미래 중국 부동산 투자 가치가 가장 높은 도시는 어디일까요?

상하이

상하이에서 20년 이상의 부동산 개발 경험을 가진 개발자는 상하이에 대한 사람들의 자신감을 확고하게 표현했다. 상하이는 런던, 파리, 뉴욕, 도쿄 등 다른 국제 대도시와도 경쟁할 것”이라고 말했다. “상하이는 여기 시장이 꽤 크고 외국인 투자자들에게 더 매력적이다. p>개발자는 또 "앞으로 3년 안에 상하이가 핵심이 될 것"이라며 "이 지역의 개발 기회는 더욱 줄어들 것"이라고 말했다. 성장은 푸동 남부의 링강(Lingang), 펑셴(Fengxian), 진산(Jinshan) 등에서 일어날 것이며, 중국의 자동차 중심지인 안팅(Anting)에서 나타날 것이며,

특히 전기차에서 나타날 것이다. Zhangjiang 및 Caohejing 하이테크 산업 단지에도 나타납니다. 북와이탄(홍커우구)은

루자쭈이와 함께 금융권을 형성할 예정입니다. 이 지역은 루자쭈이에서 북쪽으로 황포강을 건너는 것이 더 편리할 것입니다.

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루자쭈이 금융지구의 연장선상 황포강을 따라 있는 루자쭈이 금융 지구의 토지 재고는 매우 제한되어 있으며 기본적으로 개발 가능한 토지가 없습니다. 북 와이탄은 두 개의 터널을 통해 루자쭈이와 연결되어 있습니다. 지난 몇 년 동안 중국에서는 오피스 프로젝트가 늘어나고 있습니다.

2014년 보고서에서는 일부 인터뷰 대상자들이 우려했던 문제인 훙차오(Hongqiao)와 같은 비핵심 영역을 발견했습니다.

교통 허브 및 기타 장소에 새로 개발된 사무실 건물의 대규모 재고가 핵심 지역의 기존 사무실 임대료 및 점유율에 미치는 영향

지난 1년 동안 사무실 임대료 및 점유율은 상대적으로 비핵심 영역으로 인해 안정적입니다. 실제로 해당 지역에 시장에 진출하는 프로젝트의 수가 제한되어 있습니다. 비핵심 영역의 프로젝트 대부분은 지난 2~3년 내에 시작되었으며 여전히 건설 중입니다.

앞으로 몇 달 또는 몇 년 안에 수많은 새로운 프로젝트가 시장에 출시될 것이며 공급량도 매우 많을 것입니다.

많은 사무실 건물을 소유한 개발자. 핵심 및 비핵심 지역 모두에서 다음과 같이 믿습니다. "핵심 지역의 상황은 좋을 것입니다. 시장에 진입하는 대부분의 새 사무실 건물이 비핵심 지역에 있기 때문에 비핵심 지역은 압박을 받고 있습니다. "비핵심 지역의 총 공급량은 매우 명확합니다. 일부 프로젝트는 완료가 지연될 수 있지만 향후 시장 수요는 불분명합니다. 비핵심 지역 오피스 시장의 성과는 수요가 얼마나 실현될 수 있는지에 따라 크게 좌우됩니다. 긍정적인 요인으로는 프로젝트 1단계로 홍차오(Hongqiao) 교통 허브 근처에 세계 최대 규모의 건물이 개장한다는 점입니다. >

대형 컨벤션 및 전시 센터는 총 건축 면적이 약 147만 개에 달합니다. 또한 상하이 훙차오 국제공항과 연결되는 고속철도 역이 점점 더 발전하고 있어

이 지역은 장춘 삼각지대에서 가장 편리한 지역이자 동북아의 주요 관문 도시입니다. /p>

또 다른 개발자는 홍차오 교통 허브가 “장강 삼각주 지역의 CBD(중심업무지구)가 될 가능성이 있다”고 믿고 있습니다.

심천

마지막. 지난해 선전의 순위가 상승한 가장 큰 이유는 중앙정부가 첸하이구를 경제특구로 지정하고,

많은 우대 정책을 부여했기 때문이다.

심천의 사무실 시장 공실률은 2014년 1분기 7.5%에서 2015년 1분기 4.6%로 크게 감소했습니다. 모든 1선 ​​도시 중에서 선전의 오피스 시장이 가장 좋은 성과를 거두었습니다. 한 연구 분석가는 최근 몇 년 동안 연간 50만 평방미터에 달하는 사무실 공간의 연간 증가량이 크게 증가한 것에 비해 향후 몇 년 안에 연간 100만~200만 평방미터에 달할 것이라고 말했습니다. 새로운 지역은 주로 Futian District와 Nanshan District의 Houhai 및 Qianhai 지역에서 나옵니다. 그러나 그는 수요가 많아 임대료가 하락할 것으로 예상하지 않습니다. 한 투자자는 선전이 곧 광저우를 제치고 광둥성 최대 오피스 시장이 될 것이라고 예측했다.

심천의 주택시장은 물가지수가 전년 대비 0.7% 상승하는 등 상대적으로 안정적인 모습을 보여 성장을 경험한 유일한 1급 도시이다.

한 인터뷰 대상자는 베이징과 상하이의 평야 지형에 비해 선전의 산악 지형은 개발 가능한 토지 공급이 제한적이라고 말했습니다

. 2015년 4월, 선전의 신규 주택 공급은 전년 동기 대비 11% 감소하여 공급 감소를 겪은 유일한 1선 도시가 되었습니다.

이에 따라 선전의 신규 주택 재고 소화 주기는 1선 도시 중 가장 낮은 8.2개월에 불과해 신규 주택 부족 가능성이 높아지고 있다. 한 조사 분석가는 지난 1년 동안 선전의 오래된 주거 지역 재개발 속도가 둔화되었으며 이는 특히 핵심 지역의 향후 신규 주택 공급에도 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.

선전의 소매 부동산 및 사무실 시장은 과거 투자 수준이 낮아져 이익을 얻었습니다. 정부 통계에 따르면 2010년부터 2013년까지 선전은 사무실 및 소매 부동산 투자 부문에서 난징(20위)과 하얼빈(22위)에 이어 21위를 차지했습니다.

선전의 또 다른 유리한 점은 중국 본토 전체 도시 중 이민자 인구 기반이 가장 크다는 점이며, 이는 특히 주택 시장에 유리합니다.

베이징, 상하이, 광저우와 비교할 때 선전은 이민자 인구 비율이 가장 높습니다. 2012년

선전의 영구 인구는 1,060만 명에 가까웠고, 그 중 770만 명, 즉 전체 인구의 73%가 이민자였으며, 상하이의 이민자 비율은 40명이었습니다. %, 베이징 37%, 광저우 35%. 다른 1급 도시와 달리 선전의 지역 인구는 매우 제한되어 있습니다. 1980년 중앙 정부가 이 지역을 경제특구로 선포하기 전에는 선전은 인구가 적은 작은 어촌 마을이었습니다. 선전은 중국 사모펀드 산업과 IT 산업의 발상지이자 화웨이 테크놀로지스(Huawei Technologies Co.)가 탄생한 곳이다.

이 도시는 수많은 기업가와 숙련된 첨단 기술 산업 근로자의 본고장이며, 이들은 모두 빠르게 성장하는 IT 산업의 혜택을 받고 있습니다. 선전은 홍콩과 접경하고 있으며 홍콩의 주택 가격은 세계 최고 수준입니다. 선전과 홍콩의 지속적인 통합은 선전의 주택 시장 발전에 기여할 것입니다.

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베이징

많은 인터뷰 대상자들은 특히 도시의 살기 적합성과 도시 계획과 관련하여 베이징에 대해 깊은 통찰력을 갖고 있습니다.

한 개발자는 "베이징은 살기에 적합하지 않다. 교통 계획이 형편없다. 베이징은 상하이와 다르다. 교외 시장이 활성화되지 않는다"고 말했다. 또 다른 개발자는 "현재 문제는 과밀화와 교통 혼잡이다"라고 말했다. 올해에도 베이징의 도시 살기 적합성 점수는 여전히 최하위인 31위를 기록했습니다.

열악한 생활 환경에도 불구하고 베이징은 여전히 ​​기관투자자들이 꼭 방문해야 할 두 시장 중 하나로 꼽힌다. 베이징의 한 부동산 개발업체는 "도시 거주 적합성이 부동산 시장에 미치는 영향은 사람들이 생각하는 것만큼 크지 않습니다.

부동산 시장은 여전히 ​​고용 기회에 의해 주도되고 있습니다."라고 설명했습니다.

올해 베이징에서 가장 실적이 좋은 부동산 유형은 여전히 ​​사무실 건물입니다. 지난해 이후 사무실 건물의 월평균 임대료는 안정적으로 유지됐다. 2015년 4월 사무실 건물의 월평균 임대료는 382위안/제곱미터로 상하이보다 40% 높았다.

2015년 4월 베이징의 사무실 공실률은 5.4%로 낮은 수준을 유지했는데, 이는 1선 도시와 주요 2선 도시 중 가장 낮았다.

수요는 주로 IT 산업에서 발생합니다. 베이징에서 오피스 빌딩 프로젝트를 진행 중인 한 개발자는 자신의 회사가 새로 완공한 왕징 지역 오피스 빌딩의 임차인 대부분이 IT 업계에 종사하는 기업이라고 말했습니다. 그녀는 또한 중국 본토의 상위 10개 IT 기업 중 8개가 베이징에 본사를 두고 있다고 덧붙였습니다.

사무실 시장의 높은 수요와 상대적으로 취약한 소매 부동산 시장으로 인해 사무실 건물로 전환되는 쇼핑몰이 늘어나고 있습니다.

베이징의 한 연구 분석가는 "베이징에는 소매 부동산을 사무실 건물로 전환한 사례가 많다.

많은 사례가 있다.

"아마도 소매 쇼핑몰을 오피스 빌딩으로 바꾸는 추세는 '중국의 실리콘 밸리'로 알려진 북경대학교와 칭화대학교 캠퍼스 주변 지역인 중관촌에서 더욱 뚜렷이 나타날 것입니다. /p>

오피스 빌딩으로 변신

2017년까지 베이징 중심업무지구에 완공 예정인 A등급 오피스 빌딩의 면적은 250만㎡에 달할 예정이다. >그러나 한 분석가는 이러한 새로운 지역이 시장에 실질적인 영향을 미칠 것이라고 믿지 않는다고 밝혔는데, 그 이유에는 높은 소유자 점유 비율뿐만 아니라 지연 가능성도 포함되어 있습니다. 그는 또한 베이징 중심 상업 지구와 금융 거리의 높은 사무실 건물 임대료로 인해 점점 더 많은 임차인이 비핵심 지역에 정착하도록 강요하고 있다고 말했습니다.

광저우

일류 도시에서는 몇몇 인터뷰 대상자들이 광저우가 다른 세 도시 아래에 위치해야 한다고 생각합니다. /p>

광저우 부동산에 투자하는 한 투자자는 "광저우에 투자해도 별로 마음에 들지 않는다.

이 도시. 광저우의 포지셔닝은 매우 당혹스럽다. 광저우는 정부 지원을 받은 적이 없지만 현재 상황은 개선되고 있습니다. "또 다른 투자자는 광저우에 투자한 소매 부동산의 실적이 저조했고 프로젝트의 임대 성장이 지난 몇 년 동안 제한적이었다고 믿습니다.

또 다른 투자자는 이 견해가 더 낙관적입니다. 그는 다음과 같이 믿습니다. 광저우와 우한은 모두 개발이 강하지만 땅값이 상대적으로 저렴하고 위치가 좋습니다. 속성이 더 매력적입니다. 이 두 도시는 보다 혁신적인 정신을 가지고 있지만

프로젝트 실행 위험도 더 높습니다. 일부 IT 기업도 이곳에 본사를 두기로 결정했습니다. "인터뷰 대상자들은 또한 정부가 IT 산업 발전을 촉진할 주장신도시 남부의 파저우(Pazhou)를 강조했습니다.

광저우의 사무실 임대료는 기본적으로 안정적으로 유지되었습니다. 2015년, 중국의 월평균 임대료는 1분기에는 평방미터당 163위안이었는데, 이는 2015년 1분기 베이징 사무실 공실률의 42%, 상하이 사무실 공실률의 60%에 불과했습니다.

광저우 인근 도시는 "광저우는 경제 구조를 최적화하고 일부 저가형 제조 기업을 이전하고 있다"고 말했다. "그는 또한 도시의 도시 계획을 칭찬했으며 도로 시스템이 매우 잘 설계되었다고 믿었습니다.

광저우의 한 연구 분석가는 광저우 오피스 빌딩 시장의 장기적 성과에 대해 낙관적입니다. 그는 Zhujiang New가 도시는 성숙해졌고, 많은 프로젝트의 입주율은 100%에 가깝다. 게다가 인근 광저우 국제금융도시의 개발 속도도 당초 예상보다 느리다고 언급했다.

기존 소매 지역에서는 소매 부동산 시장이 대체로 안정적으로 유지되었지만, 한 연구 분석가는 저가 전자제품 및 기타 제품을 판매하는 온라인 소매업체와의 경쟁이 증가했다고 믿고 있습니다.

광저우 주택 시장은 기본적으로 건전한 발전 추세를 보여왔습니다. 2015년 4월 광저우 신규 주택 재고의 소화 주기는

11.6개월로 전년 대비 23개월 증가했습니다. %

난징

2013년 난징은 투자 및 개발 전망 측면에서 9위와 11위를 차지했으며, 점차 안정되는 추세를 보이고 있습니다. 난징의 투자 전망 점수는 지난해 대비 2.3% 상승해 5위 자리를 굳건히 지켰지만, 개발 전망 점수는 1.2% 소폭 하락해 응답자들은 발전 전망 순위가 4위에서 5위로 떨어졌다고 평가했다. 난징의 투자 전망은 '보통'이지만 발전 전망은 '보통'이다.

장쑤성은 중국 본토에서 가장 부유한 성 중 하나이다. 난징은 의심할 여지 없이 장강 삼각주 지역의 4대 경제 대국 중 하나가 되었습니다. 나머지 세 도시는 상하이, 항저우, 쑤저우입니다.

올해 많은 응답자들이 난징에 대해 전반적으로 긍정적인 태도를 보였습니다. .

난징에 정통한 한 개발자는 "도시를 선택하는 핵심 기준은 대학생 수와 신흥 산업에 대한 투자입니다. 난징, 시안,

우한, 청두는 도시입니다. 그는 또한 난징이 2015년 하반기에 Lujiazui와 유사한 개발 구역인 Jiangbei New Area 개발을 시작할 계획이라고 말했습니다.

또 다른 개발자는 “난징은 매우 좋은 도시 질감을 가지고 있으며 매우 유망한 도시가 될 것으로 예상됩니다.

중국 역사상 많은 왕조가 난징을 수도로 선택했습니다.

난징은 최근 몇 년 동안 좋은 성과를 거두었으며 민간 경제 발전도 촉진하고 있습니다.

난징은 일류 도시가 될 가능성이 있습니다. p>

게다가 난징의 도시 계획은 매우 훌륭하고 정부는 더 개방적입니다.”

난징에 대해 이야기할 때 많은 인터뷰 대상자들은 난징을 상하이에 인접한 경쟁업체와 비교합니다. 비교. 쑤저우는 아주 일찍부터 경제를 발전시키기 시작했습니다. 지금까지 난징은 IT와 고부가가치 제조업 측면에서 여전히 쑤저우에 뒤처져 있습니다. 하지만 난징은 고등교육 기반이 탄탄한 반면, 쑤저우는 명문 대학이 부족합니다. 난징은 장쑤성(江蘇省)의 성도이며 장쑤성(江蘇省)의 중심에 위치해 있다. 이 두 가지 요인은 난징 오피스 빌딩 시장 투자에 긍정적인 요인으로 꼽힌다. 본사나

지역 사무소가 상하이에 있는 회사는 일반적으로 쑤저우보다는 난징에 사무실을 두는 것을 선호합니다.

난징에 정통한 개발자는 난징 오피스 시장을 좀 더 조심스러운 태도로 본다. 그는 난징에 사무실 건물을 임대하는 다국적 기업이나 국내 기업의 규모가 상하이에 정착하는 기업의 규모보다 일반적으로 500제곱미터에 달한다고 말했습니다. 한 연구 분석가는 난징의 사무실 건물 시장이 스트라타 판매에 의해 지배되고 있다고 믿고 있습니다.

베이징-상하이 고속철도의 완공은 난징에도 많은 도움을 줬다. 도시의 신규 주택 재고 소화 주기는 8.5개월에 불과하여 소화 주기가 가장 짧은 도시 중 하나입니다.

항저우

2015년 응답자의 항저우 투자 전망 등급은 6.3% 증가했고, 발전 전망 등급은 0.5% 소폭 증가했습니다.

투자 전망 측면에서 항저우는 발전 전망 측면에서 10위를 확보했으며, 항저우는 11위에서 10위로 상승했습니다.

항저우의 투자 및 개발 전망은 '공정'으로 평가되었습니다.

많은 인터뷰 대상자들은 사람들이 항저우에 대한 열정을 잃은 이유가 항저우 시장이 상대적으로 불안정하기 때문이라고 생각합니다.

그러나 저장성은 중국에서 가장 부유한 성 중 하나이자 저장성의 수도이기 때문에 많은 사람들은 항저우의 부동산 시장이 강력한 경제 성장으로 이익을 얻을 것이라고 믿고 있습니다. 많은 이점이 있습니다.

신규 주택 공급 과잉에 대한 우려는 완화된 것으로 보인다. 신규 주택 재고의 소화주기는

13개월로 전년 동기 대비 34% 감소했으며, 신규 주택 재고는 전년 대비 9% 증가했습니다. 항저우에서 두 개의 프로젝트를 진행 중인 한 주택 개발업체는 올해 중앙 정부의 신용 정책 완화로 인해 항저우의 주택 가격이 천천히 상승하고 판매량이 크게 증가했다고 말했습니다.

크게 증가했습니다. 지난해 항저우 정부는 제한된 수요로 인해 토지 매매 건수를 크게 줄였지만 개발자의 현금 상태가 개선되는 것을 확인하고 토지 취득에 대한 관심을 다시 얻었습니다.

항저우에서 프로젝트를 진행 중인 한 개발업체는 "우리 프로젝트는 항저우 교외에 위치해 있다. 항저우 핵심 지역의 성장은 제한적이며 향후 성장은 교외에서 일어날 것"이라고 말했다. 항저우 상업용 부동산에 투자한 관계자는 "항저우

오피스 빌딩 시장은 광저우만큼 좋지 않다"고 말했다. 첸장 신도시는 아직 초기 개발 단계에 있으며 A급 오피스 빌딩에 대한 실제 수요가 많다. 낮다.

앞으로 5~10년 안에 임대료는 오를 것이다.”

한 연구 분석가는 입주율을 높이기 위해 첸장신도시 소유주들이 사무실 건물은 핵심 지역의 사무실 임차인을 유치하기 위해 상대적으로 높은 임대료를 요구하고 있습니다.

낮은 임대료를 요구하고 있습니다.