완다 상업이' 퇴시장' 을 받았는데, 항주가 왜 저평가를 해 주었는가?

실제로 A 주와 H 주가 두 자본시장의 전문성이 다르기 때문에 만다에 대한 평가도 다를 수 있다. 항구주의 가치이론에 따르면 만다의 평가는 합리적이다. < P > 는 주로 세 가지가 있다. 첫째, 항주 평가의 논리는 한 기업의 자산 부가가치가 얼마나 빠른지를 보는 것이 아니다. 한 기업의 자산 부가가치가 그 기업의 능력을 증명할 수 없기 때문이다. 단지 자원일 뿐, 아니면 대세가 좋기 때문에 자산 재평가의 가치는 항주에서 인정하지 않는다. 둘째, 항구주는 순수한 시장 경쟁이 아닌 일부 정상관계를 통해 얻은 이윤에 가치를 부여하려 하지 않는다. 셋째, 항주는 주로 한 회사의 현금 흐름을 보고, 한 회사가 좋은 현금 흐름을 가질 수 있다면 수익성이 있는 회사다. < P > 해외시장에서 비교적 인정받는 부동산 모델은 경자산, 중운영+금융으로, 철사자문 모델과 같은 독립펀드를 발전시켜 GP 로 펀드매니저가 되는 동시에 경자산의 운영능력을 갖추고 수출관리, 수출서비스를 통해 이윤을 얻는 것은 자산에 의존하지 않고 돈을 버는 것이다. < P > 국내 일선 도시에서는 대부분의 부동산의 순임대 수입에서 지출을 뺀 후 순임대료 수익률이 3% 미만인 경우가 많다는 연구결과가 나왔다. 이는 투자자들이 재무 지렛대로 자산을 인수할 때 마이너스 지렛대 효과가 발생한다는 것을 의미한다. 만다의 임대료 수익률은 3% 에 불과하며, 이렇게 낮은 임대료 수익률은 시장이 높은 평가를 하지 않을 것이다.

1, 부동산 판매 지원회사의 장기 부동산 보유를 기대하는 비즈니스 모델은 계승하기 어렵고 현금 흐름을 보충하기 위해 대거 빚을 내야 한다. 이 모델은 상업용 부동산의 2%-3% 의 임대료 수익률로 인해 회사의 차입 이자를 지원하기에 충분하지 않으며, 비 판매 사업의 운영 현금 흐름이 음수가 되고, 투자 부동산이 회사의 투자 현금 흐름을 많이 차지하여 임대 수입이 채무 지출을 지급할 수 없게 한다.

2, 높은 상업용 부동산세와 임대세, 상업용 부동산 임대에서 ZF 에 납부한 세금이 임대료의 1/4 에 달하면서 임대료 수익률이 크게 낮아졌다. 게다가 상업용 부동산의 높은 유지 관리 비용과 운영비용으로 임대료 수익률이 3% 이하로 떨어지고, 상업용 부동산을 장기간 보유하는 것은 낮은 수익률의 투자이며, 자본시장에도 매력적이지 않은 투자로 자본보다 훨씬 낮다.

3, 상업부동산의 철혈군규는 성숙한 상권과 인파로 소비력이 약한 많은 도시에서 저가로 땅을 차지하고, 개발도시종합체는 다가올 부동산 하행 통로에서 공급과 수요의 불균형의 위험을 감수할 것이며, 이러한 위험은 앞으로 드러날 것이다. 저가로 땅을 가져가면 돈을 벌 수 있다는 것은 부동산이 계속 급등할 것이라는 전제하에 세워진 것이다.

4, 많은 사람들이 만다가' ZF 를 안다' 고 생각하기 때문에 토지비용은 매우 낮지만, 실제로 저토지비용은 이미 만다의 지난 해의 모금리에 반영되어야 하며, 저토지비용은 끊임없이 상승하는 건축비용, 인건비, 운영비용, 재정비용으로 잠식되고 있다.

5, 완다의 저지대 비용은 비주류 도시를 많이 선택했기 때문에 3 ~ 4 선 도시에 상업용 부동산을 짓는 비용과 1 ~ 2 선 도시에 상업용 부동산을 짓는 데 드는 비용이 동일급인 경우 15% 를 넘지 않지만 임대료수익률은 몇 배 차이가 나고 매출의 회전 속도가 많이 떨어져 가격도 1 ~ 3 배 차이가 날 수 있다. 즉, 미성숙한 곳에 상업용 부동산을 짓는다면 실제 비용이 더 많이 든다. 토지 취득 비용과 소량의 건설 비용만 적기 때문이다. 이 부분의 비용은 부동산 매각 비용의 절반을 넘지 않지만, 판매액과 임대 소득 단가는 1 ~ 3 배 차이가 난다.

완다는 a 주에 상장할 계획이었지만 나중에 종료됐다. 종결 원인은 여러 가지가 있지만, 그 중 대부분은 높은 자산 부채율이 증권감독회를 통과하기 어렵기 때문일 수 있다. 최근 재보에 따르면 215 년 부채율은 73% 로 레버리지 및 전체 부하 투자의 운영 방식에 힘입어 홍콩 주식의 승인을 받지 못하는 것이 분명하다. < P > 뿐만 아니라 최근 이조기 가문은 홍콩 부동산을 대폭 팔아 국내 부동산을 매각할 기회를 엿보았다. 라이언은 신천지 상장을 중단하고 중국 부동산을 감축해야 한다. 이가성은 투자도 줄이고 있고, 홍콩 투자 악어는 이미 중국의 부동산 시장에 대해 신중한 태도를 취하고 있으며, 더욱이 현금 흐름이 없는 가치 재평가는 말할 것도 없다. < P > 요약 < P > 항주가 부동산에 인정한 모델은 각각 완다 상업의 현재 상황에 반하는 것으로, 항주가 인정한 모델은

1, 가치 창출은 자산에 의존하는 것이 아니라 운영에 크게 의존한다는 것이다.

2, 기본적으로 어떤 자산도 보유하지 않고, 관리 및 운영 출력으로 돈을 벌어들인다. 예를 들면 데이드 양행, 중량연합행과 같은 것이다.

3, 개발 단계에서 대부분의 가치를 얻는 경우가 많지만 대부분의 위험은 감수하지 않고, 관세와 무위험 금융 지렛대를 이용하여 돈을 벌어들인다. 예를 들면 철사자 문, 한스 부동산. 따라서 완다의 상업적 평가가 낮은 것은 일리가 있다.