합리적인 투자수익률이란 무엇인가요?

요약: 우리가 매장에 투자할 때 어떻게 더 좋은 매장을 선택할 수 있을까요? 현재 투자수익률(ROI)은 일반적으로 투자자들이 가치를 측정하는 기준으로 사용됩니다. 기본적인 이익 목표를 다루는 투자 성공을 측정하기 위한 투자 및 주요 경제 지표입니다. 그렇다면 매장의 합리적인 투자수익률은 얼마일까요? 현재 상점의 연간 반품률은 주로 5%에서 8% 사이입니다. 8%를 초과하거나 심지어 10%보다 높으면 매우 조심해야 합니다. 상가 투자 수익률 계산식

1. 주로 대출 없이 일회성 투자에 적용되며, 계산식은

(세금 후 월 임대료 - 월 자산 관리비)× 12= /총 점포 구입 가격 = 연간 투자 수익률, 역으로 총 점포 구입 가격 / 연간 임대 수입 = 투자 회수 기간

장점: 임대료, 주택 가격 및 이들 간의 상대적 관계를 고려 두 가지 요소가 최선의 선택입니다. "고품질 부동산"의 간단한 방법입니다.

단점: 투입과 산출을 모두 고려하지 않고, 자금의 시간비용을 고려하지 않기 때문에 투자분석의 종합적인 근거로 활용될 수 없다. 모기지 지불에 대해서는 구체적인 분석을 제공할 수 없습니다.

2. 주로 대출 투자 소득 계산에 적용됩니다. 계산 공식은 (세후 월 임대료 - 월 모기지 지불금 - 월 부동산 수수료) × 12 = 연간 임대 수입, (계약금 + 모기지)입니다. 대출)/연간 임대 소득 = 투자 반환 기간, 반대로 연간 임대 소득 사용/(계약금 + 모기지 대출) = 연간 투자 수익률

장점: 고려 임대료, 가격 및 주요 초기 비용을 포함합니다. 임대수익률분석법보다 적용범위가 더 넓으며, 자본회수기간을 추정할 수 있다.

단점: 기타 초기 투자 및 자금의 시간 효과를 고려하지 않습니다. 여러 투자에 대한 현금 분석 문제를 해결할 수 없습니다. 그리고 본질적인 일방성으로 인해 이상적인 투자 분석 도구로 사용할 수 없습니다.

3. 내부수익률 방식의 부동산 투자식은 누적 총소득 / 누적 총 투자 = 월 임대료 × 투자 기간 중 누적 임대 개월수 / (담보대출 + 보험)입니다. 보험료 + 증서세 + 정비 기금 + 가구 등 기타 투자 + 모기지 지불금 누적 + 부동산 관리비 누적) = 내부 수익률.

장점: 내부 수익률 방식은 투자 기간 동안의 모든 투자와 소득, 현금 흐름 및 기타 요소를 고려합니다. 임대수익률과 합산 가능합니다. 내부수익률은 은행에 예금하는 것으로 이해될 수 있지만, 우리나라 은행금리는 단리를 기준으로 계산되는 반면, 내부수익률은 복리를 기준으로 계산됩니다.

단점: 내부수익률을 계산하여 부동산의 투자가치를 판단하는 것은 현재의 데이터를 바탕으로 미래에 추정하는 방식으로 미래 임대료의 상승과 하락을 알 수 없다.

4. 단순 국제 평가 방법

계산 공식: 부동산의 연간 소득 × 15년 = 부동산 구입 가격이면 해당 부동산은 그만한 가치가 있는 것으로 간주됩니다. .

상점 투자에 대한 합리적인 수익률은 어느 정도인가요?

현재 매장의 연간 수익률은 주로 5%~8% 사이입니다. 따라서 우리가 매장을 구매하고 판매자가 반품률이 8% 이상, 심지어 10% 이상이라고 표시하면 매우 낮아질 수 있습니다. 유혹이 클수록 위험도 커집니다.

상점 투자 스킬

스킬 1: 적절한 업종 선택

교통 정류장에 위치한 상점은 생필품을 판매해야 하며 가격이 저렴하고 편의성이 높아야 합니다. 소비재. 주택 인근 상점은 주로 종합소비재를 판매해야 한다. 사무동 인근 매장은 주로 문화용품, 사무용품을 판매해야 하며, 제품의 품질도 좋아야 합니다. 학교 근처에 위치한 상점은 문구류, 식품, 생활 필수품에 중점을 두어야 합니다.

팁 2: '슈가대디' 의식을 가져라

즉, 유명 체인점이나 유명 브랜드 매장 근처, 심지어 그 옆에도 매장을 오픈할 수 있을 뿐만 아니라. 당신은 절약합니다. 시장을 조사하는 데 시간과 에너지를 투자하면 브랜드를 활용하여 고객을 유치할 수도 있습니다.

팁 3: 특정 유형의 시장이 자연스럽게 형성될 지역을 선택하세요.

실생활에서는 관리 부서에서 특정 거리나 시장이 무엇을 운영해야 하는지 규정하지 않습니다. 장기적으로 운영되면 특정 거리는 특정 유형의 상품을 판매하는 "집중 시장"을 자발적으로 형성하게 됩니다.

팁 4: 독립된 외관을 갖춘 매장을 선택하세요

일부 매장에는 독립된 외관이 없기 때문에 자연스럽게 매장 앞에 독립적인 광고 공간을 잃게 됩니다. 매장 앞에서 "놀이" 능력을 잃으면 마케팅 지혜의 여지가 없어 홍보에 큰 어려움을 겪게 됩니다.

팁 5: 매장 주변 사람들의 구매력을 파악하세요

구매력은 사람에 따라 달라집니다. 구매력의 양과 질이 상권 내 매장의 기본 가치를 결정합니다. 그들이 위치한 곳. 물론 구매력이 강한 지역에서는 상점의 가치가 높고 그에 따라 인수 비용도 높습니다.

팁 6: 사람의 흐름을 살펴보세요

상점 수익은 결국 사람의 흐름에 따라 결정됩니다. 상점을 실제로 지원하는 것은 고정된 사람들의 흐름이고, 이어서 이동하는 사람들의 흐름과 승객 흐름(버스, 지하철 역)입니다.

팁 7: 길가 상점을 선택하세요

상점은 도로 한쪽에 위치하며 도로와 승객이 양방향으로 이동하므로 가치가 골목 상점보다 낮습니다. 거리 정면의 가장 일반적인 상점입니다.

팁 8: 좋은 건물 구조 선택

건물 구조는 다양한 형태로 제공됩니다. 이상적인 상업용 건물 구조는 프레임 구조 또는 장경간 기둥 없는 구조(예: ), 장점은 디스플레이 성능이 좋고, 분리 및 결합이 쉽고, 쇼핑몰 및 제품 정리에 편리하다는 것입니다.

팁 9: 개발자 이해

자금의 안전을 보장하기 위해 브랜드 개발자를 선택하는 것은 투자의 중요한 측면입니다. 강력한 개발자는 완전한 개발 프로세스를 채택하고 많은 파트너를 보유하며 이는 프로젝트 자체의 상업적 전망도 보장합니다.

팁 10: 편리한 주변 교통

이상적으로 상점이나 상업 시장에는 모든 종류의 방문객(구매력)을 수용할 수 있는 교통 시설이 있어야 합니다. 매장 주변에는 버스도 마련되어 있습니다.

팁 11: 매장 전망과 사업 환경을 살펴보세요

상업용 부동산 투자를 고려할 때는 개발 관점을 갖춰야 합니다. 외진 곳에 있는 것 같은 가게도 초기 임대료가 매우 저렴하고 상인을 찾기도 어렵지만, 때가 되면 구입 가격의 몇 배에 팔릴 수 있다.

팁 12: 투자 기회를 포착하세요

일반적으로 경제 상황이 좋고 사업 호황과 사업 이익이 평균 사회적 이익보다 높지만 이 기간은 그렇지 않을 수도 있습니다. 상점에 투자하기 적절한 시기, 상업이 발달한 지역 또는 사업이 번영하는 시기에는 투자자가 상점을 찾을 수 있는 공간이 거의 없고 인수 비용이 높습니다. 반대로, 개발 잠재력이 있는 지역에서는 사업 환경이 아직 형성되지 않았거나 형성되고 있어 투자자가 더 넓은 범위의 상점을 구매할 수 있는 적절한 시기입니다.

가게 투자 시 주의사항

1. 가게 안전

가게의 임대 여부와 임대 만료일. 예를 들어 임대차 계약을 맺은 상점은 원래 임차인이 우선 거부권을 포기했음을 분명히 해야 하고, 할당된 토지에 있는 상점은 구입 후 토지 프리미엄을 지불해야 합니다.

2. 임대료 조정

5년 임대를 예로 들면 처음 2~3년 동안은 임대료가 오르지 않고 4년차부터 점차 인상됩니다. 일반적으로 임대료 인상 방법에는 두 가지가 있습니다. 누적 인상, 즉 매년 비례하여 임대료가 인상되지만 인상 기준은 전년도 임대료 가격, 즉 이후 임대료가 인상됩니다. 일정 기간(보통 약 3년).

3. 임대 가격

자신의 구매 경제성을 충족하는 것 외에도 상점의 임대료도 주변 상점 및 유사 제품과 비교해야 합니다.