부동산 유지 보수 기금은 소유주나 개발자가 부담해야 합니까?

이국강

사건 소개

원고 × × × 유한 회사 (이하 개발업체라고 함)

피고유모 (이하 업주)

23 년 12 월 8 일 개발업자가 접수하고 있다 24 년부터 피고를 포함한 각 업주들은 연이어 개발자와' 상품주택 매매 계약' 을 체결하여 상품주택을 구입했다. 25 년에 집을 냈을 때, 개발상은 각 업주에게' 주택통지서' 를 보내 각 업주에게 부동산 수리 기금 수천 원에서 1 만여원을 납부하도록 통지했다. 일부 업주들은' 교방 통지서' 에 따라 양도수속을 밟았고, 일부 업주들은 정부 주관부 쇼가 [23] 76 호 문건 부동산 수리기금이 이미 집값에 포함돼 있으며, 수거 후 부동산 수리기금을 납부하기를 꺼린다. 양측은 분쟁을 일으켰고, 협상이 미결된 상황에서 개발업자는 일부 업주에게 소송을 제기하여 업주가 부동산 수리 기금을 부담할 것을 요구했다. < P > 또 개발상이 원고와 업주의 재산수리기금안으로 항저우시 소산구 인민법원에 고소한 뒤 이미 부동산수리기금을 납부한 업주 대표도 항저우시 소산구 인민법원에 개발자를 기소해 개발업자에게 물수리기금 환불을 요청했다. < P > 논란의 초점 < P > 개발자가 업주에게 부동산 수리기금을 받는 것은 중복요금인지, 즉 부동산 수리기금이 집값에 포함되는지 여부다. < P > 1. 개발자의 주요 관점 < P > 1. 부동산 유지 보수 기금을 납부하는 것은 소유주의 법적 의무이다. 2. 부동산 유지 보수 기금은 판매 수입에 포함되지 않고, 집값의 범주에 속하지 않으며, 쌍방이 합의한 집값에는 부동산 유지 보수 기금이 포함되지 않는다. 3. 재산수리기금은 대납비에 속하며, 업주는 법에 따라 개발자에게 대납비용을 지불해야 한다. < P > 2. 소유주의 주요 관점 < P > 1. 가격 [23] 76 번 문서는 정부 기능부의 지시성 문서로, 강제적이며, 개발자는 해당 문서의 적용을 배제하지 않고, 이 문서를 집행하는 것은 개발자의 의무이다. 2. 쇼 가격 [23] 76 호 문서에 따르면 업주가 개발자로부터 시장조정가격을 구매한 상품주택은 일회성 매수가격을 실시해야 한다. 즉, 부동산 수리기금이 이미 집값에 포함되어 있고, 업주가 이미 지불했으며,' 지급거절' 사실은 없기 때문에 개발업자는 다시 업주에게 부동산 수리기금을 지급하도록 요구할 권리가 없다. 3. 소산 구 상업 주택 거래 습관 및 역사 연혁에 따르면 부동산 유지 보수 기금은 실제로 개발자가 납부한다. < P > 3, 대리인 사고 < P > 변호사과 개발자의 일년 내내 법률 고문은 컨설턴트 단위 개발자의 이익을 잘 보호해야 할 뿐만 아니라, 소유주의 합법적인 이익을 손상시키지 않도록 해야 한다 그러므로, 법에 따라 엄격하게 사건을 처리하는 것은 각 방면의 이익을 균형잡는 우선 순위이다. 변호사는 개발자의 위탁을 받아 전체 건물의 각 부분을 제공하는 법률의견에 참여해 본안 1 심, 2 심 소송을 대리해 다음과 같은 주요 대리의견을 형성했다. < P > 부동산 수리기금은 판매수입에 포함되지 않고 집값의 범주에 속하지 않는다. 쌍방이 체결한' 상품주택 매매 계약' 이 약속한 주택 단가에는 부동산 수리기금 등 대리 납부한 비용이 포함되어 있지 않다. < P > 1. "주택 * * * 사용 부위 * * * 시설 장비 유지 보수 기금 관리 조치" 제 5 조, "저장성 주택구 부동산 유지 관리 특별 자금 관리 잠행 조치" 제 5 조, "항주시 소산 구 부동산 유지 관리 기금 관리 잠행 조치" 제 2 조 (1) 국세총국' 재산관리기업의 대수비용에 관한 영업세 문제에 관한 통지' (1998 년),' 주택전문보수기금 면제 영업세 통지' 등의 서류는 모두 개발업체의 개발업체로서 대리받는 부동산 수리기금에 대해 영업세를 부과하지 않는다. 부동산 수리 기금이 집값 안에 포함되어 있다면 영업세를 징수해야 한다. 이에 따라 개발업자들은 업주에게 부동산 수리 기금을 받는 것은 판매 수입이 아니며 집값의 범주에 속하지 않는다고 주장했다. < P > 2. 소유주는 주택 단가에 부동산 유지 보수 기금이 포함되어 있으며' 항주시 소산 구 물가국 건설국' 이 상품 주택 판매 행위를 더욱 규범화하는 몇 가지 규정' (이하' 몇 가지 규정') 제 3 조를 근거로 법이 맞지 않는다고 판단했다.

(1) 개발업자가 개발한 미장원 서부는 경매토지로 시장조정가격을 실시하는 상품주택이다. "몇 가지 규정" 일회성 매수가 가리키는 가격은 계약 쌍방이 주택 단가를 약속한 후 변경하지 않는 것으로 이해해야 한다. "몇 가지 규정" 에서 일회성 매수가격이나 예매가격은 모두 주택 단가를 가리켜야 한다.

(2)' 몇 가지 규정' 제 3 조는' 상품주택 인도 사용 시 결제가격 (주택대금) 이 더 이상 많이 환불되지 않는다' 고 규정하고 있다 계약 면적과 재산권 면적이 다를 수 있으며, 법과 쌍방이 모두 인정하고 면적 차이로 인한 주택 결제 등을 처리했다.

(3)' 몇 가지 규정' 제 3 조: "합의된 가격에는 상품주택 사용 기능과 관련된 각 설비 시설 및 각종 합법적인 규정 준수 비용 (부동산 수리 기금 등 포함) 이 포함되며, 물가부서의 승인 없이는 주택 구입자에게 추가 비용을 청구할 수 없습니다." 이 규정은 불법이며, 구체적인 이유는 다음과 같습니다. 행정 허가 및 승인 절차를 무단으로 설정하고' 행정 허가법' 관련 규정을 위반합니다. 수많은 상위 지역 규정, 행정 규정 및 행정 규정과 상충됩니다. 행정 규정, 규범성 문건에 속하지 않고 법적 지위가 없다. "몇몇 규정" 이 부분은 합법성이 부족해 당사자 계약의 자유를 제한하고 있기 때문에 24 년 3 월 22 일부터 시행된' 항주시 소산구 부동산 보수기금 관리 잠행조치' 와 모순된다.' 항주시 소산구 부동산 수리기금 관리 잠행조치' 제 6 조 규정에 따르면 이 부분은 폐지됐고, 이후 사실상 포함됐다.

(4) "몇 가지 규정" 은 쌍방 계약의 일부가 아니며 개발자의 단일 또는 일방적 의무도 아니며 법적 강제 효력이 없습니다. 업주들은 주택 단가에 부동산 유지 보수 기금이 포함되어 있다고 생각하는데, 어떠한 법률이나 사실상의 근거도 없다. < P > 3. 쌍방이' 상품주택 매매 계약' 을 체결한 주택 단가에는 부동산 수리기금 등 개발업자가 대리 납부한 비용이 포함되어 있지 않다.

(1) 소유주 쌍방은 주택 미림 14 채 2 단위 32 실,' 상품주택 매매 계약' 제 4 조 가격 책정 방식과 가격을 건축면적에 따라 계산하기로 합의했다. 이 상품주택 단가는 평방미터당 4973. 원, 계약 면적은 14.21 평방미터, 총가격은 4973× 14.21 = 5 이다 쌍방이 약속한 내용은 어떠한 법률, 행정법규 강제성 또는 금지성 규정을 위반하지 않고 유효해야 한다.

(2) 상품주택의 단가의 의미는 저장성 물가국이 1999 년 4 월 1 일부터 시행한' 저장성 상품주택가격 구성 및 가격행동규범' 규정에 따라 상품주택의 가격은 다음 항목으로 구성된다. ① 토지이용권 취득비; ② 주택 개발 비용; ③ 주택 개발 기간 비용; ④ 이익 ⑤ 세금 ⑥ 상품 주택 가격 차이. 부동산 유지 보수 기금, 석탄 관리비, IC 카드 기능비, 인화세, 증서세, 산권공본비 등 대납비용은 이 문서에 규정된 상품주택 가격 범주에 포함되지 않으므로 쌍방이 약속한 상품주택의 단가에는 부동산 유지 보수 기금 등 대납비용이 포함되지 않는다.

(3) 업주들은 이미 다른 계약이 약정되지 않은 대행 수수료를 청산했고, 그 중 부동산 수리기금이 주택 단가에 포함되어 있다고 생각하는 것만 빼고는 있다. 업주의 논리에 따르면, 이미 납부한 다른 대리 납부 비용은 이미 주택 단가에 포함되어 있으며, 또한 업주가 부담해야 하는데, 이것은 사실과 어긋나는 것은 명백히 터무니없는 것이다. < P > 재판 판결 < P > 본 사건은 1, 2 심 심리를 거쳐 대리인의 주요 관점을 지지하였다. < P > 1 심 판결 상황

26 년 2 월 6 일, 소산구 인민법원은 (25) 소민일초자 제 469 호 민사판결서를 냈다. < P > 항주시 소산구 인민법원은 부동산수리기금이 부동산공 * * * 시설설비 보증 기간이 만료된 후 대중수리, 갱신, 개조공사를 위한 비축자금으로 상품주택 판매 수입에 포함되지 않는다고 보고 있다. 본 사건 개발자와 업주들은 상품주택 매매 계약을 체결할 때 상품주택 단가에 합의했고, 부동산 수리기금의 수거 방식에 대해서는 합의가 이루어지지 않았으며, 상품주택의 단가에는 부동산 수리기금이 포함되지 않았다. 현재 개발업자는 이미 관련 규정에 따라 업주를 대신하여 관련 부서에 이 기금을 납부했으며, 업주들도 법에 따라 관련 권리를 취득하고, 공평과 동등한 유상 원칙에 따라 업주들은 부동산 수리 기금을 개발자에게 지급해야 한다. 업주들은 쇼가 [23] 76 호 문건에 따르면 개발자, 업주가' 상품주택 매매계약' 에서 약속한 것은 일회성 매수가격이어야 하지만, 이 문서는 국가 강제성 규정이 아니며, 업주들은 자신이 지불한 상품주택 단가에 이미 부동산 수리기금이 포함되어 있다는 것을 증명하지 못했기 때문에 업주들의 주장은 근거가 부족하여 채택하지 않을 것이라고 주장했다. 이에 따라' 중화 인민 * * * 및 국민법통칙' 제 4 조의 규정에 따라, 판결주가 본 판결이 발효된 후 1 일 이내에 개발자에게 부동산 수리 펀드를 지급한다고 판결했다. < P > 2 심 판결 상황 < P > 소유주가 1 심 판결에 불복해 항소를 제기했다. 26 년 5 월 17 일 항주시 중급인민법원은 항민일자 제 472 호 민사판결서를 냈다. < P > 항주시 중급인민법원은 업주와 개발상이 매매와 납품과 관련된 상품주택에 대해 맺은 매매계약과 관련 협의가 양측 주체가 적절하고, 진실과 내용이 완전하며, 법률, 법규의 금지규정을 위반하지 않고, 합법적으로 유효하다고 판단했다. 쌍방이 체결한 매매 계약은 저장성 건설청, 저장성 공상행정관리국이 감독하는 시범문 (저장성 2 년 개정판) 을 채택한다. 이 계약 및 관련 계약에는 주택 가격 (단가나 총가격) 에 부동산 수리기금 등이 포함되어 있지 않다. 계약, 계약의 내용 및 쌍방의 준수 사실은 양측이 단가 결정, 주택 면적 및 총가격 예매시 추정, 납입시 3% 오차 범위 내에서 실제 건축 면적에 따라 결제하는 거래 방식을 채택하고 있으며, 이 거래 방식도 계약 시범 텍스트에 사전 설정되어 있음을 보여준다. 항주시 소산구 물가국, 건설국이 23 년 5 월 23 일 발표한 쇼가 [23] 76 호/쇼건설실 [23] 143 호' 시장조정가격을 시행하는 상품주택은 일회성 매수가격을 실시해야 하고, 구매쌍방이 가격을 합의한 후, 구매계약 (계약) 으로 판매, 구매조건을 약속하고, 위험 * * * * 부담의 원칙에 따라 쌍방의 권리와 의무를 명확히 해야 하며, 상품주택 인도 시 가격 (주택대금) 을 더 이상 환불하지 않습니다. 합의된 가격에는 각 항목의 상품주택 사용 기능과 관련된 설비와 각종 합법적인 규정 준수 비용 (부동산 수리 기금 등 포함) 이 포함되며, 물가부서의 승인 없이는 주택 구입자에게 추가 비용을 청구할 수 없습니다. " 그러나 이 두 판은 25 년 9 월 22 일' 순발미원 부동산 보수기금 민원 문제에 대한 답변' 서신에서' 부동산 수리기금' 을 대리 수거료로 명시하며 구체적인 수거방식은 건설단위와 매입자가 스스로 합의한다. 우선, 소가 [23] 76 호/소건설실 [23] 그리고 쇼가 [23] 76 호/쇼건방 [23] 143 호 문서 제 3 조에 기술된' 일회성 매수가' 의 거래 방식과 그 특징은 본 사건의 거래 방식과 다른 특징을 보이고 있으며, 이 규정과 관련 내용은 쌍방의 계약과 협의에도 반영되지 않았다. 따라서 소유주는 본 사건 쌍방의 거래 방식이 규정에 명시된' 일회성 매수 가격' 이라는 관점이라고 생각하는데, 본원은 채택하지 않습니다. 둘째, 개발업자가 부동산 유지 보수 기금을 대행하는 것은 합법적인 근거를 가지고 있으며, 항주시 소산구 물가국, 건설국은 상술한 답변서에서도 이를 확인했다. 셋째, 본안의 상품주택 거래에 대해 소유주는 쌍방이 합의한 주택 가격에 이미 부동산 수리기금이 포함되어 있다는 사실을 증명할 증거가 없다. 따라서, 원심 판결은 개발자가 업주에게 부동산 유지 보수 기금을 지급하라고 요구하는 소송 요청을 지지하며, 법과 사실에 부합하는 것은 결코 부당하지 않다. 업주의 상소 요청은 본원에서 지지하지 않는다. 중화인민공화국 * * * 과 국민사소송법 제 153 조 제 1 항 (1) 항의 규정에 따라 판결은 항소를 기각하고 원심을 유지한다.