부동산 장기 메커니즘의 '도구 상자'를 살펴보세요.

지난 한 달간 두 차례 부동산 심포지엄이 열려 업계의 큰 관심을 끌었다. 하나는 7월 24일 베이징, 상하이, 광저우, 선전, 난징, 항저우, 선양, 청두, 닝보, 창사 등 10개 도시의 정부 지도자들을 초청하는 부동산 사업 심포지엄이다. 다른 하나는 8월 20일이다. 건설부와 중국 인민은행이 주최한 부동산 기업 심포지엄에는 Sunac, Evergrande, Greenland, Sunshine City(000671, Stock Bar), Zhongliang, OCT, Country Garden, Vanke, Xincheng Holdings(601155, Stock Bar), Poly가 초대되었습니다. 이번 회의에는 차이나해운, 차이나리소스 등 12개사가 참가할 예정이다. 비록 두 회의의 초점은 서로 다르지만 둘 다 분명한 신호를 드러냈습니다. 즉, 장기적인 부동산 메커니즘 형성이 가속화되고 있다는 것입니다.

7월 24일 심포지엄에서는 "장기부동산제도 시행 이후 눈부신 성과를 거두었고 충분히 인정받을 만하다"고 말했다. 8월 20일 심포지엄은 주요 부동산 회사에 대한 자금 모니터링 및 자금 관리 규칙 제정을 시작으로 부동산의 장기 메커니즘을 연구 및 추가 구현하고 주택 임대 시장에 대한 금융 지원 정책 시스템을 개선하며 "임대 구매" 주택 시스템의 형성.

부동산의 장기적인 메커니즘에 대해 많은 사람들은 부동산세 도입이 궁극적인 목표라고 일방적으로 이해하고 있습니다. 실제로 최근 몇 년 동안 일련의 법률, 규정 및 부동산 규제에 관한 정책은 관련 국가 부처 및 위원회에서 지방 정부 부서에 걸쳐 발표되었습니다. 대부분의 조치는 부동산의 장기적인 메커니즘을 구체화한 것입니다. 부동산의 장기적인 메커니즘의 기본 틀을 구성합니다.

부동산의 장기적인 메커니즘은 2016년 중앙경제공작회의를 통해 주로 주택, 금융, 토지, 금융과 조세, 투자, 입법 등을 통해 확립될 것임을 분명히 했다. 그리고 다른 수단. 이는 부동산의 장기적인 메커니즘이 "모든 질병을 치료하는 하나의 약"을 가진 단일 시스템이 아니라 거대한 체계적인 프로젝트임을 보여줍니다.

8월 12일 보아오 부동산 포럼에서 주중이(Zhu Zhongyi) 전 중국부동산협회 부회장 겸 사무총장은 부동산의 장기적인 메커니즘에 대해 비교적 명확하게 설명했다. 그는 부동산의 장기적 메커니즘은 첫째, 계획기간 내 주택개발 목표를 명확히 하고, 시장과 보안을 결합한 주택제도를 개선하며, 둘째, 부동산 금융을 활성화하는 세 가지 사항을 포함한다고 본다. 주택 시스템 및 주택 개발과의 일치 및 연결 신용 시스템, 토지 공급 시스템, 재정 및 조세 시스템, 셋째, 부동산 시장의 감독, 조정 및 규제;

두 번의 심포지엄에서 밝혀진 정보를 바탕으로 최근 부동산 규제 관행과 결합해 장기 부동산 메커니즘의 내용이 점점 더 명확해지고 있다.

첫 번째는 토지제도 및 관련 대책이다. 가장 큰 돌파구는 토지관리법의 개정과 시행이다. 이는 도시와 농촌 건설 토지시장을 통합하는 중요한 단계이자 부동산의 장기적인 메커니즘의 중요한 기반이 되었다. 그 중요한 의의는 첫째, 지방자치단체의 토지취득권을 제한하고 확장충동을 억제하는데 도움이 되고, 둘째, 건설용지 공급을 늘리고 주택가격 변동을 안정시키는데 도움이 된다는 점이다. 주택 임대 시장의 발전을 촉진하고 자금을 조달합니다.

이번 규제에서 주택도농부는 '땅값 안정, 주택 가격 안정, 기대 안정'이라는 목표를 명확히 밝히고, '땅값 안정'을 항목에 넣었다. 첫번째 장소. 다양한 지자체에서는 중장기 주택개발계획 수립, 토지공급계획 사전발행, 토지이전방식 조정, 토지이전가격 제한, 주거용지, 특히 주택용지 공급 확대 등을 통해 지가를 안정시키는 등 좋은 성과를 거두었습니다. 저렴한 주택. 이러한 수단은 또한 부동산의 장기적인 메커니즘의 중요한 부분이 되었습니다.

둘째는 부동산 금융정책이다. 부동산재정건전성관리제도는 부동산의 장기적인 메커니즘의 중요한 부분을 구성한다. 부동산 금융 리스크는 현재 가장 큰 '회색코뿔소'로 자리 잡았다. '주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것'이라는 기조 하에 부동산으로의 불법자금 유입을 엄격하게 통제하는 것이 감독의 초점이 됐다. 올해 초 중앙은행은 '2019년 4분기 중국 통화정책 시행 보고서'를 발표하면서 부동산 금융의 장기 관리 메커니즘 구축을 가속화하겠다고 분명히 밝혔습니다. "도시에 따른 정책 시행"을 기본 원칙으로합니다. 실태로 볼 때 개인대출의 경우 LPR을 기반으로 한 주택담보대출 금리 메커니즘을 포함해 기본적으로 차별화된 주택신용정책을 주요 내용으로 하는 틀이 형성됐다. 기업금융감독 측면에서는 부동산 금융건전성 관리체계를 구축하고 있다. 중앙은행은 올 상반기 실물경제 지원을 위해 지급준비금 삭감과 재대출 등을 통해 대규모 유동성을 풀었지만, 부동산 불법자금 유입을 늘 엄격하게 통제해 엄중히 조사하고 처벌했다. 위반사항이 있으며, 부동산신탁, 해외채권발행 등 자금조달 경로가 엄격히 제한되어 있습니다.

8월 20일 심포지엄에서 주요 부동산 기업의 자본 모니터링 및 자금 관리 규칙이 형성되었음을 알 수 있으며, 감독의 기본 원칙은 "주식을 안정시키고 증가를 엄격히 통제"하는 것이며 실행 방법은 다음과 같습니다. '3개의 레드 라인'을 그립니다. 부동산 회사의 자금조달 규모를 엄격히 통제하고 레버리지 비율을 줄입니다.

세 번째는 주택보장제도와 '임대와 구매 동시' 제도다. 주택보장제도는 주택개혁 이후 부동산 시장의 가장 큰 단점이었으며, 최근 몇 년간 각계각층의 관심이 집중된 분야이기도 하다. '판자촌 재개발'부터 노후마을 개조, 공공임대주택 건설부터 민간주택 시범사업까지 다양한 곳의 주택보장시스템이 가속화되고 개선되고 있다. 특히 집단토지에 임대주택을 건설하는 경우 시범도시가 13개에서 18개로 늘어나 대부분의 핫도시를 포괄한다. 임대 주택용 토지 공급 측면에서 새로운 토지 관리법의 시행으로 임대 주택 융자 측면에서 집단 토지 시장 진입에 대한 법적 장벽이 무너졌으며 국무원은 6월에 "총체적 계획"을 발표했습니다. '하이난 자유무역항 건설'을 명시적으로 명시하고 있으며, 주택임대금융업의 혁신과 표준화된 발전을 지원하고, 부동산투자신탁기금(REIT)의 발전을 지원한다. 일련의 정책에 따라 임대와 구매를 병행하는 주택공급체계가 가속화될 것이다.

넷째는 재정 및 조세정책이다. 아직 법정부동산세가 도입되지는 않았지만, 부동산과 관련된 일련의 조세제도는 부동산 규제에 있어 늘 중요한 역할을 해왔다. 예를 들어, 양도세는 고급 주택, 일반 상업용 주택 및 다양한 주택의 거래 비용을 조정하는 데 사용되며, 부가가치세는 상업용 주택의 유지 비용을 제한하는 데 사용됩니다. “투기용 주택이 아닌 생활용 주택”이 목표입니다. 이러한 재정 및 조세 정책은 모두 부동산의 장기적인 메커니즘의 표현입니다. 아울러 새로 공포된 '증서세법'도 부동산세 제도 개편의 중요한 부분이다.

다섯 번째는 부동산 시장의 질서를 바로잡는 것이다. 좋은 시장 질서는 부동산의 장기적인 메커니즘에 있어 중요한 의미를 갖습니다. 2017년부터 주택도농개발부는 시스템 구축을 강화해 시장 관리 허점을 메우고, 감독 강화를 통해 불법 기업과 개인을 강력하게 조사·처벌하는 등 부동산 시장 시정 조치를 집중적으로 추진해왔다. 부동산업체는 주택의 질을 보장하기 위해 주택 매매 기피행위와 불법매매행위를 엄중히 단속하고, 중개업체는 각종 허위선전과 시장거래 혼란을 바로잡겠습니다. 지방자치단체는 '도시에 따른 정책 시행' 원칙에 따라 특별 시정 조치를 지속적으로 실시해 부동산 시장이 건전하고 안정적으로 운영될 수 있는 여건을 조성하고 있다.

여섯째, 일부 행정적 조치는 장기적인 메커니즘의 일부가 되어 장기간 사용될 수 있습니다. 이번 규제에서 가장 직접적인 규제조치는 '5대 규제', 즉 구매제한, 대출제한, 가격제한, 판매제한, 사업제한(사업자의 거주지 변경 제한)으로 요약된다. 가장 광범위하게 사용되며 수요 측면에서 가장 치명적입니다. 구매 제한만큼 좋은 것은 없습니다. 구매 제한 정책은 특정 역사적 시기와 특정 지역, 특히 1선 도시와 인기 있는 2선 도시에 대해 합리성을 가지며 앞으로도 오랫동안 '고압' 상황을 유지할 것입니다. 그러나 '도시별 정책'과 '분류 규제'의 원칙에 따라 구매 제한 정책은 너무 엄격할 수 없으며 시장 변화에 따라 적시에 조정되어야 합니다.

다양한 제한 정책 중 지나치게 경직된 가격 제한 정책은 시장 지대 추구와 시장 질서 혼란을 야기할 수 있다는 점에서 가장 큰 비판을 받는 행정 수단이다. -기간 메커니즘을 사용하고 적시에 조정합니다.

마지막으로 말씀드리고 싶은 것은 부동산세입니다. 이는 부동산의 장기적인 메커니즘에서 가장 중요하고 광범위한 부분이자, '가장 풀기 어려운 너트'이기도 합니다. ." 공식 제안부터 입법 계획 카탈로그에 포함되기까지, "꾸준한 발전"에서 "꾸준한 발전"까지 모든 단계의 진행이 업계의 신경을 자극했으며 수년 동안 지속되었으며 항상 "듣기만 하면 됩니다." 계단소리'라고 하는데 명확한 시간표는 없다. 부동산의 통일등록과 부동산정보의 전국적 네트워크화로 이미 입법목록에 편입된 부동산세에 대한 제도적, 기술적 장애가 근본적으로 해소될 것으로 판단됩니다. 너무 오랫동안 소개하지 마십시오.