정부는 주택 가격을 어떻게 통제하나요?

최근 주택부, 국토자원부, 재정부 등 부처와 위원회에서는 지난 보름 동안 다수의 부동산 관리 정책을 집중적으로 내놨다. : "사업세 징수 2~5", "4대 국가 규정"에서 "토지 계약금은 RMB 50 이상이어야 함", "5년 이내에 일반 주택 양도 간 차액에 대한 사업세 징수"까지 '전국 유휴부동산 토지 18건을 감독한다'며 규제 목소리가 무궁무진하다. 그러나 관련 통제 조치는 근본적인 문제를 해결하지 못할 뿐만 아니라 새로운 문제를 낳기 때문에 역효과를 낳을 수 있습니다. 이는 부동산 통제 조치 이후 거의 매번 나타나는 이전 부동산 통제 조치의 효과에서도 입증됩니다. 주택 가격이 상승할 것이다. 지난 12월 23일 CCTV '오늘의 관찰' 인터뷰에서 나는 두 가지 제안을 했다(첫 번째 것만 방송됐다). 첫째, 현 세금 공유 제도를 조정하라. 조세분담제 개편 이후 지방자치단체의 재정력은 감소한 반면 행정력은 강화됐다. 지방정부는 경제를 발전시켜야 할 뿐만 아니라 적절한 공공 서비스와 제품을 제공해야 하지만 자금 부족에 직면해 있습니다. 현재 지방자치단체는 기본적으로 토지 양도 수수료와 부동산 관련 세금 및 수수료를 통해 이러한 자금 격차를 메우고 있습니다. 따라서 이익 중심의 관점에서 볼 때 지방정부는 주택 가격을 억제할 유인이 없습니다. 그 이유는 아주 간단합니다. 집값이 올라야 땅값도 오를 수 있습니다. 땅값이 오르면 지자체는 더 많은 토지양도 수익을 얻을 수 있습니다. 부동산 통제 조치가 아무리 엄격해도 궁극적으로는 지자체가 집행해야 한다. 이해관계의 제약으로 인해 지자체는 부동산 통제와 주택가격 집행에 있어서만 규칙을 따르게 된다. 따라서 이 문제를 근본적으로 해결하려면 조세분담제도를 정비하고 지방자치단체의 재정수입을 늘려야 할 필요가 있다. . 두 번째는 현행 공무원 성과평가 기준을 바꾸는 것이다. 오늘날 GDP는 주로 간부들의 성과를 평가하는 데 사용됩니다. 더 높은 GDP 성장을 달성하기 위해 지방 공무원은 인프라에 투자하고 GDP를 높이고 더 많은 것을 얻을 수 있는 능력을 향상시키기 위해 토지 가격과 주택 가격을 인상할 더 많은 인센티브를 가지고 있습니다. 더 나은 서비스를 제공할 수 있는 기회를 제공합니다. 이런 비정상적인 간부 성과 평가 기준이 바뀌지 않는 한, 지방 공무원들이 집값 상승을 촉진하려는 동기는 결코 약화되지 않을 것입니다. GDP는 경제활동을 정량화하는 지표일 뿐이다. 세계 대부분의 나라들은 GDP보다는 국민행복지수 향상을 추구하고 있다. 우리나라의 많은 관료들은 기형적인 평가 하에서 GDP만을 목표로 삼고 있다. 체계. 이런 평가 기준 하에서 어느 공무원이 진정으로 민생에 관심을 가질 수 있는지 상상해 보십시오. 따라서 이제 하루빨리 공무원 평가기준을 조정할 필요가 있다. 이 두 가지 제안은 현재 심각하게 받아들여지지 않기 때문에 규제가 강화될수록 필연적으로 집값이 오르는 비정상적인 결과를 낳을 수밖에 없다. "펀치"라는 땅을 예로 들어보겠습니다. 12월 17일, 재정부, 국토자원부 등 5개 부처 및 위원회는 '토지 양도수입 및 지출 관리 강화에 관한 고시'를 발표했습니다. 토지양도금 전체를 분할 납부하는 기간은 원칙적으로 1년을 초과할 수 없다. 사업은 2년 이내에 전액을 납부하기로 합의할 수 있으며, 최초 납부액은 토지양도금 총액의 50% 이상이어야 한다. ." 개발자가 지불을 불이행하는 경우 새로운 토지 양도 거래에 참여할 수 없습니다. 언론에서는 이번 조치를 '주택시장 규제의 첫 펀치'라고 불렀다. 개발자들이 토지를 사재기하고 투기하는 목적은 부가가치 소득을 얻는 것입니다. 개발자가 토지 양도 수수료 전액을 일시불로 지불하더라도 토지를 비축하고 토지 가치가 오를 때까지 기다릴 수 있습니다. 즉, 개발자가 토지를 비축하는 동기는 토지를 여러 차례에 걸쳐 취득하는 것이 아니라 토지 평가로 인해 발생하는 막대한 이익을 공유할 수 있다는 것입니다. 이 막대한 이익은 실제 토지에서 얻는 소득보다 훨씬 뛰어납니다. 부동산 개발. 중국의 많은 개발업자들이 집을 짓지 않고 땅에 투기만 하는 이유이기도 하다. 실제로 토지 비축을 단속하려면 또 다른 "큰 타격"이 필요하지 않고 엄격한 법 집행 만 필요합니다.

우리나라는 1994년 7월 공포한 도시부동산관리법에 따라 부동산 개발을 위해 토지사용권을 양도받아 취득한 경우, 양도계약서에 명시된 개발기간이 만료된 후 1년 동안 개발을 시작하지 않으면 토지 사용권 양도 비용이 20위안 미만이고 토지 유휴 비용이 2년 동안 개발을 시작하지 않은 경우 토지 사용권을 무료로 회수할 수 있습니다. 이후 우리나라는 잇따라 유사한 법률과 규정을 공포했지만, 관련 법규와 정책문건은 점점 많아지고 있지만, 토지 사재기 현상은 계속되고 있다. " 땅처럼. 법이 엄격하게 시행되면 어떤 개발자도 감히 토지를 사재기할 수 없을 것입니다. 그 이유는 매우 간단합니다. 사재기한 지 2년이 지나면 부가가치를 누릴 수 없을 뿐만 아니라 토지도 회수될 것입니다. 정부에 의해. 개발자는 이 계정을 계산합니다. 왜 개발자들은 감히 토지를 사재기합니까? 지자체가 이를 용인하기 때문이다. 그렇다면 왜 지방정부는 개발자들이 토지를 비축하도록 허용합니까? 이익이 결정합니다. 지자체가 법을 엄격하게 집행하고 사재기 개발자를 처벌하면 개발자의 토지 경쟁 의욕이 줄어들고, 땅값도 뒤따르며, 지방자치단체의 수입도 줄어들게 된다. 지자체들은 자신들의 이익을 극대화하기 위해 천천히 토지를 경매에 올렸고, 개발자들은 토지를 높은 가격에 매입해 서로 이익을 얻으며 이익공동체를 형성했다. 이런 상황에서 지자체가 자신과 같은 참호에 있는 토지 사재기자를 처벌하는 것은 매우 비현실적이다. 그러므로 법과 규정이 많아도 토지 사재기자는 적지 않습니다. 부동산 규제의 큰 타격을 공급해야합니다. 엄격한 집행을 통해 개발자는 규정에 따라 개발하고 시장에 공급할 주택을 건설해야 합니다. 이러한 관점에서 볼 때 개발자의 원래 한정된 자금의 대부분은 토지를 구입하는 데 사용되므로 정부의 토지 양도에 대한 안전을 사전에 보장하지만 개발자가 재정적 제약으로 인해 개발 진행을 더욱 지연시킬 수 있습니다. 더욱이 '토지왕'이 계속해서 등장하는 상황에서, 힘이 없는 개발업자들은 수억 달러 가치의 토지에 전혀 경쟁력이 없다. 주택 공급 능력 - 소규모 개발자는 이 시장에 필요한 보완 요소입니다. 동시에 산업의 독점이 강해지면 주택 가격도 더욱 오를 것이다. 중국의 유가는 미국 등 서방 선진국의 유가보다 높으며 이는 독점의 필연적인 결과이다. 오늘날 이러한 독점은 부동산 분야로 빠르게 확산되고 있습니다. 반면, 시장에 공급된 상업용 주택 중 다수가 부동산 투기꾼들에 의해 사재기되면서 인위적으로 시장 공급이 감소한 것이 주택가격 상승의 중요한 원인이 되고 있다. 중고주택 양도에 대한 사업세 면제 기한을 2년에서 5년으로 복원해 유동비용을 높이고, 주택 공급을 늘릴 수 없을 때 이 비용을 국민에게 쉽게 전가할 수 있다. . 더욱이 유동성 감소는 실제 주택공급 감소로 이어진다. 분명히 이러한 큰 타격은 주택 가격 상승을 실제로 억제할 수 없습니다. 그 이유는 이러한 큰 타격이 무엇보다도 지방 정부, 개발자, 은행의 이익에 의해 정부의 수입이 감소하지 않도록 보장하기 때문입니다. 따라서 지자체는 부동산 투기꾼들의 주된 수입원으로서 지가를 낮추는 일에 앞장서야 부동산 개발업자들의 막대한 이익을 자신있게 짜낼 수 있다. 여야 모두 집값 하락을 기대하기 위해 내놓은 대책은 모두 공허한 얘기가 될 것이다. 주택 시장을 규제하기 위한 큰 타격은 핵심, 즉 이익과 공급망에 타격을 가해야 합니다. 그렇지 않으면 아무리 좋아도 주택이 효과를 내기 어려울 것입니다. 가격은 "큰 타격"으로 인해 더 큰 타격을 입을 것입니다. 추신: 근본 원인을 피하는 규제 조치를 통해 주택 가격을 통제한다는 환상은 더 이상 존재하지 않습니다. "인플레이션은 이미 우리 주변에 있다(집값에 대해서도 이야기하고 있음)"라는 기사는 미래 주택 가격 동향에 대한 가장 명확한 분석입니다. 수년에 걸쳐 많은 양의 데이터와 정책 정보를 종합한 후 저는 다음과 같은 결론에 도달했습니다. 수준은 무엇입니까? 정부가 감내할 수 있는 중국 주택가격은? 최대 하락폭은 20개월 이내, 기간은 10개월 이내여야 한다. 이 한도를 넘어서면 정부는 필연적으로 부동산 살리기 정책을 내놓게 된다. 2008년 집값이 하락세에 들어간 직후 일련의 부동산 구제 정책이 가장 좋은 증거였다.

따라서 지방자치단체의 재정격차를 해소하기 위해 부동산을 대체할 수 있는 산업이 없는 한 정부의 눈에 보이는 손에 의해 주택가격이 조정되더라도 전반적인 추세는 여전히 상승세를 보일 것이며, 더 이상 일어날 수 없을 때까지, 즉 무너질 때까지. 현재 중국의 가장 큰 문제는 개발자 등 막강한 기득권층이 점점 더 세력을 키워 일부 정책 도입에 직접적인 영향을 미치고 있다는 점이다. 정책 도입에 결정적인 역할을 하는 전력부 고위 간부들과 개발자들이 동지처럼 나란히 일하는 모습을 종종 볼 수 있다. 이런 상황에서 어떻게 정경유착의 그물망을 열 수 있을까? 누가 열까요? 내 생각에는 주택 가격이 지속될 것인지 하락할 것인지가 이제 사람들 사이에서 관심과 논쟁의 초점이 되었습니다. 비록 일부 정책이 도입된 후에는 비록 시장이 일시적으로 침체되었지만 2008년 이후에는 보복적인 상승이 있을 것이라고 생각합니다. 즉, 사람들이 2008년 말과 2009년 초에 집값이 수용 가능한 수준으로 떨어질 것이라고 여전히 생각했을 때, 집값이 무심코 상승할 것이라고는 결코 생각하지 못했고, 그것이 보복적인 상승일 것이라고 사람들은 이미 그 추세를 따르고 있었습니다. 회복되기 전에는 따라잡지 못하고 있고, 연말, 연초에 기회를 잡지 못한 것을 후회하는 분들이 많기 때문에 임시 조정을 아무리 줄여도 주택 가격은 계속 오를 것이라고 생각합니다. 장기적으로는 나 혼자만이 기회를 잡을 수 있다