비용 근사법의 평가 단계

우선, 평가 대상 토지에 비용 근사법이 적용 가능한지 여부를 판단하는 것이 필요하며, 해당되는 경우 다음 단계에 따라 평가를 수행할 수 있습니다.

(1) 토지 취득 비용을 결정합니다. 토지취득비용은 토지사용자가 토지사용권을 취득하기 위하여 지출한 각종 객관적인 비용을 말한다. 이는 주로 농촌 집단토지를 획득하기 위해 발생하는 토지 취득 비용을 나타내고, 주로 도시 국유지를 획득하기 위해 발생하는 철거 및 재정착 비용을 나타냅니다. 각 비용은 시행 중인 지역토지취득기준과 실제 발생한 객관적 비용을 기준으로 결정됩니다.

(2) 토지 개발 비용을 결정합니다. 토지개발비는 토지가 특정 개발 및 건설 조건을 충족하도록 투자하는 다양한 객관적인 비용입니다. 주로 필지 내부 및 외부의 토지 개발 비용을 포함합니다. 필지의 빨간색 선 밖의 토지 개발 비용은 주로 인프라 지원 비용, 공공 시설 건설 지원 비용 및 지역 사회 개발 비용을 의미합니다. 필지의 빨간색 선 안의 토지 개발 비용은 주로 필지 내의 시설 및 토지 평준화 비용을 의미합니다. 소포. 평가 목적에 따라 필지 내 토지개발비의 내용도 달라지는데, 예를 들어 토지 양도가격 평가에서는 일반적으로 필지 내 평준화 비용만 고려하고, 평준화 비용도 고려하지 않습니다. 단, 토지 담보 평가에는 일반적으로 필지를 포함할 수 있습니다. 현장 시설 지원 비용과 토지 평준화 비용은 함께 포함됩니다.

(3) 다양한 세금, 이자 및 이익을 결정합니다. 토지 취득 과정에서 발생하는 세금 및 수수료에는 일반적으로 경작지 점유를 위한 경작지 점유세 및 경작지 개간비, 야채 토지 취득 관리비 및 기타 관련 세금이 포함됩니다. 그리고 정부가 정한 수수료.

집 철거 과정에서 발생하는 세금 및 수수료에는 일반적으로 집 철거 관리비 및 집 철거 서비스 수수료, 정부가 규정하는 기타 관련 세금 및 수수료가 포함됩니다.

이자는 토지투자자금의 시간가치로, 토지취득비와 개발비는 투자의 성격을 고려하여 산정되어야 하며, 이율은 은행대출이자에 기초할 수 있다. 같은 기간에 다른 연도의 비율을 확인합니다.

이익은 토지 투자에 대한 수익으로 합리적인 투자 수익(수익률) 하에서 토지 취득 비용 및 개발 비용에 따른 경제적 보상입니다. 수익률은 같은 기간 부동산업계 평균 수익률을 참고해 결정된다.

(4) 토지 가격을 결정합니다. 토지 취득 수수료, 토지 개발 수수료, 세금, 이자, 이익의 합계가 토지 원가입니다.

(5) 토지 부가가치 소득을 결정합니다. 토지부가가치소득은 추정대상 토지의 용도가 변경되거나 건설용지를 어느 정도 활용하는 토지개발을 하였을 때 발생하는 가치의 상승으로, 토지개발 후의 시가와 원가의 차이를 말합니다. 아니면 재개발. 지역마다 토지 이용 방향이 다르면 토지 부가가치 산출량이 다릅니다.

(6) 가격 수정 및 가격 결정. 비용 근사법 공식을 이용하여 감정 대상 필지의 가격을 초기에 평가한 후, 선정된 비용은 모두 감정 대상 필지가 위치한 지역의 평균 비용이므로 감정 대상 필지의 위치와 위치는 지역에서도 사용되어야 하며, 비용 가격은 일반적으로 토지 사용 수명을 고려하지 않기 때문에 조건, 개별 요소 수정이 동시에 이루어져야 하며 따라서 토지 사용에 대한 투자입니다. 인생은 일반적으로 구체적인 상황에 따라 수정되어야하며 가격은 최종적으로 결정됩니다.

기간 수정을 할지 여부는 구체적인 분석이 필요하다. 1) 일정 기간 동안 시가와 원가의 차이로 토지부가가치소득이 결정되는 경우 기간 수정을 에 반영했다. 2) 토지부가가치소득이 무기한 시장가격과 원가의 차이로 결정되는 경우, 토지부가가치소득과 3) 평가 대상 필지가 양도용 토지인 경우 잔여 내용연수를 수정해야 합니다.