은 더욱 뚜렷해진다.

이 네 가지 다른 개발 방향은 도시 6구에 반영되며 도시 6구 외부에는 적용되지 않습니다.

2. 오래된 집들이 가득한 4차 순환도로

국가의 수도인 베이징하면 가장 먼저 떠오르는 것은 고층빌딩이다.

그러나 역사, 정치 등 여러 가지 이유로 인해 궈마오 지역에만 고층 건물이 많이 들어서 있으며, 베이징 도심에 가까울수록 집들이 더 오래되고 작아진다.

중심지에 집을 사고 싶다면 집의 환경, 노후, 배치 등을 크게 신경쓰면 안 된다. 99%의 집이 만족스럽지 못하기 때문이다. .

4차 순환도로 내에는 10년 미만 된 원룸 주택을 찾기가 어렵습니다.

제2순환도로에는 1990년대의 주택이라도 '신축주택'이라 부를 수 있고, 1950년대와 1960년대의 주택들이 아직도 시장에 나와 있는 이러한 고풍스러운 배치를 짐작할 수 있다. 집처럼. , 커뮤니티 디자인이 얼마나 시대에 뒤떨어져 있는지. 구시가지에서 물건을 구입할 때 이것에 너무 매달릴 수는 없습니다.

신도시에 비해 구시가지의 환경은 열악하고, 집도 노후화되어 있으며, 주민 대부분이 수천만 달러 상당의 집만 갖고 있는 부유한 빈곤층이다. 그들은 1980년대와 1990년대의 삶의 질을 누리고 있습니다.

생활과 외출은 편리하지만 생활편의성은 매우 낮고 집값도 매우 높습니다.

많은 사람들에게 4차 순환도로 외곽에는 쇼핑몰, 병원, 학교가 들어서고 있으며, 지하철이 이들까지 확장되고 있어 구시가지의 지원시설과 교통간격은 점점 줄어들고 있다. 더 작아지고 생활 환경이 좋아지고 있어 4, 5호선의 새 주택이 2호선과 3호선의 오래된 주택보다 좋을 것 같습니다.

그러나 제4순환도로 외곽에는 아직 개발할 수 있는 땅이 많고, 구시가지에는 아무리 지을 수 있는 땅도 이만큼만 건설됐다. 집은 오래되었지만 여전히 핵심 지역에서는 절판된 자원입니다. 구도시의 지원시설은 개선될 수 있지만 외곽 4환로와 베이징 중심부 사이의 거리는 결코 줄어들 수 없습니다.

3. 베이징 중심부가 반드시 구매하기 어려운 것은 아닙니다

도심과 CBD에 가까울수록 주택 가격이 더 비싸고 주택 구입 기준이 더 높습니다. 구입. 이것이 우리의 기본 규칙이 된 것 같지만 베이징에서는 절반만 맞습니다. 중앙 지역의 주택은 더 비싸지만 반드시 진입 기준점이 더 높은 것은 아닙니다.

(1) East City와 West City의 주택 구입 기준은 실제로 더 낮습니다.

동시청은 베이징에서 주택 가격이 가장 높지만, 동시청에는 공공 주택이라는 '전문성'이 있습니다.

공영주택을 구입하려면 실거래가로 대출을 받을 수 있는 반면, 일반 상업용 주택은 일반적으로 절반 이하의 가격으로 대출을 받아야 한다. 공공주택을 구입하면 Dongxicheng에서 주택 구입 시 실제 계약금이 Chaoyang 및 Haidian보다 낮습니다.

5부에서는 공공주택의 구체적인 내용을 소개하겠습니다.

(2) 베이징 남부 지역은 물가 하락세입니다.

이것은 가치 하락이 아니라 가격 하락이라는 점에 유의하세요. 베이징 남쪽 방향의 교육, 산업, 의료 및 기타 자원의 단점과 전통적인 지역 개념의 영향으로 인해 동일한 순환 도로는 중고 주택보다 수만 달러 저렴합니다. 북쪽 3번 순환도로에서는 90,000원에 판매되고, 남쪽 3번 순환도로에서는 60,000달러가 넘는 가격 차이가 납니다. 가격에 비해 청난은 위치 외에는 전혀 장점이 없습니다.

(3) 베이징 CBD의 주택 가격은 높지 않습니다.

베이징 CBD 궈마오 지역은 동3환로에 위치해 있으며 이미 8만 위안에 좋은 중고 주택을 구입할 수 있으며 2004년 이후의 주택이다. 새 집.

광저우 중심업무지구 주장신도시 중고주택 가격은 8만 위안에 육박해 시내 최고가다. 동부와 서부 도시의 경우 RMB 110,000과는 아직 거리가 멀습니다.

상업용과 주거용이 혼합된 부동산을 수용할 수 있는 경우 RMB 60,000 가격의 주택 중에서 선택할 수 있습니다. 베이징 CBD의 주택 가격은 정말 저렴합니다!

4. 퉁저우는 멀지만 문턱은 낮지 않다

퉁저우는 5환로에서 벗어나 6환로에 가깝지만 중고 주택 가격은 낮다. 중앙 지역에는 여전히 50,000 개가 넘습니다. 같은 거리에서 남쪽으로 가려면 30,000 이상, 북쪽으로 가려면 40,000 이상, 서쪽으로 가려면 40,000 정도가 듭니다. 부도심으로서의 퉁저우의 가치가 주택가격에 반영되기 시작했다.

한편, 통저우의 주택 구입 자격도 가장 엄격하다. 베이징의 5년 사회보장을 받아야 할 뿐만 아니라, 비베이징 주민과 타 구, 현에 호적을 등록한 주민도 마찬가지다. 이미 주택을 소유하고 있는 베이징 거주자는 지난 3년 동안 베이징에 거주해야 합니다.

4. 학군 주택: 베이징 학군을 이해하지 못한다면 학군 주택에 손대지 마세요

올해 4월 베이징의 여러 구에서는 다양한 교육 정책을 잇달아 발표했습니다. '6년 1학위', '6년 1학위' 등 다양한 정책의 폭격 속에서 학군 주택에는 어떤 변화가 일어날까. 살펴 보겠습니다.

1. 학군을 재정의하는 다중 학교 구역 지정이 추세가 되었습니다.

강력 기준으로 최고의 교육 품질을 자랑하는 베이징의 3개 지역: Xicheng, Dongcheng, Haidian. 그 중 둥청(Dongcheng), 하이뎬(Haidian) 구, 펑타이(Fengtai) 구는 이미 '다중 학교 구역화' 정책을 수립했습니다.

다중학교 구역화: 어린이가 학교에 입학하면 더 이상 하나의 초등학교에 해당하지 않고 여러 초등학교에 무작위 배정을 통해 결정됩니다.

'다중 학교 구역화'는 해당 학군에 있는 학군 주택이 더 이상 특정 학교에 해당하지 않는다는 것을 의미합니다. 해당 주택이 이전에 일류 학교에 해당했더라도 귀하의 자녀는 여전히 배정될 수 있습니다. .3류 학교에 가세요.

다른 지역의 진행 상황은 이들 3개 지역만큼 좋지는 않지만 베이징시 교육위원회의 2018년 제안에 따르면 "단일 학교 구역화와 다중 학교 구역화를 결합하는 등록 방법을 꾸준히 추진"합니다. 그리고 교육부는 대도시에서 '다중 학교 구역화' 정책을 추진할 것이라고 분명히 제안했습니다. 조만간 다중 학교 구역화가 시행되어 점차적으로 주택 구입 및 선택을 대체할 것입니다. 초등학교는 과거의 일이 될 것입니다.

Dongxicheng 및 Haidian 지역의 특정 학군 구역 범위는 기사 끝 부분에서 확인할 수 있습니다.

2. 캠퍼스 대신 학교를 선택하면 Xicheng이 최선의 선택입니다.

Dongcheng District와 Xicheng District는 베이징에서 고품질 교육 자원이 가장 집중된 지역입니다. 약하다, '다중학교 구역화'를 시행하더라도 이 명문학교를 못 가면 다른 명문학교는 갈 수 있고, 학군 내 주택가격에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것이다. 다른 지역과 마찬가지로.

그러나 교육 자원이 고르지 않은 지역의 경우 학군 주택은 위험합니다. 예를 들어 Fengtai에는 좋은 학교가 몇 개 밖에 없으며 대부분은 평균적이거나 열악한 학교입니다.

하이뎬에는 대학 부속 고등학교, 칭화 대학 부속 초등학교, 북경 대학 부속 초등학교, 중관촌 1·2·3초등 일류 초등학교가 있지만 학교에는 일반 초등학교가 더 많으며 전반적인 교육 품질은 동부 및 서부 도시만큼 좋지 않습니다. 교육 품질도 하이뎬 학군 주택에 영향을 미칠 것입니다.

전체적으로 주택 공급에 가장 좋은 학군은 여전히 ​​시청 구입니다:

(1) Xicheng의 전반적인 교육 품질이 최고입니다

Xicheng의 교육 품질은 다음과 같이 인정됩니다. 베이징 최고의 학교는 심지어 지역 내 가난한 학교일지라도 지역 밖의 대부분의 학교보다 낫습니다. 최고의 금융 거리와 덕성 학군은 말할 것도 없고, 위에탄 학군을 예로 들면, 제2 실험 초등학교의 백운로 지점과 푸싱먼와이 외곽의 제1 초등학교는 학군 내 5개 학교 중 최악입니다. , 또한 베이징 초등학교의 중급에 있습니다.

(2) Xicheng은 현재 주로 단일 학교 구역 지정에 중점을 두고 다중 학교 구역 지정으로 보완하며 단일 학교에 우선권을 부여합니다.

현재 정책에 따르면 Xicheng은 학군 내에서 다중 학교 구역 설정만 실시하여 주택에 해당하는 학교의 등록 할당량을 조정합니다.

Xicheng의 경우 전체 학생 수는 적고 금융 거리, Desheng의 두 번째 실험 초등학교, Yuxiang 초등학교 등에서 경쟁이 없는 한 자리가 부족하지 않습니다. , 부동산이 있으면 기본적으로 단일 학교에 해당 입학이 없습니다.

방금 언급한 위에탄학군 최고의 유민 초등학교와 시청구 상위 5개 초등학교도 지난해에는 조정할 필요가 없었다.

(3) Xicheng은 '6년에 1학위'를 취득하지 않습니다.

Dongcheng과 Haidian은 모두 '6년 1학위'를 시행했습니다. 즉, 집은 6년 내에 1학위만 해당될 수 있지만 Xicheng에는 특별한 규정이 없습니다.

즉 현행 정책에 따르면, 전 집주인의 자녀가 아직 학교에 다니더라도 집을 구입한 후에도 학교에 입학할 수 있다는 것입니다. 학교 가정방문 조사가 없으며, 중간에 집을 완전히 바꾸실 수 있습니다.

그러나 안전을 유지하고 정책 변화를 방지하기 위해 서성에서 주택을 구입하는 경우 학위가 거주하지 않는 학군에 주택을 선택하는 것이 좋습니다. 처음 2년 안에 집을 팔아라.

3. 학군 주택 구입 시 중학교보다 초등학교가 더 중요하다

(1) 중학군 주택은 역할을 하지 않는다. 큰 역할

초등학교와 중학교 중 어느 것이 더 중요하다고 말하기는 어렵지만, 학군에서 집을 산다면 초등학교가 더 중요할 것입니다. .

현재 베이징의 초등학교부터 중학교까지의 정책은 전체 학군에 입학을 신청하고 학군별로 무작위 배정을 하는 것입니다. , 행정 구역 내 다른 학군에 있는 좋은 중학교에 지원할 수 있는 기회가 여전히 있습니다.

또한 초등학교에서 중학교로 진학하는 학생들은 해당 학군 내 학군을 변경할 때 다른 재산을 소유할 필요가 없습니다. 해당 학군에 초등학교에 등록되어 있으면 다닐 수 있습니다. 지역에 있는 중학교.

반면 초등학생은 학생 신분에 따라 중학교로 진급하는데, 서성에서도 단일 해당 학군이라는 개념은 없다.

사실 초등학교만 선택할 수 있다. 중학교에서 가장 보장되는 요리는 '메뉴'에 있는 요리인데, 결국 어떤 요리가 나올지 아무도 모른다. 아무리 중학교 학군이 좋아도 그 효과는 초등학교만큼 좋지 않습니다.

(2) 정책은 매년 바뀌고 중학교는 너무 멀기 때문에 기회를 잡으세요

최근 몇 년 동안 베이징의 학군 주택 관련 정책은 매년 새로운 변화를 겪었습니다. . 중학교에 가장 적합한 학군에 집을 선택하더라도 초등학교 6년 후에도 그 집이 여전히 이 학군에 속할지 여부는 아무도 알 수 없습니다.

멀리 있는 중학교에 집중하기보다는 눈앞에 있는 초등학교를 먼저 파악하는 것이 좋다.

(3) 초등학교에서 중학교로의 특별 진급

일부 초등학교에는 초등학교에서 중학교로의 진급 방법인 '9년 연속 제도'와 ''라는 두 가지 방법이 있습니다. 매칭 직접 승격'. 둘의 차이점은 '9년 연속 시스템'이다. 100% 직접 업그레이드인 반면, '상대 직접 업그레이드'는 비례 직접 업그레이드이다.

9년 연속 제도: 1학년부터 9학년까지 직접 진급하며, 초등학교와 중학교 사이에 학교 선택 연계가 없습니다.

초등학교에서 중학교로 직접 승격: 일정 비율의 초등학생이 우수한 중학교로 직접 승격됩니다.

이 두 가지 방법을 통해 강한 중학교에 직접 입학한다는 목표를 달성할 수 있지만, 강자와 약자가 짝을 이루는 상황이 있을 것입니다(약한 초등학교는 강한 중학교와 짝을 이룰 것입니다) 중학교) 9년제 균일제 또는 해당 초등학교로의 직접 편입에 관심이 있는 경우 해당 중학교의 질에 주목하세요.

이 기사의 마지막에는 9년 연속 초등학교에 해당하는 중학교와 Dongxicheng 및 Haidian 지역의 해당 직계 초등학교가 첨부됩니다.

4. 임대할 수 있는 학군도 있지만 최소한의 보장만 가능

베이징 전역에서도 이미 집을 임대해 공부할 수 있다. 서부 도시 지역에서는 집을 임대하면 학위를 받을 수 있습니다.

그러나 입학을 위한 집을 임대하는 조건은 까다로워 실제로 요건을 충족하는 가구는 많지 않다.

베이징에 등록된 가구에 대한 구체적인 규정은 다음과 같습니다. 임차인은 3년 동안 거주하는 도시에서 사회보장금을 납부해야 하며, 추가 지급금은 해당 가족이 베이징에 부동산을 소유하지 않습니다. 베이징, 3년 이내에 거래 기록이 없을 수 있습니다. 임대 주택은 합법적이고 차고실, 복도실, 공공 임대 주택 등은 엄격하게 검토되며 온 가족이 거주하는 상황입니다. 동일한 호적부에 기재되어 있지 않은 것은 무효입니다. 북경 외 호적 등록에는 북경 취업 증명서, 북경 실제 거주 증명서, 온 가족 호구 등록 소책자, 북경 거류 허가증(또는 유효한 거주 등록 카드), 현지 후견 조건 없음 증명서 등 5가지 증명서가 필요합니다. 거주지.

베이징 호적 유무에 관계없이 심사 조건이 꽤 까다로운 편인데, 집을 임대하는 사람은 많지만 조건을 충족하는 사람은 적다.

게다가 베이징 6개 주요 도시 지역의 임대 주택 입학은 여러 학교에만 할당될 수 있습니다. 서성구에서 임대하더라도 주택을 소유한 사람이 등록할 때까지만 기다릴 수 있습니다. 컴퓨터 할당 전 단일 학교.

그리고 집을 임대할 때 입학 순서가 가장 낮습니다. 시청을 예로 들어보겠습니다.

서성 구는 베이징에서 태어나 부모가 재산을 소유한 자녀를 우선적으로 보호합니다.

두 번째는 4명의 노인(할아버지, 할머니, 할아버지, 할머니)이 재산을 소유한 베이징 태생 어린이입니다.

나머지는 3위입니다. , 임차인은 그 중 가장 낮은 우선순위를 갖습니다.

한 학군의 정원이 다 차면 학생들은 다른 학군으로 이동하게 됩니다.

그가 더 좋은 학교로 전학하게 될지는? 꿈을 꾸세요.

5. 교육은 평등해지는 경향이 있으며, 학군의 가치는 더욱 두드러집니다.

교육 자원을 평등화하려는 베이징의 의도는 분명하며, 다중 학교 구역화가 점차적으로 단일 학교 구역을 대체할 것입니다. 학교 구역화.

그러나 교육 자원의 불균일한 지역적 분포는 바뀔 수 없습니다. 다학교 구역화의 발전으로 인해 다음 두 가지 변화가 일어날 것입니다.

(1) 많은 수의 비 -고급 학군 집의 학군 가치가 크게 떨어지게 됩니다.

학교에 대응할 수 없기 때문에 주택 구매자는 이러한 고교구 보험료를 기꺼이 지불하지 않을 것입니다.

일부 사람들이 여전히 높은 프리미엄을 지불할 의향이 있는 학군 주택 유형은 두 가지뿐입니다. 하나는 강력한 교육 지역이고 다른 하나는 최고의 학교가 있는 학군입니다. Haidian의 Zhongguancun 초등학교와 같이 싸울 가치가 있는 곳입니다.

(2) 동부 및 서부 교육구의 주택이 더 인기가 있을 것입니다.

다른 지역에서는 더 이상 좋은 학교에 갈 수 없다는 보장이 없습니다. 그래도 좋은 학교에 가고 싶다면 어떻게 해야 합니까?

가장 균형있고 최고의 교육 능력을 갖춘 동부와 서부 도시 지역만 선택할 수 있습니다. 아무리 운이 좋지 않더라도 당신이 얻는 학교는 당신이 사는 곳이 아닌 곳보다 더 좋을 것입니다.

6. 좋은 학교에서 공부하려면 학군에 집을 사야 한다

다중학교 구역화는 결국 큰 트렌드가 되겠지만, 집은 학교 구역에는 여전히 집이 있고, 사야 할 것은 여전히 ​​사야 합니다.

왜냐하면 학군에 숙소가 있으면 좋은 학교에 다닐 수 없지만, 학군에 숙소가 없으면 학교에 다니지 못할 수도 있습니다. 좋은 학교.

전학구에 좋은 학교가 없다면, 막후에서 인연을 찾아보라고 해도 좋은 학교에 들어갈 수 없을 것이다. 좋은 학교에 가고 싶다면 학군에 살 수밖에 없습니다.

5. 주택 구입 지역 선택

1. 교육에 주의하세요. Xicheng이 첫 번째 선택이고 Dongcheng과 Haidian이 그 뒤를 따릅니다. 궁금한 점이 있으면 이전 섹션에서 자세한 내용을 읽어보세요.

2. 꼭 거주해야 하는 경우에는 일하고 거주하는 지역의 주택을 선택하세요. 이를 바탕으로 다음 두 가지 사항을 결합할 수 있습니다.

( 1) 시내와 가까워지고 싶다면 남쪽을 고려하세요. 다른 세 방향보다 가격이 저렴합니다.

(2) 좋은 생활 경험을 원한다면: 4번과 5번 순환도로로 가세요. 지하철과 상업시설이 들어서 있고 집들이 구시가지보다 최신이고 환경이 더 좋습니다. . 지하철 바로 옆에 사시면 도심까지 오가기도 매우 편리합니다.

3. 안전한 투자: 돈이 부족하지 않다면 핵심 위치뿐만 아니라 학군의 장점 때문에 동부와 서부 도시를 선택해야 합니다.

다음으로 고려할 곳은 둥시청(Dongxicheng) 외에 가장 발전이 잘 되고 위치가 가장 가까운 두 지역인 하이뎬(Haidian), 조양(Chaoyang), 퉁저우(Tongzhou)이다. Tongzhou는 도시의 부도심이지만 구매 제한이 더 엄격합니다.

4. 큰 수익을 내고 싶다면 청난의 미래에 베팅하세요.

위치가 항상 부족하기 때문에 지원시설이 뒷받침된다면 도시 남부의 발전은 분명 좋을 것입니다. 개선될 수 있습니다. 지하철이 있고, 학군이 좋고, 쇼핑몰이 가까운 남쪽의 집을 선택하는 것이 가장 좋습니다.

5. 재정 여건이 좋지 않은 분들은 신개발 지역인 팡산, 다싱, 순이, 창핑 지하철 옆에서 구매하세요.

이러한 장소는 주로 엄격한 요구 사항을 충족하고 '가성비'에 중점을 둡니다. 즉, 저렴하지만 부족하지 않으며 장점이 명확하지 않으며 투자가 위험하다는 것을 의미합니다.

6. 외곽 지역. 지역 주민들 외에는 전혀 생각할 필요가 없습니다.

6. 중고 주택 대출과 세금: 가장 비용 효율적인 대출 방법은 무엇입니까?

1. 베이징의 세금 징수 규정

가장 효율적인 대출을 논하기 전에 먼저 베이징의 대출 및 세금 징수 규정을 명확히 할 필요가 있다.

(1) 일반 주택과 일반 주택

우선, 모두가 '일반 주택'의 개념을 이해해야 합니다. 베이징은 '일반 주거' 기준을 충족하지 않습니다.

베이징의 일반 주택은 다음 세 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다.

1 주거용 면적의 건축 면적 비율이 1.0(포함) 이상입니다.

②단독주택의 건축면적은 140제곱미터(포함) 미만

③가격은 해당 지역의 주택안내가격보다 낮아야 하며, 단가와 총액 중 하나 이상이어야 함 가격이 기준 이하네요.

분명히 베이징 5환로에 4만위안 이하 주택은 어디에 있을까?

가격 기준만 봐도 99%의 집이 일반 주택이 아니라는 걸 알 수 있다.

그럼 일반 주택과 비일반 주택 대출 및 세금의 차이점은 무엇인가요?

(2) 계약금 비율 및 세금

우선 대출 금액이 다릅니다.

일반 주택의 첫 번째 주택에 대한 계약금 비율 거주지는 최소 3.50%이고, 세컨드 하우스의 계약금 비율은 3.5%로 최저 60%입니다.

비일반거주 첫 주택의 계약금 비율은 40%, 두 번째 주택의 계약금 비율은 80% 수준이다.

둘째, 세금과 수수료가 다릅니다.

중고 주택 거래에는 주로 증서세, 부가가치세, 개인소득세의 세 가지 세금이 포함됩니다.

증서세 : 일반주택은 일반주택과 동일하게 90㎡ 미만 첫 번째 주택은 1.5, 90㎡ 이상 첫 번째 주택은 1.5, 두 번째 주택은 3.0이다. 비일반주택은 모두 3입니다.

부가가치세 : 일반거주자는 2년간 면제되며, 비일반거주자는 그 차이가 5.6이다. 2세 미만인 경우 전액을 징수합니다.

개인소득세 : 일반주택과 비공동주택의 경우 총액의 1% 또는 이익의 20%.

참고: ① 모든 세율의 과세표준은 실제 거래 가격이 아닌 온라인 서명 가격을 기준으로 계산됩니다.

② 1.05로 나누어 세금으로 빠르게 환산합니다.

3판매자가 부담하는 세금과 수수료는 실제로 구매자가 부담하게 됩니다.

분명히 대출비율과 대출비율 측면에서 일반 주택이 일반 주택보다 유리합니다. 구실.

그래서 북경에서 집을 살 때 온라인 계약가격을 일반주택 기준가 이하로 조절하면 납부하는 세금과 수수료가 훨씬 낮아지고, 두 번째 집에 대한 실제 대출한도는 더 높은 경우가 많습니다.

저렴한 주택과 공공 주택의 경우 추가 토지 양도비와 종합 토지 가격이 있습니다.

일급저렴주택(2개 한도, 주택가격, 시가, 5년 이후에만 매매 가능)의 경우 종합지가를 납부해야 하며, 기타 세금 및 수수료는 아래 규정에 따라 계산됩니다. 상업용 주택 기준:

2급 저렴한 주택(이전 주택, 모금 주택) 및 공공 주택은 가격이나 규모에 관계없이 토지 양도 수수료를 지불해야 하며 거래세 및 수수료는 일반 주택으로 계산됩니다. :

주의할 점은, 저렴한 주택과 공공주택의 첫 거래 이후에는 주택의 성격이 일반 상업용 주택으로 전환된다는 점이다.

다음 단계가 관건이다.

2. 중고 주택 대출을 받는 가장 비용 효율적인 방법은 무엇입니까?

대출 및 세금 징수 규정에 따르면 다음과 같은 사항을 요약할 수 있습니다.

(1) 전액 지불 일반 주택 구매자 외에 2등급 주택을 구매하는 사람 저렴한 주택(이전 주택, 크라우드 펀딩 주택)과 공공 주택이 더 비용 효율적입니다.

저렴한 주택과 공공주택은 거래기록이 없기 때문에 개인세는 기본적으로 총액의 1%를 기준으로 계산되는데, 상업용 주택은 수익금의 20%를 기준으로 계산된다. , 세금이 낮아질 것입니다.

또한 2등급 저렴한 주택과 공공 주택은 규모와 가격에 관계없이 일반 주택으로 간주되며, 첫 번째 주택은 대출이 가능합니다. 실제 가격의 6.50%.

(2) 일반 상업용 주택은 가이드 가격으로 온라인 계약을 하는 것이 가장 비용 효율적입니다. 계약금 부담을 줄이기 위한 실제 가격.

① 2미만의 일반 상가주택은 기준가격을 기준으로 대출을 받는 것이 가장 경제적이다.

일반주택 기준으로 5환로 내 집값 700만원을 기준으로 온라인 계약 기준 가이드 가격은 468만원으로 대체적으로 원가와 비슷하며, 역시 4.68로 계산된다. 여기 백만.

온라인 서명 안내 가격에 따르면 첫 번째 대출의 실제 상황은 증서세, 부가가치세, 개인 소득세를 납부해야 합니다(차이는 0). 계약금: 700-468*0.65 468/1.05* (1.5 5.6) = 4,274,000, 대출금 3,042,000 및 세금 및 수수료 316,000을 포함합니다. 온라인 계약 가격이 700만이면 추정 가치는 90%입니다. 증서세, 부가가치세, 개인소득세가 필요합니다. 계약금: 700-700*0.9*0.6 700/1.05* (1.5 5.6) ( 700-468)*20=4억 1,570만, 대출금 378만, 세금 및 수수료 937,000을 포함합니다.

계산해 보니 온라인 계약 가격은 대출 금액이 74만원 더 높지만 높은 세금과 수수료로 인해 계약금은 큰 변화가 없지만 세금 62만원을 더 내야 하고, 실제 계약금은 크게 줄어들지 않았으며 월별 지불 압력도 더 커질 것입니다.

② 가격이 2보다 크고 5보다 작은 일반 제품의 경우 여전히 가이드 가격이 가장 비용 효율적입니다.

지금의 경우에도 동일한 계산이 이루어집니다.

가이드 가격에 따라: 증서세 및 개인소득세 납부 필요(차이는 0) 계약금: 700-468*0.65 468/1.05*1.5=4025만, 대출 3042만, 세금 67,000. 온라인 계약 가격이 700만이면 증서세, 부가가치세, 개인소득세를 납부해야 합니다. 계약금: 700-700*0.9*0.6 700/1.05*1.5 (700-468)*(20 5.6 )=3914만원 대출 378만원,세금 수수료 694,000원입니다.

2가 되면 세금은 63만원, 계약금은 11만원은 당연히 가이드 가격을 따르는 것이 더 경제적이다.

③오직 5년 이상 된 일반 상가의 경우 온라인으로 실제 가격으로 계약하는 것이 가장 좋습니다

위와 같은 경우

가이드 가격: 증서세 계약금만 필요합니다:700-468*0.65 468/1.05*1.5=4025만. 대출금은 304만2천원, 세금은 6만7천원이다. 온라인 계약 가격이 700만이면 증서세와 부가가치세를 납부해야 합니다. 계약금: 700-700*0.9*0.6 700/1.05*1.5(700-468)*5.6=345만, 대출금 378만 , 세금은 230,000입니다.

유니크 5인의 경우 세금은 17만 원, 계약금은 57만 5천 원이 되니 계약금은 부족하지만 상환능력이 충분한 분들은 온라인으로 가입하시면 됩니다. 진짜 가격으로.

그러나 실제 가격으로 온라인으로 서명한다는 것은 비공통 주택이 된다는 것을 의미하며, 소유주가 바뀌면 세금이 더 높아진다는 점에 유의해야 합니다. 영향을 최소화합니다. 투자자의 경우, 능력이 있다면 가이드 가격으로 온라인으로 계약하는 것이 가장 합리적입니다.

구체적으로 집의 실거래가를 계약할 경우 총액이 높을수록 대출혜택은 더욱 커진다. 총 가격이 낮을수록 가이드 가격의 할인이 더욱 뚜렷해집니다.

(3) 온라인 서명 가격은 낮을수록 좋습니다.

전부금으로 집을 구입하는 부자들은 대출은 고려하지 않고 세금과 수수료만 고려하면 당연히 온라인 계약 가격이 낮을수록 세금을 덜 내게 된다.

단, 구마다, 주택관리국마다 최저 안내 가격이 있고, 선물로 준다고 해도 온라인으로 로그인을 못하게 해준다. 하지만 무슨 일이 있어도 최저가에 계약하는 것이 가장 좋습니다.

6. 베이징 부동산 시장에 대한 여러 견해

1. 개선은 거의 지지되지 않지만 필요한 경우에만 진전이 어렵다.

베이징 6개 구의 주요 구매자들은 여전히 ​​한 채를 팔고 한 채를 사면서 부동산을 업그레이드하고 있다. 다양한 정책에 따르면 주택 구입에 대한 할당 한도가 있을 뿐만 아니라 재정적 한도도 보이는 것보다 훨씬 높습니다.

집값은 점점 오르고, 규제도 점점 더 많아지고, 베이징에서 집을 사고 싶은 분들은 상상하기 어렵지 않습니다. 집은 가능한 한 일찍 시작해야 합니다.

2. 집값이 아무리 비싸도 부자는 절대 부족하지 않습니다.

베이징은 수도답게 집을 살 여유가 없는 사람도 많고, 부자도 많다. 베이징에는 수많은 명문 대학과 일류 기업이 모여 있으며, 주택을 마련할 수 있는 사람이 결코 부족하지 않습니다.

부담이 있는 사람은 내려다보고 있고, 여유가 없는 사람은 올려다보고 있다. 결코 가난한 사람의 사고방식으로 베이징의 부동산 시장을 판단하지 않으면 결코 베이징을 명확하게 볼 수 없다.

3. 주택가격이 낮아 매수 적기

3.17 뉴딜 이전 지난해에 비해 베이징 주택가격은 약 30% 하락했다. 도시 6개 지역은 10~15포인트, 교외 지역은 20~40포인트 낮아진다.

1년 반 동안의 하락 조정 끝에 집값은 이미 최저치에 가까워졌고 더 이상 하락할 수 없는 상황이다.

수천 개의 단어가 있지만 결국은 한 문장뿐입니다. 베이징에서는 살 수 있지만 베이징에서는 사기가 어렵습니다.

베이징에서는 집 구입이 어려울 뿐만 아니라 국내 주택 가격도 최고점에 달해 주택 구입에 대한 규제도 많아 주요 도시 모두에서 집 구입이 어려운 상황이다. 나라에서.

해외로 눈을 돌려 다른 것을 얻을 수도 있습니다.