주택대출 금리 인하 정책

최근 국민 주택대출 정책은 무엇인가요?

새 주택대출 정책은 다음과 같습니다.

먼저 차입자가 저렴한 주택을 구입하면, 계약금 비율은 총 구매 가격의 20% 이상이어야 합니다. 둘째, 저렴한 주택을 구입하는 경우 계약금 비율은 총 구매 가격의 30% 이상이어야 합니다. 두 번째 주택의 경우 계약금 비율은 총 구매 가격의 60% 이상이어야 합니다.

주택담보대출, 주택담보대출이라고도 합니다. 주택담보대출은 주택구입자가 은행에 주택담보대출 신청서를 작성하고, 제출해야 하는 신분증, 소득증명서, 주택매매계약서, 보증서 등 법적 서류를 은행에 제출하는 것을 말한다. 심사를 통과한 후 주택 구입자에게 대출을 제공하고 주택 구입자가 제공한 주택 매매 계약서와 은행과 주택 구입자 사이에 체결된 모기지 대출 계약을 바탕으로 부동산 모기지 등록 및 공증을 처리합니다. 은행 계좌에 명시된 기간 내에 대출 자금을 주택 판매 단위로 직접 이체합니다.

2013년 11월 24일 최신 조사자료에 따르면 10월 11일부터 11월 11일까지의 표본자료를 기준으로 보면 32개 도시 중 17개 도시가 주택담보대출을 중단한 것으로 나타났다.

기본 소개:

주택 대출 참여자에는 신용 자금을 제공하는 상업 은행, 최종적으로 부동산을 구매하는 주택 구매자, 부동산 소유자(중고 개발자/소유주 포함)가 포함됩니다. 주택) ), 대출을 신청할 때 감정평가회사와 주택담보대출보증회사의 참여도 필요합니다.

2010년 말 부동산 보증회사인 북경만재연합투자관리유한회사가 발표한 통계에 따르면 중국 주요 1선 도시의 주택담보대출 이용률은 주택구입자금대출의 경우 대출 비중이 70% 이상에 이르렀고, 최근에는 자신의 부동산을 활용해 부동산 활성화를 위해 부동산담보대출을 신청하는 주민들이 늘고 있다. 친척의 이름이나 재산. '담보대출'은 주민들의 삶과 밀접한 생활방식이 되었습니다.

대출방법

주택대출에는 은행상업대출, 선순위자금대출, 조합대출 등 3가지 종류가 있다.

보증 수수료

모기지 위험을 방지하기 위해 은행은 일반적으로 차용인에게 법인, 기타 경제 조직 또는 충분한 상환 능력이 있는 자연인의 보증 증명서를 제공하도록 요구합니다. 보증을 제공할 의향이 있고 재정적인 능력이 있는 친구나 친척을 찾을 수 있으면 보증을 제공할 의사가 있는 서면 문서와 신용 증명서를 은행에 제공할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 전문 보증업체를 방문하여 보증을 받으셔야 합니다. 이때 지불하는 수수료는 모기지 보증 수수료입니다.

2021년 새로운 주택대출 정책

'은행금융기관 부동산대출 집중관리체계 구축에 관한 고시'에 따라 은행금융기관의 부동산대출(제외) 해외지점) 개인주택대출의 비율 및 비율은 중국인민은행 및 중국은행보험감독관리위원회가 정한 관리요구에 부합해야 하며, 즉 실질대출비율의 상한선을 초과할 수 없습니다. 부동산 대출 및 중국인민은행과 중국 은행보험감독관리위원회가 결정한 개인 주택 대출 비율의 상한선은 은행이 시행하도록 규정한다.

__즉, 앞으로 은행 부동산 대출과 개인 주택 대출에는 상한선이 있고 이를 초과할 수 없다는 것입니다.

__각 은행의 비율 한도에 대한 명확한 규정도 있습니다.

__중국 공상은행, 중국 건설은행, 농업은행을 포함한 1급, 중대형 은행 중국 은행, 중국개발은행, 체신은행, 중국우정저축은행의 경우 부동산 대출 비중 상한은 40%, 개인 주택대출 비중 상한은 32.5%이다.

__두 번째 단계는 중국 초상은행, 농업개발은행, 상하이푸동개발은행, 중국 CITIC 은행, 산업은행, 중국 민성은행, 중국 Everbright 은행, Hua Xia 은행, 수출입은행, 중국광발은행, 평안은행, 베이징은행, 상하이은행, 장쑤은행, 헝펑은행, 절상은행, 발해은행의 경우 부동산 대출비율 상한은 27.5이며 상한은 27.5이다. 개인 주택대출 비율 한도는 20이다.

__세 번째 단계는 중국 자금을 지원하는 소규모 은행과 도시 상업 은행, 민간 은행, 대도시 및 도시 지역의 농촌 협동 의료 기관을 포함한 비현 농촌 협동 의료 기관, 상위 부동산대출 한도는 22.5%, 개인 주택대출비율 상한은 17.5%다.

__4급 군농촌협동의료기관의 부동산대출비율 상한은 17.5, 개인주택대출비율 상한은 12.5이다.

__5급 농촌은행의 부동산 대출 비중 상한은 12.5, 개인 주택 대출 비중 상한은 7.5이다.

주택 구입을 위한 주택 대출 신청 조건

__1. 영주권자 또는 유효한 거주 자격이 있어야 합니다.

__2. 급여 수입이 있는 안정적인 직업, 그리고 신용 보고서의 신용 점수가 상대적으로 높으며 신청자가 정해진 이자율로 원리금을 기한 내에 상환할 수 있는 능력을 가지고 있는 경우

__3. 주택 구입 보조금을 받지 못하는 경우 구입 가격은 주택 구입 총액의 30% 이상이어야 합니다. 주택 구입 보조금을 받는 경우 계약금으로 개인적으로 약속한 30%를 사용하십시오.

__4. 은행이 인정한 자산을 담보 또는 질권으로 활용하거나 상환능력이 충분한 기관이나 개인을 보증인으로 활용 대출금의 원리금 상환, 연대책임 및 담보대출 금리 상승 도 문제입니다.

__5. 관련 판매자 계약이 있고 구입한 주택의 가격이 은행의 구매 대출 관련 요구 사항을 충족하며 주택의 정확한 주가도 판매자 계약이 완료됩니다.

__6. 은행이 정한 기타 조건.

2021년 모기지 정책

2020년 12월 31일 중앙은행과 중국 은행보험감독관리위원회는 공동으로 주택 대출에 대한 주요 정책을 발표했습니다. 게다가 2021년 1월 1일부터 직접 시행될 예정이다. 이는 부동산 분야의 새로운 '3개 레드 라인' 금융 규제 이후 가장 중요한 규제이며 전환 기간을 제공하지 않습니다.

1. 이 규정의 정식 명칭은 "은행금융기관의 부동산대출 집중관리체계 구축에 관한 고시"이다. 이 규정의 주된 목적은 은행업의 부동산대출을 중앙에서 관리하는 것이다. 이번 규정에 따르면 앞으로는 은행 부동산 대출과 개인 주택 대출에 한도가 정해져 이를 초과할 수 없다. 문서 첨부에는 매우 명확한 비율 제한이 제공됩니다.

'공고'에 따르면 두 부서는 서로 다른 은행의 자산 규모와 기관 유형에 따라 부동산 대출 집중을 관리하기 위해 5개 수준으로 구분됩니다.

첫 번째 수준은 역시 중국공상은행, 중국건설통신, 우체국저축은행 등 6개 국영 대형은행 등 중국 대형은행의 부동산 대출 비중 상한이다. 중국개발은행은 40%, 개인주택대출 비중 상한은 32.5%이다.

두 번째 계층은 12개 국영 합자 은행, 농업 개발 은행, 수출입 은행 및 Bank of Bank와 같은 대규모 자산을 보유한 여러 도시 상업 은행을 포함하는 중국 자금 지원 중형 은행입니다. 상하이은행과 베이징은행의 부동산 대출 한도는 27.5달러, 개인 주택대출 한도는 20달러다.

세 번째 계층은 중국 자금을 지원하는 소규모 은행과 도시 상업 은행, 민간 은행, 대도시 및 도시 농촌 협동 의료 기관을 포함한 비현 농촌 협동 의료 기관, 부동산 대출 및 두 번째 계층에 추가되는 개인 주택 대출 비율의 상한선은 각각 22.5와 17.5입니다.

4급은 현급 농촌협동의료기관으로, 부동산대출과 개인주택대출의 상한액은 각각 17.5와 12.5이다.

5급은 농촌협동의료기관이다. 농촌은행의 경우 두 대출의 상한은 각각 12.5와 7.5이다.

또한 두 부서는 다음과 같이 밝혔습니다. 중국 인민은행 지점이 소성시 중앙 지점 이상이며, 중국 은행보험감독관리위원회 지방 지점도 함께 운영됩니다. , 완전한 실증을 전제로 지역 경제 및 금융 발전 수준, 관할권 내 지역 법인을 결합할 수 있습니다. 은행 금융 기관의 구체적인 상황과 시스템 금융 위험의 특성은 실제 집중을 위한 관리 요구 사항을 기반으로 합니다. "통지"의 3, 4, 5등급 부동산 대출은 2.5% 포인트 증가 또는 감소 범위 내에서 합리적인 수준에서 해당 지역 법인 은행 금융 기관에 적용되는 부동산 대출 집중 관리 요구 사항을 결정합니다. 관할 구역 내 등급.

부동산 대출 비중 계산에 일시적으로 포함되지 않는 두 가지 상황이 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 첫째, 주택 개발을 지원하기 위한 주택 임대 관련 대출이다. 임대시장.

둘째, 신자산관리규정 시행에 협조하기 위해 신자산관리규정 전환기간(2021년말까지) 동안 대차대조표에 반납된 부동산대출은 통계범위에 포함하지 않습니다.

2. 또한 중앙은행의 두 가지 규정에 따르면 2021년부터 대출 주택 구매자는 두 가지 새로운 변화에 직면하게 됩니다. 첫째, 모기지 주택 구매자가 상업용 대출을 사용하는 경우 가격이 조정되는 경우, 날짜는 1월 1일로 정해지며, 올해 1월부터 월 납입금이 줄어들고, 올해 신규 대출 주택 구매자의 대출은 '주택 대출 비율'에 영향을 받습니다.

첫 번째 변경 사항: 상업 대출, 월별 지불액이 감소됩니다. 2019년 12월 28일 중앙은행 웹사이트는 기존 유동화를 더욱 촉진하기 위해 '중국 인민은행 공고[2019] 제30호'를 발표했습니다. 이자율 대출은 가격 기준이 LPR로 변환됩니다.

두 번째 변화: 개인대출 주택구입은 '주택대출 비중'에 영향을 받는다. 2020년 12월 31일 오후 중앙은행이 '부동산대출 집중관리 규정'을 발표했다. 은행금융기관시스템”을 공식 홈페이지에 공지한다.

추가 정보:

1. 은행 시스템에서 대출 비율을 제한하는 이유

중앙은행의 발표에는 "은행업을 강화하기 위해"라고 명시되어 있습니다. 부동산 시장에 대한 금융 기관의 금융 시스템 내 과도한 부동산 대출 집중으로 인해 발생할 수 있는 잠재적인 시스템 금융 위험을 변동시키고 예방하는 능력입니다." 2020년 중국 은행보험감독관리위원회 위원장 궈수칭(Guo Shuqing)도 중국 금융 시스템이 부동산 대출에 의존하고 집중하고 있다고 언급했습니다.

궈 회장에 따르면 중국의 부동산 관련 대출은 은행업계 대출의 39%를 차지한다. 그리고 이는 단지 은행 시스템 내의 대출일 뿐입니다. 부동산 회사 자체가 발행한 채권, 주식 금융, 신탁과 같은 그림자 은행의 자금은 이 39개 항목에 포함되지 않습니다.

집을 전액 사기 위해 직접 운영대출을 사용하는 사람들도 많다. 이는 실제로 집값으로 간주되지만 대차대조표에서는 공장이나 기업에 발행되는 운영대출처럼 보인다. 이러한 부외대출을 포함하면 부동산 대출이 우리나라 금융시스템의 약 40~50%를 차지하게 된다. 이것은 정말 무서운 비율이며, 실제로 국가의 절반입니다. 과거에 전 세계 정부는 130건이 넘는 금융 위기를 일으켰고, 그 중 100건 이상이 부동산과 관련되었습니다.

가장 최근의 2008년 미국 금융위기도 부동산이 원인이었다. 일본의 금융파탄도 부동산 때문에 일어났다. 따라서 궈 회장은 부동산을 우리나라에서 재정적 위험이 가장 큰 '회색 코뿔소'로 정의합니다. 첫째, 부동산 회사 자금 조달에 대해 '3개 레드라인'을 설정했고, 이제는 은행 시스템 전체의 대출 한도를 제한하기 시작했습니다. 국토의 절반도 너무 높고, 39도 너무 높습니다.

그래서 이제 규칙이 바뀌었고, 대출 한도를 통해 전체 금융 시스템이 직접적으로 억제되었습니다. 현재 상황과 비교하면 중국 금융 시스템에서 부동산 대출이 차지하는 비중이 너무 커서 만질 수도 없고 감히 만질 수도 없기 때문에 압박감이 크지 않다. 그러나 대출비율 레드라인이 행정명령 형태로 공포돼 모든 은행이 긴축된 것은 이번이 처음이다. 은행이 부동산 부문에 과도한 대출을 하거나 지난 2년간 매우 인기를 끌었던 계약금 대출 등 대출 요건을 충족하지 못하는 관행을 방지합니다.

2. LPR의 영향

LPR은 우리나라 18개 시중은행이 자금비용, 대출시장 수급, 신용프리미엄 등을 고려하여 인용한 결과이다. 18개 뱅크의 최고 및 최저 호가가 제거되고, 나머지 데이터의 평균이 LPR 데이터로 구성됩니다.

새 규정에 따르면 “첫 금리 인상일부터 금리 인상일마다 전월 해당 기간의 LPR을 기준으로 금리 수준을 재산정해 결정한다”고 밝혔다. 이는 2021년 1월부터 주택대출 금리가 2020년, 2019년 금리 형성 메커니즘과 다른 시장 메커니즘에 의해 더 많이 결정된다는 의미다.

2021년부터는 기존 변동금리 대출을 고정금리로 전환하면 향후 대출 금리도 고정되며, LPR로 전환하면 대출 금리가 시장 금리에 따라 변동된다. 비율. 새로운 발표에 따르면 향후 대출의 변동 이자율은 LPR을 참조할 예정이며 가격 모델은 모기지 이자율 = LPR 고정 스프레드(고정 스프레드는 음수가 될 수 있음)입니다.

12월 21일 최신 자료에 따르면 1년 만기 대출 우대금리(LPR)는 3.85에 머물렀고, 5년 만기 대출 우대금리(LPR)는 4.65에 머물렀다. 2020년 12월 LPR은 2019년 12월 LPR보다 15bp 낮기 때문에 주택 구입자의 모기지 금리 전환일이 매년 1월 1일로 설정되면 모기지 금리는 2021년 1월부터 15bp 인하된다. 포인트를 적용하면 개인 주택대출 대출자의 월 상환액이 줄어듭니다. "모기지 이자율 = LPR 고정 스프레드"의 가격 책정 모델에 따름.

예: 어떤 사람이 2019년 10월 8일 이전에 은행에서 30년 만기 100만 위안의 주택담보대출을 받았다고 가정해 보겠습니다. 이자율은 대출 기본 이자율의 1.1배이며, 실제 이자율은 5.39(4.9×1.1)입니다.

그러나 변동금리로 환산하면 고정스프레드(0.59) = 원계약의 현재 약정이자율 수준(5.39) - 2019년 12월 발표된 해당 기간 LPR(4.8)이다.

즉, 앞으로 그의 모기지 금리 가격 책정 공식은 다음과 같습니다. 모기지 금리 = LPR0.59, 2020년 금리는 5.39로 유지되지만 2021년부터 금리 하락을 활용하세요. 이제 5년 이상 LPR은 2020년 12월 4.65로 떨어졌습니다. 그러면 2021년 금리는 5.24로 고정금리로 전환할 때보다 0.15%포인트 낮아진다.

이자율이 하락할 때 이 사람이 원리금을 균등 분할 상환하기로 선택하면 이전보다 매달 얼마나 적게 지불하게 될까요? 실제 이자율이 5.39(4.9×1.1)라면 매달 5,609.07위안의 은행대출을 갚아야 했다. 2021년 이자율은 5.24위안이 되며 고정이자율에서 0.15%포인트 인하된 후 월 5,515.84위안을 갚아야 한다. 월 상환액이 93.23위안 감소합니다.

물론 개인이 고정금리로 전환할 경우 2019년 1월 1일부터 2049년 12월 21일까지 금리는 5.39로 월 상환금액이 고정된다. 세계 여러 나라와 비교했을 때 우리나라의 현재 이자율은 더 높고 조종할 여지가 더 많습니다. 장기적으로 보면 LPR이 더 떨어질 가능성이 높다. 그렇다면 모기지 금리는 더 떨어질 것으로 예상되고, 주택담보대출 구매자들은 앞으로 이자비용을 줄이기를 바랄 것이다.

고시는 주택대출 규모와 관련하여 은행에 '빨간색 막대 2개'를 설정했는데, 첫 번째 빨간색 막대는 '부동산대출 비중'으로, 은행 금융기관의 부동산 대출 잔액이다. 기관의 인민폐로 각 대출 잔액의 비율입니다. 두 번째 빨간색 막대는 '개인 주택대출 비율'로, 금융기관의 각종 위안화 대출 잔액 대비 개인 주택대출 잔액이 차지하는 비율이다.

중앙은행 고시는 '부동산 대출 비율'과 '개인 주택 대출 비율'에 대한 계산 공식을 제공합니다. 이 두 개의 빨간색 선 이후에는 일반 주택 구매자의 경우 다음과 같이 언급할 가치가 있습니다. 과거에는 '소형은행'이 보다 '유연한' 개인 주택대출 정책을 통해 이 부문을 확장할 수 있는 공간이 제한되어 있으며, 개인 주택대출 이자율, 자격 등의 관리가 더욱 엄격해질 것입니다.

저희 개인 주택대출의 경우 일반적으로 월 대출 상환액이 가계 소득의 30%를 넘지 않는 것이 가장 좋습니다. 이는 가족의 재산에 대한 '안전선'으로 간주됩니다. 개인의 월별 상환액을 보장하며, 7대 국영은행의 '개인 주택 대출 비율'이 전체 대출의 32.5%에 달하도록 보장합니다. 중앙은행도 국책은행의 '총 대출금 30% 안팎'을 국가 '주택금융'의 안전선으로 여기고 있는 것으로 나타났다.