2006년 국가가 발표한 경제정책의 내용은 무엇입니까?

주거 문제는 국민 생활과 관련된 주요 문제이다. 계속해서 치솟는 주택 가격은 국민의 감당 능력을 초과한다는 비판을 불러일으켰습니다. 중앙정부는 최근 몇 년 동안 일련의 통제 조치를 도입했지만 효과는 뚜렷하지 않습니다. 문제는 어디에 있습니까? 다음 단계는 무엇입니까? 이를 위해 관련 연구보고서를 선정하여 평가하고, 관련 전문가에게 각자의 관점에서 분석을 요청하였으며, 주변국인 한국과 일본의 사례도 참고하였다.

2006년부터 중앙정부는 경제적, 법적, 필요한 행정적 수단을 동원해 부동산산업에 대한 일련의 거시적 통제정책을 차별화되고 단계적으로 시행해 왔다. 전반적으로 규제는 초기 결과를 달성했습니다. 그러나 부동산시장에는 불합리한 주택공급구조, 일부 도시의 과도한 주택가격 상승, 중·저소득층에 대한 적정 주거공급의 어려움 등의 문제가 여전히 존재하고 있다. 경험을 종합하여 주택에 대한 거시적 통제정책을 지속적으로 강화하고 개선하는 것이 시급하다.

부동산산업의 거시적 통제 배경

2006년 이후 부동산산업이 급속도로 성장하는 동안 투자가 과도하게 늘어나는 등의 문제도 제기됐다. 부동산 산업과 일부 지역의 과도한 주택 가격 상승으로 인해 부동산 산업은 거시적 통제의 핵심 산업 중 하나가 되었습니다.

(1) 부동산산업 발전을 위한 거시경제적 환경

2006년부터 주민생활수준 향상과 주민소비구조 고도화에 따라 산업구조가 공업화 속도의 급속한 증가로 인해 중국 경제는 주택, 자동차, 전자 통신, 에너지 및 기초 원자재 산업의 급속한 발전과 함께 새로운 성장주기에 진입했습니다. 그 중 부동산, 철강, 시멘트 등 산업에 대한 투자가 빠르게 증가하며 전체 고정자산 투자의 급속한 성장을 주도하고 있다. 2004년 1월부터 2월까지 고정자산 투자액이 53% 증가했으며, 경제 운영에 새로운 불균형이 나타났습니다. 에너지 및 운송 공급이 부족해지면서 소비자 물가 지수(CPI)가 상승하기 시작했습니다. 6월 전년 동기 대비) 중국 경제가 과열 조짐을 보이고 있다.

(2) 부동산산업의 제도개편과 정책조정

먼저 1998년에는 도시주택제도의 개편을 분배, 공급, 공급 ​​등 종합적으로 추진하였다. 주택시장, 금융, 재산관리 등 7개 제도 개편이 본격화됐다. 40년 넘게 이어온 주거복지 분배제도가 폐지되고 화폐분배로 대체됐다. ; 주민의 주택재산권 민영화와 주택취득경로의 시장화를 명확히 하여 주민의 주택구입 열의를 총동원하고 주민의 주택수요를 집중적으로 방출하기 시작하였다.

둘째, 경제 환경이 좋아지면서 주택 수요도 늘어났습니다. 첫째, 도시의 새로운 세대가 결혼하고 사업을 시작하고 있으며, 도시화에 따른 새로운 이민자 인구에게는 주택이 필요합니다. 둘째, 도시 주민의 생활 수준이 향상되고 주택에 대한 요구가 높아졌습니다. 주택 개혁 재산권을 획득한 일부 주민은 오래된 것을 새 것으로 교체하고 작은 것을 큰 것으로 교환해야 한다는 요구를 가지고 있습니다. 셋째, 다수의 도시 철거 및 재건축으로 인해 주민들의 주택 수요가 증가했습니다. 넷째는 부동산을 투자상품으로 활용하는 대규모 사회자금이 창출하는 수요이다.

셋째, 부동산 산업 발전을 위한 국가의 정책적 지원은 수요와 공급 측면 모두에서 부동산 산업의 급속한 발전을 촉진해 왔다. 중국 정부는 '9차 5개년 계획' 초기부터 내수 확대를 위해 주택을 주민의 새로운 소비 중심지로 인식하고 주택 우대 대출, 세금 면제 등 정책 지원을 실시해 왔다. 주택 구입을 활성화하고 주택 소비를 활성화합니다. 동시에, 경제성장의 기둥산업으로서 국가는 부동산산업의 지속가능한 발전을 위해 상업용 주택신용규제 완화, 분양주택제도 시행, 주택구조 개선 등을 정책적으로 지원해 왔다. 부동산 산업의 급속한 성장을 촉진한 일부 관리 수수료 항목을 취소합니다. 1999년과 비교하면 2003년 부동산투자 연평균 증가율은 24.5%로 같은 기간 고정자산투자 증가율보다 7.3%포인트 높았다.

(3) 부동산 시장에 대한 제도적 메커니즘과 거시적 통제 부족

2005년 하반기 이후 부동산 산업 발전 과정에서 부동산 시장이 과열됐다. 특히 상하이, 항저우 등 장강삼각주 지역의 부동산 투자와 주택가격의 과도한 상승 현상은 주택가격이 10% 이상 상승해 이번 라운드의 상징이 됐다. 거시경제 과열. 근본 원인은 시스템과 메커니즘의 부족에 있습니다. 첫째, 부동산 시장이 자유화되었으나 이에 상응하는 제도가 확립 및 개선되지 않아 시장 메커니즘이 효과적으로 기능하지 못하고 있다. 둘째, 대부분의 토지가 합의에 의해 양도되는데, 이는 실제 지가를 반영하지 못하고 토지자원을 합리적으로 이용할 수 없다. 셋째, 자금 사용 비용이 저렴하다. 이러한 요인으로 인해 수요와 투자 모멘텀이 강해 시장이 효과적으로 조정되기가 어렵습니다.

2004년 4월, 국무원은 부동산 투자의 과도한 증가를 억제하기 위해 일련의 부동산 산업 거시적 통제 정책을 발표했습니다.

2006년 이후 부동산 거시통제 정책의 특징과 효과

(1) 2006년 부동산 거시통제 정책의 초점과 효과

규제 목표 요점: 2006년 초, 부동산 투자의 과도한 증가를 억제하기 위해 중앙 정부는 '엄격한 토지 관리와 엄격한 신용 통제'라는 거시 통제 정책을 채택했습니다. 한편으로는 부동산 토지 관리 및 개조를 강화하고, 건설용 토지를 청소 및 개조하고, 관리를 엄격하게 승인하고, 토지 공급을 강화하고, 상업용 토지의 "모집, 경매 및 상장"을 점진적으로 실시하고 통제했습니다. 소스로부터의 토지 공급. 한편, 중국인민은행은 예금지준율을 두 배로 인상하고, 부동산 개발 프로젝트(저렴한 주택 프로젝트 제외)의 자본 비율을 35% 이상으로 인상했으며, 금융기관 예금 및 대출 기준 금리를 인상했습니다. 부동산 운영자금 대출 등을 엄격히 금지하고 통화정책을 긴축하고 부동산 개발에 대한 금융지원을 축소하고 있습니다.

성과와 문제점: 2006년에는 통제수단이 행정적 수단이 주를 이루었고, 토지와 자금의 공급을 통제하고, 부동산 공급을 통제함으로써 부동산 투자 증가율이 상대적으로 강력했다. 연초 50.2%에서 월별 감소세를 보이며 연말에는 28.1%로 22.1%포인트 감소했다.

그러나 이번 규제는 주로 공급 억제에 그치며, 수요에 대한 효과적인 통제가 부족하고, 특히 불합리한 수요는 예년의 내수 확대와 주택 소비 진작을 위한 일부 정책이 여전히 주춤한 상황이다. 이로 인해 수요와 공급의 관계에 불균형이 발생하게 됩니다. 투기, 소극적 수요 등 비합리적 수요 급증, 중저가 주거공급 비중 감소, 불합리한 부동산 공급구조 등이 상업용 주택 가격 급등을 초래했다. 전국 평균 매매가격은 전년 대비 14.4% 상승했다. 특히 상하이, 항저우 등 동남부 해안도시의 주택가격이 더욱 오르면서 '부동산 버블'이 나타날지 각계에서 우려가 커지고 있다.

(2) 2007년 부동산 거시조정정책의 특징과 실효성

2007년 초 부동산시장의 새로운 상황과 문제점을 토대로, 중앙정부는 3개월 만에 일련의 통제정책을 내놨다.

규제 목적과 초점: 과도한 부동산 투자를 통제한다는 단일 목적에서 투자 속도 조절과 상업용 주택 가격의 과도한 상승을 억제한다는 이중 목적으로 규제 목적이 바뀌었다. 이에 따라 규제의 초점도 조정될 것입니다. 첫째, 부동산 시장의 수급 관계를 효과적으로 조정합니다. 주택가격 안정이라는 목표를 달성하기 위해 공급을 늘리고 수요를 줄여 부동산 시장을 조정합니다. 한편으로는 부동산 투기 비용을 높이고 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 신용, 세금 등 경제적 수단이 사용되며, 패시브 주택 수요를 억제하기 위해 도시 철거 및 재건축 규모를 엄격하게 통제합니다. 동시에, 토지 공급을 늘리기 위해 유휴 토지를 정리하는 노력을 기울일 것입니다. 둘째, 계획승인, 토지공급, 대출, 조세 등에서 중소형 및 중저가 일반주택에 대한 정책적 지원을 우선적으로 실시하여 주택공급구조를 개선하겠습니다. 셋째, 부동산시장의 질서를 바로잡는 것이다. 매매주택 재양도 금지, 주택 실명제 시행, 온라인 거래 등의 조치를 도입하고, 불법 매매 행위에 대해 엄중히 조사해 법에 따라 처벌했다. 부동산 시장 정보 시스템 구축 및 개선을 가속화하고 부동산 시장 운영에 대한 동적 모니터링을 강화하며 좋은 시장 환경을 조성합니다.

규제 효과와 문제점: 2007년 말 부동산 투자는 19.8% 증가해 지난해 동기 대비 8.2%포인트 낮은 증가율을 기록했다. 7.5%, 지난해 같은 기간보다 3.6%포인트 낮은 증가, 상하이 항저우, 항저우 등 도시의 주택가격 급등이 효과적으로 억제돼 거시적 통제가 초기 성과를 거뒀음을 알 수 있다.

그런데 2008년 초에 또다시 문제가 드러났다. 첫째, 부동산 투자 증가율이 반등해 1~6월 증가율이 전년말 대비 4.4%포인트 증가했다. 둘째, 일부 대도시에서는 중저소득층에게 시급히 필요한 중저가 주택과 저가 주택의 비율이 낮고 공급도 부족한 실정이다. 셋째, 선전, 베이징, 광저우, 다롄 등 도시의 주택가격이 급등해 중저소득층이 감당하기 어려워지고 사회적 불안이 가중되고 있다.

(3) 2007년 부동산 거시적 통제정책의 특징

2007년 5월말 현재 건설부, 개발개혁위원회 등 9개 부처가 공동으로 주택공급구조 조정과 주택가격 안정에 관한 의견'을 발표한 가운데, 각 부처, 위원회, 지방자치단체가 잇따라 관련 지원 대책을 내놨다.

규제목적: 지역주민의 자영업 수요에 부합하는 중저가 일반 상업용 주택을 개발하고, 저소득층의 주거난을 단계적으로 해결한다. 소득 가족.

핵심사항: 첫째, 지자체는 저소득층의 주거문제를 진정으로 해결하기 위해 저임대주택과 저렴한 주택을 활용해야 한다. 둘째, 2006년 6월 1일부터 주택종류 제한, 주택가격 제한, 경쟁용지 제한 등을 통해 토지공급면적과 90제곱미터 이하 일반주택 개발면적을 해당 연도 계획면적의 70% 이상으로 하여야 한다. 물가와 주택가격, 중저가 및 일반주택 공급을 보장합니다. 세 번째는 경제적 수단을 이용하는 것이다. 투기를 억제하기 위해 주택 양도 과정과 외국인 투자 주택 구입에 대한 세금 관리를 강화하고, 주택 소비 신용의 계약금 비율을 차별화하여 조정하며, 합리적인 소비 질서를 안내합니다. 부동산 시장, 시장 정보 투명성 제고, 여론 강화 부동산 시장의 질서 있는 운영과 건전한 발전을 지도하고 촉진합니다. 넷째, 부동산 통제정책의 이행을 지방자치단체의 목표책임평가제도에 포함시켜 통제조치의 효과적인 이행을 보장하는 것이다.

주택산업 거시통제 정책체계에 대한 종합적 평가

(1) 이번 거시통제 정책의 특징

첫째, 거시통제 정책 통제는 단계적이고 점진적이다. 각 단계에서 눈에 띄는 모순을 해소하고 규제를 점진적으로 심화시키며, 경제정책의 지속성과 안정성을 유지하는 데 중점을 두어 충격과 영향을 최소화하는 데 중점을 두고 있습니다.

둘째는 규제정책의 포괄성과 체계성이다. 다양한 통제 대상에 따라 상응하는 통제 수단을 채택하여 행정 수단, 법적 수단, 경제적 수단을 종합적으로 활용하고 좋은 결과를 얻는 정책 시스템을 형성합니다.

셋째, 규제 정책은 차별화된 치료와 분류된 지침에 중점을 둡니다. 이는 주로 부동산 투자 속도를 조절하고 투자 수요를 억제하며 일반 주민들의 주택 구입 의욕을 보호해야 할 필요성에 반영됩니다. '이중 긴축' 상황에서 토지 공급, 사업 승인, 신용 지원 등 정책은 모두 저렴한 주택과 중저가 주택 쪽으로 기울어져 있다. 불합리한 수요를 억제하는 동시에 일반 주민의 자영업자에 대한 주택대출과 세금 등의 우대도 제공한다.

(2) 거시적 통제정책의 실효성

첫째, 부동산 투자의 과도한 성장을 억제하고 부동산산업의 꾸준한 발전을 유지해 왔다. 자금 및 토지 긴축과 정부 감독 강화로 인해 부동산 투자가 규제 속에서 발전하고 있으며, 사전 철거로 인한 투기적 수요와 소극적 수요가 어느 정도 억제되었으며, 부동산 시장은 자가 거주 수요 중심으로 전환되었습니다. ; 지방 정부는 규제와 주택 보안 정책에 더 큰 책임을 부여받았습니다. 부동산 투자의 과도한 증가세는 효과적으로 통제되었으며, 월간 누적 투자 증가율은 2006년 초 50.2%에서 2005년 말 19.8%로 하락했으며, 11월에는 24%를 기록했습니다. 2007년, 상업용 주택 평균 매매가격은 2006년부터 2006년까지 하락했다. 14.4% 상승한 후 점차 하락했다. 2007년 11월에는 전년 동기 대비 5.8% 상승한 뒤 주택 가격 상승률이 점차 하락했다.

둘째, 토지제도 개혁을 심화시켰다. 규제는 개혁과 결합된 정책 조치를 채택하고, 상업용 토지 사용권에 대한 입찰, 경매 및 상장 양도 시스템을 구축하고, 토지 거래에 대한 감독 및 관리를 강화하고, 허점을 막고, 토지 거래의 시장화 과정과 표준화를 촉진했습니다.

셋째, 주택시장 시스템이 초기 형태를 갖추었다. 기본적으로 신규주택시장, 중고주택양도시장, 주택임대시장으로 구성된 주택시장 체계가 형성되어 있다. 상업용 주택분양, 부동산 거래질서 표준화, 주택거래 온라인 신고 등 규칙과 규정이 점차 확립되고 개선되어 부동산 시장의 질서가 점차 개선되고 있습니다.

(3) 여전히 존재하는 문제와 그 원인

부동산 시장 발전에는 여전히 몇 가지 눈에 띄는 문제가 있습니다. 첫째, 주택공급의 구조적 모순이 여전히 매우 두드러진다. 2007년 1월부터 6월까지 40개 주요 도시의 분양 대상 주택의 평균 건축 면적은 115㎡로 중저가, 중소형 일반 상업용 주택과 수요를 충족하는 저렴한 주택이었습니다. 자영업을 위한 지역주민의 공급은 여전히 ​​부족합니다. 둘째, 일부 도시의 주택 가격은 여전히 ​​​​빠르게 상승하고 있습니다. 2007년 11월 주택 가격 상승폭이 큰 도시는 푸저우가 전년 대비 10.4%, 베이징이 10.3%, 선전이 9.8%, 샤먼이 9.6%, 친황다오가 9.3%, 청두가 8.9%, 구이양이 8.4% 올랐다. 심천, 집값 상승 2006년 하반기부터 주택 가격이 계속해서 크게 오르면서 일반 주민들이 감당할 수 없는 수준이다.

셋째, 주택보장제도가 미비하여 저소득층의 주거난이 근본적으로 해결되지 않았다.

위 문제에 대한 추가 분석에는 더 깊은 이유가 있습니다.

첫째, 90제곱미터 이하 일반주택에 대한 70% 규제조치 2종은 설득력과 운용성이 부족하다. 이번 조치는 주택공급구조를 개선하고 지역주민의 자가거주 수요를 충족시키기 위한 중요한 조치이다. 그러나 대책의 목표 포지셔닝은 무엇입니까? 새로운 세대의 요구를 충족시키는 것입니까, 아니면 오래된 것을 새로운 것으로 교체하는 주민들의 요구를 충족시키는 것입니까? 둘 다 포함하면 향후 몇 년간 90㎡의 주택이 주민 주택 목표인지 여부, 주민 주택 소비 목표 문제도 수반된다. 또한, 목표 포지셔닝이 결정된 후 요구 사항은 무엇이며 그 비율이 70%인지 여부 이 모든 것에 대해 과학적이고 합리적인 설명이 제공되어야 설득력이 있고 개발자를 포함한 이해와 지원을 얻을 수 있습니다.

동시에 주택구입자 적격심사, 주택 매매절차, 감독관리 등 중저가주택 매매과정은 운용성이 부족하다. 효과적인 조치를 실행하기 어렵게 만듭니다.

둘째, 제도적 문제로 인해 지자체의 주택관리정책 추진 의지가 제약되고 있다. 첫째, GDP는 지역의 정치적 성과를 평가하는 주요 지표이다. 부동산 산업의 투자 속도 둔화와 주택 가격 상승은 지역 경제에 직접적인 영향을 미친다. 둘째, 토지수입은 지방자치단체가 이용할 수 있는 주요 재정수입이며, 지가제한은 지방수입에 영향을 미친다. 셋째, 중저가주택 시행과 주택보장제도 개선을 위한 재원이 불분명하다.

셋째, 낮은 투자 수익은 중저가 주택 건설에 대한 개발자의 열정에 영향을 미칩니다. 중저가 주택은 제한된 주택 유형과 주택 가격을 기준으로 입찰하며, 토지 및 주택 가격에 대한 입찰 방식을 채택합니다. 이는 특정 행정 제한에 따른 시장 지향적 행위입니다. 개발자가 추구하는 것은 투자 소득이기 때문에 첫째, 개발자의 소득을 충족하면 집값이 너무 높을 수 있습니다(광저우의 경우 선례가 있음). 둘째, 기대 소득이 낮아서 개발자가 적극적으로 참여하지 않습니다.

넷째, 주거안정 시스템이 미비하다. 첫째, 주택보장제도가 미비하다. 저소득층의 주거문제 해결을 위한 정부의 책임이 불분명하고 법적, 제도적 보장도 부족하다. 둘째, 일부 도시에서는 아직 저렴한 임대료 시스템을 구축하지 않았고, 저렴한 주택 시스템을 더욱 개선해야 하며, 주택 보장 시스템의 적용 범위가 너무 작습니다. 셋째, 주택보장제도가 시행되지 않고 있다. 대부분의 도시에는 명확한 관리 기관이 없고, 제도화된 자금 출처가 부족하며, 최저 소득 가구 기록과 신청 및 승인 시스템이 없습니다.

다섯째, 주택정보, 기록보관 등 기본적인 시스템 구축이 부족하다. 투자수요와 해외부동산 투기를 억제하기 위해 조세, 신용, 기타 경제적 수단을 활용하는 등의 통제조치는 주택실명이 확립되지 않아 통제효율이 떨어지기 때문에 정확한 이행이 어렵다. 동시에, 부동산세 도입을 통해 기존 주택 재고 배분을 최적화한다는 정책 제안은 따라서 실행하기 어렵습니다.

정책 제안

부동산 규제 정책을 지속적으로 개선하고 시행하는 동시에 장기적인 시스템 구축에 중점을 두고 증상과 근본 원인을 모두 해결해야 합니다. , 더 나은 규제를 위한 조건을 조성합니다.

첫째, 주택정보통계를 강화하고 주택철물등록시스템을 구축한다. 통계시스템을 통합하고 체계적인 통계자원을 구축하며 주택파일실명등록시스템을 구축합니다.

둘째, 과학적인 주거용 주택 소비 목표와 소비 패턴을 수립합니다. 첫째, 과학적인 발전전망과 우리나라의 토지자원 및 인구상황에 기초하여 현 경제발전 단계에서 90제곱미터의 주택은 일반 중산층 및 저소득층의 주택 수요를 충족시킬 수 있음이 분명합니다. . 둘째, 중저소득 일반주민의 자가주택 수요를 정확하게 산정하고, 중저가 일반상업용주택에 대한 토지공급계획 및 건설계획을 규정에 따라 마련하는 것이다. 실제 요구 사항. 세 번째는 소비능력에 기초한 '임대와 구매 모두'의 과학적인 소비 모델을 추진하고, 일반 주민의 주택 소비를 합리적으로 지도하는 것입니다.

셋째, 규제정책 시행에 대한 지방정부의 열정을 동원하고, 지방정부가 규제조치를 성실히 이행할 수 있도록 제도적 여건을 조성한다. 첫 번째는 GDP 성장의 영향을 약화시키기 위해 지방 공무원의 성과 평가 시스템을 개혁하는 것입니다. 둘째, 지방자치단체의 행정력과 재정력이 대칭이 되도록 조세분담제도를 개편·개선하는 것이다. 세 번째는 토지수입제도를 개혁하고 지방정부의 토지수입 의존도를 줄이는 것이다.

넷째, 주택보장제도를 개선하고 일반 주민의 주택구입 수요를 충족시킨다. 정부는 중저소득층의 주거를 보장하고 건전한 주거보장체계를 구축해야 한다. 첫째, 저소득층의 지불능력에 기반한 다단계 주거보장체계를 구축하는 것이다.

최저생계비로 생활하는 사람들을 위한 저임대 주택 정책을 시행하고, 저소득층에게 저렴한 주택을 제공합니다. 둘째, 자금원천 해결을 위한 주택보장기금을 조성하는 것이다. 세 번째는 저소득층을 위한 주택 파일 및 할당 시스템을 구축하고 후속 조치를 취하여 적시에 조정하며 실제 수요에 따라 주택 투자 및 주택 할당을 조정하고 모든 주택 수요를 보장하는 것입니다.

동시에 정부는 중저가 및 중소형 일반주택 건설에 대해 일정한 정책적 지원을 제공하고, 수요에 따라 일반주택 공급을 늘려야 한다. 또한 일반주택 대상 매매규칙을 제정하고 분배, 모기지 이자율, 계약금 비율, 선지급자금대출 이용 등 우대조치를 제공하여 일반주민의 주택구입 수요를 충족시키고 주택구입 비용을 절감한다.

다섯째, 부동산세 실시를 촉진하고 부동산 자원을 합리적으로 배분한다. 주민의 주택 소유에 따라 재산세를 다르게 부과하는 것은 과세를 통해 투자 수요를 억제하고, 기존 주택 재고를 최대한 활용하며, 지역 재정에 안정적인 재원을 제공하는 것이 현재 부동산 시장 문제에 대한 근본적인 해결책입니다.