Commodity City 주식이 왜 그렇게 좋은가요? 장기적으로 많이 떨어지지 않을까요? 왜?

다음과 같은 분석이 그 이유일 수 있는데, 참고할 수 있다.

투자 가치가 큰 상점 - 소규모 상품 도시

중국인들은 일반적으로 취미를 가지고 있다. 부동산 투자, 특히 상업용 부동산 투자에 있어서는 “한 가게가 3대까지 간다”는 말이 유행하기도 합니다. 그런데 부동산 시장이 뜨거워지면서 가게 가격이 엄청나게 비싸졌다. 내가 살고 있는 소도시 도심의 가게 가격은 이미 제곱미터당 4만 원에 이르렀고, 연간 임대수익률도 이미 뛴다고 한다. 5% 미만이 되었습니다. 가성비가 매우 높고 임대수익률도 넉넉한 매장이 등장한다면 투자자들은 반드시 그 곳으로 몰려들 것이다.

오늘은 운좋게도 투자가치가 뛰어난 이색 매장, 즉 소상품도시를 발견했습니다. 이상한 점은 실제 매장은 아니고 건축면적 300만㎡ 규모의 상장회사로, 매장 임대업을 주업으로 하고 있는 회사로, 해당 주식에 투자해 주주가 되면 간접적으로 소유하게 된다는 점이다. , 이를 통해 막대한 투자 수익을 달성합니다.

1. 기본 정보

Zhejiang China Commodity City Group Co., Ltd.는 1993년 12월 Zhejiang Province Joint Stock System Pilot Work Coordination Group의 승인을 받고 중국 이우(Yiwu)에서 설립되었습니다. Commodity City Evergrande Development Corporation. 회사, CITIC Trading Company, Zhejiang International Trust and Investment Company, Zhejiang Provincial Financial Development Company, Yiwu Financial Development Company 및 Shanghai Shenyin Securities Co., Ltd.는 6개 회사에 의해 설립되었으며 목표 모금을 통해 설립되었습니다. 설립 당시 회사명은 Zhejiang Yiwu China Commodity City Co., Ltd.였으며 1995년 9월 26일에 Zhejiang China Commodity City Group Co., Ltd.로 명칭이 변경되었습니다. 회사는 2002년 5월 9일 상하이 증권거래소에 상장되었습니다.

회사가 등록되어 운영되고 있는 저장성 이우(Yiwu)는 중국과 세계에서 가장 큰 소규모 상품 유통 중심지로, 명백한 독점 경쟁 우위를 갖고 있습니다. 2007년 이우 중국 상품 도시는 총 매출액 348억 위안(2006년보다 10.58% 증가)을 달성하여 2006년 중국 전문 시장에서 17회 연속 1위를 차지했으며 대외 무역 수출이 전체 수출의 60% 이상을 차지했습니다. 총 매출액과 제품이 212개 이상의 국가 및 지역에 전파되어 중국 제품이 세계로 진출하고 세계 제품이 중국으로 진출하는 교두보가 되었습니다. 중국 기업'은 글로벌경쟁력기구(Global Competitiveness Organization)에서 2년 연속(2005년~2006년) 선정한 기업입니다.

2. 영업이익 구조

현재 회사는 12개 지점과 11개 지주회사를 보유하고 있습니다. 수입 구성은 다음과 같습니다.

1. 시장 운영 수입: 회사 황원 시장 지점, 빈왕 시장 지점, 국제 무역 도시 제1 지점, 제2 지점, 제3 지점을 통해 임대 수입을 달성했습니다. 3개 지점과 지분 90%를 보유한 International Trade City Property Co., Ltd.에서 발생

2. 호텔 산업 수입: Mall Hotel, Yindu Hotel, Ocean Hotel

3. 부동산 사업 소득: Real Estate Co., Ltd. 및 Mall Gonglian Real Estate Co., Ltd.를 통해 실현되며, 이는 90%를 차지합니다.

4. 상품 판매 수입: China Commodity City Trading Co., Ltd.

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5. 전시 광고 수입: Advertising Co., Stadium Branch에서 실현 ., Ltd. 및 Exhibition Co., Ltd.

3. 회사 자산 현황

1. 시장 운영 자산:

(1) 국제 무역 도시의 첫 번째 지점: 중국 이우 국제 무역 도시 첫 번째 지역인 시장 면적은 420에이커, 건축 면적은 34만 평방미터, 총 투자액은 7억 위안, 사업 공간은 10,000개 이상, 운영 가구는 10,500개 이상입니다. *** 4층으로 구성되어 있습니다. 1층은 꽃과 장난감을 판매하고, 3층은 공예품을 판매하며, 4층은 중소기업 및 대만인을 위한 직판장입니다. 비즈니스 상점. 동쪽 상점은 대외 무역 기업의 조달 서비스 센터입니다.

(2) 국제 무역 도시 제2지점: 중국 이우 국제 무역 도시의 제2구로, 시장 면적은 483에이커, 건축 면적은 60만 평방미터가 넘습니다. 8,000개 이상의 비즈니스 공간과 10,000개 이상의 가구가 있습니다. ***5층짜리 매장으로 1층에서는 가방, 우산, 판초, 가방 등을 판매하고, 2층에서는 철물 도구 및 액세서리, 전기 제품, 자물쇠, 자동차를 판매합니다. 3층에서는 주방 및 욕실 철물, 소형 가전제품, 통신 장비, 전자 기기, 시계 등 4층에는 홍콩 전시관, 한국 무역 전시관, 5층에는 생산 기업 및 부티크 무역 구역이 있습니다. 대외 무역 조달 서비스 센터는 시장 중앙 홀의 2층과 3층에 관광 쇼핑몰과 중국 소상품 도시 개발 역사 전시관을 갖추고 있습니다.

(3) 국제 무역 도시 제3지점: 중국 이우 국제 무역 도시의 제3구는 건축 면적이 46만 평방미터이고 시장 면적은 150에이커로 추산됩니다. *** 5개 층의 상점이 있으며, 1층부터 3층까지 14㎡ 규모의 표준 매장이 6,000개가 넘고, 4~5층에는 80~100㎡ 규모의 영업 매장이 600개 이상 있습니다. 생산업체의 직판장이며, 입점산업은 문화용품, 스포츠용품, 화장품, 안경, 지퍼, 단추 등 의류?

(4) 소상품성 황원시장: 건축면적은 16만㎡, 시장면적은 80에이커로 추산된다. 7,000개 이상의 신규 및 기존 비즈니스 공간, 15,000개 이상의 시장 운영자, 3개 층의 상점이 있습니다.

(5) 소상품도시 빈왕시장 : 부지면적 약 209에이커, 건축면적 32만㎡, 영업면적 8000여개, 고용인원 2만명 이상 사람들. ***5개의 구역으로 나누어져 있으며, 각 구역은 2~3층으로 이루어져 있습니다.

2. 기타 자산:

3개의 호텔, 부동산 개발 회사, 무역 회사, 컨벤션 및 전시 센터, 광고 회사 등 회사의 기타 자산이 차지합니다. 여기서는 회사 자산의 작은 부분에 대한 자세한 분석 및 계산이 이루어지지 않으며 회사에 가져오는 이익과 재평가 가치는 무시됩니다.

3. 자산 투입 예정:

2008년 3월 7일 Commodity City는 실제 컨트롤러인 Yiwu State에 자산을 이전할 계획이라고 발표했습니다. 소유 자산 투자 홀딩스 유한 회사 소상품 도시 주식의 39.86%) 지시 발행, 최소 발행 수는 3,000만 주, 상한은 5,000만 주, 발행 가격은 주당 75.49위안, 이우 국유 자산은 이우 국제 무역 도시 3단계 프로젝트의 토지 사용권과 건설 중인 프로젝트 평가를 활용하여 이번에 발행된 주식을 구매합니다. 이우 국제 무역 도시 3단계 프로젝트의 추정 가치는 약 34억 위안이며, 그 중 토지 사용권 가치는 약 31억 위안, 진행 중인 건설 장부가치는 약 3억 위안입니다.

국제무역도시 3단계 중 1단계 규모가 꽤 크다. 부지면적은 약 500에이커, 건축면적은 약 115만㎡로 올해 10월 가동에 들어갈 예정이다. 펀드회사의 계산에 따르면 실효점유율(즉, 전체 건축면적 대비 점포임대면적의 비율)은 35%로 예상되며, 15,000개 점포가 계획되어 있으며, 평균 임대가격은 1,800원으로 예상된다. 위안/평방미터. 펀드회사의 추산에 따르면 이러한 임대수익과 부대서비스 수익은 2010년 10억 위안에 달하는 막대한 수익을 창출할 것으로 예상된다.

해통증권 조사보고서에 따르면 국제무역도시 3단계 1단계 토지 500에이커, 2단계 토지 300에이커의 추정 양도가는 약 300만 평에 달하는 것으로 판단됐다. /mu는 1단계와 2단계보다 약간 높지만 주변 시장 가격인 2천만/mu보다는 훨씬 낮습니다.

IV. 회사 가치 분석

주당 305위안의 가치로 토지와 주택의 가치를 각각 재평가했습니다. 주당 270위안, 2009년 연간 이익 예측 평가 기준, 주당 가치는 246위안, 세 가지 평가의 평균은 274위안/주입니다.

1. 토지 및 주택 자산의 재평가:

산정 결과 회사는 현재 1,340에이커 이상의 토지를 보유하고 있으며, 주입될 국제 무역 도시의 3단계는 800에이커를 초과하고 총 면적이 2,140에이커 이상입니다. 이우 소상품성 주변 토지 가격이 2,000만 무에 달하는 것으로 계산하면 총 2,140에이커의 토지 가치가 428억 위안 이상입니다. 건축면적은 제곱미터에 3단계 1단계에 주입된 115만 제곱미터는 300만 제곱미터로 건축비 3000위안/제곱미터를 기준으로 토지 재평가 총액은 90억이다. 건물은 518억 위안이며, 추가 발행 후 총 자본금 1억 7천만 주를 기준으로 주당 가치는 305위안입니다. 따라서 일부 지역 기업가들은 소상품 도시 소유의 토지만으로도 주당 최소 200위안의 가치가 있다고 믿고 있습니다. 이를 입증하는 뉴스가 있습니다:

우리 시의 국유 토지가 올림픽 첫 해

이우 뉴스 네트워크 2008-03-05 09:27:49

본 신문(예샹 특파원) 2월 29일 오전 시립토지 자원국은 시립 365 편의 서비스 센터 North Road 23, 24 빌딩에 대한 국유 건설 토지 사용권 경매에서 근로자 회의를 열었습니다. 토지의 총 건축 면적은 1,500 평방 미터이며 최소 시작 가격은 RMB 4,500 만입니다. 5개의 자격을 갖춘 회사와 개인이 12차례에 걸쳐 입찰한 후 Zhejiang Rixin Real Estate Development Co., Ltd.가 마침내 1억 1650만 위안의 가격으로 입찰에 성공했습니다.

이전할 토지는 공렌북로 서쪽에 위치한 국제무역도시 철거 및 정착지역에 위치해 있으며, 상업 및 주거단지로 활용되는 것으로 파악된다. 건물층수는 5~6층, 입주기간은 50년입니다. 본 토지는 국제무역도시와 인접하여 이상적인 업무 및 생활환경을 갖추고 있으며, 상업적 가치가 높은 토지입니다.

계산해 보면 이 작은 토지는 제곱미터당 약 76,000위안, 무당 5,069만 위안에 해당합니다! 이 추산에 따르면, 상품도시 국제무역도시의 기존 1,340에이커 토지 가치는 무려 679억 달러에 달합니다!

2. 사업장 재평가 가치:

현재 회사의 건축 면적은 188만㎡이며, 계산된 상점의 실효 점유율은 33%입니다. 사업면적은 62만㎡, 3단계 1단계 건설면적은 115만㎡, 총 영업면적은 40만㎡의 35%다. 평방미터.

모든 매장을 대략 4개 층으로 나눈다고 가정하면 1층은 8만/제곱미터, 2층은 5만/제곱미터, 3층은 3만/제곱미터로 평가된다. , 4층은 20,000/㎡(이 가격 추정치는 상당히 보수적입니다. 국제 무역 도시 2단계 바로 북쪽에 Fortune Building이라는 사무실 건물이 220,000/㎡의 하늘 높은 가격에 판매되었습니다. 2003년 전국 현급시 최고 토지가격 기록) 재평가액은 459억 위안(국제무역도시 3단계 2기 가치 제외)이다. 추가 발행 후 총 자본금은 1억 7천만 주이며 주당 가치는 270위안입니다.

3. 이익 예측 및 평가:

(1) 현재 임대료를 기준으로 한 예상 이익:

2007년 회사의 순이익은 3억 6,250만 위안이었습니다. 국제무역도시 제1지역 상점의 임대료는 1,110위안에서 1,600위안으로 인상되었으며, 이는 100,000제곱미터 상점의 상점 임대료 33%를 기준으로 계산되었습니다. 임대료는 490 위안 * 100,000 = 4,900만 위안으로 증가할 수 있으며, 영업세, 부동산세, 소득세를 공제하면 소득세 면제와 함께 순이익이 3,100만 위안으로 증가합니다. 세 번째 단계의 첫 번째 단계 및 기타 이익, 2008년 순이익은 주당 5억5천만위안, 이익 3.24위안이 될 것으로 예상됩니다.

2009년 3단계의 1단계에서는 400,000㎡의 임대료를 1,800/㎡로 계산하여 세금, 감가상각비 및 비용을 공제한 임대료 수입이 72,000위안이었습니다. , 50%의 순이익으로 환산하면 2008년 2개월 이익 2억 8,800만 위안을 제외하고 2008년 순이익은 5억 5,000만 위안, 2009년 총 이익은 83,800위안이 됩니다. , 주당 이익은 4.93 위안이었습니다. 주가수익률을 50배로 기준하면 1주의 가치는 246위안이다.

(2) 가격 대비 수익 비율이 높은 이유:

(1) 소상품 도시의 현재 임대료는 평방미터당 1,110위안에 불과합니다. 이번에 무역도시 1구역은 1,600위안/제곱미터에 불과하고, 3단계 1단계는 1,800위안/제곱미터에 달할 것으로 예상된다. 현지에서는 투기가 매우 심각합니다. 실제 시장 임대료는 5,000위안/제곱미터에 달합니다. 회사의 임대료가 심각하게 과소평가되어 회사 가치도 심각하게 과소평가됩니다.

예를 들어 임차인이 100㎡ 규모의 상점을 1,110위안으로 임대한다면 회사에 연간 임대료 110,000위안만 지불하고 5,000위안으로 임대하면 임대료를 얻을 수 있다. 임대소득 500,000위안, 연간 임대소득 500,000위안, 가격차이 390,000위안. 뿐만 아니라, 임대 우선권이 장기간 존재하기 때문에 기업이 시장 지향적 임대를 실시하지 않으면 이러한 가격 차이가 장기간 존재하게 되어 지역 최초 임차인에게 막대한 재원을 제공하게 됩니다. 중형 지역 매점의 양도 가격은 400만 위안에 달한다고 합니다. 많은 지역 임차인이 더 이상 생산 및 영업에 종사하지 않지만 집에서 막대한 전대 수익을 누리고 있는 사람들이 많습니다. 벤츠, BMW 브랜드 차량.

(2) 대주주에게 추가 주식을 발행한 후, 대주주는 경영진과 대주주들의 열의에 도움이 되는 절대적인 지배적 위치를 확보하게 됩니다. 대주주는 실제로 이우시이며, Commodity City는 이우시에서 유일한 상장 회사입니다. 국유 자산의 가치를 유지하고 높이는 책임은 이우시가 시장 임대료의 시장 지향적 개혁을 구현하고 도약하는 데 도움이 될 것입니다. 회사의 이익 성장을 기대합니다.

회사의 평균 임대료가 제곱미터당 1,000위안 증가하면 회사의 주당 이익은 5위안 증가할 수 있고, 회사의 평균 임대료가 2,000위안 증가하면 회사의 이익은 10위안 증가할 수 있습니다. 평균 임대료가 3,000위안이라고 가정하면 회사의 이익은 연간 15위안/주로 실현될 수 있습니다.

(3) 회사는 고정 자산 감가상각을 위해 가속 감가상각 방법을 채택합니다. 특정 고정 자산의 감가상각이 완전히 인출되면 고정 자산으로 실현되는 이익이 크게 증가할 수 있습니다.

IV. 회사 동향 분석

1. 주가 상승 및 하락:

2006년 회사의 종가는 2007년 8월 20일 77.50위안이었습니다. 자산 투입설로 인해 주가는 119.88위안까지 올랐다. 이후 회사가 국제무역도시 3단계 건설에 참여하지 않는다고 발표하면서 주가는 2009년까지 급락했다. 67위안. 12월 10일 자산투입 루머로 다시 86.59위안까지 올랐고, 연말까지 중단됐다. 연간 증가율은 11.73%에 불과해 상하이종합지수(Shanghai Composite Index) 성과에 한참 뒤처졌다.

2. 기관 보유의 변화:

2007년 1분기에는 상위 10개 거래주주 중 7개 기관이 신규로 진입하거나 지위를 크게 늘렸고, 1개의 신규 QFII 기관이 있었습니다. 2개 펀드가 2007년 2분기에 40만주 소폭 감소했고, 6개 펀드가 시장에 진입했고, 1개 펀드와 1개 QFII 기관이 포지션을 크게 늘렸고, 3분기에는 1개 기관이 30만주 소폭 감소했습니다. 2007년에는 이전의 8개 주요 기관이 어느 정도 순위를 높였고, 한 QFII 기관은 순위를 약간 줄였습니다. 전반적으로 제도적 입장은 여전히 ​​무겁다.

잘 문서화된 정보에 따르면 기관, 법인 및 개인 투자자의 지분 변동은 다음과 같습니다.

2007년 6월 30일 현재 유통 자본금은 5,736만 주입니다. 그 중 기관이 보유하고 있는 주식은 4,824만주로 유통자본의 84.1%를 차지합니다. 법인은 172만주를 보유하여 유통자본의 3%를 차지합니다. 개인투자자는 740만주를 보유하여 유통자본의 12.9%를 차지합니다. 순환 자본.

2007년 8월 7일 기관보유액은 3,769만주로 순환자본의 65.7%를 차지했고, 소매보유주가 1,055만주 감소해 증가세를 나타냈다. 순환자본 비중은 30.7%이다.

2007년 8월 14일, 크고 작은 법인이 보유한 주식 1,780만주가 유통 상장되었으며, 유통자본은 7,515만주로 증가하여 기관지분율은 53.6%로 감소하였다. 8월 7일보다 260만주 증가한 4,028만주, 법인 보유주식은 1,916만주로 증가해 유통자본의 25.5%를 차지한다.

2007년 8월 20일 유상증자 루머로 주가가 최고 119.88위안까지 올랐다. 이날 기관보유액은 8월보다 293만주 늘어난 4321만주로 늘었다. 14일에는 유통자본의 57.5%를 차지하며 법인의 지분율은 24.9%로 소폭 감소했다.

자본투입설이 부인된 뒤 주가는 급락했으나 기관 포지션은 크게 줄지 않아 개인투자자들의 매도에 따른 하락세였다. 2007년 11월 9일 주가는 올해 최저치인 67위안을 기록했고, 기관 지분은 4,201만 주로 감소했는데, 이는 8월 20일보다 120만 주로 감소한 수치이며, 이는 순환 자본의 55.9%를 차지합니다. 21.4%로 소폭 감소해 포지션이 263만주 감소했습니다.

2007년 12월 6일부터 주가가 등락을 보이더니 12월 10일 일일 한도에 가까워지더니 갑자기 거래가 정지됐다. 사지 않았다. 12월 10일 기관은 3,720만주를 보유하여 순환자본의 49.5%를 차지했는데, 이는 11월 9일보다 451만주 감소한 것이며, 법인은 1,653만주를 보유하여 순환자본의 22%를 차지하며 400,000주 소폭 증가했습니다. 주식.

위 기관과 법인, 개인투자자의 보유지분 변동에 따르면 기관의 보유지분은 여전히 ​​상대적으로 높으나 2분기 대비 14.7% 감소한 것으로 나타났다. 1,100만주, 크고 작은 비법인이 보유하고 있는 주식은 상장 이후 보유액이 크게 감소하지 않았습니다.

3. 거래 재개 동향 분석:

2008년 3월 5일 회사는 거래 재개 후 3단계 자산 투입을 발표했다. , 주식은 3월 7일 장 개장 후 일일 한도가 오픈되었으며, 이날 870만 주가 거래되었으며, 상위 5개 매수자에 대한 거래율은 11.57%였습니다. 모두 기관으로 총 6억 3천만 위안을 매도했으며 상위 5개 기관은 2개 기관으로 총 1억 6220만 위안을 매도했습니다. 5개 기관 순매수액은 약 408만 주에 해당하는 4억 6780만 위안입니다. 기관 포지션이 5.43% 증가합니다. 상위 5개 구매 후에도 여전히 목록에 포함되지 않는 기관 구매가 있을 수도 있습니다. 이때 기관의 대규모 구매는 Commodity City의 미래 발전에 대한 낙관적 신호가 되어야 합니다.

5. 중소기업 주식을 구입하는 것은 저렴한 가격으로 매장을 소유하는 것과 같습니다.

절강성 이우시는 중국 및 세계 최대의 소규모 상품 유통 중심지이며, 소규모 상품 도시는 이우가 국제 무역을 수행하는 주요 장소이며, 상점의 가치는 일반 상점보다 훨씬 높습니다.

3월 10일 가격 110위안 기준으로 소상품도시 1만주를 매입하는 데 110만위안이 들겠지만, 이 1만주는 점포 임대면적 102만㎡/170만주를 누릴 수 있다. 주식 = 60평방미터의 상점. 중국에서 가장 발전된 상품 유통 기지에 있는 60제곱미터 규모의 매장 가치는 얼마입니까? 시내에서 장사를 해본 사람들은 이런 가게가 땅과 돈을 절약할 수 있다는 것을 알고 있다. 상품도시 국제무역도시 2단계 바로 북쪽에 포춘 빌딩(Fortune Building)이라는 사무용 건물이 2003년에 평방미터당 220,000달러라는 엄청난 가격에 경매되었습니다.

따라서 50,000위안/제곱미터를 기준으로 보수적으로 계산하면 그 가치는 60*5=300만 위안입니다. 즉, 현재 중국에서 가장 발전된 상품 유통 기지에서 60평방미터 규모의 상점을 최소 300만 위안에 구입하는 데 110만 위안을 지출하면 그 가치가 거의 두 배로 심각하게 과소평가되었습니다! 상품 도시의 상점 임대료는 실제로 시장 지향적이었습니다. 현지 임대료가 5,000위안/평방미터인 경우 이 상점의 연간 임대 수입은 30만 위안에 달합니다.

대담하게 구매하고, 중장기적으로 보유하고, Commodity City의 눈부신 발전의 성과를 문제 없이 즐기세요. 저는 600415 Commodity City가 반드시 중국의 큰 강세장이 될 것이라고 굳게 믿습니다! 주식시장!