서비스 아파트의 투자 전망은 어떻습니까?

요약: 서비스 아파트는 호텔과 고급 레지던스 사이의 일종의 '자산'으로, 범위가 넓기 때문에 업계에서는 명확한 정의를 내리지 않습니다. '호텔형 관리형 아파트를 소개한다'는 말은 비교적 흔하고 일반적인 설명일 뿐이다. 서비스 아파트는 작은 면적, 낮은 총 가격, 낮은 투자 위험, 높은 양도 및 임대 수익, 큰 시장 수요 및 평가 여지가 있다는 장점을 가지고 있기 때문에 최근 몇 년간 인기 있는 투자 지역이 되었습니다. 아래 에디터를 통해 더 자세히 알아볼까요? 서비스 아파트 투자의 장점과 단점 서비스 아파트 투자의 장점

1. 면적이 작고 총 가격이 저렴하며 투자 위험이 낮고 양도 및 임대 수익이 높습니다.

일반적으로 호텔 임대료는 아파트보다 30% 정도 높지만, 서비스 아파트는 소규모 규모, 관리 용이성, 임대 용이성 등의 장점을 갖고 있다. 그러나 고급 프로젝트는 상대적으로 더 많은 자금을 차지하고 상대적으로 수익률 주기가 길기 때문에 중장기 투자자에게 더 적합합니다.

2. 두 가지 기능을 모두 갖춘 상품으로 투자용과 개인용 모두 사용 가능합니다.

전통적인 호텔, 전통적인 아파트, 전통적인 오피스 빌딩의 각각의 장점을 흡수해 비즈니스맨들에게 인기가 높다.

3. 재산권이 있으면 소유주에게 마음의 평안과 평화를 줄 수 있습니다.

필요한 경우 재산권을 양도하고 투자금을 회수할 수도 있어 투자 위험을 줄일 수 있습니다. 서비스 아파트는 투자자와 주택 구입자, 특히 다른 곳에서 부동산을 구입하려는 사람들에게 첫 번째 선택이기도 합니다. 이러한 유형의 투자는 대부분의 사람들에게 탁월한 수익을 가져다 줄 여지가 있습니다.

4. 거시적 상황이 개선되고 있으며 시장 수요가 크고 평가 여지가 있습니다.

앞으로는 더 많은 다국적 기업이 중국에 회사를 설립할 것이며 서비스 아파트와 같은 부동산은 일부 중소기업의 첫 번째 선택이 되었습니다. 동시에 중국의 대도시 및 중형 도시의 일류 사업가들은 이러한 유형의 부동산에 대해 상당한 소비력을 가지고 있습니다. 단독주택은 작은 규모, 낮은 총 가격, 가벼운 월부금 부담으로 인해 젊은 층, 특히 외국인 직장인들에게 특히 매력적입니다.

서비스 아파트 투자 위험 1. 높은 생활비 생활비 측면에서 보면 서비스 아파트의 생활비도 상대적으로 높다. 예를 들어 수도·전기요금은 상업용 부동산을 기준으로 산정하는데, 이는 일반 주거용 수도·전기요금의 약 2배에 달한다. 베이징을 예로 들면 일반 주택의 전기세는 kWh당 0.48위안, 수도세는 t당 3.7위안, 천연가스세는 입방미터당 2.05위안이지만 서비스 아파트는 0.9위안이다. 전기는 5.1위안이고 대부분 상업적으로 승인된 서비스 아파트에는 천연가스 연결이 없습니다.

2. 많은 서비스 아파트 개발업자들이 제시하는 15%~18%의 수익률은 실제 수준보다 훨씬 높으며, 실제 연간 수익률은 5%~18% 사이입니다. 18%. 높은 수익률은 실제로 투자 고객에게 매력적이지만 숨겨진 비용의 핵심 요소는 종종 간과되며, 여기에는 주로 다음 요소가 포함됩니다:

증서세 및 공공 유지 자금. 개발자가 프로젝트를 판매할 때 해당 가격에는 증서세와 공공 유지 자금이 포함되지 않습니다. 이 두 가지의 현재 부과 기준으로 볼 때 증서세는 일반 주택의 경우 1.5%, 비일반 주택의 경우 3%입니다. 주택관리비는 집값의 2%를 부과한다. 따라서 위의 상황으로 판단하면 서비스 아파트 가격이 유혹을 받더라도 증서세와 공공 유지비라는 두 가지 숨겨진 비용도 고려해야합니다.

대여 가격 할인. 서비스 아파트 개발자는 프로젝트 수입을 계산할 때 해당 위치의 일일 호텔 임대 시장 가격을 기준으로 계산하는 경우가 많습니다. 베이징 East Second Ring Road 근처의 서비스 아파트 프로젝트의 판매 가격은 25,000위안/제곱미터입니다. 투자자는 투자하기 전에 같은 위치에 있는 호텔의 일일 임대료와 비교할 수 있습니다. 같은 위치에 있는 4층짜리 호텔을 예로 들면, 호텔 스탠다드룸의 시세는 하루 약 800위안이고, 월 24,000위안의 이익이 발생한다는 것은 우리 모두가 알고 있듯이, 고객을 유치하기 위해 호텔에서는 멤버십, 할인 및 기타 활동을 채택하는 경우가 많으며 할인 가격은 하루에 약 400~500위안으로 개발자가 기대하는 높은 이윤폭보다 훨씬 낮습니다.

부동산비, 난방비, 기타 비용입니다. 서비스드 아파트에 투자할 때에는 구입 시 지불해야 하는 필수 수수료 외에도 재산세, 난방비 등 많은 수수료를 고려해야 하는데, 이는 우리가 투자할 때 무시하는 숨은 비용인 경우가 많습니다. . 서비스 아파트의 부동산 비용, 난방비 등 유지 관리 비용은 일반적으로 상대적으로 높으며 임차인에게 직접 전가하기 어렵습니다. 이러한 관점에서 볼 때 개발자가 제공하는 연간 15%~18%의 높은 이윤폭은 분명히 위의 많은 요소를 고려하지 않은 것입니다.

대행사 수수료. 부동산 프로젝트에 투자한 후 투자자는 주택 임대도 고려해야 합니다. 많은 투자자들이 스스로 고객을 찾기 위해 많은 에너지와 물적 자원을 소비해야 하기 때문에 집을 대행업체에 위탁하는 경우가 많으며, 이는 대행업체에 일정 금액의 대행수수료를 지불해야 하며, 이 부분은 수수료가 됩니다. 투자자의 숨겨진 비용.

3. 현재 시중에 나와 있는 서비스 아파트는 재산권과 관리 방식에 따라 크게 3가지 유형으로 구분할 수 있다. 소재산권은 통일적으로 관리하고, 소재산권은 비통일적으로 관리한다.

대규모 재산권으로 운영되는 서비스 아파트는 소규모 투자자의 투자에는 적합하지 않습니다. 대규모 부동산 소유자가 운영하는 서비스 아파트는 자본 요구 사항이 높기 때문에 개인 투자자가 이러한 서비스 아파트에 투자하기가 어렵습니다. 일반적으로 투자 자금이나 전문 회사에 의해 관리됩니다.

재산권이 작고 관리가 불균일한 서비스 아파트에 대한 투자는 위험하므로 투자자는 주의가 필요합니다. 비통일적인 운영으로 인해 통일된 관리가 이루어지지 않기 때문에 같은 건물 내 여러 소형아파트 간의 경쟁이 심합니다. 사실 이러한 형태의 서비스 아파트는 기본적으로 일반 소형 주택과 동일하며 서비스 아파트라는 이름을 사용하여 가치를 높이는 것이 사실은 아닙니다.

서비스 아파트 투자 전망 서비스 아파트 투자 비용은 우선 투자자가 300㎡ 이상의 매장을 임대해야 한다. 상대적으로 교통이 발달한 지역과 승객이 많이 다니는 곳. 이런 매장의 경우 1선, 2선 도시에서는 연간 임대료가 50만~80만 위안 수준이다.

그런 다음 투자자는 매장 장식을 정교하게 수행해야합니다. 아파트 호텔은 일반적으로 고급이므로 투자자는 좋은 장식 재료를 선택하고 장식을 더욱 웅장하게 만들어야합니다. 리모델링 비용은 200,000~300,000위안입니다.

다음으로 투자자는 에어컨, 컴퓨터, TV 등 다양한 하드웨어 및 소프트웨어 장비를 구입해야 하며 약 20만 위안의 투자가 필요합니다.

또한 투자자들은 웨이터도 모집해야 하는데, 웨이터 1인당 월급은 4000위안 정도다.

그 후에도 투자자들은 수도세, 전기세, 광고 판촉비, 개막식 비용 등을 지불해야 하는데, 그 비용은 5만~8만 위안이다.

계산해 보면 아파트 호텔을 오픈하려면 150만 위안 정도의 투자가 필요하다.

서비스 아파트의 투자 가치 1. 투자 금액이 적다. 시중에 나와 있는 아파트의 크기와 위치는 매우 다양하다. 가장 작은 아파트는 약 35㎡이며, 약 25만 위안에 구입할 수 있다. 투자 문턱이 매우 낮습니다.

2. 대부분의 서비스 아파트는 구입 후 개조한 다음 임대하고 임대료를 받을 수 있습니다. 두 달 안에 임대료를 징수할 수 있는데, 이는 상당히 빠른 속도입니다.

3. 걱정을 덜으세요. 호텔 아파트에 투자하면 직접 장식해 주는 호텔 관리 회사도 있습니다. 호텔은 자체 비용을 지출합니다. 귀하의 집은 나중에 호텔 운영이 중단되더라도 해당 장식은 귀하의 소유가 됩니다. 계속해서 다른 사람과 임대 계약을 체결할 수 있습니다. , 시간을 절약하고 걱정하십시오.

4. 높은 임대소득. 서비스 아파트에 투자하면 보통 50㎡ 아파트를 4,000위안에 임대할 수 있다. 같은 지역에서는 50제곱미터 아파트의 가격이 제곱미터당 16,000위안으로 총 가격은 약 960,000위안입니다.

서비스 아파트 투자 수익률은 어떻게 계산하나요? 투자 수익률 = (세후 현금 흐름 + 투자자 자본 증가)/세후 현금 흐름을 의미합니다. 소득세 후, 투자자 지분 증가 = 원금 상환 소득 = 당기 원리금 및 이자 지급 금액 – 이자.

간단히 말하면 수익률=연 임대료/총액

투자한 아파트는 안 팔릴까? 당신이 투자한 아파트는 절대 팔리지 않을 것입니다. 아파트와 일반 상업용 주거용 건물에는 몇 가지 차이점이 있기 때문입니다. 우선 주택의 재산권은 40년에 불과한 반면 상업용 주택은 70년입니다. 게다가 용적률이 상대적으로 높고, 면적이 상대적으로 작아서 살기에 매우 불편합니다. 매매시 원하는 사람은 많지 않을 것입니다. 가격이 더 저렴하고 테이크아웃이 가능하다면 아직 원하는 사람이 있을 수도 있겠네요.

사실 지금은 아파트가 상대적으로 매매가 쉽지만, 주로 아파트 위치에 따라 다르겠지만, 투자하는 아파트의 위치가 아주 좋다면 절대 걱정하지 않으셔도 됩니다. 투자한 아파트의 위치가 특별히 좋지 않은 경우에는 매각이 쉽지 않을 수 있습니다. 그래서 우리는 투자할 때 해당 지역이 향후 개발 가능성이 있는지 확인해야 합니다. 사실 투자할 때 가장 중요한 것은 장기적인 비전을 가지고 투자하기에 적합하다고 생각합니다.

서비스 아파트에 대한 투자 위치를 선택하세요. 서비스 아파트는 규모가 작고, 주요 유닛 크기가 90제곱미터 미만이며, 고급 장식이 특징입니다. 도시 및 업무지구 주변, 편리한 교통을 자랑합니다. 스타에 따르면 건물의 외관 및 내부 디자인은 일류 호텔의 시설 수준을 기반으로 하여 품격과 편안함을 반영합니다.

지역 계획과 유망 지역 문제는 투자자들에게 특히 중요하다. 향후 더 빠른 임대를 고려해야 하기 때문에 투자자들은 상업지구가 성숙하고 교통시설이 상대적으로 완벽한 지역에 투자하는 데 최선을 다한다. 또한, 향후 해당 지역이 잘 개발되면 집값이 오르거나 쉽게 전매될 가능성도 높아진다.

미래 상업지구에 위치한 일부 아파트 상품은 교통과 산업 지원이 미숙해 상대적으로 가격이 저렴할 전망이다. 구매하기 전에 산업 지원, 지하철, 학교, 기업, 사무실 등 지역 계획을 먼저 연구하고 고급 임대 그룹이 충분한지 여부 등을 연구해야 합니다. 기회를 포착하는 동시에 신중하게 시작해야 합니다.

지원시설을 갖춘 서비스드 아파트는 대체로 잘 꾸며져 있고 각종 가전제품도 갖춰져 있어 소비자가 가방만 들고 입주할 수 있다. 그러나 서비스 아파트마다 이러한 시설의 구성이 다릅니다. 구성이 좋을수록 향후 투자자가 임대하기가 더 쉬워집니다.

투자 수익률 현재 시장의 모든 서비스 아파트가 투자 수익률이 높은 것은 아닙니다.

투자자들은 구매 전 적절한 계산을 하고 상대적으로 수익률이 높은 서비스 아파트를 선택해야 한다.

너무 번거롭다면 간접적으로 투자할 수도 있고 이미 시중에 나와 있는 부동산 투자 프로젝트를 선택할 수도 있다. 예를 들어 사무직 아파트 같은 경우에는 루이·아파트가 있다. 프로젝트 투자 계획 등이 있으며 투자 대상 중에는 서비스 아파트도 있으며 연간 수익률은 9.5%~10.5%입니다.

개발자 브랜드 현재 시장에는 아파트 프로젝트가 너무 많아서 선택에 어려움을 겪기 쉽지만 브랜드는 선택 기준으로 사용될 수 있습니다. 브랜드 파워가 부족한 개발자는 잘못된 상품, 품질 불량, 실현할 수 없는 지원 시설 계획 등의 문제에 직면할 수 있습니다.

서비스 아파트 투자 시 주의할 점은? 1. 좋은 '집사'를 선택하세요 서비스 아파트의 가장 큰 장점은 호텔식 자산 관리 서비스입니다. 일반적으로 호텔은 가격이 저렴하지만 서비스는 호텔 수준입니다. 이를 위해서는 투자자가 선택한 부동산 회사가 전문적인 부동산 서비스 역량을 갖추고 있어야 할 뿐만 아니라, 우수한 시장 운영 역량도 갖추고 있어야 하며 이는 투자자의 이익을 보장하는 기본 조건입니다. 서비스 아파트의 자산 관리 회사가 효율적이고 체계적이며 전문적인 시장 개발 능력이 없다면 개발자는 서비스 아파트를 개발할 때 소유자가 좋은 물건을 찾을 수 있도록 돕기보다는 부동산을 팔고 모든 것이 잘 될 것입니다. 미완성 프로젝트 형태로 인해 소유자의 투자 수익을 보장할 수 없으며 이는 서비스 아파트 개발의 시장 소비 기둥과 열정에 영향을 미칩니다. 투자자들이 악순환을 형성하게 됩니다. 현재 시장 상황으로 볼 때 호텔 관리 능력을 갖춘 부동산 회사는 거의 없으며, 일반 호텔 관리 회사는 부동산 관리 경험이 부족하므로 투자자들은 협력 부동산 회사를 선택할 때 심층적인 평가를 해야 합니다.

2. 서비스 아파트의 포지셔닝은 투자자가 개발 및 투자에 앞서 명확히 해야 할 실질적인 문제이며 서비스 아파트의 하드웨어 시설 및 서비스 내용과 직접적인 관련이 있습니다. 구체적으로 호텔형 아파트의 포지셔닝은 그러한 부동산을 구매하거나 임대하려는 소비자 수요, 즉 투자자 그룹과 소비자 그룹에 따라 달라져야 합니다. 따라서 근본적으로 말하면, 호텔 스타일 아파트 아파트의 위치는 소비자 그룹에 따라 달라집니다.

수년간의 개발 끝에 서비스 아파트는 주거 기능에 중점을 두고 주로 재택 거주자를 위한 호텔 스타일 서비스를 제공하는 유형과 사무 기능에 초점을 맞춘 유형으로 구분됩니다. , 다양한 조직이나 개인에게 사무 공간과 간단한 생활 조건을 제공하는 서비스 아파트입니다. 주거용으로 사용되는 서비스 아파트에는 중형 및 대형 유닛과 소형 유닛의 두 가지 유형이 있으며, 각각은 서로 다른 수요 그룹을 충족시킵니다. 개발자는 시장 수요에 따라 더욱 차별화된 제품과 서비스를 제공하고, 보다 특별한 소비자 집단의 요구에 부응해야만 시장에서 승리할 수 있습니다.

3. 호텔아파트의 지리적 위치는 호텔아파트 개발의 성패에 큰 영향을 미치므로 주의를 기울이지 말아야 한다. 다양한 유형의 서비스 아파트에는 소비자 그룹이 다르기 때문에 서비스 아파트를 개발할 때 특정 요구 사항도 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 차이점이 있습니다.

A. 주거 기능에 중점을 둔 서비스 아파트는 주로 다음과 같은 사람들에게 주거용 주택을 제공합니다. 기업인과 기업 고위 직원은 교통이 편리하고 생활 환경과 경관이 좋으며 생활 지원 시설이 완비된 고급 사무실 건물 근처에 위치해야 합니다.

나. 심천에 거주하는 국내외 기업체와 심천에 자주 오는 국내외 기업인에게 사무실과 생활공간을 제공하는 서비스 아파트는 호텔이 밀집된 번화한 도시 지역에 위치해야 유치할 수 있다. 호텔 투숙객은 또한 비즈니스와 생활을 원활하게 하기 위해 많은 수의 사무실 건물, 편리한 교통, 우수한 상업 시설, 케이터링 및 오락 시설이 필요합니다.

C. 심천의 소규모 기업과 개인에게 사무실과 생활 공간을 제공하는 서비스 아파트. 위치 요구 사항은 처음 두 범주만큼 엄격하지는 않지만 사무실과 가까워 교통이 편리해야 합니다. 건물, 상업, 문화, 오락 시설이 비교적 완벽한 환경을 갖추고 있습니다.

4. 서비스 아파트 관리 문제 서비스 아파트의 운영 방식은 판매와 임대, 임대와 판매를 동시에 하는 것에 지나지 않습니다.

판매를 통해 최대한 빨리 투자금을 회수하고, 수익을 얻고, 시장 위험을 줄일 수 있습니다. 이는 개발자, 특히 성장 단계의 일부 개발자가 채택하는 경향이 있는 비즈니스 방법입니다. 매우 인기가 있습니다. 그러나 이렇게 운영되는 호텔아파트는 준공 후 관리를 위해 관리업체에 인계되기 때문에 개발업체는 이후 관리에 참여하지 않습니다. 이를 위해서는 개발업체가 관리업체와 명확한 합의 및 약속을 해야 합니다. 추후 관리 시 불확실한 요인과 숨겨진 위험을 피하기 위해 서비스 내용을 운영하기 전에 미리 확인하십시오.

렌탈 방식은 투자 회수 기간이 길고 시장 리스크도 크다. 가장 큰 위험은 장식에 있습니다. 장식이 없으면 임대할 고객이 없으며, 장식이 있으면 새로운 고객이 새로운 장식을 요구하는 경우가 많아 장식이 자주 바뀌므로 많은 문제가 발생합니다. 운영 및 관리에 도움이 되며 개발자의 투자도 늘어납니다. 동시에, 부동산 시장의 추세를 맹목적으로 따르는 현상이 여전히 존재합니다. 어떤 유형의 부동산이 시장 전망이 좋으면 많은 개발자가 서둘러 해당 부동산을 구매하게 되어 해당 유형의 부동산에 대한 시장 공급이 중단됩니다. 급등하게 되고, 매매가격과 임대료도 하락하게 됩니다. 이러한 비합리적인 투자 방식은 서비스 아파트의 투자 위험을 크게 증가시킵니다.

임대 및 판매 모델은 개발자가 최후의 수단으로 채택해야 하는 사업 방식이다. 판매되는 유닛은 소규모 소유자가 사용하거나 임대하고, 판매할 수 없는 유닛은 개발자가 임대하여 운영해야 합니다.

5. 서비스 아파트 서비스 서비스 아파트의 가장 큰 장점은 완벽한 서비스입니다. 일반적으로 해당 서비스는 소비자 그룹의 요구에 따라 제공되어야 합니다. 예를 들어, 재택근무가 주를 이루는 호텔식 아파트는 노인과 어린이 돌보기, 학생 픽업 및 배웅 등의 서비스를 제공할 수 있으며, 옷 세탁, 생필품 구매, 집 청소 등도 필수 서비스입니다. . 호텔형 비즈니스 아파트의 경우 비즈니스 인력의 요구를 더 많이 고려해야 하며 법률 상담, 비즈니스 컨설팅, 금융 컨설팅 및 비서 서비스, 비즈니스 차량 대여, 사무용품 구매, 항공권, 기차표 등.

호텔 아파트 투자의 함정 1. 투자 수익 약속에 주의하세요. 호텔 아파트를 구입하는 과정에서 5년 동안 연 8%의 수익을 약속하는 개발자를 자주 만나게 됩니다. 하지만 실제 시장에서 일부 서비스 아파트의 투자율은 심지어 3%에도 못 미치고, 연 8%라는 약속은 대개 1만~1만 원짜리 집을 팔겠다는 약속이 함정이다. .5천 위안. 그러니 구매할 때 세일즈맨의 일방적인 말을 듣지 말고 계산을 해본 뒤 싸다고 생각되면 구매하세요.

2. 부동산, 물, 전기 및 서비스 수명 서비스 아파트의 부동산 관리 비용은 일반적으로 상업용 및 주거용 주택인 경우 물 및 전기 요금이 부과될 수 있습니다. 상업적인 기준으로 보면 적은 금액도 아닙니다. 서비스 아파트의 운영은 매우 복잡하므로 포지셔닝 시 정확성, 구성 및 편의성의 원칙을 따라야 합니다. 또한 개발자는 이러한 제품 개발 경험이 부족하지만 자체 운영을 고집하므로 핸드오버 후 충돌이 발생할 수 있는 숨겨진 위험도 남게 됩니다.

3. 보증금 함정을 피하세요. 많은 개발자가 지불한 만큼 할인 혜택을 제공합니다. 얼마나 많은 보증금이 필요합니까? 일부 개발자는 여전히 보증금을 환불합니다. 어떤 사람들은 그만두는 데 여러 가지 이유가 있습니다. 그러므로 보증금을 지불한다면 보증금 계약에 대해 낙관적이어야합니다. 게다가 중국 문화는 넓고 심오합니다! "딩"과 "딩"의 의미는 비슷하지만 큰 차이가 있습니다. 그러므로 입금의 함정에 빠지지 않으려면 그 차이를 명확히 구분해야 합니다.