부동산 시장

부동산시장이란 부동산이나 토지의 매매, 임대, 매매, 저당 등의 거래활동을 하는 장소나 분야를 말한다. 부동산에는 주민의 개인소비재로 사용되는 주택과 생산수단으로 사용되는 공장, 사무용 건물 등이 포함됩니다. 따라서 주택시장은 생필품시장에 속하고, 비주거용 부동산시장은 생산요소시장에 속한다. 부동산 역시 자연상품이기 때문에 부동산 거래를 위한 시장을 구축하고 발전시키는 것은 경제운영의 필수조건이다.

부동산시장은 부동산산업의 사회적 재생산을 위한 기본조건으로 건설산업, 건축자재산업 등 다양한 산업의 발전을 견인할 수 있다. 부동산 시장은 시장 메커니즘을 통해 부동산의 가치와 이용가치를 적시에 실현함으로써 부동산 산업의 경제적 이익을 향상시키고, 부동산 자원의 효과적인 배분과 부동산 건설자금의 선순환을 도모할 수 있습니다. . 부동산 시장은 주민들의 소비구조 합리화를 유도할 수 있으며, 이는 생활여건 개선과 생활수준 향상에 도움이 됩니다. 따라서 부동산시장은 부동산시장체제의 가장 대표적이고 중요한 부분으로 지배적인 위치를 차지하고 있다. 1월부터 5월까지 부동산 회사의 절대 판매량은 그다지 낮지 않습니다. 2014년 목표는 완료율이 매우 낮다는 것을 알 수 있습니다. 연초에 개발자들은 2014년 전체 시장에 대해 지나치게 낙관적이었습니다.

어제 현재 Vanke, Evergrande, Greenland, Country Garden, Poly 등 A주와 H주 상장 부동산 회사 13곳이 5월 매각 실적을 발표했습니다. 홍보 노력 증가와 지역 구제금융 정책의 점진적인 효과로 인해 5월 주요 부동산 회사의 판매가 개선되었으나, 1~5월 전체 판매 목표 달성률은 전반적으로 하락했습니다. 하반기에는 부동산 업체의 출하 및 매각 압력이 급격히 커질 것으로 예상된다. 5월 실적 데이터는 대부분 하락을 멈추고 반등했습니다.

실적 데이터에 따르면 13개 주요 부동산 회사의 매출은 5월에 전반적으로 하락을 멈추고 반등했습니다. 전년 대비 매출 규모를 보면 시마오(Shimao)와 알앤에프(R&F)만이 각각 14%, 5% 감소하는 등 감소세를 보였지만, 다른 부동산 회사들은 다양한 수준으로 증가했지만 차별화가 뚜렷했다. 이 중 Vanke는 전년 동기 대비 3% 증가했으며, Greenland는 전년 동기 대비 37% 증가해 Poly Real Estate가 전년 동기 대비 17% 증가했습니다. 성장률은 마이너스에서 플러스로 전환되어 지난달 -12%에서 5월에는 10%로 증가했습니다. Evergrande Real Estate와 Sunac China는 전년 동기 대비 각각 28%, 23% 증가했지만 성장률은 전년 대비 감소했습니다. 지난달.

월별 매매금액을 보면, 주요 부동산업체 13곳의 매매액이 전월 대비 반, 반월 증가한 것으로 나타났다. 그중 Evergrande, Beijing Capital, R&F, Shimao, Xuhui 등은 전월 대비 감소했으며 기타 부동산 회사는 각각 9%, 28%, 27%, 6% 증가했습니다. Poly와 Greenland를 포함해 다양한 수준에서 Vanke는 각각 47%, 25%, 14% 증가한 반면, 4월에는 전월 대비 각각 31%, 20%, 11% 감소했습니다.

5월 주요 부동산업체의 실적이 반등하며 안정세를 보인 것이 가장 큰 이유는 부동산업체들이 시장상황에 맞춰 프로모션 노력을 강화한 것과 이에 따른 선두 부동산업체들의 실적이 반영된 점이다. 특히나 분명했다. 그중 반커(Vanke)의 경우 북경주택도시농촌개발유한회사(Beijing Housing and Urban-Rural Development Co., Ltd.)의 반커 오렌지(Vanke Orange)가 지난 3월 가격을 인하한 이후에도 프로젝트는 계속해서 좋은 판매를 기록해 5월 427채가 팔리고 거래량이 Greenland Group의 5월 매출은 147억 위안이며, Shanghai Greenland Center Phase II는 다중 디스크 연결 마케팅을 활용하고 Poly Zishan의 두 가지 프로젝트를 활용하여 약 30%를 기여했습니다. 예를 들어 포산(Foshan)의 가든(Garden)과 폴리 맨션(Poly Mansion)의 5월 매출은 각각 4억 위안, 2억 7천만 위안으로 전년 대비 54.7배, 81% 증가해 판촉 효과가 상당하다. 또한, 지방정부의 시장 구제 노력 강화, 특히 1차 은행 신용 완화 조치도 부동산 회사의 매각 반등을 촉진했습니다.

연간 목표 달성률은 암울 주요 부동산 회사의 목표는 아직까지 완료 상태가 만족스럽지 않습니다. 1월부터 5월까지의 누적 목표 완료율을 보면 Evergrande가 51%로 13개 회사 중 가장 높은 완료율을 기록했으며 Vanke가 41%를 달성했고 그 다음으로 Country Garden, CIFI, Poly, R&F, Shimao, Sunac이 있었습니다. Greenland, China Aoyuan 및 Gemdale의 완료율은 각각 25%, 23%, 21%이며, Beijing Capital Land의 완료율은 18%에 불과하고 Fantasia의 완료율은 모두 40% 미만입니다.

일반적으로 춘절로 인해 상반기 부동산업체들의 실적은 둔화될 것으로 예상되나, 2013년 같은 기간에 비해 대부분의 부동산업체들도 변동성을 겪었다. 수행 완료 정도가 감소합니다. 예를 들어, Shimao와 Poly는 각각 16%포인트, 11%포인트 하락했고, Greenland와 R&F도 6%포인트 하락했습니다. China Aoyuan과 Sunac은 기본적으로 2013년과 동일했습니다. .

일부 분석가들은 부동산 회사의 매출 자료로 볼 때 개발자가 연초에 목표를 세울 때 업계 판단에 집단적 오류가있는 것 같다고 생각합니다.

목표 준공률이 전반적으로 하락함에 따라 부동산 회사들은 하반기 사업 추진과 매각에서 양방향 압박을 받게 될 전망이다. 한편으로는 성과 완료율이 낮기 때문에 부동산 회사는 판매 속도를 높이고 연간 목표를 달성할 수 있도록 프로젝트 수를 늘려야 합니다. 프로젝트 수를 늘리면 과잉 재고 위험도 높아집니다.

분명한 것은 반케(Vanke), 그린란드(Greenland), 폴리(Poly) 등 대표적인 부동산 기업들이 시장을 추종하고 분권화를 가속화하는 판매 전략이 하반기 부동산 기업들이 시장에 대응하는 주류가 될 것이라는 점이다.

시장 버블

1980년대부터 1990년대 중후반까지 중국 본토의 부동산 시장은 더 이상 급속도로 발전하는 경제의 속도를 따라잡을 수 없었습니다. 1999년부터 중앙정부는 전국적인 복지주택 할당제도를 중단하고 금전적 주택할당제도를 시행하기 시작했다. 이 제도는 1986년부터 옌타이에서 시범적으로 시행됐으며 임대료 인상, 바우처, 유휴 시동 등이 특징이다. 곧 탕산(Tangshan), 방부(Bengbu) 등의 도시도 주택 개혁 시범 대열에 합류했습니다.

그러나 1980년대 후반의 극심한 인플레이션(1988년 인플레이션율은 18.5%에 도달)으로 인해 포괄적인 거시경제 조정이 통화 긴축으로 이어지면서 다수의 부동산 회사들이 원천을 잃었다. 자금 조달로 인해 중국의 개혁이 이루어졌습니다. 개장 이후 최초의 미완성 건물 클라이막스입니다. 이렇게 되면 주택분배개혁과 부동산시장 발전은 결국 침묵으로 끝날 수밖에 없다.

1990년대에는 덩샤오핑이 1992년 남부순회 연설을 한 이후 국가가 토지임대 승인권을 적절하게 분권해 남부 지역의 부동산 개발이 일년 내내 급속한 발전을 이루었다. 그러나 이러한 미친 건설 붐은 상류 원자재의 증가로 이어져 새로운 고강도 인플레이션을 일으키고 미완성 건물의 두 번째 물결을 만들었습니다. 예를 들어, 하이난성, 베이하이, 광시성 등의 미완성 건물 대부분이 이 시기에 나타났습니다.

1994년에는 '도시주택제도개혁심화에 관한 국무원 결정'이 공포·시행되면서 주택공제금제도가 본격적으로 정착되기 시작했다. 이전에는 싱가포르의 부동산 할당 시스템이 상하이에서만 시범 운영되었습니다.

1998년 중앙정부는 주택의 물리적 분배를 중단하고 화폐분배로 바꾸기로 결정했다. 복지주택 보급 중단 이후에는 신축주택은 임대가 아닌 매각만 원칙으로 하며, 주택공제금 제도도 전면 시행된다. 그해 중국건설은행은 중국 최초의 개인 주택담보대출을 발행했습니다.

2000년부터 금세기에 들어서면서 중국 본토의 부동산 시장 개혁은 부동산 투자 붐의 새로운 물결에 힘입어 급속도로 가열되었습니다. 2001년 부동산 투자는 6,245억 위안으로 전체 사회 투자 36억 8,980만 위안의 16.9%를 차지했다. 2004년 부동산 투자는 14억 4,807억 5천만 위안으로 증가해 전체 사회 투자 58억 6,202억 위안의 24.7%를 차지했다. (2005년 상반기 부동산 투자액은 6,193억 위안, 총 투자액은 32,895억 위안으로 18.8%를 차지함). 이와 동시에 정부는 부동산산업이 신흥 기둥산업으로 자리매김할 것이라는 희망으로 여러 우대정책을 내놨다. 개인소득세 환급, 거래증서세 인하, 은행대출 조건 완화, 부동산산업 지원 강화 등의 방법이 활용된다. 이러한 배경에서 주택 가격이 급격히 상승하기 시작했습니다. 이러한 주택 가격 변동의 가장 확실한 사례는 중국 최대 도시인 상하이입니다.

2000년 상하이의 평균 주택 가격은 평방미터당 3,326위안이었고, 2004년에는 평균 가격이 6,385위안으로 92%나 올랐다. 2001년에는 상하이 주거용 부동산 중 단지 4%만이 평방미터당 8,000위안 이상으로 판매되었으며, 2003년에는 이 수치가 16%에 이르렀습니다. 2005년 1분기까지 주택거래가격의 40%가 평방미터당 8,000위안을 넘었고, 시내 중심가의 주택가격은 대부분 평방미터당 16,000위안을 넘었다.

중국 본토의 다른 도시의 주택 가격도 거의 같은 속도로 상승하고 있습니다. 항저우의 주택 가격은 상하이보다 먼저 상승세를 시작했지만 상하이보다 먼저 시장 반격을 겪었습니다. 상하이의 경우 중국 본토에서 주택 가격이 가장 높은 도시로서의 위치가 2003년 초에야 상하이를 앞질렀다는 사실이 매우 놀랍습니다. 주택가격 상승은 중심도시에 집중됐을 뿐만 아니라 일부 부도시에도 확산됐다.

국립 연구 기관의 학자들과 대부분의 경제학자들은 현재 중국 본토의 부동산 거품이 1991년 이전의 일본 부동산, 1997년 이전의 홍콩 부동산과 비슷하다고 믿고 있습니다. 그러나 일부 학자들과 대부분의 부동산 사업가들은 중국 본토 부동산 시장에 거품이 없다고 주장한다. 이는 장기 계획 체제 이후의 정상적인 상승일 뿐이다. 그러나 2003년 6월 중국인민은행은 부동산 투자관리를 강화하고 과도한 부동산 상승을 억제하기 위해 이른바 문건 121호를 발행했다. 그러나 한 달 뒤 국무원 명령 8호는 앞서 언급한 문서의 실효성을 어느 정도 상쇄했다. 집값은 2005년 초 정점을 찍을 때까지 정부의 모순 속에 계속 상승했다.

2005년부터 중앙정부는 주택가격 안정과 국민불만 해소를 위해 일련의 규제조치를 취해 왔다. 특히 7개 부처와 위원회가 공동으로 발표한 '주택가격 안정에 관한 의견'이 대표적이다. 의견에는 "착공된 지 2년 이내인 주택사업은 재검토를 거쳐 계획을 세워야 한다", "2년 미만 보유한 부동산을 양도하는 경우에는 거래금액 전액에 영업세가 부과된다"고 명시돼 있다. 저렴한 주택 건설 강화'등. 이 정책이 중국 본토의 부동산 거품에 미치는 영향은 매우 분명합니다. 많은 소비자가 구매를 위해 통화를 보유하고 있으며 시장이 하락할 것이라는 강한 기대를 가지고 있습니다. 항목을 편집한 시점에서 상하이 주택 가격은 안정되었고 상승 추세는 더 이상 뚜렷하지 않으며 거래가 줄어들기 시작했습니다.

시장의 문제점

1. 부동산 펀드의 원천구조가 단일하고, 개발업자의 자체 자금 비중이 낮으며, 부동산 시장이 상대적으로 펀드에 의존하고 있다.

2. 봉쇄 가능성은 여전히 ​​존재합니다.

3. 주택 가격이 빠르게 상승하고 있고 사람들의 심리적 기대가 상대적으로 높으며 주택 비율이 상대적으로 적고 구조적 모순이 여전히 두드러집니다.

4. 주택사회보장 지원정책은 완벽하지 않고, 운용성이 낮고, 기준이 높으며, 혜택이 적다.

5. 부동산 회사가 많고 부채비율이 높다.

6. 중고 주택이 출시되지 않았고 공급이 부족하며 시장 규제가 필요합니다.

7. 부동산 중개인의 정직성이 부족합니다.

8. 철거 및 재정착에 대한 보상이 불합리하고 도시형 주택 철거를 둘러싼 분쟁이 계속되고 있다.

9. 선진국의 임대료 비율은 40%, 프랑스는 37%, 영국은 34%, 싱가포르는 30%, 미국은 28%로 개념을 바꿔야 한다. 이러한 상황은 인구 이동에 도움이 됩니다. 이러한 점에서 적당한 투자용 부동산 구입은 긍정적인 의미를 갖습니다.

이러한 모든 문제의 핵심 중 하나는 지방자치단체의 '토지금융', 즉 지방자치단체가 지방재정수입을 보충하기 위해 높은 토지양도비에 의존하고 있다는 점이다. 개발자는 높은 수익을 올리고, 정부는 개발자에게 높은 이체 수수료를 부과합니다. 높은 땅값과 높은 수익(부패비용이 만연하다는 소문도 있음)으로 인해 주택 가격은 지역 평균 가구 연소득의 10~20배를 넘는다. 이러한 이해관계에 묶여 중국 본토의 높은 주택 가격은 계속될 것입니다.

부동산 뉴스

국가의 반복되는 주문으로 인해 주택 가격 규제의 주요 기조가 바뀌지는 않지만 주택을보기 위해 줄을서는 사람들이 점점 많아지고 거래가 이루어지고있는 것 같습니다. 거래량도 점차 증가하고 있으며, 소비자뿐만 아니라 일부 개발자도 부동산 시장에 대한 기대치를 바꾸기 시작했습니다. 이런 가운데 어제 발표된 중국의 6월 비제조업 기업활동지수는 56.7%로 2010년 12월 이후 최고치를 기록했다는 점에서 특히 주목된다.

2012년 6월 이후 한동안 중국 경제가 안정되는 징후가 뚜렷하게 나타났습니다. 그러나 6월 공식 비제조업 경기 지표는 그다지 낙관적이지 않았습니다. 여전히 눈에 띄는 기업으로 떠올랐습니다. 확장 범위는 지난달보다 1.5%포인트 반등했고, 신규 주문 지수는 53.7%로 올해 최고치를 기록했습니다. 중국물류구매연맹은 이는 비제조업 경제가 안정적으로 유지되고 있음을 보여주는 것이라고 분석했다. 꾸준한 성장 모멘텀:

제조업 PMI 데이터에 따르면 중국 경제는 6월 이후 안정세를 보이는 모습을 보이고 있다. 비제조업 관점에서 보면 부동산 경기활동지수가 눈에 띄는 것이 있고, 생산서비스업과 밀접한 통신·물류업 경기활동지수가 눈에 띈다. , 크게 반등했습니다.

부동산산업 기업활동지수가 19개월 만에 최고치를 기록했다.

부동산산업 기업활동지수가 19개월 만에 최고치인 58.2%를 기록했다는 점에 주목할 만하다. 동시에 부동산업계 신규 주문지수는 1년 반 가까이 하락세를 끝내고 55.7%로 반등했다.

부동산 부문에서 반년 넘게 수요가 축적된 이후 일부 경직된 수요가 풀린 점을 반영한다.

공식 자료를 바탕으로 한 대략적인 추산에 따르면, 정부와 은행은 2012년 부동산에서 4조7917억 위안을 벌어들였는데, 이는 연간 부동산 업계 매출 6조4000억 위안의 75%에 해당한다. 단순합산 방식에 따라 업계 관계자 사이에 이견이 제기됐지만, 부동산 업계에서 정부가 가져가는 토지양도비와 세금의 비중이 상대적으로 높다는 점은 부인할 수 없는 사실이 됐다. 주택시장 현황

American Online Real Estate Company의 자료에 따르면 미국 주택가격은 소폭 상승해 2007년 이후 처음으로 상승했다. 이 보고서를 토대로 미국의 주요 주류 웹사이트에서는 전국 주택 가격이 '바닥'을 쳤다고 믿고 있습니다. 이번 성장률은 0.2%에 불과하지만, 5년 연속 하락세를 이어온 마이크로소프트의 성장세는 하락 추세가 달라졌음을 보여주기에 충분하다.

Zillow가 조사한 167개 시장 거의 모두에서 가격이 인상되었습니다.

질로우의 수석 경제 전문가인 스탠 험프리스는 “지난 4개월 동안 주택 가격과 전망 자료를 보면 미국 주택 가격이 바닥을 친 것으로 보인다”고 말했다. 시장이 예상만큼 빨리 회복되지는 않았지만 주택시장 회복세가 구체화되고 있다는 점은 주택시장이 스스로 회복할 수 있는 능력을 갖추고 있음을 보여준다”고 말했다. 분기별로는 2.1% 증가해 2005년 이후 최대 증가율을 기록했다. 주택 가격이 가장 많이 상승한 시장은 주택 붕괴 동안 가장 큰 하락을 보인 시장과 동일했습니다. 예를 들어 피닉스의 주택 가격은 매년 12%씩 상승했습니다.

다른 전문가들은 미국 전역의 전반적인 주택 가격 상승이 특정 시장의 가격 거품 때문에 발생한다고 믿고 있습니다.

“특히 캘리포니아, 애리조나, 네바다 지역의 강력한 수요로 인해 주택 가격이 단기적으로 매우 빠르게 상승했습니다. 이들 주의 주택 매매는 대부분 현금 거래이기 때문에 미국의 기존 평가 시스템은 그렇습니다. Cambell Surveys의 연구 이사이자 Housing Pulse 분석가인 Thomas Popik은 이렇게 말했습니다. “그러나 이러한 추세는 이러한 뜨거운 주택 시장에서 가격 거품의 가능성을 증가시킵니다.

”

모기지 대출 기관이 공매도 등 차압에 대한 대안으로 전환함에 따라 차압 공급은 꾸준히 감소했습니다. 투자자들은 뜨거운 임대 시장을 활용하려면 다른 상품으로 다각화해야 합니다.

투자회사 랜드스미스(Landsmith) CEO는 "우리는 피닉스 시장에 너무 빨리 진입하고 있으며 이러한 시장은 그렇게 될 것"이라고 말했다. . ”

Zillow 지수는 마이애미, 올랜도, 캘리포니아 대부분 지역 등 이전에 침체되었던 시장에서 가장 큰 상승세를 보인 반면, 세인트 4%와 같이 침체되지 않은 다른 시장에서는 상승세를 보였습니다. 전년 대비 감소), 시카고(전년 대비 5.8% 감소), 필라델피아(전년 대비 3.5% 감소)

부동산 데이터 분석 회사인 Radar Logic의 CEO인 Michael Feder ”라며 “기존 결과를 분석한 분들과 집값이 바닥을 쳤다고 생각하는 분들은 정말 큰 착각이다. 즉각적인 징후로는 어떤 결론도 내릴 수 없을 뿐만 아니라 전반적인 부동산 상황도 낙관적이지 않습니다. 부동산은 아직은 부족합니다.

레이더로직도 집값 상승세를 감지했지만, 온화한 겨울 날씨 때문에 일시적으로 주택 구입 수요가 늘어난 것으로 판단했다. 이는 하반기 집값이 다시 하락할 것이라는 의미다.

Radar Logic의 보고서는 “공급 측면에서 높은 가격으로 인해 금융 기관이 더 많은 압류를 판매하게 되어 주택이 압류될 수 있습니다. 이전에는 부동산 거래 시장에 진입하기 위한 부정적인 자산으로 인해 주택을 판매할 수 없었습니다. 결과적으로 가용 부동산 공급이 증가하여 주택 가격이 하락하게 됩니다. 수요 측면에서는 주택 가격 상승으로 인해 투자량이 감소할 수 있습니다. ”

오늘날 미국 부동산 시장의 대부분은 1/4 대 1/3의 비율로 투자자에 의해 주도됩니다. 왜냐하면 전국 주택 가격은 제한된 중고 주택 공급에 기초하기 때문입니다. , 이 공급은 국가의 대형 은행에 의존하여 전국의 주택 가격을 그 어느 때보다 더 불안정하게 만들었습니다. 중고 주택 구매자는 시장의 40%를 차지해야 하지만 그들은 전체 시장의 1/3만을 차지합니다. 수천 명의 투자자가 마이너스 자산 또는 준 마이너스 자산으로 인해 주택에 갇혀 있습니다.

부동산 투자

버핏을 포함한 세계에서 가장 똑똑한 투자자들이 비용을 지불해 왔습니다. 그들은 미국 주택 시장이 계속해서 회복세를 보일 것으로 예상합니다. 쇼핑몰, 아파트 단지, 호텔, 병원에 부동산을 소유한 부동산 투자 신탁(REIT)을 포함한 다른 유형의 부동산 투자도 마찬가지입니다.

그렇습니다. 일반 투자자들에게 이번 반등은 투자 포트폴리오 중 얼마나 많은 부분을 부동산 투자에 투자해야 하는지 다시 생각해 볼 수 있는 기회를 제공합니다. 완전히 포기했던 분야에서 새로운 삶을 시작하고 시기적절하게 참여하세요.

Duff & Phelps Investment Management의 투자 관리자인 Frank Haggerty는 이렇게 말했습니다. 최근에는 '내가 후속 조치를 취할 기회를 놓쳤는가, 아니면 앞으로 더 큰 회복의 여지가 있는가?'라고 묻는 것이 당연하다. ’ 우리 생각에는 아직 미래의 여지가 많이 남아 있습니다. "Hagedi는 상업용 부동산 회사에 투자하는 13억 달러 규모의 뮤추얼 펀드를 공동 관리하고 있습니다.

이러한 낙관론은 일반적입니다. 미국의 단독 주택 가격이 꾸준히 회복되고 있다고 Joint의 6월 보고서는 밝혔습니다. 하버드 대학교 주택 연구 센터(Center for Housing Studies)는 2012년 3월 단독 주택의 신규 재고가 49년 만에 최저 수준인 것으로 나타났다고 벨스키 공동 주택 연구 센터(Joint Center for Housing Studies)의 전무 이사인 에릭 벨스키(Eric Belsky)는 말했습니다. 기존 재고를 모두 매진하는 데 6개월도 채 걸리지 않으며, 6개월의 재고가 시장의 강세와 약세를 측정하는 전통적인 분수령이라는 점입니다.

물론, 다소 부족했던 부분도 있었습니다. 2009년 중반에 S&P-Case Shiller 20개 도시 주택 가격 지수는 1년 동안 상승했지만 이후 다시 하락했습니다. 21세기 초 미국 증시 붕괴와 주택 거품 붕괴에 관여했던 대학 측은 미국 주택 가격이 바닥을 쳤는지 아직 확실하지 않다고 말했다.