농지개혁과 토지시장

1. 농지개혁

구소련 시절에는 국가가 토지 소유권을 독점했다. 헌법에는 “토지, 지하자원, 수자원, 산림은 국가에 속한다. 모두." 이 원칙을 바꾸려는 첫 번째 시도는 1980년대 후반 사회 구조 개혁의 틀 내에서 이루어졌습니다. 1990년 발효된 구소련과 회원국들의 토지에 관한 법적 원칙인 '소련소유권법'은 국가의 토지독점을 폐지하고 권력주체의 복수성과 소유권의 다중형태를 도입했다. 비록 정부의 입안자들이 사유 소유권 개념을 합법화하는 데 실패했지만, 정책 타협으로 인해 평생 상속 토지 보유가 시행되었는데, 이는 본질적으로 제한된 사유 소유의 형태였습니다.

러시아 연방에서 토지 탈국유화와 농지 개혁이 공식적으로 시작된 것은 1991년 1월 1일 러시아 연방의 "토지 개혁에 관한 법률"과 "농업에 관한 법률"이 시행된 때였습니다. 1991년에 통과된 새로운 토지법은 토지지급법과 함께 다양한 토지 소유권 시스템(국유, 지방자치단체, 개인 소유) 출현을 위한 법적 기반을 확립했습니다. 평생 상속 및 토지의 영구 사용 시스템을 제공하는 동시에 이러한 법률은 개인 소유를 위해 토지를 구매할 수 있는 능력도 제공합니다. 하지만 토지는 시민양도에서 제외되고, 토지 매매, 증여, 거래 시 10년 유예기간을 시행하기 때문에 소유권 제한만 이야기하고 있다.

이 개혁 초기 단계에서 정부의 주요 임무는 토지 자원을 재분배하여 시민에게 혜택을 주고 새로운 유형의 농업 생산자, 즉 개별 농장 운영을 창출하는 것입니다. 농장을 개발하기 위해 1991년 초 러시아 연방 각료회의는 해당 결의안을 통과시키고 10억 루블의 재정 지원을 포함하여 농장 운영을 돕기 위한 조치를 결정했습니다. 그러나 예상과는 달리 집단농장에서 농민들이 대규모로 철수하는 일은 일어나지 않았다. 자영업을 결심한 사람들도 많은 어려움에 직면합니다. 품질이 좋지 않고, 위치가 불편한 토지, 대출이 없고 기술 장비가 부족한 경우가 많습니다. 최초의 농장 운영자들은 협동농장, 지자체뿐 아니라 협동농장 구성원들과도 관계가 좋지 않았다. 시간이 지나면서 국가 지원은 사실상 중단되었고 새로 설립된 자영업자들 중 다수가 파산하고 파산했습니다. 농장 운영의 주요 성장은 1992년부터 1994년까지였으며, 개인 농장 운영자의 수는 49,000명에서 270,000명으로 증가하여 1996년에는 12,001헥타르의 농경지에서 279,100명으로 정점에 도달했습니다. 그런 다음 이 숫자는 감소하기 시작했고 동시에 전체 토지 지분 면적은 약간 증가했습니다(2000년 ***에는 14,484헥타르의 토지를 가진 264,600개의 농업 기업이 있었습니다).

농업개혁을 가속화하기 위해 1991년에 '러시아연방 농지개혁 실시를 위한 긴급조치'에 관한 대통령령이 공포되었고, 집단농장과 국가의 재편에 관한 일련의 정부 결의가 발표되었다. 전원. 일정 기간 내에 새로운 사업형태(합자회사, 합작회사, 협동조합 등)로 전환하거나 기존 사업형태를 유지하는 것에 대한 의결을 정부에 지시한다. 1992년부터 1994년까지 대부분의 농업 기업은 재등록되었으며 조직의 법적 지위가 변경되었지만 많은 경우 이는 공식적인 "브랜드 변경"에 불과했으며 기업의 내부 관계에는 영향을 미치지 않았습니다. .

해당 연방법이 없기 때문에 농업 기업의 민영화로 인한 토지 지분 활용 관계는 기본적으로 대통령령과 정부 결의로 규제됩니다. 1993년 10월 27일자 러시아 연방 대통령령 "러시아의 농업 관계 규제 및 농업 발전에 관한 개혁"에 따라 토지 지분 보유자에게는 토지 필지에 대한 권리를 확인하는 문서가 제공되고 수령됩니다. 토지 구획 사용 허가 . 그들은 다음과 같은 권리를 얻을 수 있습니다: 사업을 종료할 때 토지 지분을 상속받거나, 고정 자산을 임대하여 농업 기업에 양도합니다. 이후 대통령령과 정부 결의를 통해 농민의 토지출자권이 확인되었고, 토지이용에 관한 규정도 명시되어 사실상 토지 매매를 포함한 모든 형태의 토지관리가 허용되었습니다. 그러나 실제로 토지공유권을 등록하고 거래계약을 체결하는 과정은 매우 느리다. 1995년 중반까지 러시아 연방의 많은 주체들은 정치적 또는 기타 이유로 토지 공유 증명서 발급을 연기했습니다. 더욱이, 많은 지역 법률은 토지 거래에 추가적인 제한을 부과합니다. 1995년까지 소유자의 약 70%가 토지 지분 증명서를 받았고, 러시아 토지 정책 위원회에 따르면 2000년까지 그 숫자는 91.2%였으며 그 중 약 3분의 2가 토지 지분을 통제했습니다.

러시아는 1990년대 초반부터 농지개혁을 단행하기 시작했으며, 토지관계, 토지이용 조직형태, 토지소유 등에 있어 엄청난 변화가 있었다. 토지이용료 지불제도의 실시는 농지개혁의 확실한 성과이다.

러시아 연방의 농업 개혁에서는 다음과 같은 토지 이용에 대한 조치를 채택해야 합니다.

토지의 개인 소유 문제 해결

제한 사항 제거; 토지 제출 시;

농업(농장) 운영자의 존재를 허용합니다.

책임자의 희망에 따라 토지 제출을 제거합니다.

평생 토지 상속 및 토지 임대를 허용합니다.

토지 관계를 재산 관계로 인식합니다.

요약하면 러시아는 토지 개혁을 통해 다음과 같은 조치를 취했습니다.

토지 사용 지불 제도를 시행했습니다.

토지 사용에 대한 주민 요구 사항을 충족했습니다. 부업, 정원 가꾸기, 텃밭 가꾸기, 빌라 건설,

개인 주택 건설이 크게 증가했습니다.

28만 가구의 농업(농가) 가구가 설립되었습니다.

농업 기업 영토의 탈국유화,

민간 기업 영토의 민영화,

농촌 주거 지역의 토지 확장,

토지 재분배 기금 설립,

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토지의 시장양도가 시작되었습니다.

이 시기 러시아 농지개혁의 주요 결과는 이제 모든 가족이 자신의 토지를 소유하게 됐다는 점이다. 840만 헥타르의 토지가 정원 가꾸기, 야채 재배 및 개인 부업을 위해 4,400만 가구에 넘겨졌습니다. 이를 통해 사회의 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

농지개혁의 또 다른 성과는 2000년 27만 4천 농가가 1,300만 헥타르의 농경지를 관리했고, 집단개편 과정에서 약 1,200만 명의 농촌 주민이 토지소유권을 부여받은 사실도 반영된다. 농장과 국유 농장. 공산당은 1억 1,600만 헥타르의 토지(이전에는 집단 농장과 국영 농장이 소유했던 농지의 75% 이상)를 공산당에 양도하여 공동 소유를 허용했습니다. 또한, 43,000헥타르 이상의 토지가 62,000명의 궁핍한 가족과 강제 이주된 가족에게 양도되었습니다. 50,000헥타르의 토지가 예비군에서 퇴역한 군인 가족 25,000명에게 제공됩니다. 국가토지위원회 관할 토지자원 면적은 137,000헥타르이며 코사크 공동체에 넘겨질 예정이다.

2. 토지시장

러시아의 토지시장이 형성되었는데, 이는 1990년 시작된 농지개혁의 당연한 결과 중 하나이다. 러시아 연방의 민법, 토지법 및 일련의 기타 연방 표준 법률 및 규정과 유사한 연방 기관의 법률 및 규정은 모두 법인과 자연인의 토지 소유권을 규정하고 있으며 토지를 사고 팔 수 있습니다. 부지, 임대, 기부, 모기지 등

그러나 러시아의 토지 시장은 여전히 ​​매우 취약하고 제한적입니다. 첫째, 러시아의 총 토지 자원은 무제한이 아니며, 둘째, 토지의 주요 통제자는 여전히 국가입니다. 국토소유권을 시장유통에 통합시키는 주요 방식은 여전히 ​​임대이다. 모든 거래에 관련된 토지 구획은 러시아 토지 자원의 약 4.1%를 차지합니다.

표 5-2 1999년부터 2001년까지 러시아의 토지 거래 통계

국가 보고서에서 얻은 데이터는 표 5-2에 나열되어 있으며 다양한 토지 거래에서의 임대 관계를 보여줍니다. 명확하고 안정적인 장점(평균 90% 이상)이 있으며, 지자체에서 판매하는 토지자원은 0.42~0.45%에 불과합니다.

국토임대가격은 토지면적이 시장유통에 포함되면서 점차적으로 형성된다. 그리고 가격은 특히 농업 생산에 사용되는 토지의 경우 완전히 정확히 파악하기 어려운 여러 요인에 의해 결정됩니다.

일반적으로 대부분의 연방 기관의 행정 책임자는 임대 가격을 설정할 때 기존 토지세율과 상관 계수를 따릅니다. 가격은 장소의 가치, 토지 사용 목적 및 임차인에 따라 달라집니다. 카테고리도 수요와 공급을 고려하여 결정됩니다. 2001년 러시아의 도시 및 거주지 내 무역 기업 및 서비스 산업의 토지 제곱미터당 평균 임대료는 50.6루블인 반면, 농촌 거주지의 경우 4.8루블, 도시 산업 기업의 경우 4.1루블, 도시 산업 기업의 경우 0.62루블이었습니다. 농촌 지역 ; 민간 기업 임차인은 도시와 정착지에서 34.4루블, 농촌 정착지에서 23.1루블을 지불합니다. 무역 기업에 대한 가장 높은 임대료는 2001년 상트페테르부르크에서 평균 400.8 루블로 지불되었으며 Ormsk 지역의 도시 정착지에서는 186.2 루블이 지불되었습니다. Sakha Yakutia 및 Oblast의 도시와 정착지의 개인 기업가는 619.3 루블을 지불하는 반면 Ribet Oblast에서는 400 루블을 지불합니다.

토지 임차권 매매가 큰 인기를 끌고 있다. 2001년에는 46개 연방 대상의 6,936개 토지 구획에 대한 임대권이 판매되었으며 총 면적은 24,533헥타르입니다. 가장 많은 수는 모스크바(1,693건, 217.5헥타르)와 니즈니 고로드 주(1,172건, 35헥타르)에서 발견됩니다.

등록된 임대 계약에 따르면 2001년 러시아 연방 예산은 303억 루블을 받아야 했습니다. 그러나 연방 세금 및 수수료부에 따르면 실제로 수령한 금액은 128억 루블에 불과합니다.

1991년 12월 27일 "러시아 연방 농지 개혁 시행을 위한 긴급 조치" 및 1993년 4월 23일 "토지 분배에 관한" 대통령령에 따라 국유지 및 지방자치단체 토지가 시민에게 판매됩니다. 국민 여러분께” 1994년 7월 22일 “부동산의 기초가 되는 토지매입에 관한 보완조치”에 관한 대통령령이 시행되었다. 주로 개인 주택 건설, 개인 부업 운영, 원예를 위해 토지를 구입하기 시작했으며 1993년에는 57,000헥타르가 넘는 면적에 걸쳐 137,300개의 토지가 판매되었습니다. 1993년 이후 연간 총 매매 건수는 3분의 1로 절반으로 줄어들기 시작했고, 1998년에는 거래 건수만 11,500건, 총 토지 면적은 7,500헥타르에 불과했다. 1999년부터 판매량이 다시 증가하기 시작했다. 2001년에는 총 16,257헥타르에 달하는 24,465건의 거래가 등록되었습니다.

토지 구입의 주요 목적은 개인 주택 건설, 개인 부업 및 원예 수행이며, 이러한 목적을 위한 ***21,356건의 거래, 총 2,992.5헥타르에 이릅니다. 가장 큰 면적(11,383헥타르)의 구매자는 90명의 농민이었다. 기업생산을 위해 토지를 구매하려는 시민은 1439명으로 상대적으로 많지만 하루에 구매한 토지는 429헥타르에 불과하다.

'귀하께서는 농지무상매매법 시행이 긍정적인 결과가 더 크다고 생각하시나요? 아니면 부정적인 결과가 더 많다고 생각하시나요?'라는 질문에 28%가 말하기 어렵다고 생각했고, 21%는 큰 긍정적인 결과가 될 것이라고 생각했고, 51%는 부정적인 결과가 심각할 것이라고 생각했습니다.

35개 연방 주체 중 민영화 기업은 2001년에 473개 부지를 구입해 총 면적 1125.6헥타르에 달했고, 그 중 415개 부지가 도시 및 주거 지역에 있었고 총 면적은 1006.7헥타르에 달했다. 헥타르는 1999년에 비해 거의 절반 수준이며 2000년 지표에 가깝습니다.

2001년까지 상트페테르부르크는 기업용 토지를 가장 많이 구입한 도시였다. 올해 회사는 러시아 전체 면적의 25%에 해당하는 총 면적 22헥타르의 118개 부지를 구입했습니다.

토지 판매 가격은 국가 당국과 지방 자치 단체가 결정합니다. 가격을 정할 때에는 토지의 표준가격을 참조합니다. 이 개념은 농업개혁 초기에 나타났다. 당시 토지의 표준가격은 해당 용도에 대한 토지 단위면적당 토지세율의 50배였다. 1994년에는 지가가 지세율의 200배로 인상되었고 지방자치단체에는 지세계수를 인상하고 표준가격을 시장가격으로 변경할 수 있는 권한이 주어졌다. 1997년 3월 15일자 연방정부 결의안 "토지 표준 가격 결정 방법"에 따라 지방 자치 기관은 연방 주체가 정한 가격을 25% 인상할 수 있는 권리를 갖습니다. 개정표준지가는 유사표준지의 기존 시가수준의 75%를 초과할 수 없다.

러시아의 토지시장이 낙후된 탓에 연방기관 중 4분의 1만 시장가격과 전문가 평가를 바탕으로 토지표준가격을 결정하고 있다. 연방 주체의 약 1/3에서 토지 표준 가격은 토지 세율의 배수로 계산됩니다. Komi *** Republic, Bryansk, Chelyabinsk, Ormsk, Tyumen, Arkhangelsk Oblast, Nenets 및 Taymyr Autonomous Oblasts에서 토지 가격은 토지세율의 10%부터 800배까지 매우 유연합니다. 예를 들어, 타타르스탄 공화국, 오를로프, 탐포프, 핑킨, 울리야노프스크, 사할린스크, 아무르 지역, 연해주 지역, 추코트카 자치주 등의 다른 연방 주체 중에서 토지 가격은 계속해서 토지세율의 200배입니다. 표 5-3은 러시아 연방의 표준 토지 가격을 보여줍니다.

모스크바시와 잉구세티아공화국, 체첸공화국, 야말라-네네츠 자치주의 행정당국은 토지표준가격에 대한 결의안을 통과시키지 못했다.

표 5-3 러시아 연방 루블/제곱미터의 표준 토지 가격