부동산 신탁이 좋은지 아닌지는 어떻게 알 수 있나요?

시간이 흐름에 따라 중국 부동산 산업 전체는 10년의 황금시대를 맞이하고 광범하고 야만적인 성장 단계를 지나 브랜드, 품질, 그리고 개인화된 요구 사항이 도착했습니다. 부동산산업은 더 이상 전성기를 누리지 못하고 점차 황금시대에서 실버시대로 접어들었지만, 신탁회사의 전통적 사업분야로는 아직 발전의 여지가 남아있다. 거칠고 단순한 운영 모델을 점차적으로 포기하고 더욱 집중적으로 작업하고 비즈니스에 더 많은 의미를 부여합니다.

중국 부동산신탁의 발전

우리나라의 부동산신탁은 2002년 7월 신탁업이 재개된 이후 점차 발전했다. 이전까지 신탁업계는 수많은 대규모 조정 끝에 사업부족 딜레마에 빠져 있었습니다. 현재 부동산 시장은 강한 발전 모멘텀을 보이고 있으며, 자본집약적 산업의 대부분의 부동산 개발 회사는 자체 자금이 부족한 상태입니다. 신탁제도의 유연성과 특유의 재산격리 및 지분재구성 기능은 재산권모형, 소득권모형, 선취권모형 등 금융혁신을 가능하게 하여 최고의 자금조달방식 중 하나입니다.

두 가지의 조합은 윈윈(win-win) 결과를 달성했다. 한편, 신탁산업은 부동산산업의 높은 산업이익을 성장시키고 공유할 수 있는 기회를 활용하는 반면, 부동산회사는 부동산을 통한 자금조달을 통해 부동산 개발회사의 전반적인 자금조달 비용을 절감할 수 있습니다. 유산 신탁 계획 및 자금 조달이 유연하고 편리하며 자금 조달 이자율이 유연하게 조정될 수 있습니다.

부동산신탁***은 2002년 이후 14년 동안 2003년과 2008년 두 차례의 황금발전기를 경험했다.

통계에 따르면 2003년에는 약 70억개 펀드가 신탁을 통해 부동산 분야에 진출했으며, 부동산신탁상품도 공식적으로 투자자들의 주목을 받으며 꾸준한 발전 단계에 들어섰다. 왜냐하면 2003년 6월 중국 인민은행은 개발 대출, 토지 보유 대출, 토지 보유 대출, 부동산개발사슬의 개인주택대출 등 개인주택공제자금대출을 포함하여 여러 측면에서 신용한도가 높아졌습니다.

예:

1. 토지 사용권 증명서, 건설 토지 계획 허가, 건설 사업 계획 허가 및 건설 허가를 취득하지 않은 프로젝트에 대해서는 어떠한 종류의 대출도 허용되지 않습니다. . ?

2. 부동산 개발 기업을 대상으로 상업은행이 신청한 대출은 부동산 개발 대출 계좌를 통해서만 가능하며, 부동산 개발 운영자금 대출 및 기타 형태의 대출을 통한 대출은 엄격히 금지됩니다. 계정.

3. 토지보전기관에 대한 대출은 담보대출로, 대출금액은 취득한 토지 평가액의 70%를 초과할 수 없으며, 대출기간은 2년을 초과할 수 없습니다.

4. 첫 자가주택 구입을 위해 차입자에게 개인주택대출을 신청하세요. 계약금 비율은 20%이며, 두 번째 주택(두 번째 주택 포함)을 구입하는 경우 계약금 비율을 적절하게 높여야 합니다.

5. 차입자가 개인 상업용 주택 대출을 신청할 경우 모기지 비율은 60%를 초과할 수 없으며, 대출 기간은 10년을 초과할 수 없습니다.

이러한 조치로 인해 부동산 회사가 은행으로부터 대출을 받는 것이 훨씬 더 어려워졌습니다. 신탁 회사 자금 조달로 전환해야했습니다. 이로써 부동산신탁의 제1차 황금발전기가 열렸습니다.

2007년 3월 중앙은행이 처음으로 금리를 인상한 이후 12월에는 6차례에 걸쳐 금리를 인상하는 동시에 중국 은행감독관리위원회는 9개 규정을 새로 발표해 엄격하게 금지했다. 은행 금융기관은 자기자본비율이 35.%(저렴한 주택 제외)에 미치지 못하는 프로젝트에 투자하지 못하게 되었고, 기타 부동산 개발업체는 대출조건을 충족하지 못해 대출을 했고, 부동산업체는 자금조달에 어려움을 겪었다. 부동산신탁상품이 다시 발행 성수기를 맞았다.

이후 주택가격이 급등하면서 뜨거운 부동산 시장에서 부동산신탁이 뜨거워지고 있다.

부동산 산업은 다른 산업에 비해 높은 수익과 높은 위험을 지닌 산업으로 국가경제와 밀접한 관련이 있는 산업입니다. 국민생활에 기여하고, 경제성장을 촉진하며, 주민생활 향상에 기여하는 중요한 산업입니다. 동시에 자본집약적 산업이며, 그 발전은 금융산업의 지원과 불가분의 관계에 있으며, 두 산업은 서로 영향을 미치고 의존하고 있습니다. 동시에, 부동산 산업은 여전히 ​​국가 거시 통제의 핵심 분야입니다. 사람들은 그것을 좋아하기도 하고 싫어하기도 합니다. 이 역시 명백한 순환적 변동을 겪을 것입니다. 부동산 산업.

이제 신탁 회사의 주요 사업 방향은 다음과 같습니다.

1. 일류 도시, 특히 철수한 중소 개발업체의 주거용 부동산 프로젝트를 기회적으로 포착하세요. 자본력 부족으로 인해 시장에서 기회가 찾아옵니다.

2. 자산 유동화 사업과 결합하여 1선 도시 및 주요 2선 도시의 오피스 빌딩 프로젝트에 적절하게 개입합니다. 오피스 빌딩 시장과 주택 시장의 개발 규칙은 완전히 동일하지 않으며 특정 기본 자산의 특성, 안정적이고 측정 가능한 현금 흐름 등을 가지며 자산 유동화에 중요한 기본 자산입니다.

3. 부동산 인수·합병 펀드 조성에 참여한다. 현재 중국 부동산 산업의 전반적인 번영은 감소하고 있으며 구조적 재고가 높으며 업계에서 높은 레버리지 문제가 일반적입니다. 또한 경쟁이 심화되고 산업 통합 및 집중화가 추세가 될 것입니다. 향후 몇 년 동안 업계에는 수많은 인수합병 기회가 있을 것입니다.

한편, 신탁회사는 1차 개발업체, 보험회사 등과 협력하여 기회주의적 M&A 자금을 조성하여 대상 프로젝트 제공 및 M&A 자금 조달 역할을 하는 것을 고려할 수 있습니다. 또한, 보험사 등 장기자본과 국내외 유수 부동산 펀드와도 협력해 크로스사이클 M&A 펀드를 조성할 수도 있습니다.

4. 1선 도시와 핵심 2선 도시 중심의 노후 건물 개보수 사업에 주목하라. 성숙한 시장에서는 도심의 오래된 건물을 전체적으로 인수, 개조 및 업그레이드한 다음 임대, 판매 또는 기타 자본화 작업을 통해 수익 창출 출구를 실현하는 것이 성숙한 부동산 운영 모델입니다. 현재 중국의 1선 및 2선 도시에도 많은 노후 건물이 축적되어 있습니다. 이 재고를 활성화하는 방법은 자산 관리 기관의 전문성, 전반적인 운영 및 자본 운영 능력을 테스트합니다. 현재 많은 외국 자금과 일부 국내 자본이 이 분야에 진출하기 시작했습니다.

5. 관광 부동산, 노인 요양 부동산 및 소비 향상과 일반 건강을 반영하는 기타 분야의 비즈니스 기회에 전략적으로 집중합니다.

부동산 신탁은 매우 시장 지향적인 가격 책정 모델을 가지고 있어 프로젝트 위험, 시장 유동성 등 다양한 요소를 반영할 수 있습니다. 그러나 전반적으로 신탁이 수행하는 부동산 프로젝트는 그보다 약간 더 큰 위험을 안고 있습니다. 은행의 경우 전체적으로 금융비용이 상대적으로 높고, 투자자가 얻는 수익률도 높으며, 신탁회사가 받는 보수도 2~3% 수준이며, 기타비용도 다소 높은 수준이다. 다른 유형의 신탁 구체적인 가격은 자금 조달에 따라 다릅니다. 당사자의 신용 수준에 따라 다릅니다.

부동산신탁의 주요 운용방식

1. 부동산채무신탁

부동산채무신탁 부동산채무신탁은 주로 부동산대출신탁을 말한다. , 신탁자금을 양도하는 것을 말합니다. 부동산 개발회사에 대출을 제공하는 신탁업의 일종입니다.

규제 당국의 요구 사항에 따라 부동산 기업에 대한 대출 신탁을 발행하려면 "4, 3, 2" 조건을 충족해야 합니다.

4가지 증명서:

국유 토지 사용 증명서

건축 토지 계획 허가

건축 프로젝트 계획 허가

건축 프로젝트 건설 허가

30%:

자본 투자 비율이 30%에 도달

2급:

부동산 개발 2급 자격 보유

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부동산채무신탁의 핵심은 신탁에 있기 때문에 금융사의 지급능력, 자금조달사업의 타당성, 담보가치의 적정성 및 유동성 등에 주의할 필요가 있다. , 등 일반적으로 저당권 및 질권, 자본계정 감독, 주주 또는 실제 지배인의 공동보증책임, 분할추심계획 등 주요 위험관리조치를 수행합니다. (시중에 유통되는 대부분의 부동산신탁이 이 유형에 속하며, 신탁회사가 직접 부동산업자에게 대출 형태로 대출해 줍니다.)

부동산채무신탁은 운영이 간단하고 용이하며, 또한 신탁 자금을 사용하는 데 가장 일반적으로 사용되는 방법은 현행법에 가장 적합합니다. 그러나 부동산채무신탁은 대출조건에 대한 요구사항이 높고, 요구사항을 충족하지 못하는 일부 자금조달 요구사항을 충족할 수 없습니다. 더욱이 이러한 유형의 신탁 비즈니스 모델은 부동산 회사의 재무 레버리지를 높이고 후속 자금조달 공간을 축소할 것입니다. .

2. 부동산 지분신탁

부동산 지분 신탁 부동산 지분 신탁은 주로 신탁자금을 이용해 부동산 회사의 지분을 확보하는 신탁업의 일종을 말합니다. 그들에게 개발 및 건설 자금을 제공합니다.

자본 확보 방법:

원래 주주로부터 주식 양도

자본 증액

새로운 프로젝트 회사 설립을 위한 자본 출자

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부동산 지분 신탁은 채무 신탁에 비해 이러한 엄격한 준수 요건이 없기 때문에 토지 취득 기간 동안 부동산 회사의 자금 조달 요구를 충족할 수 있으며 불완전한 4개의 증명서도 자본 조달에 도움이 됩니다. 부동산 회사의 재무제표를 아름답게 하는 브릿지 펀드의 경우 4개의 인증서가 완료된 후 은행에 개발 대출을 신청하여 신탁 자금 인출을 실현합니다. 많은 부동산 지분신탁은 환매조건부매매계약을 동반하는데, 이는 실제로는 가짜 주식이자 부동산 부채이며, 일부 자금을 부동산 회사의 지분을 확보하기 위해 사용하고 나머지 대부분을 사용하는 지분투자신탁도 있습니다. 자금은 주주 대출이라는 명목으로 부동산 프로젝트 개발 및 건설에 사용되며, 이는 실제로 지분 투자 수익의 불확실성을 줄일 뿐만 아니라 부동산 대출 신탁의 규제 요건을 효과적으로 우회합니다.

부동산주식신탁은 만기시 최종적으로 퇴출될 수 있는지에 초점이 맞춰져 있다. 환매계약을 맺은 이들이라면 환매자가 환매의무를 이행할 수 있는지 주목해볼 필요가 있다. 동시에 신탁회사는 부동산 회사에 참여하므로 주주의 권리와 의무를 이행하고 주요 사항에 대한 의사결정에 참여해야 하며 이는 회사의 이익을 보호하는 데 도움이 됩니다. 부동산 지분 신탁 위험 관리 방법의 관점에서 볼 때, 첫 번째는 일반적으로 이미 소유한 나머지 주식에 추가로 2차 수익권 부분을 통해 우선 투자자의 투자 보안을 강화하는 구조화된 설계를 채택합니다. 부동산 회사의 운영을 통제합니다. 주요 문제에 대한 의사 결정에 전적으로 참여하고 금융 및 공식 인감, 온라인 뱅킹 키 등 다양한 인감을 마스터하여 자금 조달을 감독하는 경우도 있습니다. 프로젝트 자금 조달을 위한 모기지, 채무 불이행 등의 경우 자산 처분권

3. 부동산 재산권 신탁을 말합니다. 부동산회사가 소유한 각종 재산권이나 개인이 소유한 부동산을 신탁재산으로 사용하는 신탁업의 일종입니다.

(1) 부동산업자가 의뢰인이 되는 재산권신탁

부동산업자가 소유한 모든 종류의 재산권을 본질적으로 재산권으로 설정한 신탁 부동산 기업 프로젝트 건설의 요구를 충족합니다. 투자 및 자금 조달 요구를 충족하지만 여기서는 부동산 기업이 주체이고 재산권을 소액으로 나누어 자격을 갖춘 투자자에게 양도함으로써 개발 자금을 얻습니다. 그러나 현재 시장의 대부분의 재산권은 여전히 ​​환매 계약을 수반하여 투자자에게 고정 수익을 제공합니다. 이는 신탁 금융의 거래 구조 변경 또는 기존 규제 정책을 회피하는 것입니다. 신탁재산은 토지이용권 소득권, 건설중인 프로젝트 소득권, 지분소득권, 기타 특정 자산소득권 등 특정 자산에 대한 소득권과 채권자권리일 수 있습니다. 특정 자산의 소득권에 대한 신탁이 수년 동안 이루어졌음에도 불구하고 우리나라 현행법상 특정 자산의 소득권에 대한 신탁은 여전히 ​​일정한 논란이 있고, 이러한 유형의 신탁은 아직 사법 재판에서 검증되지 않았습니다.

현재 부동산신탁의 본질은 여전히 ​​기초자산으로부터의 소득보다는 자금조달 수단에 있기 때문에 여전히 환매의무자의 이행능력, 주로 지급여력에 초점이 맞춰져 있습니다. 위험관리수단과 거래구조는 기본적으로 부동산채권신탁, 부동산주식신탁과 유사합니다.

(2) 개인을 본인으로 하는 부동산재산권 신탁

개인이 자신이 소유한 부동산 기타 재산을 신탁재산으로 사용하여 신탁을 설정하는 경우 주로 재산 관리 및 상속 목적 신뢰 모델에 중점을 둡니다. 이는 주로 부동산의 가치를 유지, 증대하고 부의 질서 있는 상속을 달성하기 위한 신탁회사의 전문성에 달려 있습니다. 이러한 부동산신탁은 다시 부동산개발신탁, 부동산관리신탁, 부동산처분신탁으로 구분할 수 있습니다.

부동산개발신탁은 주로 고객이 소유한 토지를 신탁재산으로 사용하는 것을 말하며, 부동산 개발 이후에는 신탁회사가 건설업체 고용, 부동산 개발과정에 대한 자금조달 등을 담당한다. 건설이 성공하면 임대를 통해 수익자에게 수익을 분배하거나 완성된 주택을 수익자에게 분배할 수 있습니다. 그러나 이러한 유형의 사업은 주로 토지 재산권이 사유화되는 유럽 및 미국 국가에도 적용됩니다.

부동산관리신탁이란 주로 신탁회사가 위탁자의 의사 또는 수익자의 이익 극대화를 위해 부동산을 신탁재산으로 효율적으로 관리함으로써 수행하는 업무를 말합니다. 이러한 유형의 신탁은 미국, 일본, 대만에서 비교적 일반적이며, 일본에서는 개인이 부동산 신탁을 설정할 수 있으며, 수탁자가 신탁재산을 관리 및 임대함으로써 부동산의 가치를 유지하고 증가시킵니다. 유럽과 미국에서는 부동산을 기반으로 신탁을 설정하면 사망 후 상속인에게 질서있게 상속되는 동시에 상속인이 부동산을 직접 취득한 후 매각하는 것을 방지할 수 있습니다.

부동산처분신탁은 주로 고객이 부동산을 신탁회사에 위탁하여 특히 매각 등의 방법으로 부동산의 처분을 돕고 최종적으로 취득하게 되는 신탁업의 한 형태를 말합니다. 수혜자에게 현금 분배.

이러한 사업이 우리나라에서는 아직까지 이루어지지 않고 있는 것은 한편으로는 신탁재산 등록 등 많은 장애요인이 존재하는 등 현행 신탁법률제도의 불완전성 때문이다. 반면 신탁회사는 부동산 관리에 전문성이 없고 시장 수요도 높지 않습니다. 그러나 미래 발전의 관점에서 볼 때 이러한 유형의 사업은 여전히 ​​일정한 시장 공간을 가지고 있습니다.

4. 부동산 자산 유동화 신탁

자산 유동화에는 다양한 금전적 채권뿐만 아니라 다양한 유형의 부동산 유동화도 포함됩니다. 펀드는 부동산 자산 유동화의 중요한 형태로, 투자자가 전문기관이 관리하고 전액 보증하는 부동산에 채권형 투자 형태로 자금을 투자하고, 전문기관의 관리를 통해 안정적이고 효율적인 수익을 얻는 것을 의미합니다. REIT의 주요 목적은 예측 가능하고 안정적인 부동산 투자 수익을 배당금 형태로 투자자와 공유하는 것입니다. REIT는 1960년대 초 미국에서 등장하기 시작했으며 유럽, 미국, 아시아 등 선진국과 지역에서 설립되었습니다. 미국에는 약 300개의 REIT가 있으며 총자산은 3000억 달러를 초과하며 거의 3분의 2가 전국 증권거래소에 상장되어 있습니다. 거의 40개국이 부동산 투자 신탁 기금을 성공적으로 출시했습니다.

리츠는 일반 신탁상품과 다르게 독특한 특징을 가지고 있습니다. 투자 기간이 길고 주로 성숙한 상업용 부동산을 기반으로 하며 대부분의 자금 출처는 투자 대상(제한된 개발 프로젝트)에 제한이 있고 심지어 지리적 제한이 있습니다. 있으며 엄격한 감독을 받고 있습니다. 각 REIT 펀드 단위는 특정 부동산의 일정 비율을 나타내며 고정 자산으로 뒷받침됩니다. 따라서 부동산 취득에는 독립적인 법인격이 필요합니다. 동시에 REITS는 미국, 프랑스 등 주요 국가의 규제 요건에 따라 상대적으로 엄격한 감독을 받습니다. 일반적으로 REITS는 발행 전에 규제 승인 또는 신고를 거쳐야 합니다. 대부분은 최소 등록 자본금 요건이 없으며, 자금의 약 75%는 안정적인 수입이 있는 부동산에 투자되어야 하며, 일반적으로 수입의 약 90%는 매년 분배되어야 합니다. 이중과세를 피하기 위해 투자자가 받은 배당금에만 과세됩니다. (현재 중국에서는 재개되어 시범 운영되고 있습니다.)

5. 적립식 부동산 신탁

적립식 부동산 신탁은 현재 시장에서 다양한 자금 활용 방식, 즉 부동산을 채택하고 있습니다. 신탁을 통해 신탁자금 활용의 효율성을 제고합니다.

적립부동산신탁은 주로 부동산산업에 대한 투자에 중점을 두고 있으며, 지분, 부채, 보유부동산 등의 자금을 활용하고 부실부동산의 구조조정을 통해 여러 부동산 프로젝트를 동시에 관리하는 신탁운용 형태입니다. 프로젝트에 대한 신탁회사는 전문 부동산 사모펀드와 협력하여 대규모 부동산 개발회사와 협력하여 강력한 동맹을 맺고 각자의 장점을 최대한 발휘하며 부동산 프로젝트의 전면적인 운영을 달성할 수 있습니다. 주기.

신탁회사가 수탁받은 자금은 지분, 부채, 보유자산 등 다양한 운용 방식을 통해 여러 부동산 프로젝트에 투자된다. 이 모델은 위험을 분산시키고 가장 적합한 부동산 프로젝트를 선택하는 데 도움이 되는 포트폴리오 투자 접근 방식을 채택하여 수혜자의 이익을 극대화하고 신탁 회사의 보수 수준을 향상시킵니다. 물론 이러한 운영에는 신탁회사의 보다 높은 전문성과 부동산 운용능력이 요구되기 때문에 신탁회사는 다른 전문기관과 협력하게 됩니다.

파이낸셜독이 프로젝트에서 어떤 점에 중점을 두어야 하는지 이야기해보겠습니다.

부동산 신탁 상품의 위험성을 판단하는 주요 지표는 다음과 같습니다.

담보가 충분한지(일반적으로 담보 평가액이 신탁 융자의 2배 이상) (금액), 담보 처분 시 유동성이 높습니다(주로 수요가 엄격한 주거용 건물은 일반적으로 처분하기가 더 쉽습니다).

2. 프로젝트가 위치한 지역의 시장 수요가 높은지 여부(현재) , 1선 및 2선 도시의 주거 프로젝트에 대한 수요는 여전히 상대적으로 강하며(심천에서 새로운 부동산의 플래시 판매를 상상하기 어렵습니다), 3선 및 4선 도시의 프로젝트는

3. 개발업자의 강점과 배경은 무엇인가 (부동산 개발업자의 강점을 측정하는 중요한 지표는 판매량 순위와 매매율, 과거 실적이다. 수직적 비교도 검토 가능)

4. 실제 컨트롤러의 성격은 무엇인가(투자자는 실제 컨트롤러의 운세 과정과 신용 불량 기록이나 부정적인 내용이 있었는지에 집중할 수 있다) 뉴스 보도).