완다 커머셜은 '상장 폐지'됐는데, 홍콩 주식은 왜 낮은 평가를 받았나?

사실 A주와 H주 자본시장의 전문성이 다르기 때문에 홍콩주식 가치론에 따르면 완다의 가치평가는 같지 않을 것이다. 합리적이다.

세 가지 요점이 있습니다. 첫째, 홍콩 주식 가치 평가의 논리는 회사의 자산이 얼마나 빨리 평가되는지를 보는 것이 아닙니다. , 그러나 자원만 있음, 또는 일반적인 추세가 좋기 때문에 홍콩 주식에서는 자산 재평가 가치가 인식되지 않습니다. 둘째, 홍콩 주식은 정치적, 비즈니스 관계를 통해 얻은 이익에 가치를 부여하는 것을 꺼립니다. 순수한 시장 경쟁; 셋째, 홍콩 주식은 주로 한 회사에 의존합니다. 회사의 현금 흐름이 좋은 회사라면 수익성이 좋은 회사입니다.

해외시장에서는 GP로 독립 펀드를 개발해 펀드매니저가 되어 자산을 보유하는 티슈만 슈파이어(Tishman Speyer) 모델 등 자산경량, 운영+금융이 더 인지도가 높은 부동산 모델이다. - 가벼운 운영. 관리 및 서비스를 생산하여 수익을 얻는 능력은 돈을 벌기 위해 자산에 의존하는 것이 아닙니다.

연구 보고서에 따르면 중국 1선 도시에서는 순 임대 수입에서 비용을 뺀 후 대부분 부동산의 순 임대 수익률이 3% 미만인 경우가 많습니다. 이는 투자자가 자산을 취득하기 위해 금융 레버리지를 사용하면 부정적인 레버리지 효과가 발생한다는 것을 의미합니다. 완다의 임대수익률은 3%를 넘는데, 이 정도로 낮은 임대수익률로 시장에서는 높은 평가를 내리지 않을 것으로 보인다.

1. 회사의 장기 자산 보유를 지원하기 위해 부동산 판매를 기대하는 비즈니스 모델은 지속 가능하지 않으며 현금 흐름을 보충하기 위해 막대한 차입을 해야 합니다. 이 모델에서는 상업용 부동산의 2~3% 임대수익률이 회사의 차입이자 지원에 충분하지 않아 마이너스 레버리지가 형성되어 비판매사업의 영업현금흐름이 마이너스가 되고 투자부동산이 많은 금액을 점유하게 됩니다. 회사의 투자 현금 흐름으로 인해 임대 소득으로 부채 비용을 충당할 수 없게 되는 경우

2. 상업용 부동산을 임대하는 동안 ZF에 납부하는 높은 세금. 임대수익률이 1/4에 달해 임대수익률이 크게 하락했고, 상업용 부동산의 높은 유지관리비로 인해 임대수익률도 3% 미만으로 장기 보유하고 있다. 시간은 수익률이 낮은 투자이며, 자본시장에서 기대하는 임대수익률보다 훨씬 낮습니다.

3. 상업용 부동산의 냉철한 지배는 성숙한 상업지역과 사람의 흐름이며, 소비력이 약한 많은 도시에서는 토지를 저렴한 가격에 취득하는 것입니다. 그리고 이러한 위험은 미래에 나타날 것입니다. 저렴한 가격에 토지를 매입해 돈을 버는 것은 사실 부동산이 계속해서 급등할 것이라는 전제에 바탕을 두고 있다.

4. 많은 사람들이 완다가 "ZF를 이해한다"고 생각하기 때문에 토지 비용이 매우 낮지만 실제로는 지난 몇 년 동안 완다의 매출총이익률에 낮은 토지 비용이 반영되어야 했고, 낮은 토지 비용은 지속적으로 상승했습니다. 건설 비용, 인건비, 운영 비용 및 금융 비용이 모두 잠식되었습니다.

5. 완다의 낮은 토지 비용은 비주류 도시를 많이 선택했기 때문입니다. 3선 도시와 4선 도시에 상업용 부동산을 건설하려면 같은 수준의 1선 도시와 2선 도시에서 상업용 부동산을 건설하는 데 드는 비용의 차이가 15%를 넘지 않지만 임대료 반환율은 몇 배나 다릅니다. 판매 회전율도 많이 다르고 가격도 1~3배 차이가 날 수 있습니다. 즉, 미숙한 곳에 상업용 부동산을 지으면 실제 비용은 더 높아지게 된다. 왜냐하면 유일한 비용은 토지취득비용이고 건축비 중 이 부분이 차지하는 비중이 작기 때문이다. 단, 매매금액과 임대수익의 단가차이는 1~3배입니다.

완다는 A주 시장 상장을 계획했으나 나중에 무산됐다. 해고 사유에는 여러 가지가 있지만, 그 중 상당 부분은 자산부채 비율이 높아 중국 증권감독관리위원회의 심사를 통과하기 어려운 점일 수 있습니다. 최근 재무 보고서에 따르면 2015년 부채 비율은 73%였습니다. 증가된 레버리지와 전체 투자에 의존하는 운영 모델은 분명히 홍콩 주식에서 인식되지 않을 것입니다.

그뿐만 아니라 최근 리샤우키 가문은 홍콩 부동산을 대폭 매각해 국내 부동산 매각 기회를 모색하고 있으며, 슈이온은 신천지 상장을 중단하고 지분을 축소하려 하고 있다. 리카싱의 중국 부동산 보유도 투자를 줄인다는 소문이 돌고 홍콩 투자 대기업들은 이미 중국에 투자했다. 현금 흐름이 없는 재평가는 말할 것도 없고 부동산 시장도 조심스럽다.

요약

홍콩 주식이 부동산으로 인정하는 모델은 모두 현재 완다커머셜의 상황과 상반된다. 홍콩 주식이 인정하는 모델은 다음과 같다.

1. 가치 창출에 대한 의존도가 높음

2. 기본적으로 자산을 보유하지 않고 Cushman & Wakefield 및 Jones Lang LaSalle

3. 이들은 개발 단계에서 대부분의 가치를 획득하지만 대부분의 위험을 감수하지 않는 경우가 많습니다. Tishman Speyer와 Hans Real Estate가 있습니다.

그러므로 완다커머셜의 낮은 밸류에이션은 타당합니다.