부동산 수익률 및 관련 부동산 평가 이론 및 방법

중국 현대부동산평가활동이 늦게 시작되면서 채택된 평가이론체계는 기본적으로 서방국가에서 도입한 것이다. 우리나라의 현행 국유토지사용권 양도제도가 영미 국가의 토지사유제와 다르다는 점을 감안하여 부동산 평가 이론 체계를 결정하였으며, 특히 실제 응용에서도 그에 따라 변화해야 한다. 현재 부동산의 수익률과 부동산 평가에 대한 이론과 방법은 아직 분명하지 않다. 이 글은 이와 관련하여 개인의 관점을 천명한다.

부동산 수익률은 부동산의 순이익을 가치로 바꾸는 비율입니다. 수익률이 다르면 가치에 큰 변화가 생길 수 있다. 수익률을 잘못 선택하면 계산 결과가 크게 달라질 수 있다. 수익률과 관련된 부동산 평가 방법에는 수익법뿐만 아니라 가설 개발법, 기준 땅값 정정 계수법, 원가법, 시장법까지 있다. 이 글은 부동산 수익률과 부동산 평가의 이론과 방법만을 논의한다.

첫째, 수익률 계산

수익률을 얻는 방법은 시장추출법, 누적법, 투자수익률 정렬 삽입법, 담보와 자기자금 결합법, 토지와 건물 결합법 등이다. 수익률을 얻는 중요한 문제는 수익액의 계산구경이 수익률의 계산구경과 일치해야 한다는 것이다. 여기에서는 평가 실습에서 널리 사용되는 시장 추출법과 누적법에 대해 설명합니다.

1. 시장 추출법. 시장 추출법에는 두 가지 아이디어가 있습니다. 즉, 순이익은 회계 이익과 순 현금 흐름을 사용합니다.

(1) 순이익은 회계 이익을 사용합니다.

이 경우 건물 수명이 끝날 때 연간 감가 상각비를 재설정할 수 있습니다. 이는 실제로 불확실한 형태의 소득 (예: v = a/r, r = a/v) 입니다.

임대 운영을 예로 들면, 일반적으로 순이익은 연간 총소득에서 지난해 감가 상각비, 유지비, 관리비, 관련 세금, 이자비, 보험료를 뺀 잔액이라고 볼 수 있다. 이곳의 감가상각비는 건물의 감가 상각만을 가리키며 토지의 무한한 사용 전제하에 적용된다. 그러나 현재 우리나라는 토지기한 양도 정책을 시행하고 있으며, 토지가치는 사용년수가 증가함에 따라 감소하기 때문에 이곳의 감가 상각비는 광범위할 뿐만 아니라 토지사용권 가치의 상각 비용도 포함시켜야 한다. 이자 소득 및 비용의 경우 수익률을 계산할 때 일반적으로 소득과 비용이 연말에 발생한다고 가정하지만 그렇지 않습니다. 실제 임대료 수입이 기말에 발생하고 비용이 기간 평균 발생하는 경우 해당 기간 동안 발생한 비용에 대한 대출 이자를 고려해야 합니다. 실제 임대료 수입이 시작에서 발생하거나 예금 수입이 있는 경우 임대료 소득이나 예금 소득에 대한 예금 이자도 소득으로 간주해야 합니다.

(2) 순 현금 흐름은 소득에 사용됩니다. 이전 사고에서 중년 총수입은 감가 상각비를 공제하지 않는다는 것이다. 이 경우 실제로는 v = a/r [1-1/(1+r) n] 과 같은 제한된 수익의 형태입니다

이론적으로, 수익금의 계산구경이 수익률의 계산구경과 일치하면, 연간 순이익의 순이익과 순현금 흐름이 가능하다. 그러나 현재 우리나라는 토지기한 양도 정책을 시행하고 있으며, 토지사용권 상각 문제가 있습니다. 즉, 실제로 건물과 토지사용권의 재설정 가치를 확정하기가 어렵습니다. 게다가, 임대인은 회계 순이익이 아닌 순 현금 흐름에 관심이 있다. 필자는 수익법으로 부동산을 평가하고 순 현금 흐름을 순이익으로 삼는 것이 더 적합하다고 생각한다.

(2) 누적법. 누적법은 안전금리+위험조정가치법이라고도 하며, 평가 실무에서 널리 사용되는 방법으로, 기본 공식은 다음과 같습니다.

부동산 수익률 = 무위험 이자율+위험 수익률

상식의 순이익은 회계 순이익이어야 한다. 순이익에 순 현금 흐름을 사용하는 관행에 따라 건물 감가 상각비와 토지 상각 비용을 조사해야 한다. 어떤 사람들은 집의 수익률이 무위험 이자율+위험수익률+감가상각율이라고 생각한다. 필자는 단순히 건물 감가상각율이나 토지 상각률을 더하는 것은 적절하지 않다고 생각한다. 국채 금리가 무위험 금리라고 가정하면 국채 발행이 끝날 때 원금을 회수하기 때문에 경제 수명 동안 원금을 등액으로 회수하는 것으로 가정할 수 있다. 부동산의 경제수명이 50 년이라고 가정하면 2003 년 2 월 발행된 5 년 국채금리는 2.62% 로 연간 회수율은 (a/f, 2.62%, 50)=0.99% 로 감가상각율 65438 과 관련이 있다. 순 현금 흐름에 해당하는 누적 수익률 공식은 다음과 같습니다.

부동산 수익률 = 무위험 이자율+위험 수익률+등액 원금 회수율 (펀드 연간 예금 계수)

둘째, 수익법

수익법 적용의 관건은 수익액의 계산구경이 수익률의 계산구경과 일치해야 한다는 점이다. 관련 관점은 이전 수익률 계산에 설명되어 있다. 이 글은 토지평가사 자격시험 및 관련 교재의 사례와 관점을 결합하여 수익법의 응용을 서술하였다.

(a) 수익법으로 부동산 평가

교과서 사례는 다음과 같습니다.

1. 평가 대상 개요

평가 대상은 2 층 혼합 구조 쇼핑몰로 건축 면적은 2 180 m2 이고 면적은 1250 m2 로 상업용으로 쓰인다.

2. 평가 기술, 방법 및 평가 프로세스

평가 대상이 쇼핑센터라는 특징에 따라 평가 목적과 시장 요인에 따라 수익법을 사용하여 평가 기준일에 대한 평가 대상의 가치를 측정한다.

(1) 총 수익 계산

상가의 지리적 위치와 주변 동류 상가의 임대료 수준에 따라 시장비교법을 이용하여 상가와 상가 임대료가 4.4 원/평방미터/일로 정해졌다. 쇼핑몰 점포의 평균 대여율은 75%, 연간 임대료의 총 수입은1964 × 4.4 × 365 × 75% = 2365638 원이다.

(2) 총 비용 계산

① 연간 감가 상각비. 상가와 상점은 혼합 구조이며, 사용 연한은 50 년이다. 따라서 건물의 감가 상각 기간은 50 년, 잔존가액 비율은 2%, 이익 기간은 50 년이다. 공사 가격시장에 따르면 이런 주택의 건설가격이 900 원 /m2 이면:

연간 감가 상각비 = 주택 건설 비용 ×( 1- 잔존 가치율)/내용년수

= 900× 2180 × (1-2%)/50

= 38455 위안

② 연간 관리비. 연간 임대료의 3% 는 연간 관리비 70969 원입니다.

③ 연간 유지비. 65438+ 건축비의 0.5% 로 계산하면 연간 유지비는 29430 원입니다.

④ 연간 보험료. 주택 건설 비용의 2‰ 에 따르면 연간 보험료는 3924 위안이다.

⑤ 매년 세금을 납부한다. 영업세 및 부가는 연간 임대료의 5.565% 를 기준으로 하고, 연간 영업세와 부가는 13 1648 원입니다.

부동산세는 연간 임대료의 12% 에 따라 계산되며, 연간 부동산세는 283877 위안이다.

토지사용세는 평방미터당 5 위안으로 계산한다. 년, 연간 토지사용세는 다음과 같습니다.

5× 1250=6250 원;

연간 세금 총액은 42 1775 원입니다.

⑥ 연간 이자율. 건축비용의 6.93% 로 계산하면 6.93% 는 1 년 예금 이율로, 자금이 1 년 건설기간 동안 평균 투입되고 연간 예금 이자는 67983 원이라고 가정한다.

위의 6 가지 비용은 모두 632536 위안이다.

(3) 연간 순이익 계산

연간 순이익은 연간 총 소득에서 작년 비용을 뺀 것으로 총 지출은 1733 102 위안입니다.

(4) 환원 금리 결정

금리 인하는 10%, 1 년 대출 금리는 6.93%, 위험금리는 3% 로 반올림했다.

(5) 부동산 가격 계산

부동산 가격 = 1733 102×(p/a, 10%, 50) =17

저자는 위의 평가 아이디어에 다음과 같은 문제가 있다고 생각합니다.

첫 번째는 감가 상각비 처리입니다. 이 경우 소득 계산은 회계 이익을 사용하여 건물만 감가 상각하고 토지 사용권의 귀속을 설명하지 않습니다. 우리나라의 현행 토지양도정책에 따르면 토지사용권의 가치는 상각해야 한다. 그렇지 않으면 불완전한 회계이익을 얻을 수 있는데, 이는 실제로 가산으로 얻은 환원금리와 일치하지 않는다.

두 번째는 환원금리를 결정하는 것이다. 이 예에서는 누적 방법을 사용하여 금리 인하를 결정합니다. 대출 금리는 위험이 있는 이율이며, 여기서 무위험 이율로 여기는 것은 분명히 적절하지 않다.

세 번째는 이자 지출이다. 이 경우 건축비용으로 이자비용을 계산하는 것은 적절하지 않다. 건축비용은 실제로 부동산 가치의 일부이며, 부동산 가치를 평가하고, 이자는 부동산 경영에서 얻을 수 있는 순이익의 가장 근본적인 부분이기 때문이다. 여기서 그것을 비용으로 공제하는 것은 명백히 불합리한 것이다. 필자는 소득과 비용이 할인 기간과 동시에 발생하면 이자 비용을 고려하지 말아야 한다고 생각한다. 개발법의 할인법 공식에서 투자이자와 개발이익이 없다고 가정하는 것처럼 적절한 수익률과 적절한 할인기간으로 평가 기준일로 할인되기 때문이다. 수익법은 일반적으로 수익비용이 어느 시점에서 발생한다고 가정하고 실제 발생시간이 이 가설에서 벗어나 이자 비용을 조정할 수 있다고 가정한다. 객관적인 임대료 수입이 기말에 발생하고 비용이 기간 평균 발생하는 경우, 소득과 비용이 기말에 발생한다고 가정할 때 기간에 발생한 비용의 대출 이자를 고려해야 합니다. 객관적인 임대료 수입이 시작 부분에서 발생하고 비용이 평균 기간에 발생하고 평가 시 수익 비용이 시작 시 발생한다고 가정할 경우 기간에 발생하는 비용은 할인을 고려해야 합니다. 실제로 수익법은 동적법이고 이자 비용법은 정적법이다. 두 가지 방법을 한데 섞는 것은 엄밀하지 않다. 따라서 저자는 소득과 비용의 가설 시간이 가능한 한 가중 할인 기간과 일치해야 하며 이자 비용은 고려하지 않을 수 있다고 제안했다.

넷째, 수입과 비용이 발생하는 시간입니다. 수익법으로 부동산을 평가하는데, 일반적으로 소득과 비용이 기말에 발생한다고 가정하지만, 실제 상황은 임대료 수입이 일반적으로 기초에 발생하며, 비용은 일반적으로 기간 동안 평균적으로 발생한다는 것이다. 저자는 소득과 비용의 가설 시간이 평가에 사용된 임대료와 비용의 객관적 시간과 일치해야 한다고 생각하는데, 순이익은 평가 시작과 종료 시 한 수익률씩 차이가 난다.

(b) 수익법을 이용한 토지 사용권 평가

2002 년 전국 토지평가사 자격시험 교재' 토지평가이론과 방법' 에서 수익법을 적용해 땅값을 평가하는 아이디어는 수익법 이외의 방법으로 건물의 가격을 얻은 다음 평가할 부동산의 순이익에서 건물의 순이익을 빼서 토지의 순이익을 얻는 것이다. 그런 다음 토지 복원 금리에 따라 복원하면 땅값을 얻을 수 있다. 계산 공식은 다음과 같습니다.

L = [a-b (R2+d)]/r1= a1/r1

여기서:

L: 토지 가격;

A: 건물 및 해당 범위 내의 토지에 의해 발생하는 순 이익 (a 가 감가 상각 수익인 경우 d 제거)

B: 건물 가격;

R 1: 토지 복원률;

R2: 건물 감소;

D: 건물 감가 상각률;

A 1: 토지 순이익.

이 교재의 관점에서 볼 때, 공식의 건물 가격 B 는 가격 재설정 후 순액으로, 사용 연한이 늘어남에 따라 건물의 순이익이 해마다 감소하지만, 가격 변동 요인을 고려하지 않으면 전년도의 실제 순이익 A 는 거의 변하지 않아 토지의 순익 a 1 은 해마다 증가하고 R/KLOC 는 필자는 부동산의 연간 순이익은 부동산 투자의 예상 수익으로, 새로운 상태의 부동산 가치에 의해 결정된다고 생각한다. 일단 가격 변동 요인을 고려하지 않으면 기본적으로 변하지 않고 건물과 토지의 순이익도 마찬가지다. 따라서 위 공식의 B 는 감가 상각 후 순금액이 아닌 건물의 재설정 가치여야 합니다.

셋째, 개발법을 가정한다

2003 년 중국 부동산 평가사 자격시험 지정교재' 부동산 평가이론과 방법' 에 따르면 개발법의 가장 기본적인 공식은 다음 두 가지로 나뉜다.

65438+

개발중인 부동산가치 = 개발후 부동산가치-개발비용-관리비-투자이자-판매세-판매세-개발이익-투자자가 개발중인 부동산을 매입할 때 납부해야 하는 세금.

2. 할인 방법

개발중인 부동산가치 = 개발후 부동산가치-개발비용-관리비-판매세-판매세-투자자가 개발중인 부동산에 대해 납부해야 할 세금을 구매한다.

"부동산 평가 규범" 제 5.5.6 조에 따르면, "가설 개발법을 채택할 때 자금의 시간 가치를 고려해야 한다. 실제로 할인 방법을 쉽게 채택할 수 있다. 할인법을 사용하기 어려울 때 이자를 계산하는 방법을 사용할 수 있다. "

저자는이 방법을 사용할 때 두 가지 문제에주의를 기울여야한다고 생각합니다.

첫 번째는 부동산 개발 수익률과 부동산 경영 수익률의 차이다. 2003 년 전국 부동산 평가사 자격시험 지정교재' 부동산 평가이론과 방법' 에서 자본화율과 할인율은 두 가지 개념 (예: 본 교재 p248 사례 7 ~ 4) 으로 자본화율은 부동산 순이익이 가치로 전환되는 비율이다. 개발법의 현금 흐름 할인법에서 할인율을 가정하는 교과서에 따르면 자본화율의 원리와 수익법의 원칙은 같은 시장의 유사 부동산 개발 프로젝트에 필요한 평균 수익률에 해당해야 한다. 여기에는 자금 이자와 개발이익이 포함된다. 교재에 언급된 할인율은 실제로 부동산 수익률이지만 부동산 개발의 수익률은 부동산 경영의 수익률과 달리 그 본질을 더 잘 반영하고 이해할 수 있다고 본다. 즉, 부동산 개발 수익률은 할인 개발이 완료된 후의 가치와 개발 비용을 할인하는 데 사용되고, 부동산 경영 수익률은 임대 경영을 통해 부동산 가치를 얻는 데 사용된다.

둘째, 실제 공사비 및 기타 미지급금이 이미지 진도와 일치할 때 위의 공식이 적용되지만 실제 공사비 및 기타 미지급비는 이미지 진도와 일치하는 경우가 많습니다. 현행 관련 법률 규정에 따르면 공사 대금 지급에는 우선보상권이 있다. 따라서 건설공사 가치를 평가할 때는 실제로 지불한 공사비와 기타 채무와 이미지 진도의 차이를 특별 사항 설명에 포함시키거나 담보대출을 평가할 때 직접 공제해야 한다. 넷째, 원가법

현재 각종 교재들이 원가법에 대한 부동산과 부동산 통합을 평가하는 평가 방법은 분명하지 않다. 예를 들어, 2003 년 중국 부동산 평가사 자격시험 지정 교재' 부동산 평가 이론 및 방법' (p 149 페이지) 은 구 부동산에 적용되는 기본 공식입니다.

낡은 집값 = 토지 회수가격 또는 재건축 비용+건물 매입가격-건물 감가 상각

상술한 공식의 문제는 지금 토지 양도 기한이 있고 남은 사용년수에 대한 수정이 없다는 것이다. 그리고 토지의 재수매 가격이나 재개발 비용은 토지 개발이 완료된 후의 가치를 가리키며, 부동산 통합 프로젝트의 토지 재설정 비용은 전체 부동산 개발 프로젝트가 완료된 후의 가치여야 한다. 건설기간의 대출 이자와 개발이익을 포함한다.

실제로 다음과 같은 계산 공식이 있습니다.

낡은 집값 = (토지 재설정 비용+건물 재설정 비용) × 재설정률

상술한 공식의 문제는 토지의 남은 사용 연한 수정을 건물 갱신률과 동일시하는 것도 적절하지 않다는 것이다.

제 생각에는, 다음 공식으로 바꾸는 것이 더 명확합니다.

낡은 주택 토지 가격 = 토지 재설정 비용 × 잔여 사용 연한 수정 계수+건물 재설정 비용 × 신율.

= (토지 취득 가격+부대 비용+관련 세금+건설 기간 대출 이자+개발 이익) × × 잔여 수명 수정 계수+(이전 프로젝트 비용+프로젝트 비용+추가 비용+부대 비용+건설 기간 대출 이자+건설 단위 관리비+개발 이익) × 혁신율.

계수 × 잔여 수명 보정 계수