현재 높은 수준의 주택 가격을 올바르게 보는 방법은 무엇입니까?

현재 높은 수준의 주택 가격을 올바르게 보는 방법

세상에 오르기만 하고 떨어지지 않는 집값은 없습니다. 아직도 부동산 폭락을 기억하시나요? 하이난, 홍콩, 일본에 거품이?

1993년 하이난 부동산 개발업자들이 잇달아 도주하거나 파산했고, 많은 은행의 부실대출 비율이 60%를 넘을 정도로 높았다. "세상의 끝, 바다의 곶, 미완성 건축물"은 갑자기 하이난의 3대 풍경이 되었습니다.

1997년부터 1998년까지 1년 동안 홍콩 부동산 가격은 50~60% 급락했고 거래는 크게 줄었으며 공실률은 높아졌다.

1991년 일본의 부동산 거품은 유례없는 광란 끝에 무너졌고, 이후 잃어버린 20년의 수렁에 빠졌다.

현재 중국 부동산은 거품 조짐을 보이고 있고, 절대 주택 가격은 이미 높은 편에 섰다. 개발도상국인 중국은 주택 가격이 가장 높은 상위 12개 도시 중 4곳을 차지하고 있다. 세계(홍콩, 선전, 상하이, 베이징) 밖으로 나가자 주민들은 당황하여 서둘러 주택을 구입했습니다. 1992~1993년 하이난 부동산 버블

1992년 총 인구가 655만8000명에 불과한 하이난 섬에 2만 개 이상의 부동산 회사가 등장했다. 불과 3년 만에 집값이 4배 이상 올랐습니다. 마지막 유산은 600개가 넘는 '미완성 건물', 18,834헥타르의 유휴 토지, 800억 위안의 자금 잔액입니다. 4대 국영 상업은행의 부실채권만 해도 300억 위안에 달합니다. 개발자들은 잇달아 도주하거나 부도를 냈고, 많은 은행의 부실대출 비율은 60%를 넘을 정도로 높았다. "세상의 끝, 바다의 곶, 미완성 건축물"은 갑자기 하이난의 3대 풍경이 되었습니다. 하이난은 미완성 건물과 부실 대출을 정리하기 위해 장기적인 노력을 기울여야 했습니다. ?Frenzy: 북을 쳐서 꽃을 피우는 부의 신화

부동산에 많은 돈이 투자되었으며, 전성기에는 전체 인구가 2만 개가 넘는 부동산 회사가 이 섬에 등장했습니다. 부동산 회사는 300명당 평균 1채입니다.

당시 다양한 유형의 부동산 투기꾼 중에는 코스코그룹, COFCO, 원자력공업공사의 중앙군과 각지의 유명 기업들로 구성된 잡군이 있었다. 부동산 투기 자금의 대부분은 국영은행에서 나왔다.

하이난성 밀집부동산처분실의 통계에 따르면 1989년 하이난성의 부동산 투자액은 1990년부터 1993년까지 부동산 투자가 143% 증가한 3억 2천만 위안에 불과했다. , 123%, 123%로 전년 대비 각각 225%, 62% 증가했으며, 연간 투자액은 93억 위안에 달해 해당 연도 전체 고정자산 투자에서 부동산 투자가 차지하는 비중은 22%였다. , 38%, 66% 및 49%.

물론 이들 회사가 모두 집을 짓는 것은 아니다. 사실, 대부분의 사람들은 "북을 치고 꽃을 건네주는" 고대 게임을 하고 있습니다.

1992년 하이난성의 부동산 투자액은 87억 위안에 달해 전체 고정자산 투자액의 절반을 차지했다. 하이커우의 부동산 개발 면적만 해도 800만㎡에 달했다. 1991년 12위안 이상에서 증가했습니다. 같은 해에 1만 위안/무 이상으로 치솟았고, 하이커우시의 경제 성장률은 놀라운 83%에 달했으며, 또 다른 인기 도시인 싼야도 1위를 기록했습니다. 하이난성 재정 수입의 73.6%가 부동산 산업에서 나왔습니다.

'중국 부동산 시장 연감(1996년)' 통계에 따르면 하이난의 상업용 주택 평균 가격은 1988년 1,350위안/제곱미터에서 1991년 1,400위안/제곱미터로 급등했다. 1992년에는 5,000위안/제곱미터로 증가했습니다. 제곱미터는 1993년에 7,500위안/제곱미터로 정점에 도달했습니다. 불과 3년 만에 4배 이상 성장한 셈이다.

1993년 6월 24일, 통화정책이 전반적으로 긴축되면서 호황을 누리던 하이난의 부동산 붐이 갑자기 물거품이 됐다. 이 규정의 유산은 국가 전체 인구의 0.6%를 차지하는 하이난 성의 상업용 주택 적체량이 국가 전체의 10%에 달한다는 것입니다. 성에는 1,600만 평방미터가 넘는 600개 이상의 '미완성 건물'이 있고, 18,834헥타르의 유휴 토지가 있으며, 4대 국영 상업은행의 부실채권이 300억 위안에 달합니다. . 그 후 몇 년 동안 하이난의 경제 성장률은 절벽으로 떨어졌습니다.

바다로 분리된 베이하이는 최대 200억 위안의 자금을 축적했으며, 미완성 건물의 면적은 싼야를 능가한다.

개발자들이 잇따라 도주하거나 부도가 나고, 은행은 갑자기 최대 개발자가 됐다. 많은 은행의 부실대출 비율이 60%를 넘을 정도로 높았다. 은행이 부실 자산을 처분하기 시작했을 때, 그들은 많은 모기지 프로젝트가 실제로 큰 구멍을 파고 있었고, 하늘 높은 가격으로 모기지된 부동산은 "공중의 성"에 지나지 않는다는 사실을 발견했습니다. 설상가상으로 많은 부동산이 여전히 많은 양의 건설 자금을 빚지고 있으며 일부 부동산은 여러 번 저당권을 받기도 했습니다.

통계에 따르면 중국건설은행만 단독으로 부실 부동산 프로젝트 267개를 처분했는데, 보고된 건축 면적은 760만㎡에 달하며, 그 중 기존 주택 면적은 거의 8만㎡에 달한다. , 하이난 부동산 재고의 20%를 차지하며 현금 회수율은 20% 미만입니다.

중국증권, 남부증권 등 일부 중견 증권사도 하이난 부동산에 대규모 직접 투자를 하다가 큰 손실을 입었다. 이 때문에 중국 증권감독관리위원회는 2001년 4월 증권사의 직접투자를 전면 중단했다.

1995년 8월, 하이난성 정부는 부동산에 대한 대규모 투자로 인해 지역 내 많은 신탁투자회사들이 겪는 재정적 어려움을 해결하기 위해 하이난개발은행을 설립하기로 결정했다. 그런데 불과 2년 10개월 만에 하이난개발은행에 자금난이 발생했다. 1998년 6월 21일 중앙은행은 해외은행 폐쇄를 발표해야 했으며 이는 신중국의 지급위기로 인해 폐쇄된 최초의 지방 상업은행이기도 했다.

하이난성은 1999년부터 7년에 걸쳐 부동산 잔고 처리 작업을 기본적으로 마무리했다. 2006년 10월 현재 성에서는 유휴 건설부지 총 23,353.87헥타르를 처분했는데 이는 전체 유휴부지의 98.17%를 차지하며, 상업용 주택 잔고는 444,820만 평방미터에 달해 전체 유휴부지의 97.6%를 차지했다. 총 잔고.

'천야, 하이자오, 그리고 미완성 건축물'은 갑자기 하이난의 3대 풍경이 됐다. 개혁과 변혁의 성패와 직결되는 부동산 거품을 경계하고 통제하기 위한 조치를 취해야 한다.

미래 주택 가격 동향에 대한 현재의 판단은 미래 도시화에 대한 판단, 주민의 판단으로 바뀔 수 있다. ' 소득, 통화 긴축 및 이자율. 예를 들어, 2015년 도시화율은 56.1%로, 앞으로도 여전히 10%포인트 이상 증가할 여지가 있습니다. 1층과 2층의 주택가격이 높고, 3층과 4층의 주택가격이 높은 등 지역적 차별화가 뚜렷합니다. 2014년부터 2016년까지의 주택 가격 상승은 주로 금전적 현상이었으므로 향후 주택 가격 동향에 대한 전망은 세 가지입니다. 첫 번째는 통화 정책이 중립성과 신중함으로 돌아가는 것입니다. 2014년 말에 시작될 대출 레버리지 및 토지 투기에 대한 감독을 강화합니다. 이번 주택 가격 상승은 이제 막 끝났으며 향후 횡보로 소화될 것입니다. 두 번째는 경기 침체적인 통화 완화를 계속 시행하는 것입니다. 과도한 통화 발행과 낮은 이자율로 인해 주택 가격은 계속해서 최고치를 경신할 수 있습니다. 세 번째는 적극적으로 통화 긴축을 실시하거나(예: 인플레이션 및 자산 가격 거품에 대한 우려를 바탕으로) 소극적인 통화 긴축(예: 연준)을 실시하는 것입니다. 기대 이상의 금리 인상, 환율 하락, 자본 유출 압력 증가), 금리 상승, 주택 가격 조정 압력에 직면하게 될 것입니다.

부동산 거품은 매우 명백한 부정적인 영향을 미칩니다. 주택 가격의 급격한 상승은 소득 분배를 악화시키고 사회적 투기 분위기를 증가시키며 기업의 혁신 열정을 억제합니다. 부동산에 투자한 신용은 기업을 몰아낼 것입니다. 경제적 투자, 지나치게 높은 주택 가격은 사회적 생산 및 생활 비용을 증가시키며 이는 쉽게 산업의 공동화로 이어질 수 있습니다. 현재로서는 펀더멘털에서 벗어나는 주택 가격 상승의 버블 추세를 피하기 위한 조치를 취해야 합니다. 주택 시스템의 법적 형태를 명확히 하고 투기적 투자 수요를 억제하기 위한 장기적인 메커니즘을 구축합니다. 은행의 과도한 모기지 대출을 방지하고, 장기적이고 안정적인 주택 신용 금융 정책을 시행하고, 거주자의 지불 능력을 초과하는 계약금 비율과 대출 이자율을 크게 조정하지 않으며, 시장 기대를 안정시킵니다. 지방정부의 토지금융 의존도를 변화시키고 점진적으로 도시와 농촌의 통합 시스템을 구축하기 위한 재정 및 조세 개혁. 집단 건설 토지 시장 및 주택 개발 메커니즘. 중국 경제와 주택 투자는 고성장 시대에 작별을 고하고 있으며, 부동산 정책은 부동산 회복을 촉진하기 위해 거품 위험을 피하기 위해 '총체적 둔화와 구조적 차별화'라는 새로운 발전 단계의 특성에 적응해야 합니다. 고성장으로. 현재 중국의 부동산은 경제가 중간 속도로 성장할 것으로 예상되고, 규제가 적절하게 통제된다면 여전히 개선의 여지가 있는 등 근본적인 우호적 요소를 갖고 있습니다.