국가 인수

2013년 부동산 재벌 왕젠린은 향후 10년 동안 1선과 2선 도시의 주택 가격은 여전히 ​​급등할 것이지만 3선과 4선 도시는 그렇지 않을 것이라고 직설적으로 예측했다. 사람이 들어오는 곳과 나가는 곳은 시장이 소화하기 쉽지 않아 리스크가 매우 크고, 집값이 오를 여지가 별로 없다.

뿐만 아니라 그는 2017년 포브스와의 후속 인터뷰에서 “과도한 개발과 건설로 인해 3, 4선 도시의 부동산 거품이 전례 없는 수준에 도달했다”고 다시 한번 강조했다. ."

7년이 지났는데, 전직 부동산계 '장사왕'의 예측조차 크게 틀렸다고 말씀드리고 싶습니다. 국가통계국이 발표한 통계자료에 따르면, 2015년부터 2018년까지 전국에서 주택가격 상승폭이 가장 심한 도시는 1, 2급 도시가 아닌 3, 4급 도시로 나타났다. '얕보다' - 전국 160개 이상의 3선 및 4선 도시의 평균 주택 가격이 55% 증가했으며, 1선 위성 도시의 증가율은 200~300%에 달했습니다. : 2015년 이전에는 대부분의 3~4선 도시의 주택 가격 수준이 제곱미터당 3,000~4,000위안이었으나, 3~4년 후 '전면적 보상 인상' 이후에는 알려지지 않은 많은 3, 4선 도시에서도 1선 도시에서는 주택 가격이 평방미터당 10,000위안을 초과하고 주택 총 가격이 100만 위안을 초과했습니다. 일반 노동자 가족이 연간 10만 위안을 벌어도 최소한 20년 동안은 먹지도 마시지도 않고 일해야 돈을 벌 수 있다.

실제로 전국의 많은 3선 및 4선 도시에 대해 업계에서는 2015년 이전에는 “잠재력이 없다”는 것이 업계의 공감대였습니다. 경제학자 Ren Zeping은 인구가 계속해서 중국으로 모이고 있다고 믿습니다. 향후 주요 트렌드인 수도권을 중심으로 향후 부동산 시장의 차별화는 매우 뚜렷해질 것입니다. 3선과 4선 도시는 인구, 경제, 주택 수급 측면에서 이점이 없어 부동산 개발 투자 가치가 낮다. 3선, 4선 도시의 주택 과잉은 이미 심각하다.” 공교롭게도 부동산 재벌 유잉은 “부동산 투자하는 사람들에게”라고 직설적으로 말했다. 3, 4선 도시에 있거나 3, 4선 도시에 토지가 있는 경우 빨리 팔아야 합니다. '안전'

전문가와 개발자조차도 3선에 대해 '낙관적이지 않습니다'. - 그리고 4급 부동산 시장은 궁극적으로 세 가지 이유에 기인한다고 생각합니다. 첫째, 특히 2013년부터 2015년까지 1, 3, 4급 도시의 개발 및 건설 측면에서 과도한 성장이 있었습니다. , 많은 3, 4선 도시의 재고/매출 비율은 40개월 이상 높았습니다. 2, 3, 4선 도시의 기초는 부동산의 급속한 발전을 뒷받침하기에 충분하지 않습니다. 특히 인구가 계속해서 늘어나는 경우, 돈 손실과 느린 경제 발전은 대부분의 3, 4급 도시 개발을 제한하는 병목 현상이 되었으며, 특히 판자촌 개혁의 핵심 지역입니다. 2015년 이전에는 판자촌 재건축 정책을 시행했지만 철거 비용이 많이 들어서 철거 속도가 느렸다. 철거 자금 확보도 어렵다.

2015년 이후 3, 4선 도시의 역량이 1, 2선 도시를 앞지르며 완전한 도약을 이룬 이유는 무엇일까? 전문가들은 새로운 도시화와 투자 및 주택 구입 수요 급증으로 인해 농촌인구가 대량으로 도시로 이주한 것이 원인으로 보고 있다. 지난 4~5년 동안 3선, 4선 도시의 부동산은 급속히 발전했고, 집값은 단기적으로 급등했고, 그 원인은 판자촌 개혁을 위한 화폐화 정착 정책이었다.

최근 주택도농부가 발표한 자료를 보면 지난 5년간 전국 주택개량 착공 건수는 모두 3300만호에 달한다는 사실을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 그 중 3~4급 주택은 2,200만 채에 달하며, 지난 5년간 3~4급 도시의 주택개혁 착공 건수가 전체의 75% 이상을 차지했다. 이는 지난 5년간 주택 개혁의 '금전적 재정착'을 통해 활용된 4조가 넘는 자금 중 3조가 3차 및 4차 부동산 시장으로 유입되었음을 의미합니다.

뿐만 아니라, 판자촌 재건축 철거 2.0 모델의 화폐화 재정착은 철거 자금 조달과 주택 구입 수요라는 두 가지 주요 문제도 완전히 해결합니다. 중앙은행에 미리 대출하고 토지 철거 후 나중에 지방정부에서 상환하게 되어 폐쇄형 자금 고리를 형성했을 뿐만 아니라 지방정부에 대한 장기 저리 대출을 위한 충분한 공간도 확보했습니다. 철거는 더 이상 물리적인 재정착이 아닌 금전적 재정착으로, 철거민들이 상가주택을 구입하기 위해 자금을 가지고 시장에 나가야 한다는 의미였다. 재고뿐만 아니라 허공에서 막대한 구매력도 창출했습니다.

이후 일어난 모든 일을 우리는 2015년 이후 판자촌 개혁이라는 화폐 재정착 정책이 시행되자 전국의 3선, 4선 도시에서도 주목을 받았습니다. 3년 이상의 지속적인 성장. 특히 링 내 1, 3, 4선 도시는 1, 2선 도시로부터 대량의 과잉 투자 수요와 자금을 받아 주택 가격이 2년 만에 2배 이상 뛰었다. 뿐만 아니라 수만 명의 투자자들이 3선 및 4선 도시에 모여들었으며, 그들은 1선 및 4선 도시와 마찬가지로 부동산의 빠른 상승을 기대하면서 3선 및 4선 도시에서도 부동산을 구입하고 비축하고 있습니다. 2급 도시로 돌아서서 엄청난 수익을 내고 떠나는 거죠.

이상은 매우 충만하지만 현실은 매우 빈약하다. 2019년 이후 판자촌 개혁 규모는 점차 줄어들기 시작했다. 중국개발은행은 지방 승인 권한을 되찾았을 뿐만 아니라 2019년 말 주택도시농촌개발부가 공개적으로 발표했다. 오래된 도시의 재건은 더 이상 대규모 철거와 건설을 수반하지 않을 것입니다." 이는 앞으로 판자촌 개혁이 포괄적이어야 한다는 의미입니다. 보다 사람 중심의 "노후 혁신"을 추진하면 판자촌 개조 및 철거가 성공적으로 이루어질 것입니다. "끝났어요".

과연 주택개혁은 성공적으로 '끝'났는가? 실제로 그렇습니다. 우선 2019년 전체 주택 개혁 착공 건수는 2018년에 비해 절반으로 줄었습니다. 근본적인 이유는 국가가 주택 개혁을 전면적으로 '제동'하고 있기 때문입니다. 특히 “지방자치단체가 주택개혁이라는 명목으로 채권을 발행하고 있다”며 “현상이 점점 심각해지고 있어 국가 차원의 대책이 필요한 반면, 재고가 많지 않다”고 지적했다. 경제학자 주하이빈(Zhu Haibin)의 추정에 따르면 늦어도 2022년에는 주택개혁이 완전히 사라질 것이라고 한다. 당시 도시재생은 노후도시를 개조하는 인기모델이었다.

둘째, 대규모 철거와 판자촌 건설 모델은 점점 인기가 없어졌다. 한편으로는 불공정한 부의 창출로 이어졌고, 일부 사람들은 철거를 통해 하룻밤 사이에 수억 달러의 자산을 벌기도 했습니다. 반면에 화폐화된 재정착 및 철거 비용은 30만 달러가 아니라 더 높습니다. 물리적 정착보다 위안이 높지만 기존 개조보다 편리성과 속도가 떨어집니다.

가장 중요한 것은 국가가 2017년에 수립한 '주택 개혁 3개년 계획'에 따르면 2020년은 다음과 같습니다. 원래는 주택 개혁의 "종료 연도"입니다. 실제로 2020년 '구 개혁'은 이미 시장에 미리 진입한 상태다. 2020년 말 주택도시농촌개발부가 발표한 구 개혁 자료에 따르면 낡은 개혁으로 4만여 채의 개조가 완료됐다. 2020년에는 커뮤니티 수가 예상보다 39,000개 더 많습니다. 이를 토대로 주택도농부장관은 노후정비사업을 2021년에 종합적으로 추진하겠다고 강조했다. 뿐만 아니라 2021년 주요 국정 현안 중 낡은 개혁만 언급되고, 창당 개혁은 전혀 언급되지 않았다. Zhongyuan Real Estate의 전문가들은 창고 개혁이 성공적으로 끝났고 구식 개혁 시대가 공식적으로 도래했다고 믿습니다.

주택 개혁이 3, 4선 도시의 주택 가격 추세에 성공적으로 '종료'될 수 있는 영향은 무엇입니까? 3선 및 4선 도시의 주택 가격은 미래에 상승할 것인가, 하락할 것인가? 우리가 보유하고 있는 3선 및 4선 도시의 부동산을 팔아야 할까요, 아니면 유지해야 할까요? 북경대학교 전문가들은 다음과 같이 분명히 밝혔습니다.

Red Star News에 따르면 2021년 3월 23일 북경대학교 국가발전연구소장 야오양(Yao Yang)은 경제 포럼에서 다음과 같이 퉁명스럽게 말했습니다. 하지만, 주택개혁의 성공적인 마무리와 신도시화 도로 추진, 도시화 전략으로 인해 비중심지 지역의 주택가격은 여전히 ​​어려울 것으로 예상됩니다. 특히 인구 유출이 심각한 도시에서는 주택 가격 하락 압력이 더 커질 것입니다.”

앞으로 3, 4선 도시의 주택 가격이 오를 것인가, 하락할 것인가. 북경대학교 전문가들은 다음과 같이 분명히 밝혔습니다. 유지 관리가 어렵습니다. 즉, 판자촌 개축 및 철거라는 핵심 지원력이 부족하고, 메가시티 개발에 중점을 두고 도시집적화를 촉진하는 국가전략의 이행이 미흡한 상황에서 향후 제3차 도시발전이 어려워진다는 것이다. 4선 도시는 위험에 처했고 주택 가격은 크게 떨어졌습니다.

특히 인구 유출이 심각한 도시에서는 주택 가격에 대한 압력이 더욱 커질 것입니다.

3선 및 4선 도시의 미래 주택 가격 추세는 이미 명확합니다. 해당 도시에 있는 부동산을 판매해야 할까요, 아니면 유지해야 할까요? 위 전문가들은 “수요에 따라 다르다. 향후 자가주택의 가격이 변동하더라도 불안해하지 말고 매도를 해서 손실을 막는 것은 현명한 생각이 아니다”고 직설적으로 말했다. 결국 주택 문제 해결이 최우선인 상황에서는 3, 4층 부동산을 팔면 더 좋은 곳을 찾기가 어렵기 때문에 그대로 두는 것이 더 합리적이다. p>

투자형 주택의 경우 조기에 정착되어야 한다는 것이 전문가들의 의견이다. 그러나 전문가는 향후 몇 년간 3선, 4선 도시의 주택 가격 하락 추세를 충분히 이해하더라도 두 가지 이유로 집을 팔고 실현하기 어려울 것이라고 지적했다. 한편, 시장은 오랫동안 '가격은 있으나 시장이 없는' 난처한 상황에 처하게 될 것입니다. 반면, 주택 개혁에 대한 핵심 지원이 사라진 후에는 주택 구입 및 자금에 대한 수요에 격차가 있을 것이며, 높은 수준에서 현금화하는 것은 거의 비현실적입니다. 따라서 투자자들이 오랫동안 함정에 빠지고 싶지 않다면, 원활한 탈출이라는 목표를 달성하기 위해 자세를 낮추고 주도적으로 가격을 인하하는 법을 배워야 합니다. 그렇지 않으면 개발자와 국가 모두에게 정말 "영광스러운 인수"가 될 것입니다. 한마디로 3선, 4선 도시의 투자주택은 모두 빨리 팔아야 하고, 유지할 필요가 없다는 것이다.

"9개 중심 도시와 도시 집합체의 주택 가격은 여전히 ​​상승 여지가 있다"는 위의 진술을 바탕으로 3, 4선 도시를 매각한 후 이들 도시를 신속하게 할당해야 합니다. 현 단계에서 자산 배분을 최적화하는 가장 합리적인 방법은 3선 및 4선 도시의 투자자를 위한 것입니다.