부동산 회사의 자금 조달 비용

광범위한 범주에 따라 부동산 회사에는 지분, 부채, REIT의 세 가지 자금 조달 모드가 있습니다. 이에 비해 자기자본 조달의 초기 비용은 낮지만 잠재 비용은 낮지 않습니다. 자격을 갖춘 부동산 회사의 경우 안정적인 자금을 확보하기 위한 첫 번째 선택입니다. 부채금융은 자금조달 금리가 뚜렷하고, 대출속도가 빠르고 자기자본이 희석되지 않는다는 장점이 있다. 두 가지 형태의 부채금융과 지분금융을 결합한 REIT가 이제 막 시작되었습니다. 인터넷 금융과 유사하게 이는 공공 투자자를 대상으로 하며, 이는 부동산 회사에 더 넓은 범위의 금융 옵션을 제공하고 부동산에 대한 저리 금융 옵션을 제공합니다. 기업. 1. 지분 조달: 공공 배치는 숨겨진 비용이 낮지만 임계값이 높은 반면, 사모 배치는 숨겨진 비용이 높지만 유연합니다. 1.1 회사 수준의 지분 조달: 공공 배치가 주류이며 숨겨진 비용은 ROE로 측정할 수 있습니다. 부동산회사그룹 차원의 지분조달의 주요 형태는 공모자금조달이다. 공모자금조달이란 일반적으로 주식시장을 통해 일반투자자에게 기업주식을 발행하여 자금을 조달하는 행위를 말하며, 흔히 기업상장(IPO), 상장기업의 추가 발행 및 배정(SPO) 등을 모두 포함합니다. 공개 시장을 활용하여 중요한 형태의 자금 조달을 수행합니다. 부동산 회사가 IPO, SPO 파이낸싱을 통해 얻은 자금은 이자와 원금을 상환할 필요도 없고 비용도 들지 않는 것으로 보인다. 그러나 투자자가 주주가 된 후에는 배당금, 이익 배당금, 순자산 가치 상승 이익, 주식 매각 이익을 누릴 수 있다는 점에 유의해야합니다. 일정에 따라 고정 이자를 지급하는 부채 조달과 달리 자기자본 조달 비용은 "조건부 비용"이라는 것을 알 수 있습니다. 즉, 비용이 발생할 수도 있고 발생하지 않을 수도 있고 높거나 낮을 수도 있습니다. 그리고 형태가 유연하기 때문에 회사의 이익이 높더라도 회사가 더 많은 이익을 유지할 수 있고 주당 순자산이 증가하기 때문에 배당금도 더 작을 수 있습니다. 그러나 어떤 형태를 취하든 그 비용은 자산 수익률로 측정될 수 있습니다. ROE(자기자본이익률) 지표는 순판매이자율, 자산회전율, 순부채비율 등 다양한 요소의 영향을 종합적으로 고려한다는 점을 고려하여 공모형펀드의 조달비용을 측정하기 위해 ROE를 선택합니다. 소규모 부동산 회사를 보면 공모자금 조달 비용이 7.32%로 채권발행 비용에 비해 훨씬 낮다. 이를 바탕으로 소규모 부동산 회사는 IPO, SPO 등 공모형 자금조달 형태에 우선순위를 두어야 한다. 1.2 프로젝트 수준의 지분 융자: 주로 비공개 자금조달, 숨겨진 비용은 순 판매 이자율로 측정할 수 있습니다. 부동산 회사의 프로젝트 수준 지분 융자는 주로 협력을 포함한 비공개 자금 조달의 형태입니다. 다른 부동산 회사나 사모펀드와도 거래할 수 있으며 형태는 유동적이다. 최근에는 부동산 회사의 프로젝트 리스크 통제 강화, 은행의 리스크 회피 등 객관적인 상황으로 인해 기업 대출이 어려워지는 등의 이유로 비공개 '주식' 자금조달 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 우리는 사모펀드 및 부동산 회사와의 협력 등 비공개 지분 자금조달 비용을 순매출이익률로 측정할 수 있다고 믿습니다. 부동산회사는 사모펀드, 기타 부동산회사 등과 협력하기 때문에 프로젝트 차원에서 협력을 하게 되며, 회사의 전체 자산회전율이나 순부채비율의 영향을 고려할 필요가 없으므로 단지 협력 프로젝트의 순매출 이익률이 고려됩니다. 이러한 이유로 우리는 비상장 지분 자금 조달의 "숨겨진 비용"을 대략적으로 나타내기 위해 영업 순이익률을 선택했습니다. 기업 영업 순이익률로 측정할 경우, 135개 A주 부동산 회사의 비공개 지분 조달의 "숨겨진 비용"은 다음과 같은 특징을 가지고 있는 것으로 나타났습니다. 업계 사모펀드 '숨겨진 비용' '비용'은 15.46%에 달했고, 당시 부동산 회사들은 사모펀드와 협력을 선택해 15.80%에 달했다. 그러나 2014년까지 업계의 비공개 지분 조달의 "숨겨진 비용"은 11.74%로 떨어졌고 소규모 부동산 회사의 경우 10.10%만큼 낮았습니다. 가격은 일부 부채 조달 방법에 비해 장점이 있습니다. 이는 또한 실버 시대에 부동산 회사 간의 비공개 지분 협력이 많아지면 비용을 절감하면서 재정적 압박을 줄일 수 있음을 보여줍니다. 2. 부채 융자: 정책 장려에 따라 채권 융자 비용은 점차 감소하고 있습니다. 부채 융자란 기업이 부채 융자를 통해 얻은 자금에 대해 먼저 자금에 대한 이자를 부담해야 하는 것을 말합니다. , 또한 대출이 만료된 후에는 채권자가 자금 원금을 상환해야 합니다. 2014년부터 국가정책의 지원에 힘입어 국내 부동산회사의 채무조달비용이 크게 감소하기 시작했다. 2.1 은행 대출: 저렴하지만 대형 부동산 회사에 너무 편향되어 있음 CRIC 모니터링에 따르면 2012년부터 2014년까지 국내 은행 대출의 부동산 회사에 대한 대출 금리는 6.15%~15% 범위에서 변동했으며, 업계 평균 차입 비용은 약 7.6%였습니다. 대부분의 금융 옵션은 상당한 이점을 제공합니다.

이 중 폴리, 그린란드 등 대형 부동산 기업의 은행 차입비용은 6.15%~6.85% 사이에서 오르내리고 있어 국영 배경을 지닌 탄탄한 부동산 기업이 저금리 대출을 받을 가능성이 더 높은 것으로 나타났다. 중소형 부동산 회사의 비용은 6.15%~15% 사이에서 변동하며 비용이 분명히 높습니다. 특히 소규모 부동산 회사의 경우 위험 관리 및 통제로 인해 은행을 확보하기가 어렵습니다. 동시에 부동산 회사가 외국 은행 신용을 획득하는 데 드는 비용은 일반적으로 HIBOR 또는 LIBOR보다 0.32%-4.5% 높으며 구체적인 이자율은 회사 등급과 관련이 있습니다. 은행대출비용도 다음과 같은 특징을 가지고 있다. 1) 부채비율이 높은 부동산회사일수록 차입비용이 높다. 예를 들어, Tahoe Group은 2012년 11월에 산업은행에서 12%-15%의 비용으로 돈을 빌렸고, Zhongnan Construction은 2012년 11월에 12%의 비용으로 장쑤성 은행에서 돈을 빌렸습니다. 당시 타호와 중난의 순부채비율은 각각 164.77%, 99.84%로 은행은 리스크를 고려해 신탁에 가까운 비용을 제시했다. 단, 국유자산 배경이 있는 일부 기업은 제외됩니다. 예를 들어 폴리부동산의 순부채비율은 2013년 94.48%까지 높았고, 2014년 1분기에는 113.14%까지 늘었지만 은행으로부터의 조달비용은 6.77%로 상대적으로 낮다. 2) 현재 해외은행의 대손비용은 국내은행에 비해 낮다. 예를 들어, 2015년 4월 Longfor Real Estate는 연 4.40%의 낮은 이자율로 7,800만 홍콩 달러를 인수했습니다. 주로 해외은행의 기준대출금리가 일반적으로 낮기 때문이다. 2.2 중기채권: 기준금리보다 비용이 낮고 자격 요건이 상대적으로 높습니다. CRIC 모니터링에 따르면 부동산 회사가 중기채권 융자를 받기 위한 연간 이자율은 4.55 범위에서 변동했습니다. 2014~2015년에는 %-8.37%로 나타났으며, 업계 평균 차입비용은 약 5.36%로 은행 기준금리보다 낮고, 부동산업체의 실제 은행 대출금리보다 2.24%포인트 낮다. 매우 분명합니다. 그 중 대형 부동산 회사인 완자오바오진(Wanzhao Baojin) 4곳의 금융비용은 4.55%~4.90% 범위에서 변동하고 있으며, 중소형 부동산 회사의 비용은 4.59%~8.37% 범위에서 변동하고 있다. 대규모, 강점 및 뚜렷한 브랜드 우위를 갖춘 부동산 회사의 중기 노트 파이낸싱이 비용이 더 유리하다는 것을 알 수 있습니다. 중기채금융 비용 역시 다음과 같은 특징을 가지고 있다. 1) 중기채금융은 은행대출 이자율과 관련이 있다. 2014년 2월 Shimao Co., Ltd.는 50억 위안의 중기 지폐 등록을 성공적으로 승인받았습니다. 이후 3번에 걸쳐 다양한 비용으로 발행되었습니다. 2014년 4월에 10억 위안이 발행되었으며 연간 이자율이 높습니다. 8.4%로, 4개월 후에는 10억 위안으로 비용이 7.6%로 감소했으며, 2015년 3월에 발행된 15억 위안의 경우 비용이 6.1%로 크게 감소했습니다. 전후 금융비용 차이는 2.3%포인트에 달하는데 이는 중앙은행이 2014년부터 2015년 3월까지 두 차례에 걸쳐 금리를 인하한 것과 직결된다. 2) 중기채의 평균 대출기간은 은행대출에 비해 길고, 장기대출 비용도 상대적으로 높다. 중기채 발행에 성공한 부동산업체의 자금조달 사례를 보면 평균 대출기간은 4.24년으로 최고 7년, 최저 3년으로 전환사채(5.91년), 최저 3년보다 낮은 것으로 나타났다. 회사채(5.16년)이지만 은행신용의 2~3년이라는 짧은 주기보다는 확실히 길다. 중기채권의 만기가 길수록 비용은 높아집니다. 예를 들어 2015년 4월 청토우홀딩스가 발행한 중기채 2권의 연이율은 3년 만기 4.59%, 7년 ​​만기 5.25%로 기존보다 0.66%포인트 높았다. 2.3 회사채 : 비용이 기준금리에 가까워 대규모 승인이 어렵다. CRIC 모니터링에 따르면 회사채를 통해 자금을 조달하는 부동산 회사의 금리는 연 4.80%대에서 등락했다. 2014~2015년 업계 평균 차입비용은 약 6.74%로 중기채 및 전환사채보다 높다. 은행대출과 비교하면 회사채 비용은 은행 기준금리보다 높지만, 부동산 회사의 실제 평균 은행대출 금리보다는 낮다. 특히 지난 2년간 대형 부동산 회사가 회사채를 발행한 사례는 없으며, 대부분 중소 부동산 회사에 자금을 조달해 온 것으로 보인다. 상대적으로 적은 자금 조달 금액. 회사채금융 역시 다음과 같은 특징을 가지고 있다. 1) 회사채금융은 금액이 너무 크면 통과하기 어렵다. 2013년부터 A주 부동산 회사들은 회사채를 18차례 발행하는데 성공했으며, 최대 금액은 16억 위안입니다. 대규모 회사채 신청은 대부분 승인되지 않았다. 2) 회사채 조달비용은 장기화될수록 비용이 높아진다. 예를 들어, Beichen Industrial은 2015년 1월에 각각 7년과 5년 만기의 두 개의 회사채를 동시에 발행했으며, 연간 금융 금리는 각각 5.2%와 4.8%입니다. 장기 비용은 0.4%포인트입니다. 더 높은.

2.4 전환사채: 비용이 매우 낮고 회사채보다 발행 자격이 높습니다. CRIC 모니터링에 따르면 2013년 이후 A주 부동산 회사는 연간 융자 이자율이 0.6%~4%인 2건에 불과했습니다. %, 평균 금융비용은 2.77%로 다른 채권금융 방식에 비해 훨씬 낮습니다. 전환사채는 주로 채권금융과 주식금융을 병행하기 때문입니다. 투자자들이 이러한 낮은 보수를 받아들일 수 있을지는 기업 주가의 상승 가능성에 더 달려 있습니다. 향후 주가가 기대치에 도달하면 회사 주식으로 전환하여 배당금을 받을 수도 있습니다. 부채를 통해 위험 없이 빠져나갈 수도 있습니다. 투자 위험이 낮기 때문에 이자 지불 비용도 낮습니다. 전환사채의 또 다른 특징은 낮은 연이자율과 더불어 대출이자율이 해마다 높아지는 점을 살펴보았습니다. 이를 수행하는 기업의 주요 목적은 자금조달의 안정성을 확보하는 것입니다. 2.5 신탁: 비용이 낮아지고 있으며 더 이상 금융의 주류가 아닙니다. CRIC 모니터링에 따르면 신탁 금융을 통한 주요 부동산 회사의 연간 이자율은 2012년부터 2014년까지 5.63%~13% 사이에서 변동했으며 평균 차입 비용은 업계는 약 8.37%를 차지했다. 최근 추세를 보면 신탁의 평균 차입비용은 2012년과 2013년 8.6%에서 2014년 6.7%로 하락했다. 2012년에는 자금공급이 부족했고, 2013년에는 대규모 산업확대에 따라 신탁금융 수요가 늘어났기 때문이다. 2014년 기준 최근 2년간 자금수급의 불균형 구조로 인해 차입비용이 높았으나, , 부동산 회사는 중기 채권, 회사채 및 기타 새로운 프로젝트를 추구하고 있었으며 우수한 자금 조달 방법으로 신탁에 대한 열정이 줄어들었고 따라서 신탁의 평균 차입 비용이 감소했습니다. 2015년 4월까지 Zhongtian Urban Investment는 은행 대출 기준 금리보다 훨씬 낮은 연 이자율 4.65%로 화롱 국제 신탁으로부터 2년 5억 대출을 신청했습니다. 이는 신탁 자금 조달 비용도 저렴하다는 것을 보여줍니다. 시대와 함께 쇠퇴하고 있습니다. 또한 신탁금융비용의 특징은 다음과 같다. 1) 보험자본에 의한 신탁비용은 일반적으로 금융관리상품에 비해 낮다. 예를 들어, 2012년 3월 COFCO Real Estate는 Ping An Trust로부터 4억 9,700만 위안을 빌렸는데, 연 이자율은 6.15%에 불과했습니다. 많은 신탁회사들이 금융상품을 구매하는 투자자들에게 약속한 연간 수익률은 이 수준보다 높기 때문에 이렇게 낮은 수준을 달성하는 것은 도저히 불가능하다는 것을 보았습니다. 2) 신탁비용은 부동산회사의 규모와 큰 관련이 없다. 예를 들어, 2012년 3월과 4월에 Vanke는 China Resources Shenzhen Investment Trust에서 연 이자율 9%로 10억 위안을 빌렸으며, CCRE Real Estate는 Bairui Trust에서 최저 연 이자율로 9억 위안을 빌렸습니다. %. 3) 신탁 비용은 기본 프로젝트와 관련되어 있으며 고품질 프로젝트는 더 낮은 비용으로 자금을 조달할 수 있습니다. 우리는 선샤인시티가 2013년 3월 푸젠성 자회사에 6억 위안의 대출을 신청한 것을 확인했는데, 이는 당시 은행 대출 기준 금리보다 불과 0.3% 포인트 높은 연 6.30%의 이자율이었습니다. 2012년 12월 선샤인시티 산시성산업프로젝트는 중국철도신탁으로부터 3억 2천만 위안의 신탁대출을 신청했는데, 연이율은 11.00%로 이전보다 4.7%포인트 높았다. Fujian에 뿌리를 둔 Fujian 기업으로서 Sunshine City의 샤먼 고품질 프로젝트는 일반적으로 인기가 있고 투자 위험이 낮기 때문에 신뢰 비용도 낮습니다. 반면 Shaanxi는 Sunshine City가 새로 개발한 도시입니다. 예상되는 위험이 상대적으로 높기 때문에 비용도 높습니다. 2.6 선순위 채권: 연준이 QE3에서 탈퇴한 후에는 비용 이점이 없습니다. CRIC 통계에 따르면 2010년부터 2015년 5월까지 66개의 홍콩 상장 부동산 회사가 선순위 채권을 해외에서 118회 발행했으며 총 자금 조달 규모는 위안화에 해당합니다. 2,522억, 평균 차입비용은 약 9.15%이며, 변동폭은 4.38%~14.00%입니다. 선순위채의 해외발행비용은 국제유동성과 기업의 자격에 의해 영향을 받는 것이 분명하다. 1) 유럽과 미국의 양적완화 정책은 선순위채 총액과 비용에 큰 영향을 미친다. 지난 몇 년간의 추이를 보면, 부동산 회사의 해외 선순위 채권 발행이 가장 많았던 시기는 2013~2014년이었고, 이 2년은 이 자금 조달 방법의 비용이 가장 낮았던 시기이기도 했습니다. 그러나 2014년 11월 연준이 3차 양적완화(QE)를 종료한 이후 부동산 회사들이 해외에서 채권을 발행하는 것이 더욱 어려워지고 비용도 급등했다. 데이터에 따르면 2015년 5월 홍콩 부동산 회사는 선순위 채권 융자에서 총 235억 위안을 달성했는데, 이는 2014년의 37%에 불과한 수치입니다. 금융비용을 반영하면 2015년 5월 평균비용은 9.62%로 2014년보다 1.53%포인트 증가했고, 특히 2015년 5월 최저금융비용은 7.5%로 가장 높았다. 2014. 따라서 국내 중기채 및 회사채 개설 이후 부동산회사는 더 이상 해외 선순위채 금융에서 비용 우위를 갖지 못하게 된다. 2) 부동산회사의 브랜드 파워는 선순위채 발행총액과 비용에 영향을 미칠 것이다.

홍콩에 상장된 66개 부동산 회사 중 중국 판매 순위 상위 20개 부동산 회사의 총 융자는 1,364억 위안으로 전체 선순위 채권 융자의 50% 이상을 차지하며 평균 융자는 8.60%입니다. TOP50-100 및 TOP100 이상 순위의 부동산 회사의 경우 우선채권의 금융비용은 각각 9.43%, 9.83%, 10.54%입니다. 회사 브랜드가 하락하면서 비용도 상승하고 있습니다. 2.7 부채형 펀드: 비용은 중간 정도이나 유연성이 떨어져 개선이 필요한 것으로 나타났다. CRIC 모니터링에 따르면 2012년부터 2014년까지 부동산 회사가 받은 펀드대출의 연간 이자율은 5.5%~12.4 범위에서 변동했다. %로 나타났으며, 업계평균 차입비용은 약 8.14%로 신탁보다는 낮고 은행대출보다는 높았다. 부채형 펀드의 비용 역시 다음과 같은 특징을 가지고 있다. 1) 자기자본과 부채형 투자를 결합한 펀드의 비용은 상대적으로 낮다. 일례로 2014년 2월 중난건설은 중국유니버셜캐피털(China Universal Capital)로부터 지분투자와 부채투자를 병행해 5억 위안을 조달했다. 연이율은 5.5%에 불과해 부동산 기업 채권펀드 융자 중 가장 낮은 수준이었다. 지난 3년. 2) 차입금의 비용은 해당 프로젝트와 밀접한 관련이 있습니다. 예를 들어 포르테가 2012년 5월과 12월에 빌린 자금의 연이율은 각각 7.98%와 9%로 1.02%포인트 차이가 났다. 주된 이유는 대상 프로젝트의 성격이 다르기 때문입니다. 전자는 안전 마진이 높고 성장 잠재력이 강한 엄격한 수요 주택 프로젝트에 투자하고 후자는 생태 비즈니스 커뮤니티 테마 부동산에 투자하며, 안정적인 수익을 얻으려면 장기간의 운영 및 개발이 필요합니다. 기금은 수출 비용도 상대적으로 높습니다. 2.8 영구채: 자본에 포함될 수 있으며, 비용이 높아지고 해마다 증가합니다. 영구채(영구채)는 원금 반환 기간을 지정하지 않고 일정에 따라 이자를 무제한으로 얻을 수 있는 채권을 말합니다. 영구채의 특징: 1. 일반적으로 변동금리보다 이자가 높습니다. 2. 상환순서는 회사주식과 동일하며, 일반채권보다 낮은 순이다. 3. 지분은 회계처리에 포함될 수 있으나, 투자자는 일반주주처럼 경영 및 이익분배에 참여할 수 없으므로 영구채는 주주의 권리를 희석시키지 않으면서 자본의 수준을 높일 수 있습니다. 4. 영구채권 보유자는 일반적으로 회사의 부도 등의 사유를 제외하고는 원금상환을 회사에 요구할 수 없으며, 정기적으로만 이자를 받을 수 있습니다. 자기자본이라고 볼 수는 있지만, 영구채는 '기간 내에 약정된 고정 이자를 지급'하는 채권자 권리라는 특징을 갖고 있기 때문에 본질적으로 채권금융의 한 형태입니다. 더 중요한 것은 부동산 회사가 영구채를 빌린 후에는 영원히 상환하지 않는 것이 불가능하다는 것입니다. 영구채가 일정 기간을 초과하면 비용이 해마다 증가하여 기업이 감당할 수 있는 능력을 초과하기 때문입니다. 영구채의 원가는 실제로 낮지 않지만, 부채비율이 높은 부동산 회사에서는 이 자금조달 방식을 선호하는 경우가 많습니다. 가장 대표적인 예가 Evergrande Real Estate입니다. 2014년 말 현재 회사 영구채 총액은 528억 5천만 위안에 달하며, 영구자본증권이 회사 전체 자기자본의 47%를 차지합니다. 일반적으로 영구채의 조달 비용은 초기에는 일반 부채 조달 방식보다 약간 높으며, 2~3년 후에는 연 이자율이 15~20% 등 더 높은 수준으로 뛰어오르다가 다시 상승합니다. 해마다, 최고 ​​일부는 25%-30%에 도달합니다. 2.9 인터넷 금융: 부동산 회사가 자체 구축한 채널의 비용은 낮지만 제3자를 이용하는 비용은 낮지 않습니다. 현재 부동산 회사를 위한 인터넷 금융 금융에는 두 가지 주요 형태가 있습니다. 인터넷 금융 플랫폼을 직접 구축하므로 비용이 상대적으로 저렴합니다. 그린란드의 "부동산 보물"을 예로 들면 Ant Financial 및 Ping An Lufax와 협력하여 연간 이자율은 6%에서 8% 사이이며 1단계 제품 금융 이자율은 6.4%로 훨씬 높습니다. 은행 대출 금리(5.1% )20%에 비해 비용이 높지 않습니다. 동시에 그린란드는 중소 부동산 회사에 플랫폼을 개방하고 금융사로부터 약 0.5%~2%의 관리 수수료를 청구하며 인터넷 금융을 기업 비즈니스로 취급하여 자본 사용 비용을 더욱 절감할 것입니다. 거대 기업인 완다(Wanda)도 거대한 고객 기반을 바탕으로 자체 인터넷 금융 금융 플랫폼을 적극적으로 구축하고 있으며, 콰이첸(Kuaiqian) 인수를 통해 1단계 금리가 최저 5%인 인터넷 금융 상품을 출시했다. 그러나 이러한 형태의 자금 조달에서는 투자자가 부동산 회사의 강점에 대해 더 높은 요구 사항을 갖고 있다는 점을 지적해야 합니다. 강력한 브랜드 부동산 회사만이 많은 네티즌 투자자를 유치할 수 있습니다. 2) 부동산 회사가 제3자 인터넷 금융 플랫폼을 통해 얻는 자금 비용은 낮지 않습니다. 현재 국내 P2P나 P2B가 '예금'을 흡수하는 비용은 5~10% 수준이다. 일반적인 예로는 Fangfang과 Lufax가 있으며, 이율은 각각 8%~9.5%, 5%~8.4%입니다. 제3자 P2P나 P2B를 통해 자금을 조달할 경우 비용은 10% 미만일 가능성이 낮다.

인터넷 금융회사 레이치파이낸셜홀딩스 통계에 따르면 현재 국내 P2B 대출비용은 14~18%로 신탁이나 여타 금융수단에 비해 월등히 높다. 따라서 제3자 인터넷 금융 플랫폼을 통한 자금조달은 자금 회전이 시급한 부동산 회사에 더 적합하지만 장기 운영을 위한 자금으로는 적합하지 않습니다. 3. REITs: 신탁대출과 유동화주식금융을 결합한 것으로, REIT의 조달비용은 평균수익률로 측정할 수 있다. 그러나 국내 리츠는 이제 막 시작된 ​​만큼 평균수익률에 대한 실증자료가 부족하다. 이와 관련해 해외자료를 참고할 수 있다. 기관 통계에 따르면 지난 20년 동안 북미 REIT가 가장 높은 수익률(13.2%)을 보였고 유럽(8.1%)이 그 뒤를 이었습니다. 아시아 REIT는 가장 낮은 평균 수익률(7.6%)을 기록했습니다. 유럽 ​​부채 위기의 영향으로 유럽 REIT의 수익률은 -9.2%로 급격히 하락한 반면 북미 REIT는 여전히 평균 12.0%의 수익률을 달성했습니다. 서로 다른 시기에 서로 다른 국가와 지역에서 REIT의 투자 수익이 동일하지 않다는 것을 알 수 있습니다. 2014년 중국 최초의 REIT인 "CITIC Qihang 특별 자산 관리 계획"이 선전 증권 거래소에 상장되었습니다. 그러나 부동산 개발 프로젝트에 대한 투자는 엄격히 제한되어 있으며 주로 성숙한 부동산 자산의 투자 및 관리에 중점을 두고 있습니다. , REIT의 공식 출시는 중국의 부동산 증권이 새로운 단계에 진입했으며 부동산 금융에 새로운 도구가 있음을 의미합니다. CITIC Qihang REITs를 예로 들면, 이 상품은 다양한 위험 수준에 따라 52억 1천만 위안의 투자 목표를 포함하고 있으며, 이 상품은 투자를 우선순위와 2차 부분으로 나누어 7:3의 비율로 발행됩니다. 저위험 우선 투자자의 경우 최소 구매 가격은 500만 위안이고 예상 수익률은 5.5%~7%입니다. 중위험 선호 투자자의 경우 보조 부품의 최소 구매 가격은 3000만 위안입니다. 위안화, 예상 2차 수익률은 12%~42%입니다.