연준이 금리를 인상한 후에도 중국 부동산 시장이 계속 버틸 수 있을까요?

베이징 시간인 이날 오전 이른 시간, 연준은 연방기금 금리 목표 범위를 0.5~0.75% 수준으로 25bp 인상한다고 발표해 금리를 높였다. 1년이 지나면 다시 가격이 오른다. 부츠가 땅에 닿자마자 오한이 그를 엄습했습니다.

이번 금리 인상으로 국내 자본 유출 압력이 높아지고, 위안화 자산의 매력도 하락할 수 있을까?

새로운 걱정 속에서도 오래된 계좌는 어느 정도 '안심'을 제공하는 것 같습니다. 국가통계국의 데이터에 따르면 올해 1월부터 11월까지 상업용 주택 판매액은 102억5천300만 위안에 달했는데, 이는 이보다 더 높은 수치입니다. 지난해 한국, 호주, 러시아 등 국가의 GDP보다. 중국의 부동산 산업은 중국만큼이나 부유한 것으로 보인다.

부동산 매매가 높다고는 하지만 향후 수십 년 동안 서민들의 소득을 초과인출하여 실현한다는 것은 아직은 각 나라의 GDP가 현재의 실질시장가치이고, 둘 자체는 비교할 수 없습니다. 하지만 이 수치를 바탕으로 사람들이 좋아하고 싫어하게 만드는 중국 부동산 시장을 재검토해 보는 것도 좋을 것 같습니다. 무엇? 증오밖에 없나요? 그러면 더 아래를 살펴봐야 합니다.

재고

데이터 출처: National Bureau of Statistics

지난 6년 동안 상업용 주택 판매는 특히 올해 첫 11개월 동안 거의 두 배로 증가했습니다. 지난해에는 37.5% 급증해 10조를 돌파하며 역대 최고치를 경신했다. 과열된 기세로 여러 대야의 찬물을 쏟아부었지만, 그 기정사실에는 의외이지만 예상했던 '안심'이 있다.

판매 급증에 따라 첫 11개월 동안 국유 토지 사용권 양도 수익은 3조 1천억 위안에 달해 전년 대비 19.1% 증가했다.

통계에 따르면 올해 첫 10개월간 토지양도수입과 부동산 및 토지에 대한 5대 세금을 합산한 금액은 약 5조7000억 위안에 달한다. 이 개념은 무엇입니까? 예를 들어, 1999년부터 2008년까지 10년 동안 국가의 토지 양도 수입은 5조 3천억 위안에 이르렀습니다. 10개월은 10년과 같습니다!

또한 첫 3분기 동안 부동산 시장의 호황은 경제성장에 약 8%를 기여했습니다.

좋은 소식이 자주 들려 모두가 기뻐하는 것 같지만, 이면에는 역시 높은 재고가 있다. 매매 면적 대비 매매 면적 비율이 지난 6년 사이 2배로 늘었다.

지난해 한 이코노미스트는 “현재 재고가 지난해 판매율로 팔리면 올해 이맘때쯤이면 완판되는 데 8년이 걸릴 것”이라고 추정한 것으로 기억한다. , 구매 제한 정책에 따라 더 이상 작년 판매율로 판매할 수는 없습니다. 8년이면 충분하지 않습니까?

2015년 말 중앙경제공작회의에서는 실효수요 확대와 수급채널 개방이 필요한 부동산 재고조정 과제를 제안했다. 당시 부동산 매매면적은 7억1853만㎡로 최고치를 기록했다.

올해 11월 1일 자료를 보면 여전히 매매면적은 690.95㎡에 달한다. 현재 제거된 2758개 구역의 재고는 1만 평방미터로 나머지 재고의 약 4%를 차지한다. 이대로 가면 25년은 걸리지 않을까요?

이러한 막대한 양의 재고는 오늘 연준의 금리 인상 맥락에서 더욱 어려운 여정에 직면할 수 있습니다.

연방준비제도(Fed)가 금리를 인상하고 미국 달러화가 강세를 보이면서 위안화 가치 하락 압력이 더욱 커질 것이라는 전망도 나온다. 중국 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있는 핫머니가 미국으로 더 빨리 돌아올 수도 있습니다. 미국이 금리를 인상한 뒤 중국이 내년에 금리 인상으로 대응한다면 시중 자금은 더욱 긴박해지고 자본비용도 급격하게 올라갈 수밖에 없다.

자금 회수 속도를 높이려면 집을 싸게 파는 것이 일부 부동산 개발업자들의 선택이 될 것이다. 주택가격이 완화되고, '다운이 아닌 매수' 사고방식이 확산되면서 부동산업체와 주택가격 모두 어느 정도 조정을 받을 수도 있다.

일부 전문가들은 우리나라의 자본 계정에 대한 장기간의 엄격한 통제와 차단되지 않은 자본 유출 경로로 인해 역사상 연준의 연속적인 금리 인상이 기본적으로 내 경제에 아무런 영향을 미치지 않았다고 지적하지만 나라의 부동산 시장. 그러나 미국 시장의 사이펀 효과는 명백하다. 과거 중국 부동산 시장의 외국자금 유출 자료를 보면 통로가 원활하지 않다고 해서 통로가 막힌 것은 아니다.

연초에 재고가 없어지고, 연말에 구매가 제한됐는데 원래는 좋다고 했는데 왜 갑자기 스타일이 바뀌었나요?

변하지 않고 그대로 있을 수 있나요? 정부는 팔 수 없는 집을 사려면 3, 4층으로 가라고 하지만, 날마다 돈이 많이 드는 집을 투기하려면 1, 2층으로 가서 집값을 뜨겁게 끌어올리고 있다. 도시.

누구의 책임인가? 보통 사람들을 비난할 수는 없습니다. 돈을 벌기가 쉽지 않습니다. 여유가 있고 투자하고 싶은 평범한 사람으로서 그는 대개 그러한 합리적인 결정을 내립니다.

그러나 중앙 정부의 3선 및 4선 도시의 재고 제거 요구를 이용하여 일부 핫 도시도 상황을 무임승차하고 원래 토지 공급을 인위적으로 압축할 기회를 얻었습니다. 토지 가격을 높이고 토지 재정을 추가합니까? 기존 자료로 볼 때, 올해부터 지방재정 수입에서 토지와 부동산 시장에 의존하는 비중이 40% 안팎, 거의 '전국의 절반' 수준인 게 사실이다.

시장 중심의 상업용 주택 환경에서 사람들은 자연스럽게 발로 투표합니다. 부동산이 투자성에서 벗어나 주거성으로 돌아가기를 원한다면 단순히 행정적 조치에만 의존해 매매와 대출을 제한하는 것만으로는 부족함이 분명하다. 그렇지 않으면 일부 소방 정책 후에도 "유령 도시는 여전히 유령 도시이고 핫스팟은 여전히 ​​​​핫스팟"이며 파도 ​​소리는 그대로 유지됩니다.

수취인

섬소녀는 최근 몇 년간 부동산 개발업체가 받은 자금 분배를 찾아본 결과 하락세와 상승세 두 가지 추세를 발견했는데, 매우 눈길을 끕니다.

자료 출처: 국가통계국

한편, 부동산에 대한 외국인 투자 증가율은 큰 변동을 보이다가 최근 몇 년간 급격히 감소했습니다. 한편, 개인 모기지 대출은 올해 11월부터 꾸준히 증가해 지난해 21.9%를 크게 웃도는 49.3% 증가로 처음으로 국내 대출 규모를 2771억 위안으로 앞질렀다. 전년 동기 -2.6%를 크게 웃도는 수준이다.

2006년 부동산 가격도 급등세를 보이던 것을 기억하자. 규제 당국은 외국인 투자 투기를 막기 위해 '부동산 시장에 대한 외국인 투자의 접근 및 관리 규제에 관한 의견'을 발표했다. 그러나 일련의 제한적인 조건은 여전히 ​​외국인 투자자가 중국 부동산 시장을 이용하는 것을 막을 수 없습니다.

2015년 관련 부처에서는 위 의견을 수정해 중국 부동산에 대한 외국인 투자 제한을 대폭 완화했지만, 그 해는 지난 6년 동안 부동산에 대한 외국인 투자 증가율이 가장 낮은 해를 기록했다. 년 - -53.6%.

뺨때리기는 아니지만 부동산 업계의 펀더멘탈은 시시각각 바뀌었습니다.

금세기 20년을 맞이하면서 부동산 업계의 막대한 이익의 시대, 즉 '황금기'는 서서히 저물어가고, 고수익의 후광도 점차 희미해지고 있다. 그러나 외국자본 등의 투기로 인해 주택가격은 처음에는 높은 수준으로 굳건해졌고, 처음에는 공격적인 부동산 투기꾼들이 많은 돈을 벌다가 이제는 한 채만 남게 된다면 빈집으로 남게 된다. , 부동산 시장이 붕괴되면 모든 종류의 문제가 발생할 것입니다.

위대한 영웅들은 국가와 국민을 위해 봉사하는 이때, 인수영웅들은 개인담보대출의 흐름에 맞서 높은 존재감을 드러내기도 했다.

나라를 위해 사업을 맡는다는 것은 순전히 자멸적인 일입니다. 앞으로 20~30년 동안 중국 부동산 산업에 젊음과 수입을 투자해야 할 것입니다. 그때부터 모기지 대출을 처리하고 싶은 사람이 누구입니까? 추구할 시나 먼 곳이 없는 사람이 어디 있겠습니까?

왜 집을 인수하고 싶은지 스스로에게 물어보세요. 왜 집을 사는 것이 당신의 내면적 소명입니까? 아니면 시어머니의 전화입니까? 아니면 타인의 시선을 더 강요하는 걸까? 높은 집값에 올라 내리지 못하는 것이 오늘날 많은 젊은이들의 삶의 표준이 되었습니다.

메커니즘

언론이 가끔씩 나와서 발표를 하는 것인지, 얼마 전 Vanke 사장 Yu Liang이 Daodaomei Big Boss와의 독점 인터뷰를 수락했을 때 그는 브레이크가 적용된 후의 소중한 기회를 활용하여 장기적인 메커니즘을 확립하자고 제안했지만 시장의 긴박함은 10만 번도 표현할 수 없었습니다.

장기적인 메커니즘이 부족한 부동산 시장의 존재는 무엇입니까? 참조하세요——

데이터 출처: National Bureau of Statistics (2016년 첫 11개월 동안의 부동산 토지 공급 증가율은 일시적으로 확인할 수 없습니다)

(위 답변은 2016-12-16 발행, 실제 현행 주택매매 관련 정책 참조)

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