중국 부동산 시장의 현황과 발전 추세에 관한 논문

1 중국 부동산업의 발전 수준 < P > 부동산업은 국민경제의 새로운 성장점으로 중국 경제의 빠른 성장에 기여했다. 관련 부서의 통계에 따르면 23 년 GDP 증가를 1.3% 포인트, 간접적으로 .6 ~ 1.2% 포인트 끌어올렸다. 23 년 중국 부동산업은 개발투자의 고속 성장에서 공급과 판매가 왕성하고 공급과 수요의 총량이 기본적으로 균형을 이루고 공급 구조가 점점 합리적이 되고 가격 동향이 원활해지는 좋은 기세를 보이고 있다. 도시 주민의 1 인당 거주 면적이 1978 년 3.6 평방미터에서 23 년 11.4 평방미터로 높아졌다. 23 년 1 월 ~ 9 월 부동산 개발 완료 투자 6495 억원, 전년 동기 대비 32.8% 증가, 고정자산 투자 증가폭 (31.4%) 보다 1.4% 포인트 높아 같은 기간 고정자산 투자의 25.1% 를 차지했다. 상업용 주택 건설 면적은 27.8% 증가했으며, 그 중 신규 착공 면적은 3.4% 증가했다. 토지 매입면적 2382 만 평방미터로 전년 대비 44.7% 증가하여 증가폭이 안정적으로 하락했다. 토지 개발 면적은 11368 만 평방미터로 전년 대비 38.9% 증가하여 지난 2 년 동안의 증가폭과 동등하다. 분양 주택 준공 면적은 34.9%, 판매면적은 35.9% 증가했다. 판매 면적 증가폭이 같은 기간 준공 면적 증가폭의 1% 포인트보다 크다. 23 년 12 월' 국방경기지수' 가 속한 8 개 분류지수의 추세를 통해 1 월에 비해 부동산 시장은 2 리터 6 하락의 구도를 보이고 있다. 이 가운데 준공 면적, 토지개발면적, 상품주택 평균 판매가격, 토지양도수입, 상품주택 공실면적, 자금원 분류지수가 하락세를 보이고 있다. 부동산 개발 투자, 신규 착공 면적 분류 지수는 계속 상승세를 유지하고 있다. 중국 부동산 시장은 전반적으로 건강하다고 할 수 있다. 그러나, 부동산 산업 발전에는 여전히 몇 가지 불리한 요소가 있으며, 다음과 같은 방면에서 나타나고 있다는 점에 유의해야 한다. < P > 2 중국 부동산업 발전 과정에서 존재하는 주요 문제

① 자원의 낭비와 손실. 개발통제불능과 무질서한 발전으로 토지자원의 대량 낭비와 국유자산의 대량 유실을 초래하였다. 1992 ~ 1993 년' 개발구열' 과' 부동산열'

② 상업용 주택의 공실량이 증가했으며 더욱 확대되고 있습니다. 1993 년 말 상업용 주택의 빈 면적은 5 만 평방미터에 달했고, 이후 이 지표는 계속 상승하여 2 년에는 9 만 평방미터에 달했다. 23 년 11 월 말까지 상업용 주택의 빈 면적은 1 억 평방 미터를 돌파하여 전년 대비 6.5% 증가했으며, 그 중 1 년 이상 비어있는 상업용 주택의 면적은 422 만 평방 미터였다. 국제 관례 상품주택의 공실률은 일반적으로 1% 정도이며, 중국 부동산 개발의 공실주택은 이미 이 지표를 초과했다. 건설부 지도자들은 소화공실주택 소화를 여러 차례 강조했지만, 많은 지역 공실집도 다소 하락했지만, 전반적으로 중국의 빈 주택은 여전히 상승해 현재 2% 에 육박했다.

③ 부동산 개발 중 단기 행위로 생태 환경에 피해를 입혔다. 개발 단위는 일방적으로 경제적 이득을 추구하여 건물 밀도가 너무 높고 용적률이 너무 높고 녹색 공간이 부족하며 일부 부동산 개발 건설은 생태 환경에 대한 보호와 건설을 소홀히 한다.

④ 부동산업 발전과 금융업 관계는 아직 순리되지 않아 부동산 개발에 안정적인 자금원이 부족하다. 부동산 금융 기초체계가 미비하다. 외국 선진 시장 경제 국가 주택 소비 신용대출은 일반적으로 전체 부동산 신용 총액의 7% 정도를 차지하지만, 우리나라 소비 신용대출은 부동산 신용의 1% 미만이며 은행의 전체 대출 총액의 1% 에 불과하다. 지속 가능한 발전을 실현하는 것은 중국 주택 산업이 직면한 전략적 임무이다. < P > 3 중국 부동산업의 지속가능성 분석 < P > 지속가능성의 핵심은' 현대인들과 세대와 세대들 사이에 자원이 공평하고 합리적으로 분배된다' 는 것이다. 따라서 부동산업의 지속 가능한 발전은 현대인의 부동산에 대한 각종 수요를 만족시켜야 할 뿐만 아니라, 토지 자원을 합리적으로 이용하여 생태 환경을 보호하고 후손들의 생산생활에 필요한 공간 발전 조건을 만들어야 한다는 것이다. 부동산업의 지속가능한 발전은 주택, 업주, 환경의 세 가지 요소를 하나로 삼아 천연자원의 사용과 보호를 중시하고, 자연에 대한 청구와 자연에 대한 보답 사이의 균형을 이루기 위해 노력해야 한다. 그 목표는 부동산 산업의 발전이 전체 국민 경제의 전반적인 발전과 조화를 이루어야 할 뿐만 아니라, 지방 지역 경제의 발전과 조화를 이루어야 한다는 것이다. 부동산업의 발전은 인구 발전, 환경 발전, 자원 활용과 조화를 이루어야 한다. 부동산업의 발전은 당대 사회의 수요를 만족시켜야 할 뿐만 아니라, 후세 개발의 여지도 고려해야 하며, 결코 약탈적인 개발을 해서는 안 된다. 부동산업의 발전은 개발 효과와 자금 효율을 비교적 잘 조화시켜야 한다. 토지 자원의 지속 가능한 이용, 주택업의 안정적이고 조화로운 발전, 부동산 시장 개선, 인거환경 개선 등 다방면의 목표와 요구를 실현하다. 이에 따라 중국 부동산업의 지속 가능한 발전을 추진하다.

① 낭비를 피하기 위해 토지 자원을 합리적으로 사용한다. 토지 자원은 부동산 산업 발전의 명맥이다. 그러나 토지 자원은 제한적이고 재생할 수 없다. 토지자원의 지속가능한 이용은 부동산업의 지속가능한 발전을 실현하는 물질적 기초이자 부동산 시장 발전과 인거환경 개선을 위한 기본 전제조건이며, 한정된 토지자원에 대해서는 지속가능한 원칙에 따라 개발해야 한다. 중국의 도시화 과정에서 부동산 개발은 보통 도시의 변두리 토지를 개발하는 것이므로, 이 지역의 농용지를 잘 보호하고 과도한 농용지가 도시 건설지가 되는 것을 방지해야 한다. 농지를 비농지로 전환하는 것은 반드시 토지 이용 계획의 규정에 부합해야 하며, 관련 정부 부처는 엄격히 관문을 해야 한다. 이미 도시 건설용지가 된 농지에 대해서는 사용 효율을 높여야 한다. "도시 부동산 관리법" 관련 규정을 엄격히 집행한다. 즉, 투자하지 않은 개발이나 투자가 일정 비율에 미치지 못하는 토지는 양도를 엄금한다. 일정 기간 동안 투자를 하지 않는 정부는 무상으로 회수하고, 근본적으로 땅을 볶고 땅값을 올리는 현상을 억제해야 한다. 도시 계획에 따라 각종 토지와 교외에 새로 입성한 농지를 합리적으로 배치하여 토지 자원의 효율적인 배치를 실현해야 한다.

② 환경 보호에 중점을두고 생태 균형을 유지한다. 부동산업의 발전은 인구 발전, 환경 발전, 자원 활용과 조화를 이루어야 한다. 생태 보호 수준의 차이는 부동산의 가치에 큰 영향을 미칠 것이며, 부동산 생태 가치의 실현은 부동산의 지속가능한 발전을 위한 필연적인 요구이다. 따라서, 개발과 동시에 생태 환경의 보호와 건설을 잘해야 하며, 부동산업은 도시 생태 경제의 유기적 구성 요소가 되어야 한다. 개발 과정에서 생태 환경의 보호와 건설을 잘 하고, 환경이 아름답고 조화로운 공동체를 형성해야 한다. 23 년 9 월 중국 부동산업협회 도시개발전문위원회가 베이징 주강국제시에서 열린' 부동산문화세미나' 에서 전문가들은 21 세기 부동산 경쟁이 문화경쟁으로 점차 상승해 지식경제 여건에서 문화력이 정치력과 기술력보다 부동산업에 더 오래 지속되고, 더 광범위하고, 더 심대한 역할을 하고 있다고 줄곧 믿고 있다.

③ 부동산 금융 체계를 보완하고 부동산 금융 2 급 시장을 건립하고 발전시킨다. 오랫동안 금융신용대출은 부동산업의 발전을 제약하는 핵심 요소였으며, 부동산업의 진일보한 발전은 줄곧 자금원, 시한 불일치, 자금 유동성 등의 제약에 직면해 왔다. 부동산 산업의 지속 가능한 발전을 달성하기 위해서는 부동산 금융 시스템을 개선하고 주택 담보 대출 2 차 시장의 설립을 연구하고 모기지 증권화를 실현하며 1 차 및 2 차 시장을 하나의 전체로 금융 대순환에 통합하여 부동산 시장과 자본 시장의 연계를 개방해야 한다. 통계에 따르면 세계 개인 주택 대출은 전체 사회 대출 비율의 2% 를 차지하지만 우리나라는 1.6% 에 불과하다. 우리나라 부동산업의 유효 수요 부족 현황을 감안하여 부동산 금융신용대출은 소비신용으로 더 많이 옮겨서 부동산업의 생산-소비의 선순환을 실현해야 한다.

④ 제도 혁신과 과학 기술 혁신을 가속화한다. 첫째, 오랫동안 중국은 증분 부동산에 대한 과세에 지나치게 신경을 썼고, 주식부동산에 대한 과세는 소홀히 했다. 세금 구조 최적화는 부동산의 지속 가능한 발전의 원천이다. 둘째, 개념, 제품 혁신에서의 기업. 일방적으로 환경을 추구하고 용적률을 낮추며 1 인당 주거지가 규범 요구 사항을 초과해서는 안 된다. 부동산 산업은 반드시 환경 원가 회계를 진행해야 한다. 중국이 토지자원을 무가치하거나 저가, 제품 고가로 시행하는 가격 정책으로 자원 재생산 활동의 적극성을 억누르며 토지에 대한 소비 수요, 낭비를 자극했다. 이에 따라 부동산업이 조잡형에서 집중형으로의 전환을 실현하였다. 셋째, 소비 개념의 혁신입니다. 전통적인 관념의 영향을 받아 주택 소비는 종종 그라데이션 소비 의식과 대출 소비 의식을 가지고 있어 중국 부동산 시장의 잠재적 수요가 크고 효과적인 수요가 상대적으로 부족하다. 따라서 소비관념을 쇄신하고 잠재 수요의 전환을 촉진하는 것은 부동산업의 지속 가능한 발전을 보장하는 효과적인 수단이다. 넷째, 우리는 시장 서비스 분야의 혁신에주의를 기울여야합니다. 중개 (중개), 부동산 관리를 실현하는 데는 새로운 형식과 내용, 주택 대출 등 번거로운 수속은 단순화, 과학, 운영에 도움이 되어야 한다. 다섯째, 중국 부동산업은 현재 수량과 품질을 겸비한 시대에 처해 있으며, 혁신의 주체인 기업이 생존하고 성장해야 하는 유일한 출구는 혁신이다.

⑤ 부동산 시장에 대한 감독을 강화하고 부동산 관련 법규를 건전하게 한다. 부동산 산업의 지속 가능한 발전을 촉진하는 과정에서 정부는 반드시 해야 할 두 가지 일이 있다. 첫째, 부동산 개발 과정에서 정부 행동을 줄이고, 부패를 근절하고, 암박스 운영을 근절하고, 법을 엄격히 집행하고, 불합리한 요금을 취소하는 것이다. 두 번째는 부동산 관련 법규를 점진적으로 개선하는 것이다. 현재 중국은 이미' 중화인민공화국 * * * 및 국토관리법',' 중화인민공화국 * * * 및 국도시부동산법' 을 갖고 있지만, 이 두 법률이 199 년대 부동산 시장의 규범에 좋은 역할을 했다는 사실이 입증되었다. 그러나 현재 부동산이 비교적 이성적인 발전 단계에 접어들고 있으며, 매입한 토지가 2 년 이내에 개발될 수 있는지 여부는 기업이 시장 상황에 따라 스스로 결정해야 한다는 점에 유의해야 한다. 일부 기업들은 관리부의 회수를 우려하며 시장 수요에 관계없이 개발 투자를 의무화하고, 이전 라운드의 과다 배치를 새로운 라운드의 과잉 개발로 바꾸는 것은 반드시 불리한 결과를 초래할 것이다. 이를 위해서는 정부가 가능한 한 빨리 관련 법규를 개정해야 한다. 또한, 부동산 법규와 다른 법률 법규의 조화를 보장하여, 다른 법률 법규에서 부동산에 관한 내용을 충실히 해야 한다. < P > 4 중국 부동산업 지속발전평가지표체계 < P > 부동산업 지속발전평가지표체계는 부동산업 지속가능발전연구의 중요한 내용이며 많은 전문가 학자들이 이를 검토했다. 평가 지표 체계는 대부분 인민 생활, 경제, 환경의 세 가지 방면에서 종합된다. 후학봉 (2) 이 제시한 평가 지표에 따르면 인민생활 측면은 주로 소득 증가와 인구 증가와 부동산업의 지속가능한 발전을 반영한 것으로 1 인당 주거면적, 주민주택 세트율, 주민주거면적, 주택가격 소득비, 부동산업 종사자 증가율, 은행주택 소비대출 증가율, 도시인구 증가율 등 7 가지 지표를 포함한다. 경제방면은 부동산업과 경제발전 간의 조화성과 상호 영향을 반영한 것으로 부동산업 부가가치, 1 인당 부동산업 환경보호가치, 부동산기업 환경보호총자산 기여율, 부동산업 증가액 GDP 비중, 부동산기업 환경보호 전원노동생산성, 부동산기업 환경보호비용이익률, 부동산가격지수, 부동산은행 대출상환율 등 8 가지 지표가 반영됐다. 환경은 전체 사회 주택 사용 효율, 부동산 개발 단지의 녹화 범위, 건설 폐기물 및 하수 배출량, 토지 이용 효율, 토지 개발 면적 증가율, 농업용지 징용 면적 증가율 등 6 가지 지표를 포함한 부동산업의 생태적 이익을 반영한다. (1) 발전 추세는 내가 보기에 이상적인 부동산 융자 체계가 이렇다. 부동산 선행 개발에 필요한 자금은 주로 자기 소유이거나 협력개발, 지분 양도 등 권익형 융자 방식을 통해 얻은 것이다. 중기 자금은 혼합형 신탁기금, 채권, 소량의 은행 대출 등을 통해 확보된다. 후기 판매 과정에서 주택 구입자의 개인 주택 대출은 주로 은행과 주택 적립금 센터를 통해 이루어진다. 예금실 시장에서는 은행 자금이 더 큰 역할을 할 수 있다. 간단히 말해 은행 자금은 상대적으로 위험이 적은 주택 소비 분야로 기울어지고, 신탁기금, 지분 양도, 기업채권은 은행이 개발 분야 수축으로 인한 산업 발전 자금이 부족하다는 점을 빠르게 보충한다. 이러한 융자 체계에서 금융업과 부동산업은 모두 투자 융자 채널의 다양화를 실현하는데, 이 시스템은 일종의 자기조절과 균형 메커니즘을 가지고 있으며, 부동산업은 은행 신용정책의 조정으로 인해 자신의 경영에 큰 충격을 주지 않을 것이며, 동시에 부동산 자금원의 다양화와 대중화로 인해 금융시스템의 위험도 보장되었다. 더 중요한 것은 금융업의 자금 배치 효율성이 높아지고 부동산업도 이성적인 발전을 유지할 수 있다는 점이다. 이는 국민 경제의 지속적인 발전에 매우 유리하다. 이 융자 체계는 자금 조달 채널 다양화, 가격 지표 시장화, 제품 형식 증권화, 자금 출처 대중화, 수익 위험 대칭화의 다섯 가지 특징을 가지고 있다. 융자 채널 다양화는 부동산 융자 채널, 즉 지분 융자, 채권 융자, 채권 융자, 채권 발행 방식, 은행 대출 형식 등을 통해 이뤄질 수 있으며, 부동산 신탁을 통해 이뤄질 수 있다. 지분 융자에서는 상장을 통해 주식 융자를 발행할 수도 있고, 합작을 통해 융자를 개발할 수도 있고, 부동산 펀드를 통해 융자를 할 수도 있다. 가격지표 시장화는 부동산 기업이 융자 과정에서 해당 가격지표 (채무융자하의 금리와 증권화 후 제품의 가격 포함) 가 서로 다른 기업의 다양한 재무상황과 프로젝트 자체의 위험에 따라 시장에 의해 결정되어 완전 시장화 가격을 형성한다는 것을 말한다. 제품 형식 증권화는 미래의 부동산 기업 융자 채널이 다양한 형태의 증권 (주식, 채권, 단기 융자권, ABS, MBS, 수익권 등) 을 통해 이뤄지는 것을 의미하며, 이들 증권도 점점 표준화되어 공개 발행과 유동성이 되고 있다. 이 제품들은 부동산 융자에 직접 참여하는 제품 시장뿐만 아니라 주택 담보대출증권화, 자산증권화 등 부동산 융자에서 파생된 2 차 제품 시장도 형성된다. 자금원 공개화는 부동산 융자의 자금원이 금융기관에서 공공개인으로 점차 바뀌고, 사회대중이 부동산 융자원의 가장 큰 통로가 되고, 금융기관이 중간 조직과 규제기관이 되는 것을 말한다. 수익 위험 대칭화는 전체 융자 체계에서 각 융자 방식의 수익이 그가 부담하는 위험에 따라 달라질 수 있으며 위험과 수익은 그에 상응하는 관계라는 것을 의미한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 수익, 수익, 수익, 수익, 수익, 수익, 수익, 수익, 수익)