리갈 부동산 신탁이란 무엇입니까?

1. REIT란 무엇인가

부동산투자신탁기금(REIT)은 부동산을 증권화하는 중요한 수단입니다. 부동산 유동화란 저유동성, 무담보 부동산 투자를 자본시장에서 증권자산으로 직접 전환하는 금융거래 과정이다. 부동산 유동화에는 부동산 프로젝트 파이낸싱 유동화와 부동산 담보대출 유동화라는 두 가지 기본 형태가 있습니다.

2. REIT의 분류

REIT는 신탁펀드이기 때문에 펀드 종류, 즉 주식형과 모기지형으로 구분됩니다

주식형 REIT는 실물 자산에 직접 투자합니다. 현재 전 세계 대부분의 REIT가 이 범주에 속합니다.

모기지 REIT는 부동산 개발자 및 운영자에게 대출을 통해 이자 소득을 얻기 위해 자금을 조달하는 금융 중개 역할을 합니다. 때로는 다른 은행에서 부동산 대출이나 부동산 대출 모기지 혜택 증권을 구매하기도 합니다. 투자 포트폴리오에 포함되어 부동산 개발자 및 운영자에게 대출됩니다.

3. 우리나라의 기존 REIT

1. 준개인 부동산 신탁 기금: 먼저 자본 풀을 확보한 다음 REIT로 프로젝트에 투자하세요. 신탁펀드 등장을 앞두고 있다. 회사는 부동산 개발업체와 손을 잡고 펀드 기반 부동산 신탁 상품을 출시했다. 먼저 자본 풀을 확보한 후 특정 프로젝트에 투자하는 것은 최근 몇 년간 신탁회사가 혁신을 거듭한 REIT와 유사한 상품입니다.

평안신탁은 최근 '평안자산·루이시 부동산 투자(신탁) 펀드'를 출시했다. 투자 범위는 부동산 시장과 부동산 관련 분야 금융시장을 포괄한다.

구조적 분석: 주식회사 프라이빗 뱅킹 부문 상품 매니저는 기자들에게 기존 부동산 신탁 투자 펀드와 실제 리츠와 비교하면 큰 차이가 있다고 말했다. REITs는 부분적인 유사성만 있을 수 있습니다. 이런 종류의 신탁펀드는 주로 부동산 산업에 투자하는 사모펀드와 본질적으로 유사하다.

위험: Puyi Wealth의 연구원인 Wei Ke는 기자들에게 이러한 제품은 일반적으로 계층적 디자인을 채택하고 우선순위 수혜자에게 제품이 채택한 구조화된 디자인은 계층적 디자인을 채택한다고 말했습니다. 사람들은 대상 회사의 지분을 더 높은 할인율로 처분할 수 있어 지분 처분의 어려움이 줄어듭니다. 그러나 지분 매각으로 인해 수익자가 제때에 신탁수익을 받을 수 없게 됩니다. 또한, 환매측이 부도를 낼 경우 지분을 처분하여 수익자의 이익을 보호할 수 있는 방법은 단 하나뿐이며 이는 상품 투자의 위험도 증가시킨다.

수입 : 신탁사 관계자에 따르면 이들 부동산 신탁 상품은 대부분 사모펀드와 유사한 헌신형 상품이다. 신탁회사는 투자자에게 투자에 적합한 프로젝트를 찾을 것을 약속합니다. 투자자의 자금이 즉시 신탁회사의 계좌로 이체될 필요는 없으며, 대신 보증금의 일부를 먼저 지급하고 특정 프로젝트가 확정된 후에야 투자자의 자금을 모두 수령하게 됩니다. 신탁회사가 이 방법을 채택하면 투자자는 자금의 유동성 위험을 줄이기 위해 프로젝트를 기다리는 동안 자금을 사용하여 기타 단기적이고 유연한 투자를 할 수도 있습니다. 현재 부동산신탁상품의 연수익률은 7~10% 수준이다.

사람에게 적합 : 부동산 신탁 상품은 투자 대상 지역의 개발, 운영 상황 및 상업 소득의 안정성이 변화하면 신탁 계획의 자금 및 소득 상환에 영향을 미칠 수 있습니다. 위험 감수성이 강한 투자자에게 적합합니다.

2. 중국 은행감독관리위원회 모기지형 REIT: 비상장 또는 기관투자자 대상

지난해 8월 중국 은행감독관리위원회와 중앙은행이 공동으로 초안을 작성하고 담당했다. "부동산 집합투자신탁 사업 시범사업" "행정조치"의 해석은 기본적으로 이러한 유형의 REIT의 원형을 개략적으로 설명했습니다. 공개 정보에 따르면 CBRC 버전의 REIT는 모기지 유형입니다.

푸동신지구에서 보도한 리츠 계획을 예로 들어보자. 후원 회사는 Lujiazui (600663) 그룹, Zhangjiang 그룹, Waigaoqiao (600648) 그룹 및 Jinqiao 그룹을 포함한 푸동의 4개 국유 기업입니다. 이들 4개 기업은 연간 최대 4억 7천만 위안의 임대 수입을 제공하는 산업용 부동산을 제공할 것입니다. , 이들 부동산을 다음 10년간의 임대소득권을 패키지화하여 신탁으로 설립한 후, 발행인은 주간사에 위탁하여 은행간 시장의 적격 기관투자자에게 신탁의 임대소득증명서를 발급하게 됩니다. , 모금된 자금 총액은 35억 위안에 달할 것입니다.

구조 분석 : 용이 트러스트 스튜디오 수석 애널리스트 리양은 이들 4개 부동산 회사가 신탁 후원자로서 이들 상업용 부동산의 임대 소득, 모기지 이자 등을 주제로 삼고 있다고 밝혔다. 자금 조달을 수석 인수자에게 맡깁니다. 펀드에 투자하는 투자자는 신탁의 연간 임대소득, 모기지 이자, 기타 소득증서를 수령하며, 매년 지분에 따라 임대료와 대출이자 소득으로 구분됩니다. 부동산 회사는 해당 부동산의 소유권을 계속 보유할 수 있습니다. 기간이 만료되면 부동산 회사는 해당 부동산을 환매하게 됩니다.

리스크: 북경대 종항경영컨설팅그룹 파트너이자 부동산 전문가인 장젠(Zhang Jian)은 현재 공개된 REIT 계획으로 볼 때 이들 상품은 리스크가 거의 없다고 말했다. 그 이유는 이들 부동산은 부동산 개발업자들이 아주 일찍 구입한 데다, 구입 당시에 비해 임대료가 몇 배나 올랐기 때문이다.

소득 : 국내 REIT는 아직 나오지 않아 참고할만한 국내 선례가 없다. 수입의 일부가 대출이자이기 때문에 이자율의 변화는 이에 큰 영향을 미칩니다. 투자 프로젝트의 임대 수입은 경제 환경과 개별 프로젝트의 질에 따라 달라집니다.

투자자는 회사의 현재 부동산 임대료와 시장 수준의 격차, 프로젝트의 품질(입지 및 임차인 배경 등)이 좋은지 등을 조사할 수 있습니다.

투자자 그룹: 업계 분석에 따르면 중국 은행 규제위원회 버전의 REIT는 위험 허용도가 낮은 개인 투자자를 걸러낼 수 있으며 주로 국내 금융 기관을 대상으로 하며 보험 자금도 포함될 수 있습니다.

3. 상하이 증권 거래소의 주식 REIT: 상장 및 거래되는 자산 평가 가치에 주의하세요.

상하이 증권 거래소에서 연구 중인 주식 REIT는 상장된 품종입니다. 관계자들은 올해 하반기에 예비계획이 구체화될 것으로 예상하고 있으며, 주식리츠의 거래장소는 기본적으로 상하이증권거래소로 결정됐다.

이 버전의 REIT는 국내 기업이 해외에서 발행하고 상장한 상품을 의미할 수 있습니다. 예를 들어, Cheung Kong Holdings가 출시하고 싱가포르에 상장된 Fortune REIT는 아시아 최초의 다국적 REIT(홍콩 자산을 보유한 최초의 싱가포르 부동산 투자 신탁)이며 HK$19억 9천만을 조달했습니다.

구조 분석: 지분형 REIT 발행인은 투자자로부터 자금을 조달하여 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등을 인수하는 데 사용됩니다. 이러한 운영 부동산에서 발생하는 임대 수익 등 현금 흐름은 다음과 같이 분배됩니다. 투자비율입니다. REIT는 부동산을 직접 보유하거나 SPV(특수목적회사)를 통해 보유할 수 있습니다.

위험: Zhang Jian은 REIT에 투자할 때 투자자가 거시경제 지표에 주의를 기울여야 한다고 말했습니다. 실업률이 높아지고, GDP 성장률이 낮아지고, 임대소득이 줄어들면 경계해야 합니다. 장기적인 경제 사이클이 하락할 경우 REITS에 대한 투자는 잠재적으로 위험할 수 있습니다.

REIT는 상장이 가능하기 때문에 유통시장에서 REIT의 매매가격은 평가액과 다를 수 있습니다. 매매가격이 감정가보다 훨씬 높거나 낮을 경우, 투자자는 시장위험에 주의해야 합니다.

수입: REIT의 배당 수익률은 일반적으로 7%~8%입니다. 반품은 주로 임대 및 자산 평가입니다. 그러나 유통시장에서는 REIT의 가격변동이 수요와 공급의 관계로 인해 평가액에서 벗어나게 됩니다. 이는 주식을 사고 파는 것과 다르지 않습니다. 최근 3년간 국내 부동산의 해외 발행·상장 리츠 수익률을 보면 배당수익률은 기본적으로 6.5~7.5% 수준을 유지하고 있다. 관련 규정에 따르면 REIT는 매년 과세소득의 90% 이상을 주주들에게 분배해야 합니다.

군중에게 적합: 해외 사례로 볼 때 REIT는 대중, 주로 REIT에 대해 어느 정도 이해하고 있는 안정적인 투자자에게 발행됩니다.