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많은 공공 수리 자금이' 추출난' 을 만나' 보수최고봉' 시험에 직면하다.
많은 사람들이' 추출난' 을 겪었다
중국의 공공보수기금은 이미 수조원에 달했지만, 이 돈은 거의 모두 현지 은행의' 당좌 계좌' 에서' 잠' 하고 있다.
신도시 정원은 천진 남개구의 한 동네이다. 수천 명의 주민 중 많은 노인과 아이들이 있다. 9 개의 건물은 모두 고층 건물이기 때문에 엘리베이터는 주민들에게 없어서는 안 될 여행 도구이다.
요즘 엘리베이터에 항상 문제가 있어요. 수리공이 검사한 결과 이 엘리베이터의 케이블이 끊어지고 동네 다른 15 엘리베이터도 심하게 마모되어 많은 부품을 교체해야 한다는 것을 확인했다. 주민들은 동네 부동산 수리를 찾았지만, 부동산은 이 수리를 책임질 수 없다고 말했다.
이미 집을 산 사람들에게는 공공보수기금이 낯설지 않다. 개발업자와 주택구입자들은 건설부의 관련 규정에 따라 집을 살 때 납부하며 주택건물 공공부위와 시설설비의 수리기금으로 쓰인다. 어떤 곳은 주택 구입금의 2% 로 규정되어 있다. 주건부 관련 법률에 따르면 주택공공보수기금은 동네 공공시설 정비에 전용으로 사용되며 전체 소유주가 소유한다. 동네는 업위원회를 설립하지 않은 사람은 잠시 부동산에 의해 관리되며 원칙적으로 사용할 수 없다. 업주위원회가 설립된 후 업위원회가 인수한다.
그러나 곽 주임, 새로운 도시 가든 업위원회, 역시 그 공동체의 정밀 검사에 대해 걱정하고 있다. 현재 공공 수리 기금에는 수백만 달러가 있어 손상된 공공시설을 수리하는 것은 문제가 되지 않지만 돈은 움직일 수 없다.
곽은 공공보수기금 동원의 첫 번째 조건은 반드시 전액 납부해야 한다는 것이지만, 동네는 납부한 비율이 부족하다고 말했다. 현재 4 16 가구 중 절반은 아직 납부하지 않았다.
이런 상황은 전국적으로 보편적으로 존재한다. 공공 * * * 수리 기금을 가동하는 것도 전체 소유주의 3 분의 2 투표가 통과되어야 한다.
언론 보도에 따르면, 업주들이 공공보수기금 사용에 동의하지 않는 이유는 크게 세 가지다. 첫째, 부동산 회사 업무의 투명성이 충분하지 않습니다. 둘째, "일은 자기와 상관없고, 높이 매달린다" 는 마음가짐이다. 셋째, 소유주는 자금이 다 떨어지면 회수하기 어려울 것 같다.
규정에 따르면 공공 수리 기금의 70% 는 재모금이 필요하지만, 대부분의 업주들은 이에 대해 지불하기를 꺼린다. 결국, 이 돈을 어떻게 쓰는지 감독할 기관은 없다. 이것이 주택 수리 기금이 장기간 제대로 작동하지 않는 이유 중 하나이다. 현실에서, 어떤 사람이 이 거액의 주판을 쳤다.
2005 년 5 월 베이징사보 부동산개발유한공사 재무관리자 한계재는 왕민걸과 함께 왕민걸이 통제하는 회사를 위해 이 회사가 대납한' 부동산 프로젝트' 소유주가 납부한 보수기금, 증서세, 부동산비 10 만원을 보류했다.
20 12 12, 한계재 공금 횡령죄로 징역 5 년을 선고받았다. 이 사건은 또한 베이징시에서 가장 큰 업주 수리 기금 횡령 사건이 되었다.
각지의 통계에 따르면 베이징은 20 13 년 7 월 현재 공공보수기금 34865438 만원, 5 억 3800 만원 사용, 활용도1.55% 를 납부했다. 20 12, 10 연말까지 광저우는 약 8 1 억원을 납부했고, 8000 만원, 활용도 0.99% 를 사용했다. 20 12 년 6 월 현재 천진은 이미14 억 5400 만원으로 7753 만 5000 원, 활용도 0.53% 에 그쳤다. 저장대 양천보 박사는 현재 전국에 660 개 도시가 있다고 추산했다. 도시당 평균 주택보수기금이 654 억 38 억+0 억원이라 해도 총액은 6600 억원을 넘어섰고 베이징 상하이 광저우 난징 항주 등 일선 도시의 주택보수기금 규모는 어마한 것으로 추정됐다.
그러나, 이 거의 모든 돈은 현지 은행의' 당좌 계좌' 에 남아 있다. 금융체계가 비교적 발달한 광주에서도 이 자금은 단기 은행 계좌에서 3 개월만 체류할 수 있다.
광서은감독국의 한 유럽 처장은 은행이 이런 자금을 당좌회사 계좌에 예치하고 있는데, 핵심은 지불이자가 낮지만 조정 가능한 금액이 높다는 것, 즉 활용도가 높은' 수면자금' 이라고 말했다.
"유지 보수 피크" 테스트에 직면
싱가폴 국제대학교 객원 교수 케빈 케빈즈 (Kevin Z) 는 중국의 많은 도시 공공보수기금의 어색함을' 인플레이션률을 이길 수 없고 수리비용을 상쇄할 수 없다' 고 묘사했다.
많은 나라에서 업주위원회는 민주선거에서 업주위원회가 생겨났다면 공공보수자금 관리를 담당하고 있다. 이 과정은 소유주, 정부 등 각 방면의 감독을 받는다.
현재 우리나라의 업주위원회 메커니즘은 완벽하지 않고, 많은 동네는 없고, 법적 지위와 책임도 분명하지 않다.
최종 분석에서 시스템 설계가 불합리하다는 의견이 있다. 집을 살 때 강제로 납부하지만 일단 사용하면 각종 보이지 않는 비용 (예: 소유주의 3 분의 2 동의 필요, 산업위원회의 승인 필요 등) 에 직면한다. 반면에, 공공 수리 자금의 비율도 문제로 간주된다.
광시의 여러 엘리베이터에 대한 유지 보수 서비스를 제공하는 유지 보수 전문가는 "장기적으로 15 만원의 주택 유지 보수 기금은 입주 15 이후 일상적인 엘리베이터 유지 보수 비용을 지불하기에 충분하지 않다" 고 주걸 말했다.
15 년은 정확히 엘리베이터실 엘리베이터의' 수명 기간' 이다. 즉, 업주가 주택 수리자금을 전액 납부하기로 동의하더라도 8 년차 이후에는 원래 자금으로는 엘리베이터 수리비를 충족시킬 수 없었고 배전실, 지하차고, 수영장 등의 시설은 말할 것도 없었다.
"일반 업주에게 수조 달러가 당좌계좌에 붙어 은행에' 예금비' 서비스만 제공할 뿐 투자자에게 상응하는 수익을 가져다 줄 수는 없다. 어쨌든 불공평하다. " 정 친위대가 말했다.
미국에서는 공공 정비 기금 관리가 시장화되어 있다. 펀드사는 업주가 납부한 주택 전용 수리자금을 관리한다. 집을 수리해야 할 경우, 부동산 회사는 펀드 회사에 보고하고, 펀드 회사는 시장에서 수리 회사를 찾아 수리할 것이다. 자금이 유휴 기간 동안 15% 의 자금을 예약한 후, 대출로 세계은행 등 대형 은행에 대출할 수 있으며, 은행은 펀드회사에 이자를 지불해야 한다.
싱가포르에서는 업주가 주택 전용 수리기금을 낼 수 없다면' 재산관리협약' 규정에 따르면 업주의 주택은 업주가 비용을 보충할 때까지 시장에 들어갈 수 없다.
일본에서는 유지 보수 자금이 집값에 포함되어 있으며, 개발업자는 주택 수리 전 과정, 주택 평생 보증을 담당하고 있습니다.
베이징시 건설위는 자금 안전을 보장하는 전제 하에 수리자금 추출 및 사용 절차를 간소화할 수 있다고 공개적으로 밝혔다. 그러나 완전한 관련 법적 보장이 부족하기 때문에 단순화 절차가 단번에 이루어지지 않을 것이다.
해결해야 할 "책임 일시 중지"
공공 유지 보수 기금을 더 잘 활용할 수 있는 방법을 모색하면서, 대량의 오래된 주택이 공공 유지 보수 기금의 빈 지역이 되었다.
공공 수리 자금을 더 잘 활용하기 위해 많은 곳에서 끊임없이 탐구하고 있다.
최근 저장성은 공공 수리 방안을 공시한 후 소유주의 3 분의 1 이상이 반대하지 않는 한 통과할 수 있는 새로운 규정을 내놓았다.
북경도 새 규정을 내놓았는데, 주민주택은 폭우로 물이 새서 3 분의 2 이상의 업주의 동의 없이 공공 수리 기금을 긴급 활성화할 수 있었다.
청도는 시민들이 이미 재산권을 매입한 주택은 주택 수리 기금을 사용할 때 모든 이웃의 서명이 필요하지 않고 예산이 나온 후 공시를 실시한다고 규정하고 있다. 주민이 이의를 제기하거나 이의가 성립되지 않으면 사용할 수 있다. 이것은' 3 분의 2 이상 업주의 동의' 의 요구를 회피했다.
공공 유지 보수 기금을 더 잘 활용할 수 있는 방법을 끊임없이 모색하고 있는 동안, 많은 오래된 집들이 공공 유지 보수 기금의 빈 공간이 되었습니다. 여러 가지 이유로 업주들은 그러한 비용을 지불하지 않았습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언)
이 전문가들은 주택 수리 집중기에 들어서면서 주택구 공공보수자금 사용을 신청하는 사람들이 늘고 있는 것으로 보고 있다. 부동산 행정 주관부는 감독의 책임이 있기 때문에 돈의 안전뿐만 아니라 전체 소유주의 안전도 보장해야 한다. 만약 개발자의 원인으로 공공 수리 기금을 사용할 수 없다면, 규제 당국은 개발자에게 의무 이행을 촉구해야 한다.
"이 일은 정부가 결정해야 한다. 지금의 문제는 아무도 책임을 지지 않는다는 것이다. 정부가 의사결정 주체로서 해야 진정한 절차를 단순화할 수 있다. " 중국 지역사회서비스업무위원회 업위원회, 재산관리위원회 주임, 중국 인민대 제도 분석 및 공공정책연구센터 연구원 슈코신이 말했다.
"정부 결정을 내린다면 물권법과도 충돌할 것이다. 왜냐하면 돈은 결국 업주이기 때문이다." 베이징시 제 1 회 업주대회 업무상담센터 주임 장설.
정부의 결정에 동의하지 않는 동시에, 그는 제 3 자 평가 기관의 사용에 찬성하지 않는다. "제 3 자 평가 기관을 사용하여 인출할 경우 수수료를 지불해야 하며, 소유주의 이익은 손실을 입게 됩니다. 따라서 가능한 한 빨리 입법해야 한다. 업주가 어떤 상황에서 공공보수기금 사용을 결정하는 자주권이 있는지, 정부가 어느 정도까지 개입할 수 있는지를 분명히 해야 한다. "
통화팽창률을 이길 수 없다' 는 문제에 대해 일년 내내 지역사회금융연구에 종사해 온 전문가들은 이 거액이' 수면기금' 이라기보다는' 몽유기금' 이 더 적절하다고 생각한다.
투자자인 일반 업주에게 이 자금은 확실히' 당좌 계좌' 에 있지만, 은행, 펀드사 등 금융기관은 여러 가지 방법으로 이 자금을 충분히 동원했다. 즉,' 잠' 도 잠결에' 몽유' 를 하며 엄청난 부가 가치 공간을 만들었다
많은 전문가 학자들은 몽유기금의 가치 보존 및 부가가치 모델이 분명하다고 말했다.
정위군은 시 전체가 통일되어 제한된 자금을 칼날에 쓸 것을 건의했다. 가부를 파악하는 동시에 가능한 한 빨리 전국 통일 관리 제도를 세워야 한다.